【正文】 認(rèn)識(shí)，居住品質(zhì)提高的認(rèn)識(shí)是否清楚商業(yè)設(shè)施是否具備較好的產(chǎn)品差異性并利于凝聚人氣規(guī)劃樓型為住宅設(shè)計(jì)是否提供了最有利的條件住宅產(chǎn)品分類比例是否妥當(dāng)，概念單體是否有競(jìng)爭(zhēng)力總分設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 大眾評(píng)價(jià)大眾評(píng)價(jià)概念規(guī)劃評(píng)價(jià)表概念規(guī)劃評(píng)價(jià)表 1（策劃部、技術(shù)部、工程部、前期部）（策劃部、技術(shù)部、工程部、前期部） 反映客戶意見反映客戶意見CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 大眾評(píng)價(jià)大眾評(píng)價(jià)概念規(guī)劃評(píng)價(jià)表概念規(guī)劃評(píng)價(jià)表 2（財(cái)務(wù)部、辦公室等非工程類部門）（財(cái)務(wù)部、辦公室等非工程類部門） 墨臣 華通 WSP UDS 盛邦 中聯(lián)環(huán) A 中聯(lián)環(huán) B好 中 差 好 中 差 好 中 差 好 中 差 好 中 差 好 中 差 好 中 差方案總體印象是否良好深刻該方案是否和區(qū)域城市環(huán)境氛圍相符合該方案是否與您見過的樓盤有較大差異規(guī)劃的布局是否合理規(guī)劃的空間是否有趣味配套和會(huì)所設(shè)施是否便于使用停車和步行是否方便園林綠化是否利于家人的休閑活動(dòng)從住宅室內(nèi)看是否各樓均有良好景觀對(duì)住宅樓型是否喜歡商業(yè)設(shè)施是否對(duì)購(gòu)物有較強(qiáng)的吸引力這種社區(qū)是否有較好的安全感總分統(tǒng)計(jì)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 商業(yè)評(píng)價(jià)商業(yè)評(píng)價(jià)售價(jià)評(píng)價(jià)－、售價(jià)評(píng)價(jià)－ 反映項(xiàng)目總貨值高低反映項(xiàng)目總貨值高低 反映市場(chǎng)效果反映市場(chǎng)效果設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 商業(yè)評(píng)價(jià)商業(yè)評(píng)價(jià)戶室比評(píng)價(jià)－、戶室比評(píng)價(jià)－ 反映項(xiàng)目銷售速度反映項(xiàng)目銷售速度CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.總價(jià) 單價(jià) 面積 比例豪華三居 7590萬 65007000元 /m2 120138m2 18%經(jīng)濟(jì)三居 6575萬 63006700元 /m2 105119m2 20%經(jīng)濟(jì)二居半 5565萬 62006500元 /m2 89104m2 30%二居 4555萬 62006500元 /m2 7088m2 20%一居半 3045萬 65006900元 /m2 4369m2 12%可以看到戶室比關(guān)系較好的排序?yàn)椋旱谝粰n： WSP、盛邦和中聯(lián)環(huán) A方案，第二檔為墨臣、華通方案，以上中端產(chǎn)品均超過總戶數(shù)的 50%以上，而中聯(lián)環(huán) B和UDS方案則明顯與要求比例偏差較大，且明顯利于低端而不利于中高端。 墨臣 WSP 華通 盛邦 中聯(lián)環(huán) A純板樓或圓樓、 Y樓 m2 m2 m2 m2 m2一梯五戶塔樓 8萬 m2 11萬 m2 7萬 m2 12萬 m2 一梯 57戶塔和連塔 m2 m2 m2 m2主力中端產(chǎn)品合計(jì) m2 m2 m2 m2WSP、盛邦和中聯(lián)環(huán) A方案中高端產(chǎn)品面積明顯偏少，較另兩方案少約 25萬 m2，而適合設(shè)計(jì)中端產(chǎn)品的樓型面積較墨臣和華通方案多 45萬 m2，由此決定了其戶室（中端約 60%）比較后者（中端約 50%）更顯合理。故調(diào)整戶室比的方向是增加一梯五戶小塔或一梯三戶的板樓等中端樓型，相對(duì)方案于中聯(lián)環(huán) A方案，這種樓型在該區(qū)域更具競(jìng)爭(zhēng)力。設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 商業(yè)評(píng)價(jià)商業(yè)評(píng)價(jià)戶室比評(píng)價(jià)－、戶室比評(píng)價(jià)－ 反映項(xiàng)目銷售速度反映項(xiàng)目銷售速度CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.墨臣 WSP 華通 盛邦 中聯(lián)環(huán) A 中聯(lián)環(huán) B UDS總面積 m2m2m2m2m2m2m2總套數(shù) 2648 2618 2520 2611 2726 2723 3004平均面積 106m2 每萬 m2套數(shù) 前 4個(gè)方案每套平均面積均在100m2以上，而較差的后 3個(gè)方案均在 100m2以下，說明前者可提供較多的高品質(zhì)戶型，高中低端搭配也相對(duì)合理，而后者則適合發(fā)展中小戶型的中低端產(chǎn)品。同時(shí)，從單位建筑面積上的套密度看，前 4個(gè)方案每萬m2建筑面積出的套數(shù)均在 100以內(nèi)，后 3個(gè)方案均在 100以上，該指標(biāo)反映出前者的產(chǎn)品舒適度要高于后者。而專業(yè)評(píng)審定性評(píng)價(jià)較好的方案均在前者之列，戶室比評(píng)價(jià)較好的方案前者均在其中。墨臣 WSP 華通 盛邦 中聯(lián)環(huán)A中聯(lián)環(huán)BUDS 策劃部建議高端 1937 3045中端 5570 5570 5570 5570 5067 4575低端 95108 101 86 95 105108 70 75115 7590除低端產(chǎn)品外，中高端區(qū)間的起點(diǎn)貨值絕大多數(shù)偏高于策劃部的建議，即戶室比較為合理的 5個(gè)方案中端產(chǎn)品的貨值起點(diǎn)均比策劃部建議高 10萬元，而高端產(chǎn)品貨值起點(diǎn)則比建議高 1130萬，而與之接近的恰恰是兩個(gè)比例不當(dāng)?shù)姆桨福瑢?duì)這一矛盾的分析將促使對(duì)土地性質(zhì)和產(chǎn)品定位的認(rèn)識(shí)。本報(bào)告的貨值統(tǒng)計(jì)說明京棉項(xiàng)目的用地條件（用地現(xiàn)狀和容積率等因素）優(yōu)于區(qū)域的一般項(xiàng)目，利于開發(fā)該區(qū)域的中高端產(chǎn)品，而不適于做低端產(chǎn)品，同樣方案中與樓型相適宜的戶型面積普遍大于建議的面積指標(biāo)也反映這個(gè)問題。