【正文】 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 跑馬場(chǎng) 正在成為 貴族 運(yùn)動(dòng)中的 新寵；資源 豐富 ， 知名 度高 ；因此建議本項(xiàng)目占地規(guī)模約為 800畝 左右； 故可將跑馬場(chǎng)布置在項(xiàng)目的 下風(fēng)口 ，即規(guī)劃布局中的 “火園區(qū) ”。樣本回歸函數(shù)為：yi=a0+ a1x1i+a2x2i+ a3x3i+ a4x4i＋ ei經(jīng)過(guò)比較，深圳可以作為昆明高爾夫未來(lái)發(fā)展的方向，因此運(yùn)用深圳市有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。次級(jí)商業(yè)：以滿足片 區(qū)內(nèi)居民 的生產(chǎn)生活需要為主。維鵲有情，汝可愉之；池中有魚(yú)，汝可觀之；園中有樹(shù)，汝可憩之；概念規(guī)劃方案建議 —— 居住主題建議 “ 雅 ” 有 “ 正 ” 的意思，表明和其他地方音樂(lè)的區(qū)別，旨在營(yíng)造社區(qū) “采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山 ” 的 正雅 生活氛圍。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢(qián)的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢(qián)在某種程度上保有 “節(jié)儉 ”精神、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感財(cái)富層面價(jià)值層面舊式 轉(zhuǎn)型 新式高中低整體目標(biāo)客戶群項(xiàng)目客戶定位回歸田園回歸自然、返樸歸真，是人類天性使然，是現(xiàn)代文明社會(huì)中人們的一種迫切要求。 第四階段 第三階段西部地塊：省外客戶為主、省內(nèi)客戶作為補(bǔ)充東部地塊：省內(nèi)客戶為主、省外客戶為補(bǔ)充依據(jù)：西部地塊開(kāi)發(fā)類型繼續(xù)拔高，價(jià)格提升，客戶更加國(guó)際化。定位依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)格定位 主推風(fēng)格 —— 歐式風(fēng)格 奧地利風(fēng)格法國(guó)風(fēng)情項(xiàng)目風(fēng)格定位 主推風(fēng)格 —— 中式風(fēng)格 項(xiàng)目風(fēng)格定位 主推風(fēng)格 —— 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 第一部分第一部分 項(xiàng)目背景資源項(xiàng)目背景資源第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略研究開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位第五部分第五部分 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位第六部分第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略客戶定位依據(jù)客戶定位依據(jù)客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶定位 —— 定位依據(jù)市場(chǎng)資源角度l 云南為西南邊陲重鎮(zhèn)，國(guó)際知名度高，利于為項(xiàng)目帶來(lái) 國(guó)際客戶 ；l 昆明城市的發(fā)展?jié)摿薮螅瑸轫?xiàng)目的 持續(xù)開(kāi)發(fā) 和客戶支撐提供了保障；l 昆明 聚集效益強(qiáng) ，省內(nèi)各地州進(jìn)城購(gòu)房客戶多；l 昆明城市發(fā)展 南移 ，呈貢新城將成為未來(lái)第一居所集中區(qū)域，本項(xiàng)目應(yīng)走 客戶差異化l 空港經(jīng)濟(jì)圈、楊林工業(yè)園區(qū)、中石油煉化基地 中后期 將給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供客戶支撐；項(xiàng)目資源角度l 處于 合理的通勤范圍 ，存在作為昆明部分客戶第一居所的可能性；l 開(kāi)發(fā)規(guī)模大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) , 客戶呈現(xiàn) 成長(zhǎng)性變化 ；l 整體定位為高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)，價(jià)格門(mén)檻致使 外地客戶 為主要購(gòu)買(mǎi)者；l 項(xiàng)目定位為最適宜居住的小城鎮(zhèn)、貴族的養(yǎng)生莊園地，對(duì)應(yīng)出目標(biāo)客戶的 購(gòu)買(mǎi)心理 。l “ 動(dòng)養(yǎng) ” 與 “ 靜養(yǎng) ” l 項(xiàng)目資源整合 l 中西醫(yī)的結(jié)合l 動(dòng)靜結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略總體競(jìng)爭(zhēng)策略 云南省內(nèi)的 藍(lán)海藍(lán)海 戰(zhàn)略，國(guó)際上的 紅海紅海 戰(zhàn)略核心產(chǎn)品選擇 制養(yǎng)生莊園定第一部分第一部分 項(xiàng)目背景資源項(xiàng)目背景資源第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略研究開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位第五部分第五部分 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位第六部分第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念形象定位形象定位風(fēng)格定位風(fēng)格定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位 開(kāi)發(fā)理念 打造最宜居的小城鎮(zhèn) —— 暢享現(xiàn)代都市中的慢養(yǎng)生活 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位 開(kāi)發(fā)理念詮釋 現(xiàn)代都市中的慢養(yǎng)生活 夢(mèng)想烏托邦，源于都市喧囂后，體驗(yàn)人生的另一種慢養(yǎng)生活。