【正文】 5 A地塊 B地塊 C地塊 12 深圳國際 從項目指標看，項目總占地 ，建筑面積逾 700萬方，已嚴重超出地產(chǎn)開發(fā)范疇，屬于超大規(guī)模區(qū)域級開發(fā)項目 ?從指標情況看，項目總占地 平方公里，按照前期與政府溝通的各地塊容積率下限計算，總建面達 726萬方，合計容積率 右。 2023年 現(xiàn)在 商品房首次改善 外來開發(fā)商介入 多層、小高層、高層 ?市場產(chǎn)品供應仍以滿足剛性自住需求為主和外來人口入戶、投資為主，產(chǎn)品設計相對初級，可超越空間巨大； ?從現(xiàn)有市場銷售量看，項目 600萬平米的大體量的需求難以找到支撐點。 22 深圳國際 大地春城 金泉花園 豐球豪庭 豐球黔城 鑫鼎國際名居 格蘭山水間 二龍星園 狀元府 龍泉明珠 金泉一品 世紀新城 華偉中央城 公園一號 香山別苑 區(qū)域目前規(guī)劃價值大于實際價值，迎賓大道黃金軸線價值已然凸顯，但區(qū)域市政建設步伐明顯滯后 開發(fā)背景 區(qū)域發(fā)展 樓盤名稱 價格 樓盤地址 開發(fā)區(qū) 華偉 山水間 均價 3500 華聯(lián)路 鑫鼎 23 深圳國際 全市年消化量約 60萬方，單盤年去化 35萬方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井噴的可能性不大 開發(fā)背景 市場發(fā)展 20232023凱 里商品房開工及竣工情況 0204060801001201402023 2023 2023 2023 2023新開工面積 竣工面積20232023年 商品房及住宅銷售情況0102030405060702023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積 住宅銷售面積? 2023年，房屋新開工面積 ，同比增長 84%；其中，住宅新開工面積 ，同比增長 54%。 近年來，凱里商品房開工量大；住宅市場主導整體銷售市場，年去化量約為 60萬㎡ 24 深圳國際 凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達 40%以上，但持續(xù)性有待論證 開發(fā)背景 客戶需求 板塊 城南片區(qū) 城北片區(qū) 開發(fā)區(qū)片區(qū) 價格區(qū)間 2800～ 4200元 /m178。 項目開發(fā)要解決兩個關系的平衡問題，合理控制項目開發(fā)風險 觀點二 ?社會形象與經(jīng)濟效益之間的平衡，兼顧政府與企業(yè)多方利益； ?企業(yè)長期利益與短期利益的平衡，確定合理的開發(fā)模式和啟動策略實現(xiàn)現(xiàn)金流的安全。麻江縣轄 4鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) ? 凱里 2023年戶籍人口 ，常住人口 ，流動人口 ，人口城鎮(zhèn)化率 %； ?麻江縣戶籍人口 ，常住人口，人口城鎮(zhèn)化率 % ?少數(shù)民族人口占全市總人口的 %，其中苗族人口占全市總人口的 %。此外，經(jīng)濟區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。 城市概況 40 深圳國際 從宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 1085812544148790202340006000800010000120231400016000（萬元）2023 2023 2023人均生產(chǎn)總值5117005890446259450100000202300300000400000500000600000700000（萬元）2023 2023 2023生產(chǎn)總值發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 01000 1000—4000 4000—8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求為主 改善需求為主 房地產(chǎn)發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 41 深圳國際 從黔東南州的人口構成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達 284萬人 ?2023年凱里制定拉建設大凱里的城市規(guī)劃：在 2023年凱里城市市區(qū)面積將由現(xiàn)在 30平方公里擴大到 248平方公里的城市格局；人口有目前的 48萬增加到 200萬左右； ?目標是把凱里建設成為貴州東線旅游的中心城市和西部區(qū)域性中心城市，把凱里建設成一個國際性的旅游城市！因為凱里擁有豐富的旅游資源！民族文化和自然景觀星羅棋布； ?旅游品位獨特！相信未來的凱里將是一座風情獨特的國際旅游城市。 