對(duì)此京棉項(xiàng)目的定位應(yīng)靠攏區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目，并重點(diǎn)研究遠(yuǎn)洋天地、朝陽園和珠江羅馬等項(xiàng)目的戶室比和熱銷的規(guī)模和貨值區(qū)間。?專業(yè)評(píng)價(jià)（定性）：專業(yè)評(píng)價(jià)（定性）：墨臣、墨臣、 WSP、華通（排名不、華通（排名不分先后）分先后）?大眾評(píng)價(jià)（定量）：大眾評(píng)價(jià)（定量）：墨臣（墨臣（ ）、盛邦（分）、盛邦（ 75分）、華通（分）、華通（ ）分）?商業(yè)評(píng)價(jià)（定量）：商業(yè)評(píng)價(jià)（定量）：墨臣（墨臣（ 6548元元 /m2）、）、 WSP（（ 6537元元 /m2）、中聯(lián)環(huán)）、中聯(lián)環(huán) B（（ 6511元元 /m2））推薦方案：墨臣推薦方案：墨臣CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)價(jià)結(jié)果墨臣方案需進(jìn)一步解決的問題：墨臣方案需進(jìn)一步解決的問題：商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)定位和建筑形態(tài)的研究、商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)定位和建筑形態(tài)的研究住宅區(qū)部分樓型和戶室比的調(diào)整、住宅區(qū)部分樓型和戶室比的調(diào)整CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.我們的策劃團(tuán)隊(duì)我們的策劃團(tuán)隊(duì)? 郝雪濤郝雪濤 （（ ERIC HAO）） －副總經(jīng)理－副總經(jīng)理? 洪朝暉洪朝暉 （（ HENRY HONG）） －總建筑師－總建筑師? 王海濱王海濱 （（ SEAMAN WANG）） －技術(shù)經(jīng)理－技術(shù)經(jīng)理? 張興華張興華 （（ WILLIAM ZHANG）） －市場(chǎng)經(jīng)理－市場(chǎng)經(jīng)理? 張張 延延 （（ YAN ZHANG）） －銷售經(jīng)理－銷售經(jīng)理? 李久紅李久紅 （（ JIUHONG LI）） －銷售主管－銷售主管CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.結(jié)結(jié) 束束THE END靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 05:09:4705:09:4705:093/24/2023 5:09:47 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 三月 2105:09:4705:09Mar2124Mar211故人江海別，幾度隔山川。 05:09:4705:09:4705:09Wednesday, March 24, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 三月 21三月 2105:09:4705:09:47March 24, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 24 三月 20235:09:47 上午 05:09:47三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 215:09 上午 三月 2105:09March 24, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/24 5:09:4705:09:4724 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 5:09:47 上午 5:09 上午 05:09:47三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 05:09:4705:09:4705:093/24/2023 5:09:47 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 三月 2105:09:4705:09Mar2124Mar211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 05:09:4705:09:4705:09Wednesday, March 24, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2105:09:4705:09:47March 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 三月 20235:09:47 上午 05:09:47三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 215:09 上午 三月 2105:09March 24, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/24 5:09:4705:09:4724 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 5:09:47 上午 5:09 上午 05:09:47三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 05:09:4705:09:4705:093/24/2023 5:09:47 AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 2105:09:4705:09Mar2124Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 05:09:4705:09:4705:09Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 21三月 2105:09:4705:09:47March 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 三月 20235:09:47 上午 05:09:47三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 215:09 上午 三月 2105:09March 24, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/24 5:09:4705:09:4724 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 5:09:47 上午 5:09 上午 05:09:47三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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