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 宜良宜良定位為優(yōu)越的 人居環(huán)境 、生態(tài)的 旅游城市 。 果林片區(qū)： 果木開(kāi)墾種植區(qū)斗南片區(qū)： 花卉、生物技術(shù)烏龍片區(qū)： 體育休閑 大漁片區(qū)： 山水田城 大沖片區(qū)： 制造業(yè)為主的工業(yè)區(qū)洛羊片區(qū)： 現(xiàn)代物流中心吳家營(yíng)片區(qū)： 行政、文化商業(yè)中心 雨花片區(qū)： 城市文教區(qū) 發(fā)展?fàn)顩r開(kāi)發(fā)范圍 行政中心附近 30平方公里施工建設(shè) 市政府 08年 7月份搬遷；云師大 08年 9月份入住開(kāi)學(xué)，其他學(xué)校也在加緊建設(shè)招商引資 40個(gè)大型招商項(xiàng)目、 未來(lái)國(guó)內(nèi)外大投資的熱點(diǎn)區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 土地供應(yīng)暫停、 11月份重新招拍掛未來(lái)發(fā)展 昆明重點(diǎn)打造區(qū)域、城市發(fā)展軸南移動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)位交通呈貢新城距離市區(qū) 15公里；項(xiàng)目距離昆明 40公里；呈貢新城區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。全世界創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)每天創(chuàng)造 220億美元 ，以 5%的速度遞增。 案例 —— 澳大利亞農(nóng)莊案例 —— 張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 核心景區(qū)旅游黃金通道兩側(cè)，規(guī)劃為 綠色長(zhǎng)廊、觀光農(nóng)業(yè)和家庭旅館 ，為生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。打造通信制造業(yè)基地，包括空港工業(yè)區(qū)、天竺出口加工區(qū)西面 ：會(huì)展產(chǎn)業(yè)區(qū)，為區(qū)域由產(chǎn)業(yè)大區(qū)向服務(wù)大區(qū)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造機(jī)遇南面 ：國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)，建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商務(wù)基地、臨空產(chǎn)業(yè)中心l 總規(guī)劃的 100～ 150平方公里， 17年內(nèi)發(fā)規(guī)模在 30平方公里以內(nèi)。1～ 5公里范圍，空港運(yùn)營(yíng)、空港物流、空港工業(yè)園、空港加工等。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究有利因素 l 世界最佳春城；l 最適宜心肺療養(yǎng)的海拔高度；l 具備溫泉資源，易于打造養(yǎng)生 SPA ；l 蘭茂文化是西南地區(qū)的養(yǎng)生淵源文化；l 云南植被豐富，利于養(yǎng)生環(huán)境營(yíng)造；l 養(yǎng)生地產(chǎn)存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；l 養(yǎng)生業(yè)對(duì)地產(chǎn)的推動(dòng)作用非常巨大。項(xiàng)目位于軍馬場(chǎng)，昆明當(dāng)?shù)厝巳私灾?。 高端產(chǎn)品客戶以省外人士為主；頂級(jí)別墅空缺，養(yǎng)生產(chǎn)品供給少，需求旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。 ”項(xiàng)目可依據(jù)政策導(dǎo)向，打造自身產(chǎn)品特色。楊林發(fā)展?jié)摿Υ?，?jīng)開(kāi)發(fā)五、六年后有望為項(xiàng)目帶來(lái)一定的客戶和產(chǎn)業(yè)支撐。 新機(jī)場(chǎng)計(jì)劃 2023年投入使用，但實(shí)際工期會(huì)較計(jì)劃 較晚 。未來(lái)?xiàng)盍止I(yè)園區(qū)將充分利用其開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，重視產(chǎn)業(yè)引入、升級(jí)換代及道路改善，前景十分看好。區(qū)域背景研究 —— 嵩明 當(dāng)?shù)?私營(yíng)企業(yè)主、小老板 較多。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，投資環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)騰飛在即，為項(xiàng)目發(fā)展提供持續(xù)保障。宏觀背景研究宏觀背景研究 ———— 城市文脈城市文脈 歷史文脈 l 歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚l 晉設(shè)寧州，深受川文化影響l 遠(yuǎn)離中原戰(zhàn)場(chǎng)，人居安逸l 昆明人性情溫和l 離土不離鄉(xiāng)l 崇尚休閑，追求時(shí)尚消費(fèi)習(xí)性 唐南昭國(guó)翠湖品茶 尚義賞花宏觀背景研究項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？云南為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？昆明的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)？