中原x年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性-資料下載頁(yè)
2025-01-05 11:12本頁(yè)面
【正文】 18000元 /平米進(jìn)行對(duì)比分析 地塊測(cè)算 投資估算表做足面積方案比純獨(dú)棟別墅方案開(kāi)發(fā)總投資成本多 。序號(hào) 項(xiàng)目 不全面積合計(jì) (萬(wàn)元 ) 全面積合計(jì) (萬(wàn)元 ) 不全面積單價(jià) （元 /平米） 全面積單價(jià)（ 元 /平米）1 土地成本 3818 2649 2 前期工程費(fèi) 149 147 3 建安工程費(fèi) 4189 4067 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 150 150 5 管理費(fèi)用 249 210 6 銷售費(fèi)用 450 338 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 340 287 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 93 78 9 開(kāi)發(fā)總投資 9438 7927 地塊測(cè)算銷售收入兩方案對(duì)比序號(hào) 項(xiàng)目 不全面積合計(jì) （萬(wàn)元） 全面積合計(jì)（ 萬(wàn)元） 不全面積單價(jià) （元 /平米） 全面積單價(jià)（元 /平米）1 銷售收入 102600 112250 18000 2 銷售稅費(fèi) 兩稅一費(fèi) 印花稅 9 3 銷售凈收入 地塊測(cè)算損益表兩方案對(duì)比序號(hào) 項(xiàng)目名稱 不全面積合計(jì) (萬(wàn)元 ) 全面積合計(jì) (萬(wàn)元 )1 銷售收入 2 銷售稅費(fèi) 3 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 6 土地增值稅 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 稅前投資利潤(rùn)率 % %10 稅后投資利潤(rùn)率 % %地塊測(cè)算從目前及未來(lái)價(jià)格測(cè)算看，一期地塊非常值得拿。原因：地塊在市場(chǎng)最不好的情況下，或者產(chǎn)品品質(zhì)一般的情況下，以目前的土地價(jià)格獲取， 12023元 /平米的售價(jià)，其獲取的稅后利潤(rùn)已超 10%。說(shuō)明項(xiàng)目的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)。一期測(cè)算結(jié)論：本案拿一期地塊，可操作性強(qiáng)，但有 3點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注！風(fēng)險(xiǎn)一：由于項(xiàng)目是旅游配套用地，土地使用年限 50年，少于住宅 70年，客戶購(gòu)買會(huì)有一定的心理障礙。風(fēng)險(xiǎn)二：目前部分土地出讓金未交 ,并且未辦理開(kāi)工證，并結(jié)合此地塊的使用性質(zhì)，銀行貸款額度將降低。風(fēng)險(xiǎn)三：按正規(guī)政策辦理預(yù)售許可證有一定難度，但目前項(xiàng)目已銷售產(chǎn)品已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證。項(xiàng)目評(píng)價(jià)針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題，分別與銀行、政府部門溝通。針對(duì)土地使用年限解決辦法：現(xiàn)狀目前政策未出臺(tái)土地到期后，不能續(xù)簽的文件。未來(lái)整個(gè)莊園共 80平方米公里，從該地塊土地辦理手續(xù)看，至項(xiàng)目銷售時(shí)，土地使用年限已過(guò) 10年，根據(jù)地上房屋的新舊程度，可按房改或危改形式，補(bǔ)交土地出讓金，延續(xù)土地使用年限。項(xiàng)目評(píng)價(jià)針對(duì)貸款情況銀行意見(jiàn)： “ 項(xiàng)目在滿足已辦理土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證的情況下，項(xiàng)目即可獲取開(kāi)發(fā)貸款。但由于該地塊的性質(zhì)，放貸額度低于住宅，額度在 60%左右。因此最好將建設(shè)工程規(guī)劃許可證，旅游配套設(shè)施更改成公寓，這樣批貸額度會(huì)提高。 ”解決辦法：現(xiàn)狀1）可啟用集團(tuán)內(nèi)部貸款，得到信貸保證；2）融資方面受銀行額度限制，可按 60%進(jìn)行放貸。未來(lái)1）將修改建設(shè)用地規(guī)劃許可證，旅游配套設(shè)施更改成公寓，或者拿到政府對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行綠色通道的文件，以保證合理的銷售手續(xù)。2）由土地出讓方 優(yōu)龍?jiān)谕恋爻鲎屒捌趯⑼恋卮虬k理預(yù)售證，可降低我方風(fēng)險(xiǎn)，正常進(jìn)行銷售融資。項(xiàng)目評(píng)價(jià)針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題，分別與銀行、政府部門溝通。針對(duì)正常銷售情況土地部門： “ 地塊中 ，如果將其變成建設(shè)用地，再補(bǔ)交剩余部分土地出讓金即可。 ”規(guī)劃部門： “ 旅游用地配套設(shè)施已定，不能改變。按正常程序此部分產(chǎn)品不能銷售，但此項(xiàng)目是政府的綠色通道項(xiàng)目，只要區(qū)政府認(rèn)為可以銷售，應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。 ”建委意見(jiàn)： “ 將建設(shè)工程規(guī)劃許可證，旅游配套設(shè)施性質(zhì)更改成公寓，辦房產(chǎn)證是沒(méi)問(wèn)題的。但這是綠色通道項(xiàng)目，或者政府批準(zhǔn)發(fā)證，房產(chǎn)證也是可以辦的。 ”項(xiàng)目評(píng)價(jià)解決方案：綜合走訪部門的意見(jiàn)，認(rèn)為有以下 2點(diǎn)可以解決。現(xiàn)狀1）項(xiàng)目一期僅 ；2）目前規(guī)委意見(jiàn)是此旅游配套設(shè)施的性質(zhì)不能改變；3）如果有政府批文，此項(xiàng)目無(wú)任何銷售問(wèn)題；4）目前紅酒莊園已售項(xiàng)目中，均辦理公寓性質(zhì)的預(yù)售許可證。未來(lái)1）需與土地部門交齊剩余部分的土地出讓金；2）由土地出讓方 優(yōu)龍?jiān)谕恋爻鲎屒捌趯⑼恋卮虬k理預(yù)售證，可降低我方風(fēng)險(xiǎn)；3）與政府部門溝通，把項(xiàng)目實(shí)際解決問(wèn)題的方式方法寫進(jìn)政府辦公會(huì)的會(huì)議記要，以做依據(jù)。項(xiàng)目評(píng)價(jià)兩個(gè)問(wèn)題最終解決方案：1）讓 土地出讓方 優(yōu)龍公司打包辦理預(yù)售許可證；2） 政府通過(guò)綠色通道，將項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)降到最低；3）交齊剩余部分的土地出讓金，并辦理開(kāi)工證。項(xiàng)目評(píng)價(jià)謝 謝！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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