【正文】 武漢樓市價(jià)格在全國同類型大城市中是偏低的；二是土地為不可再生資源，其稀缺性決定了土地供不應(yīng)求的市場特性，催生土地價(jià)格上升，必將導(dǎo)致房價(jià)的上升；三是各種規(guī)范市場的政策出臺，使銷售門檻抬高 ,銀行信貸政策從緊。同時(shí)亦使開發(fā)展資金成本升高，從而分?jǐn)偟椒績r(jià)上，轉(zhuǎn)嫁給購房者，帶動房價(jià)的上漲；四是一部分項(xiàng)目會因?yàn)闆]有資金的支持而緩建或不建，現(xiàn)房供應(yīng)量的減少將導(dǎo)致供不應(yīng)求，造成現(xiàn)房價(jià)格的攀升。 (3)高檔物業(yè)受到抑制，普通中檔住宅仍將得到政策上的支持，發(fā)展勢頭較好 國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的價(jià)值取向是保持房地產(chǎn)市場總量平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，抑制高檔住宅，支持普通住宅建設(shè)，減少空置房，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 3． 1 投資地塊的地理環(huán)境 地塊周邊狀況 東向：政府規(guī)劃工業(yè)大道中北路延伸段。 南向：臨武青四干道及規(guī)劃中的綠化公園，至武豐工業(yè)園及家具市場。 西向：園林路延伸段（四車道），鄰和平鄉(xiāng)鐵機(jī)村美地家園鋼都花園。 北向：白洋路（二車道 ），鄰金鶴園小區(qū)、綠景苑、一冶 146 花園。 地塊周邊配套現(xiàn)狀 教育配套設(shè)施 : 武鋼三中（規(guī)劃中）、武鋼 16 中、武鋼 8 中、鋼花中學(xué)、小學(xué)、武漢科技大學(xué)、湖北大學(xué)、理工大學(xué)。 金融配套設(shè)施 : 中國建行青山支行、建設(shè)花園港都花園分理處、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行鋼花分處。 醫(yī)療配套設(shè)施：武鋼二醫(yī)院 一冶醫(yī)院。 商業(yè)配套設(shè)施：武青三干道飲食街、中北倉儲鋼花店、建設(shè)二路商業(yè)街、武漢商場青山店、麗江超市、百聯(lián)紅超市。 休閑娛樂配套設(shè)施：利源娛樂城 3． 2 青山片區(qū)房地產(chǎn)市場淺析 3． 2． 1 青山區(qū)域概況 (1)青山區(qū)域范圍 青山區(qū)是由于國家 “ 一五 ” 期間重點(diǎn)項(xiàng)目武鋼確定在此興建，而于 1955 年 2 月 15 日正式立的，至今已有四十 九 年歷史。青山區(qū)位于武漢市城區(qū)東北部，東南鄰洪山區(qū)，西接武昌區(qū)，北瀕長江，南倚東湖。全區(qū)國土面積 平方公里， 常住人口 45 萬左右， 隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國著名的冶金工業(yè)基地，享有“ 十里鋼城 ” 的美譽(yù)。 (2)青山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 青山區(qū)是武漢市的重點(diǎn)傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)， 轄區(qū)內(nèi)擁有門類齊全的工業(yè)企業(yè) 56 家 ，其中地專級以上的企業(yè)就有十多家。形成了以重工業(yè)為主的企業(yè)群。全市確定的 “ 鋼 、車、機(jī)、新 ” 四大支柱產(chǎn)業(yè)，青山就 有 “ 鋼 ” 和 “ 機(jī) ” 兩 大 支 柱 產(chǎn)業(yè) ； 全 市 財(cái) 政收 入 的 主 要 來源 是“ 鋼、油、煙 ” ，而青山就占有 “ 鋼 ” 和 “ 油 ” 兩部分。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，是武漢市財(cái)政收入的重要支撐之一。 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 作為建國后成立的新區(qū)，它在城市規(guī)劃和配套設(shè)施上都是比較完善的。