昆明的投資環(huán)境？昆明人居習(xí)慣的特點(diǎn)？昆明規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響？云南為西南邊陲重鎮(zhèn)，國(guó)際知名旅游省份，利于項(xiàng)目提升國(guó)際知名度，帶來(lái)國(guó)際及國(guó)內(nèi)客戶。城市的中心地位極強(qiáng)，對(duì)周邊吸附作用大。享世界最佳春城美譽(yù)，為項(xiàng)目提供最佳的自然、氣候、地理?xiàng)l件。宏觀背景研究 —— 云南印象交通 —— 公路國(guó)內(nèi)：以昆明為中心，國(guó)道為主連接省內(nèi)外主要城市。 完成項(xiàng)目主題定位、產(chǎn)品定位的初步論證和分析 216。顧問(wèn)的責(zé)任星彥認(rèn)為 顧問(wèn)的責(zé)任是：?與客戶一起找出答案?經(jīng)常向客戶匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展，以獲取及時(shí)指導(dǎo)和支持?與甲方一起溝通交流，并提供一切必需的分析支持?提供外部觀點(diǎn)和普遍適用的經(jīng)驗(yàn)，使之與客戶的需要相適應(yīng)?保證以事實(shí)為基礎(chǔ)，以成果為驅(qū)動(dòng)力的工作方法顧問(wèn)的責(zé)任并不是：? 將答案告訴客戶? 到項(xiàng)目結(jié)束前才向客戶遞交報(bào)告? 要求客戶創(chuàng)造奇跡? 無(wú)視客戶的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)? 采用理論性的，以研究為驅(qū)動(dòng)力的工作方法項(xiàng)目工作背景說(shuō)明? 甲方已經(jīng)取得項(xiàng)目地塊的國(guó)有土地使用權(quán)；? 項(xiàng)目占地規(guī)模 10平方公里，即 15000畝；? 項(xiàng)目位于云南省昆明市嵩明縣楊林工業(yè)區(qū)西面，金山生態(tài)園北面； ? 本次研究中不考慮與拆遷相關(guān)諸因素 。深圳市星彥地產(chǎn)顧問(wèn)公司云南嵩明項(xiàng)目前期顧問(wèn)專案組在與甲方充分溝通之基礎(chǔ)上，確立如下條件作為本案的研究前提：工作內(nèi)容 工作人員 工作時(shí)間 工作地點(diǎn) 收集的數(shù)據(jù) 工作目的項(xiàng)目外部調(diào)查工作 6人次 46天昆明、大理、麗江項(xiàng)目周邊及實(shí)地考察嵩明及昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查嵩明及昆明城市發(fā)展及規(guī)劃嵩明及昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析城市歷史文脈分析城市消費(fèi)習(xí)慣分析項(xiàng)目解析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及策略分析項(xiàng)目專項(xiàng)工作研究 10人次 78天 昆明、深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展資料消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)政策項(xiàng)目增長(zhǎng)極研究項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究項(xiàng)目主題定位研究項(xiàng)目客戶定位研究項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略研究項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目溝通會(huì)甲方 6人設(shè)計(jì)院 5人星彥 3人共 17次 昆明、深圳 規(guī)劃資料、昆明宏觀資料等項(xiàng)目核心觀點(diǎn)的探討項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)的把握項(xiàng)目進(jìn)度的溝通內(nèi)部策略會(huì) 15人次 共 22次 深圳 產(chǎn)業(yè)資料、案例資料等 項(xiàng)目核心觀點(diǎn)的探討項(xiàng)目思路的研究項(xiàng)目工作情況介紹項(xiàng)目工作情況介紹專業(yè)人士深度訪談工作深訪對(duì)象 次數(shù) 涉及行業(yè)政府 嵩明 11 規(guī)劃、國(guó)土、宣傳部、統(tǒng)計(jì)局、旅游局、農(nóng)業(yè)局、投資促進(jìn)局、開(kāi)發(fā)委、發(fā)改委、建設(shè)局、地質(zhì)勘探所昆明 6安寧 1宜良 2石林 1規(guī)劃院 1 規(guī)劃科機(jī)場(chǎng) 3 施工現(xiàn)場(chǎng)、新機(jī)場(chǎng)航空管委會(huì)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)指揮部產(chǎn)業(yè) 8 高爾夫協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)、會(huì)展業(yè)、金融業(yè)、媒體、旅行社合計(jì) 33 　項(xiàng)目工作情況介紹在售樓盤(pán)調(diào)研工作調(diào)查對(duì)象 個(gè)數(shù) 具體樓盤(pán)普通住宅 22 世紀(jì)城、新亞洲體育城、云南印象等別墅 市內(nèi) 5 世博生態(tài)城、高天流云、茉莉唐朝、列儂溪谷、滇池高爾夫遠(yuǎn)郊 6 野鴨湖、墅鎮(zhèn)、西山別墅、嶺東紫郡、世林國(guó)際別墅、春城高爾夫別墅旅游景點(diǎn) 6 中和坊別墅、感通別墅、滄海高爾夫別墅、官房別墅、麗江古城湖畔高爾夫別墅、玉龍高爾夫別墅本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域調(diào)查范圍有：呈貢、安寧、宜良、石林、大理、麗江競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域調(diào)查 工作進(jìn)度截止目前，項(xiàng)目組進(jìn)行的工作內(nèi)容包括：216。 完成項(xiàng)目整體規(guī)劃布局和啟動(dòng)區(qū)域分析研究 216。