【正文】 目的竇店客戶置業(yè)目的 ——升級改善型需求是首選，占升級改善型需求是首選，占 60%p綠城百合綠城百合 以改善品質(zhì)需求為目的的客戶比例達 63%，首次置業(yè)客戶比例低，只占 29%；p樂活城樂活城 改善型客戶比例占據(jù)更大比重為 65%左右。需求分析需求分析 ——竇店特征竇店特征板塊間，同為市區(qū)客戶板塊間，同為市區(qū)客戶 ——屬性相同，關注不同屬性相同，關注不同216。 長陽板塊 ——首選 區(qū)位距離與時間成本區(qū)位距離與時間成本 ；216。 良鄉(xiāng)板塊 ——重視 生活便利與周邊配套生活便利與周邊配套 ；216。 竇店板塊 ——關注 周邊環(huán)境與社區(qū)品質(zhì)周邊環(huán)境與社區(qū)品質(zhì) 。長陽板塊良鄉(xiāng)城區(qū)板塊竇店周邊板塊地鐵高高速速外溢外溢外溢需求分析需求分析 ——客群關注點客群關注點外溢客戶外溢客戶改善需求改善需求 +多次置業(yè)多次置業(yè)中、低端產(chǎn)品中、低端產(chǎn)品中端產(chǎn)品外溢客戶外溢客戶首次置業(yè)首次置業(yè) +首次改善首次改善外溢客戶外溢客戶首次置業(yè)首次置業(yè) +首次改善首次改善竇竇 店店良良 鄉(xiāng)鄉(xiāng)長長 陽陽高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品剛性需求品質(zhì)需求長陽、良鄉(xiāng)客群精打細算；竇店客群關注居住品質(zhì)長陽、良鄉(xiāng)客群精打細算；竇店客群關注居住品質(zhì)需求分析需求分析 ——需求總結(jié)需求總結(jié)長陽、良鄉(xiāng)市區(qū)客群長陽、良鄉(xiāng)市區(qū)客群 ——郊區(qū)首置型郊區(qū)首置型竇店市區(qū)客群竇店市區(qū)客群 ——郊區(qū)改善型郊區(qū)改善型長長良良客客群群竇竇店店客客群群向往閑適社會中堅環(huán)境資源優(yōu)勢吸引改善居住兼顧保值工作導向城市白領首置首改第一居所通達配套著重選擇需求分析需求分析 ——市場客群特征市場客群特征定位定位2客戶定位客戶定位Part 1客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品 市場市場客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品 市場市場中原認為，亂市中，被動的自下而上的客戶定位邏輯將會使項目的營銷陷入非中原認為，亂市中，被動的自下而上的客戶定位邏輯將會使項目的營銷陷入非常被動的局面，而主動吸納、自上而下的客戶定位邏輯將更加穩(wěn)妥。常被動的局面，而主動吸納、自上而下的客戶定位邏輯將更加穩(wěn)妥。震蕩調(diào)控價格大戰(zhàn)持幣觀望坐等降價被動接受血拼價格力塑價值比拼性價建立標準跳脫市場創(chuàng)造需求吸納客戶六里橋海淀金融街南三環(huán)3萬以上供應量小價格較高供應量小石景山豐臺燕山石化本地經(jīng)商本案客戶地緣構(gòu)成本案客戶地緣構(gòu)成 ——市區(qū)為主，本地為輔市區(qū)為主，本地為輔升級改善（當前比例升級改善（當前比例 60%，需求面積，需求面積 140平米以上三居或四居）平米以上三居或四居）p 物理屬性 ——絕大多數(shù)在 35歲以上，少量 55歲左右 臨近退休， 兩代及以上占絕大多數(shù) ；同齡人群中的佼佼者， 事業(yè)相對成功 ，軍政干部、 IT業(yè)、金融業(yè)比例較高。p 精神屬性 ——自信、篤定、從容、堅韌 ，具備相對清晰的理性思維考慮到幾乎所有家庭成員的使用感受，注重 同社區(qū)鄰里的素質(zhì)。p 置業(yè)特點 ——有過置業(yè)經(jīng)歷，相對客觀的產(chǎn)品價值觀；p 置業(yè)關注點 ——關注價格與價值的匹配度；空間的功能性與舒適度；社區(qū)環(huán)境、鄰里素質(zhì)、物業(yè)服務及品牌。改善型客戶改善型客戶 ——賣房換房，有房買房賣房換房，有房買房剛性首置（當前比例剛性首置（當前比例 40%，需求面積，需求面積 80130平米兩居或三居）平米兩居或三居）p 物理屬性 ——年齡為 25歲至 35歲 左右年輕群體， 單身及兩口 占大多數(shù)；以市區(qū)工作 白領為主 ，處于 事業(yè)穩(wěn)定上升期p 精神屬性 ——積極、樂觀 ，對生活有更高的追求。p 置業(yè)特點 ——注重品牌，習慣通過網(wǎng)絡了解項目情況。p 置業(yè)關注點 ——保證生活便利與產(chǎn)品實用性，價格合理。首置型客戶首置型客戶 ——租房被擠壓，無房住父母租房被擠壓，無房住父母““ 新星城新星城 ”” 發(fā)展催生發(fā)展催生 ——首置比例提高首置比例提高人群換血“ 第一居所”屬性增強生活習慣改變216。 人群換血 ——鎮(zhèn)域發(fā)展提速，城市化水平穩(wěn)步提高，未來兩到三年內(nèi)，產(chǎn)業(yè)升級致使人群結(jié)構(gòu)改變；216。 生活習慣改變 ——舊 “ 村鎮(zhèn) ” 向新 “ 城鎮(zhèn) ” 的過度，居民生活、消費視野擴展，居住用途逐漸豐富；216。 “ 第一居所 ” 屬性增強 ——配套逐漸完善， “ 工業(yè)強鎮(zhèn) ” 確立，越來越多的人選擇本地就業(yè)，本地居住需求隨之而來。靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 04:50:3104:50:3104:503/24/2023 4:50:31 AM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 2104:50:3104:50Mar2124Mar211故人江海別，幾度隔山川。 04:50:3104:50:3104:50Wednesday, March 24, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2104:50:3104:50:31March 24, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 24 三月 20234:50:31 上午 04:50:31三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 214:50 上午 三月 2104:50March 24, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/3/24 4:50:3104:50:3124 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 4:50:31 上午 4:50 上午 04:50:31三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 04:50:3104:50:3104:503/24/2023 4:50:31 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 三月 2104:50:3104:50Mar2124Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 04:50:3104:50:3104:50Wednesday, March 24, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2104:50:3104:50:31March 24, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 三月 20234:50:31 上午 04:50:31三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 214:50 上午 三月 2104:50March 24, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/24 4:50:3104:50:3124 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 4:50:31 上午 4:50 上午 04:50:31三月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 04:50:3104:50:3104:503/24/2023 4:50:31 AM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 三月 2104:50:3104:50Mar2124Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 04:50:3104:50:3104:50Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 三月 21三月 2104:50:3104:50:31March 24, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24 三月 20234:50:31 上午 04:50:31三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 214:50 上午 三月 2104:50March 24, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/24 4:50:3104:50:3124 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 4:50:31 上午 4:50 上午 04:50:31三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專家告訴