加之它以其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)為依托，擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一貫比較重視城市環(huán)境方面的建設(shè)，該 區(qū)道路由建區(qū)初期的一條 主 干道發(fā)展為主干道、主要 連 通道近百條 共 210 余萬平方米，通車?yán)锍踢_(dá)130 余公里的寬敞便捷的交通網(wǎng)絡(luò)， 可通達(dá)三鎮(zhèn)。 城區(qū)排水系統(tǒng)以 9座泵站 為主體，形成了 6 大排水系統(tǒng)。營造防護(hù)林 170 余萬平方米，建 成規(guī)模 完善 的大型 公園 7 個(gè)，居民小區(qū)游園隨處可見。 而且其教育、醫(yī)院、金融、電信、郵局、大小商場、休閑娛樂等場所一應(yīng)俱全，遍布該區(qū)各地，基本能夠滿足此地區(qū)居民的各種需求。居民生活比較方便。 (4)居住人群 該區(qū)域內(nèi)共有常住人口 45 萬左右，而且大部分都是在該地工作的固定人群，外來人口不多。他們大都是在該區(qū)各種工廠企業(yè)的原有職工，而且由于那些企業(yè)大都有自己的居住區(qū)或者宿舍，所以其居住規(guī)模上呈現(xiàn)區(qū)域化特征，基本上都是在某個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)工作和生活，整體素質(zhì)大致 相同。加之其收入比較穩(wěn)定，所以該地的居民生活相對都是比較安穩(wěn)的。 (5)該區(qū)域的未來發(fā)展定位 青山區(qū)一向以環(huán)境建設(shè)領(lǐng)先于其它各區(qū)，在建設(shè)山水園林城市的同時(shí) ， 重點(diǎn)發(fā)展的是要 加大城市服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，不斷提升產(chǎn)業(yè)檔次，完善服務(wù)體系，配套武鋼，依托大廠大院發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代都市居住新區(qū)。 3． 2． 2 青山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 (1)住宅類型 在青山區(qū)目前的房地產(chǎn)市場上，有規(guī)模的樓盤大概總共有 30 余個(gè)左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等。大都是一些中、低端產(chǎn)品，面向 工薪階層。僅有綠景苑、寶安公園家、青山廣場、華城廣場等為數(shù)不多的幾個(gè)大盤可以算得上是比較高端的產(chǎn)品了。這些高端產(chǎn)品的出現(xiàn)同時(shí)也拉動了該地區(qū)房價(jià)的上升。 (2)區(qū)域樓盤概況 青山區(qū) 20xx— 20xx 年樓盤一覽表（在這里僅就其中十余個(gè)代表性樓盤加以闡述，其余就不一一列舉了） 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 規(guī)模 (萬平米 ) 建成時(shí)間 銷售均價(jià) 青鵬大廈 友誼大道 2900 蘭亭雅居 和平大道1256 號 20xx 2760 康馨佳園 建設(shè)四路 16 初 2588 鋼洲大廈 建設(shè)一路 20xx 年底邊 2480 青山廣場 工業(yè)二路 2． 4 20xx 2700 美地家園 青山園 林路 10 20xx 2900 虹琦花園 和平 大世界 9 20xx 2900 寶 安 公園 家（三期） 工業(yè)二路 9． 8 20xx 2800 綠景苑 （三期） 武青三干道 10． 69 20xx 2900 江南公寓 余家頭 5 20xx 2400 成功花園 工業(yè)二路 9 20xx 20xx 碧苑花園 冶金大道 2． 9 20xx 1650 現(xiàn)代花園 工業(yè)四路 5． 69 20xx 1320 鶴園小區(qū) 建設(shè)一路 53 / 1500 綠苑花園 工業(yè)四路面 12 20xx 1200 歐景苑 和平大道 3． 86 20xx 1540 從上表可以看出，在 20xx 年以前，該區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐明顯低于其它城區(qū)，如果把我市房地產(chǎn)市場比作一個(gè)正處于發(fā)育高峰期的青少年的話，那么青山區(qū)則只是處于剛剛開始發(fā)育的少兒階段。在 20xx 年以前，這里可以看作是一個(gè)被房地產(chǎn)市場遺忘的角落，其發(fā)展非常緩慢。從 20xx 年以后，在武漢樓市高歌猛進(jìn)大環(huán)境的帶動下，這里才漸漸進(jìn)入人們的視野。我們從上表就可以看出來。 (3)房價(jià)速漲 我們再來看一下該區(qū)從 20xx 年到 20xx 年的住宅銷售價(jià)格情況。 青山區(qū) 20xx— 20xx 年 住 宅銷 售 價(jià)格 一 覽表 年度 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 20xx 20xx 20xx 1300 到 20xx 年四季度 ,該區(qū)域住宅銷售均價(jià)已經(jīng)到了 1928 元 /平米了 .但是沒有超過 20xx 元 ,在武漢城區(qū)來 說還是屬于最低價(jià) . 0 500 1000 1500 20xx第一季度第二季度第三季度第四季度20xx 20xx 20xx 從上表可以看出，該區(qū)在 20xx— 20xx 年間，其房價(jià)都在 1200 元左右，而到了 20xx 年底則躍升為 1641 余元，一年的增幅到達(dá)了 440元 /平米，與其他六大中心城區(qū)相差縮減至 300500 元 /平米左右。到20xx 年底，青山住宅均價(jià)上升至 1800 元 /平米，而 20xx 年年初更是突破了 20xx 元 /平米，其房價(jià)以每年 600 元 /平米的速度遞增，漲幅高居武漢七大城區(qū)之首。盡管漲幅很大，但其平均水平價(jià)格在武漢城區(qū)來說仍是最低的。這從某個(gè)方面 也間接說明了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場還是具有一個(gè)很大的成長空間。 (4)規(guī)模不大，扎堆開發(fā) 縱觀青山近幾年所開發(fā)的樓盤，我們不難發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)量普遍不大，超過 10 萬方以上的就已經(jīng)微乎其微了，早一些的僅有綠苑花園、成功花園、鶴園小區(qū)等，近一些的就當(dāng)屬綠景苑、寶安公園家以及美地家園、虹琦花園、華城廣場等項(xiàng)目了。大多數(shù)樓盤的開發(fā)面積都集中在 35 萬方左右。而且扎堆效益明顯。 隨著友誼大道（武青三干道）設(shè)施的完備，和平大道和友誼大道沿線樓盤明顯 增多 ，小高層和高層的商住樓供應(yīng)量增大 ，且都集中在這兩條主干道的沿線。我們來看下面 這組數(shù)字。 20xx 年武漢市全年共完成 10 以上高層建筑 532 棟，其中青山有 6 棟，看看位置，幾乎都在這兩條主干道上。而近期開發(fā)的諸如青鵬大廈、蘭亭雅居、康馨嘉園、鋼洲大廈、鋼花南苑、 101 街花園等樓盤也都分布在這兩條主干道上?？梢赃@么說，此地段今后將成為青山區(qū)最大的住宅區(qū)域。 3． 2． 2 區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn) 下面僅就今年在售和在建的部分樓盤從其規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格水平、銷售情況及客群特征等方面來簡要分析一下： 附 20xx 年在售或在建樓盤一覽表 項(xiàng)目 名稱 青鵬 大廈 蘭亭 雅居 康馨 嘉園 鋼洲 大廈 101 街 花園 鋼花 南苑 景勝 花園 美地 家園 綠景苑 位置 友誼 大道 和平 大道 建設(shè) 四路 建設(shè) 一路 建設(shè) 三路 建設(shè) 三路 建設(shè) 一路 園林 路 武青三 干道 (1)位置及戶型特征 在上述幾個(gè)樓盤中，其規(guī)模均不是很大功告成，它們這些樓盤在位置上均處于和平大道和友誼大道沿線。在類型上本期的在建項(xiàng)目均以高層或小高層為主，其戶型仍以三房兩廳的大面積為主，主要集中在 100— 140 平米左右，另有少量 90— 100 平米左右的小戶型，在我所調(diào)查的樓盤中，只有鋼洲大廈有這樣的戶型，且銷售情況極好，在其它大戶型還剩很 多的情況下，幾乎都已全部售完。 (2)環(huán)境及配套設(shè)施 由于該區(qū)域在公共基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境方面自身的條件是十分的優(yōu)越，所以該片區(qū)的樓盤在這方面的投入就相對減少。據(jù)我所知，就只有寶安公園家建有一座國際雙語幼兒園。而其余的樓盤在這方面的投入幾乎沒有。而且由于該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠樹成蔭，極大提高了樓盤本身的附加值。我認(rèn)為這也是該區(qū)未來發(fā)展?jié)摿λ诘囊粋€(gè)重要因素。 (3)銷售情況及客群特征 這些樓盤在銷售情況方面雖然沒有中心城區(qū)那樣星光燦爛，但總體趨勢向好，銷售率基本上都在 50%左右。除美地家園是現(xiàn)房發(fā)售以外，其余 均是在建項(xiàng)目。在我調(diào)查的過程中，各個(gè)售樓部里來看房的人群絡(luò)繹不絕。在這些客群中，主要還是以本地區(qū)的居民為主，另外再就是一些與該地區(qū)各類工廠企業(yè)有生意往來的個(gè)體經(jīng)營者。外來購房者較少?？傮w上說來，該區(qū)域?qū)ζ渲苓吙腿旱奈{力還不強(qiáng)，換言之，也就是還沒有把它的優(yōu)勢充分的體現(xiàn)出來。 當(dāng)然，針對不同的樓盤，其購買的人群還是不同的，比如，象寶安公園家、綠景苑等比較高端的樓盤，其購買客群大都是一些層次和綜合素質(zhì)較高，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年人，他們注重的是社區(qū)環(huán)境和居住氛圍，購房時(shí)多把自身享受放在第一位，而價(jià)格倒在其次。而對于大多數(shù)工薪階層來說則傾向于那些價(jià)格較低而稍具規(guī)模的普通住宅了。他們在買房時(shí)首先考慮的往往是價(jià)格，然后才是環(huán)境。那些地理位置優(yōu)越，占據(jù)交通要道的商住兩用樓則被那些生意業(yè)務(wù)往來頻繁的生意人士所看中。我覺得值得一提的卻是那些有購買小面積戶型需求的人群，這部分人群往往是那些處于是婚育高峰卻又沒有多少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕人，或者是那些兒女都已成家，自己單過的老年人，他們對小戶型的需求往往更強(qiáng)烈卻又得不到更多的選擇。這部分人群應(yīng)該是一個(gè)很大、很有潛力的市場。我想這也應(yīng)是發(fā)展商們可以考慮的一個(gè)方向。 3． 3 區(qū)域總體環(huán)境特 點(diǎn) 3． 3． 1 總體環(huán)境分析 針對青山片區(qū)的具體情況來說，據(jù)我實(shí)地考察和各項(xiàng)資料顯示，該區(qū)域的整體環(huán)境在武漢其它幾個(gè)城區(qū)來可說是最好的。它北臨長江，南倚嚴(yán)西湖，東鄰北湖，西藏楊春湖，還有眾多零星小湖點(diǎn)綴其中。生態(tài)資源豐富。交通網(wǎng)絡(luò)通暢，縱有臨江大道、和平大道、友誼大道三條主干道貫穿整個(gè)區(qū)域，建一路至建十路，工業(yè)一路至工業(yè)四路橫貫其中，路面寬敞平整。沿著和平大道進(jìn)入青山，一路都是綠樹濃蔭。街心花園散布其中。也有車輛往來，卻不感覺喧鬧。 全區(qū)綠化覆蓋率達(dá) 34%，人均公共綠地面積 7。 06 平方米，名列全市前列。人均居住 面積近 個(gè)平方米 ，沿途不乏居民區(qū)，但不論新房老房，都是規(guī)劃整齊，井然有序，絕無雜亂無章之感。放眼看去，小區(qū)也好，工廠也好，都是滿目翠色。我想，這樣一種居住環(huán)境，在武漢城區(qū)是再找不到第二個(gè)的。 3． 3． 2 未來規(guī)劃 把 青山 建設(shè)成 國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，以青山區(qū)為核心區(qū)、以武漢市為發(fā)展區(qū)、以華中地區(qū)為輻射區(qū)的武漢青山國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地 的議案已被批準(zhǔn)， 促進(jìn)青山工業(yè)生態(tài)化和經(jīng)濟(jì)綠色化。，以 “ 山、灘、港、渠、園 ” 為重點(diǎn)，用 三好 年時(shí)間建成山水園林城區(qū) ， 用四年時(shí)間建成文明城區(qū)，用五年時(shí)間建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的奮斗目標(biāo)， 使該 區(qū) 逐漸 成 為山水綠地縱橫通透、城區(qū)形象獨(dú)特鮮明、鋼城文化品位突出、整體環(huán)境質(zhì)量良好的現(xiàn)代化山水園林城區(qū)。 另外規(guī)劃中的還有 青山經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和青山環(huán)?？萍紙@工程的逐