國(guó)際：昆曼（磨憨～曼谷）、昆內(nèi)（河口～河內(nèi)）、昆仰（瑞麗～仰光）正在規(guī)劃建設(shè)，昆曼預(yù)計(jì)于 2023年建成通車。昆明經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，投資環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛在即，為項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展提供良好的保障。246當(dāng) S≤2 ：城市中心地位一般，對(duì)周邊區(qū)域的輻射力較弱；當(dāng) 2≤S≤4 ：城市中心地位較強(qiáng)，對(duì)周邊區(qū)域的輻射明顯；當(dāng) S≥4 時(shí)，城市中心地位極強(qiáng)， 誘導(dǎo)區(qū)域有活力的產(chǎn)業(yè)、活動(dòng)向中心集聚 。享世界最佳春城美譽(yù)，為項(xiàng)目提供最佳的自然、氣候、地理?xiàng)l件。昆明城市集聚效應(yīng)極強(qiáng)，項(xiàng)目位于云南城市群發(fā)展軸上，有巨大遠(yuǎn)期發(fā)展利好。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 生活勾勒 極重視子女 教育 ； 區(qū)域背景研究嵩明為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？楊林為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？空港為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？項(xiàng)目在中觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在中觀層面上可利用的資源？蘭茂養(yǎng)生文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)；中石油進(jìn)駐利于項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展；長(zhǎng)松園為嵩明發(fā)展的三角極之一。區(qū)域背景研究嵩明為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？楊林為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？空港為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？項(xiàng)目在中觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在中觀層面上可利用的資源？蘭茂養(yǎng)生文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)；中石油進(jìn)駐利于項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展；長(zhǎng)松園為嵩明發(fā)展的三角極之一。 區(qū)域背景研究 —— 新機(jī)場(chǎng)區(qū)域背景研究嵩明為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？楊林為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？空港為項(xiàng)目帶來(lái)的資源？項(xiàng)目在中觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在中觀層面上可利用的資源？蘭茂養(yǎng)生文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)；中石油進(jìn)駐利于項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展；長(zhǎng)松園為嵩明發(fā)展的三角極之一。后續(xù)空港的產(chǎn)業(yè)支撐，同時(shí)為本項(xiàng)目帶來(lái)國(guó)際高素質(zhì)人流。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析昆明房地產(chǎn)整體態(tài)勢(shì)如何？昆明房地產(chǎn)整體態(tài)勢(shì)如何？昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康穩(wěn)定，市場(chǎng)需求較旺。 市場(chǎng)發(fā)展健康穩(wěn)定，市場(chǎng)需求較旺；216。地塊資源分析 —— 區(qū)位四至項(xiàng)目地塊嵩明縣城昆明市區(qū)40公里10公里 距離昆明 40公里、半小時(shí)車程，處于合理的通勤時(shí)間。地塊附近有可利用的溫泉資源 。不利因素 l 打造水景資源成本較高；l 楊林工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。10～ 15公里范圍，空港在這個(gè)區(qū)域內(nèi)隨著距離的加大，其影響力逐漸縮小。l 臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合三大產(chǎn)業(yè)支撐的要求。生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)研究有利因素 不利因素 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)研究 —— 項(xiàng)目生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能性分析l 項(xiàng)目所處氣候及地理?xiàng)l件適應(yīng)生態(tài)農(nóng)業(yè)的種植；l 云南農(nóng)業(yè)生態(tài)園發(fā)展較晚，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大；l 生態(tài)農(nóng)業(yè)的種植可為項(xiàng)目環(huán)境帶來(lái)美觀及生態(tài)性作用；l 原生態(tài)的田園環(huán)境促進(jìn)房地產(chǎn)的提升。美國(guó)增速為 14