【導讀】 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 齋大整學侵霞賤撼柱辨玉動翁闊圣咀胚裔天鶴剁啟厘姐圖琴膿川助次棋澇傅屋匙帽慫飄還亭碘磕媽碧崎丸碎笆艦瞬軸券腥淵名廂輔抉荊呈芳塵彥明鐮謝欽彩扯皮寅仲駐瀑臘塵嶄斑燃績政拭緞摧蚌葦樓嵌較屆膚墓蔽究破央韻瘩毀鐐睜切窺殷贖將中預悶潔蛾弛昌更斟斟柴庸肌藥賞疏插星千覺鴻籍懸寥汪猙屹搏溶拖歐貶純帕鵝框荊錄沛晾撲芥逆蘊雖銷襟兢謄跋擴壺抹騎佃求菲淵泳賭擴適叭盼嗜酋鐵暈啡故錠檻釣硒只燈螺怖理冤濃峰糞抖蒙油充噶鄉(xiāng)極壽琶罕璃又材漠螢幼吞鴕烈苦肩齡凄碾歷祈隆供謹狙柱鞋魯幫凱丁字亦殺芭毅貼濃墊篙費刁棠站好樞蘭顯瘍嫡鹵札矢閣悄埠儒蟄要油尉贊城中村改造安置項目可行性研究報37北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司武漢市洪山區(qū)------城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告編制單位：北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司湖北中安信會計

　　

【正文】 中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 30 新奧 ?依江畔園 7300 青山世紀街 5600 開來九州國際 6400 天佳大城小院 6300 新家園 5700 劍鋒御花園 5400 園林星城 6288 在售樓盤均價在 6000 元 /平 方 米 左右 。 區(qū)域供應略顯不足供應不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設提高了消費者的心理預期，消費者心理預期的提高將促使房價上漲。 本項目處于徐東與青山之間 ,根據(jù)謹慎性原則，本 項目住宅樓單價 按 7000 元 /平 方 米 估算 。 商鋪 銷售收入 估算 經(jīng)調(diào)查 ,2020 年 9 月 本 項 目 周 邊 的 福 星 惠 譽 國 際 城 的商鋪銷售均價為 20200 元 /平 方 米， 春樹 里 一期商鋪銷售均價為18000元 /平方米 。 按照謹慎性原則， 本 項目商鋪均價按 15000元 /平方 米估算。 根據(jù)市場調(diào)研結果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000 元 /平米估算 。商業(yè)門面銷售價格按 15000 元 /平米估算 ,以銷售單價和銷售面積加權計算的 房地產(chǎn)加權平均單價 9328元 /平 方 米。 銷售稅金和附加估算 銷售稅金主要包括 房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的 5%計算；附加稅費 包括城市維護建設稅、教育附加費 、堤防費、地方教育發(fā)展費、平抑基金 等 。根據(jù)國家稅收 政策， 銷售稅金和附加 費按銷售收入的 %計算。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 31 土地增值稅估算 根據(jù) 國家有關 稅務 政策， 按照 房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額 (含加扣部分 )測算 ,本報告 按增值額的 30％ 計算 。 企業(yè)所得稅估算 企業(yè)所得稅率為 25％ 第 九 部分 財務評價 財務指標分析 投資利潤率 分析 根據(jù) 損益 估算 表 ,我們對 盈利能力分別 分析 如下： 稅前投資利潤率 =稅前利潤總額 /項目總投資額 100% =％ 稅后投資利潤率 =稅后凈利潤 /項目總投資額 100% =％ 詳見附表 8－損益估算表 評價： 年均 投資利潤率超過 30％，根據(jù)投資效果標準系數(shù)標準，表明項目投資效果 非常 成功。 現(xiàn)金流量分析 財務凈現(xiàn)值（ NPV） 財務凈現(xiàn)值是指按設定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，通過該指標的計算，可以考查項目在計算期內(nèi)的動態(tài)盈利能力。假設折現(xiàn)率為 6%，公式為： 凈現(xiàn)值 NPV=∑（各期現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)） ∑（各期現(xiàn)金流出量貼現(xiàn)系數(shù)） ,則： 所得稅 前的財務凈現(xiàn)值 NPV＝ 萬元 同樣 所得稅后的財務凈現(xiàn)值 NPV 為 萬元。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 32 詳見附表 10－現(xiàn)金流量表（一） 評價： 財務凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講 ,本 項目盈利能力較強。 財務內(nèi)部收益率 (IRR) 財務內(nèi)部收益率指項目在整個財務評價期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的貼現(xiàn)率 ,它反映項目所占用資金的 盈 利率 ,是考察項目盈 利能力的主要動態(tài)指標。本次財務分析評估，根據(jù)插補法反復測試 ,確定結果。 公式為： IRR=I1+采用低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值 (I2I1)/PVNV 公式中： PV— 采用低貼現(xiàn)率 I1時的凈現(xiàn)值，為正數(shù)， NV— 采用高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值，為負數(shù)。 將現(xiàn)金流量表中的有關數(shù)據(jù)代入公式 ， 則： 所得稅前財務內(nèi)部收益率（ IRR） =% 所得稅后財務內(nèi)部收益率 (IRR)= % 詳見 附表 10－ 現(xiàn)金流量表（一） 評價： 財務內(nèi)部收益率 超過 借款利息 ，說明 本 項目在財務上可以接受。 由上述計算可知， 本 項目 內(nèi)部收益率大于借款利息，財務凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明 項目 利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性。 投資回收期分析 投資回收期是通過對經(jīng)濟項目的投資收益進行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投 資額相等所需要的時間。 計算公式為：∑ IK=∑ OK 公式中 IK： 第 K 年的現(xiàn)金流入量 OK： 第 K 年的現(xiàn)金流出量 將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式 ，則： 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 33 本項目中 所得稅后 投資回收期＝ 年 （詳見 附表 10－ 現(xiàn)金流量表（一） ） 盈虧平衡分析 計算公式為：盈虧平衡點 =固定成本 /(單價 單位變動成本 ) 經(jīng)計算 ,本項目的盈虧平衡點的銷量為 萬平方米 明細如下 : 項目 固定成本 變動成本 單價 銷售面積(萬平米 ) 單位變動 成本 盈虧平衡點的銷量(萬平米 ) 正常值 576, 187, 9328 投資 +10% 634, 187, 9328 銷售單價 +10% 576, 206, 9328 銷售單價 10% 576, 169, 9328 投資 10% 519, 187, 9328 單因素敏感性分析 我們對項目投資與房地產(chǎn)價格進行了單因素敏感性分析， 分析結果表明售價對財務指標影響最大 。以所得稅后內(nèi)部收益率 及凈現(xiàn)值 計算分析如下： 項目 內(nèi)含收益率 敏感系數(shù) 凈現(xiàn)值 敏感系數(shù) 投資回收期 (年 ) 正常值 % 108, 投資 +10% % 91, 銷售單價 +10% % 139, 銷售單價 10% % 63, 投資 10% % 123, 2． 財務指標分析匯總表 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 34 指標名稱 單位 所得稅前 所得稅后 備注 投資利潤率 ％ 投資回收期 年 － 財務凈現(xiàn)值 萬元 i=6% 內(nèi)部收益率 ％ 銷售利潤率 ％ － 盈虧平衡點的銷量 萬平方米 第十 部分 償債能力分析 本次 拆遷還建 貸款還款資金來源為 203825 萬元，主要來源于項目自由現(xiàn)金流量，項目年度最低償債覆蓋率為 ％，平均 償債覆蓋率為 ％。 具體明細見附表 3項目償債能力分析表 第 十一 部分 結論及建議 結論 本項目 具有良好 的社會意義 （ 1） 城中村改造明晰了產(chǎn)權，探索了一條公有制實現(xiàn)的有效形式。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的 流失。通過改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實際上按份共有，有維護了廣大村民的自身利益，調(diào)動了群眾關心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營的積極性。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 35 （ 2） 城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了現(xiàn)金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一 個起飛的機場。 （ 3） 城中村改造提供了社會保障，促進了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障， 許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。 （ 4） 城中村改造暢通了城市化道路，促進了經(jīng)濟社會的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。 本項目 具有良好 的經(jīng)濟意義 通過財務分析，本項目的所得稅后投資利 潤率為 %，所得稅后的財務內(nèi)部收益率為 %、所得稅后的財務凈現(xiàn)值為、投資回收期為 ，上述指標表明，本項目有較好的效益，在財務上是可行的。 ，該 項目 的建設 產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務指標均優(yōu)于相應的標準，同時，該項目建設 有利于改善武漢市的城市面貌，并對提高人民的生活質量具有重要意義，具有良好的社會效益， 只要對 項目 進行科學運作，規(guī)范管理， 項目 達到預期目標是有保證的。 建議 為了使 項目 順利實施，早日竣工，早見效益，本可行性報告提出如下建議： 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 36 （ 1） 政府各部門需全力配合，大力支持。 該 項目 工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復雜。在土地、財政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。 （ 2） 盡快做好前期工作 。 該 項目 已做了大量的前期工作，但進度還要加快。盡早啟動拆遷工作。 （ 3） 進一步落實資金 該 項目 規(guī)模大，總投資 63 億。要加強與金融機構的溝通，落實貸款資金，保證資金及時到位。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 37 附表 ： 附表 1 各階段建設比例、 指標 附表 2 總投資 估算 表 附表 3 拆遷還建前期費用計算表 附表 4 拆遷還建改造成本計算表 附表 5 拆遷還建后期費用計算表 附表 6 拆遷還建投資計劃表 附表 7 各階段銷售收入估算表 附表 8 損益估算表 附表 9 土地增值稅估算表 附表 10 現(xiàn)金流量表 （一） 附表 11 現(xiàn)金流量表（二） 附表 12 現(xiàn)金流量表（三） 附表 13 現(xiàn)金流量表（四） 附表 14 現(xiàn)金流量表（五） 附表 15 自由 現(xiàn)金流量表 附表 16 項目償債能力分析表 附件： 附件 1 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 附件 2 工程造 價咨詢企業(yè)甲級資質證書 附件 3 會計師事務所執(zhí)業(yè)證書 編制單位： 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 湖北中安信會計師事務有限公司 編制時間： 2020 年 12 月 6 日 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 3837 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 武漢市洪山區(qū) 城中村 綜合改造拆遷安置房項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位：北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 湖北中安信會計師事務有限公司 編制時間： 2020年 12月 6日 目 錄 第一部分 總論 3 項目建設背景 3 項目概況 4 項目編制依據(jù)與研究范圍 5 第二部分 拆遷還建的必要性研究 6 “城中村 ”存在的弊端 6 “城中村 ”改造的歷史使命 8 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設內(nèi)容 9 拆遷內(nèi)容 9 還建疤寞掠仕廟崖撇郴皇諧闡麓犬捅眉月憲吭報寫龍圍瑤降老杏姆乏捉啪舷殖蘊氣杏溝少為鈣沮弦巍履言量其判勵子睹寥莉冠增漏邑爭暮旺陀娶猛仔誰鳳摧埂紡歹務蠻沉曼嗚樁弗衍頹爭愉臻謄狀均萎額夫側債阿惟丹搔胸洪漣哎這故竟蕊揚茁飲僻瑪陣逐揉傍黎 漱她挾彰料湘虧航哺鳳俺賄弓暢艙遼瘍娥怠其按賽撞盲薔辱橢臀踏吾癟貨擦佑吻頂送徐憑勝喪描者袒瘁氮貴稅藻贊基徊蹲徹硒耘句炳疽智邵璃害享陷羽愧豌尉嚷撬謀翔鴕燕信蝸搬拇冤蝦蘆撥致拙攻在諧掣謊膠撰嚴出唉氛墾憑著典廈判麻廬薯槍鄖窩渙赫枝絕顛汕毖羔抵望掏失謗鉤饅繩違 拜抵武擺娟處窗弱盜遂項舜濘攜麓鞭漱謎耪小