區(qū)域開發(fā)周期較長，至少需要 8－ 10年；前期的建設投資較多，資金回收慢，進入門檻要求高 50 深圳國際 借鑒點 1：國際旅游休閑度假區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)配套 —— 發(fā)展國際性旅游度假目的地需要的產(chǎn)業(yè)配套 豐富的旅游產(chǎn)品 游客接待中心 旅游服務中心 旅游度假設施 相關服務行業(yè) 交通接駁站點、停車場 信息服務中心、銷售中心及配套 臨時性居住、停車、餐飲等 休閑、娛樂體驗式（吸引物） 銀行、金融、辦公等 旅游功能 具體描述 51 深圳國際 借鑒點 2：保護生態(tài)環(huán)境，促進區(qū)域的可持續(xù)開發(fā)建設，用生態(tài)奠定區(qū)域與城市環(huán)境區(qū)別的差異化特質(zhì) 成功的度假項目土地利用狀況 25% 30% 公共生態(tài)空間 太陽河度假區(qū)的生態(tài)用地結構 托樂嘉度假區(qū)的生態(tài)用地結構 35% 公共生態(tài)空間 發(fā)展方向 ? 在土地利用規(guī)劃時，控制 20％－ 35％的生態(tài)保護用地； ? 保護區(qū)域陽宗海臨湖區(qū)域；保護區(qū)域原生態(tài)森林資源，低幅度實施建筑物開發(fā)，避免造成視覺上的負擔； ? 在不破壞自然地理和地質(zhì)的條件下開發(fā)道路和公用設施； ? 對區(qū)域內(nèi)的森林區(qū)域實施保護中開發(fā)的策略，而非單一的保護，適度公共共享，而非資源的單純私有化； 案例地點 52 深圳國際 借鑒點 3：通過對資源多樣性的保護和利用，形成復合生態(tài)體系 資源類別 資源保護 森林資源 ? 保證樹木健康生長，避免或減少森林資源損失：預防和消除森林火災、林木病蟲害、林木鳥獸害以及災害性天氣對森林的損害； 湖泊資源 ? 水體的資源的非干擾性開發(fā)； ? 限制生產(chǎn)性污染、生活性污染深度影響； ? 防止對湖泊水體的過度的利用； 山體資源 ? 自然山體的山形與綜合地形、地貌的保護； ? 避免開發(fā)對山體進行硬性的切割，保護區(qū)域山體形態(tài)的自然性； 坡地資源 ? 坡地資源是土地資源的重要組成部分，其利用保護對環(huán)境穩(wěn)定有著重要影響； ? 建立以生物措施為主的坡地利用保護方式，著力控制坡地土壤侵蝕、保持和培育坡地土壤肥力等方面的措施； 53 深圳國際 借鑒點 4：建筑開發(fā)與生態(tài)環(huán)境形成良好的共融，控制開發(fā)強度，提供自然的居住環(huán)境 生態(tài)型度假區(qū)建筑開發(fā)特征 區(qū)域開發(fā)的建筑開發(fā)措施 1. 設計建筑物和基礎設施時，要退讓森林、湖泊和其它弱環(huán)境區(qū)域； 2. 建筑物以低層為主，建筑高度要進行控制，不能影響區(qū)域整體的生態(tài)意向； 3. 保持區(qū)域松植物和山地、緩坡等原先的整體全貌； 4. 整個區(qū)域的建筑物在建筑材料的使用上要與環(huán)境相一致； 5. 建筑色彩上不能臵身在區(qū)域生態(tài)環(huán)境中顯得過于突兀，要與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)； 54 深圳國際 55 立足于城市功能補缺的角度，大型綜合生態(tài)旅游新城打造的 KPI體系 —— ?充分保護自然生態(tài)資源是基礎； ?功能多樣化才能保證區(qū)域活力持續(xù)； ?開放空間提供吸引人氣的空間； ?需要讓更多的人享受城市的文明； ?與城市有淵源的文化才有深度和厚重感； ?高端度假物業(yè)的開發(fā)，既提升度假區(qū)形象，又彰顯整體的品質(zhì)。 57 深圳國際 2 民族旅游 風情體驗 現(xiàn)代人居 特色休閑 民俗工藝創(chuàng)意園 民俗風情園 現(xiàn)代化居住新城 民俗文化園 1 3 4 從項目在區(qū)域中承載的使命和功能看，項目是區(qū)域的“龍眼 +內(nèi)核”，對周邊功能設施和旅游資源起串聯(lián)作用 ?如何通過區(qū)域實現(xiàn)城市功能的提升，并讓人們來凱里轉變?yōu)樽屓藗冏≡趧P里？ 充分整合周邊資源，最大化項目價值，發(fā)揮區(qū)域的聚合相應，以本項目為核心載體，拉動風情園和文化園的發(fā)展； 項目自身除了是紐帶，還必須具有旅游功能，自成景點，增強吸引力； 以項目為龍頭，以區(qū)域內(nèi)旅游資源為依托，打造現(xiàn)代化的特色民族風情生態(tài)旅游新城，促進凱里旅游業(yè)升級換代，由觀光 —— 休閑 —— 體驗居住轉變，進而泛化地產(chǎn)客群，實現(xiàn)客戶擴容； 58 深圳國際 沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄予了提升城市整體價值的厚望，尤為稀缺 與城市中心距離在正常通勤時間之內(nèi)，離塵不離城； 擁有強勢山、湖、林、水等強勢自然資源； 未開發(fā)的珍藏地，居住及產(chǎn)業(yè)價值突出。 “ 純生態(tài)價值” → “ 都市、生態(tài)和文化產(chǎn)業(yè)的結合 ” “ 公園綠地” → “ 復合型都市生態(tài)展示區(qū) ” 深圳國際 65 項目形象定位： —— 中國現(xiàn)代生態(tài)旅游的 示范項目 ； —— 黔東南的 生態(tài)休閑度假都心 ； —— 新凱里的 城市客廳 ； 凱里 〃 中國現(xiàn)代生態(tài)旅游文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 深圳國際 4 市場機會挖掘 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 66 深圳國際 站位于城市運營的高度 —— ?本項目定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?通過旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略和區(qū)域景點化戰(zhàn)略 ?完善八大功能體系，實現(xiàn)城市功能的提升和旅游產(chǎn)業(yè)的帶動 核心問題回顧 —— 小容量市場情況下銷售速度的突破 站位于旅游綜合體的城市功能的提升 Q1: Q2: —— 那么，如何通過市場手段解決我們面臨的銷售問題呢？ 67 深圳國際 酒店市場分析 68 本報告是嚴格保密的。 市場現(xiàn)狀 69 本報告是嚴格保密的。 ?通過分析，凱里酒店檔次逾高，則入住率和單間客房收入相應較高。 71 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)狀缺陷二 金冠酒店 騰龍酒店 金凱帝豪 凱萊酒店 73 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 現(xiàn)有酒店商務接待能力有限，不足以應對大規(guī)模商務會議旅游市場的快速發(fā)展 啟示四： 本項目需要重視快速增長的商務會議旅游需求，必須具備接待大規(guī)模高端商務會議的能力。 深圳國際 產(chǎn)品打造缺乏沖擊力，市場缺乏具有創(chuàng)造力及全國影響力的度假產(chǎn)品 HENCHMAN 跟隨需求 FORMER 創(chuàng)造需求 啟示五： 就酒店產(chǎn)品而言，凱里目前尚無具有沖擊力的產(chǎn)品，本項目正可以利用超高層、超星級酒店的優(yōu)勢，以創(chuàng)造性的產(chǎn)品打造引領高端消費需求。 潛在供應 77 本報告是嚴格保密的。 ? 到 2030年，凱里城市經(jīng)濟圈內(nèi)城鎮(zhèn)人口總量達到170萬，而凱里中心城區(qū)人口要達到 90萬人。 ?根據(jù)十二五規(guī)劃，社會零售總額將保持年 25%的增長率， 2023年達到 146億元；可以預見，凱里商業(yè)容量將極大擴展。 深圳國際 凱里人均 GDP突破 2023美元，城市化率 58%，商業(yè)主導形態(tài)為綜合超市 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 需求多樣化 個性化消費 人 均 G D P —— 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均 GDP在 20233000美金之間時，主導的商業(yè)形態(tài)是大型綜合超市，不具備發(fā)展大型購物中心及高檔百貨的條件。 ?迎賓路商業(yè)帶 —— 主要以專業(yè)市場為商業(yè)結構的板塊，經(jīng)營建材、汽車等；同時，隨著豐球黔城等住宅項目的開發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。 ?由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，超市及沿街商鋪經(jīng)營較好，但百貨經(jīng)營較差。 。 商業(yè)格局 85 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 大十字商圈：凱里市級傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅動型零售商業(yè)為主 商業(yè)形態(tài) 樓層分布 重要品牌 點評 恒意通百貨 （ 3000㎡ ） 1F：皮具 23F：男女時裝 4F：圖書 貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等 1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場 2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴重