【導(dǎo)讀】路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢文化源頭，國(guó)家級(jí)漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，

　　

【正文】 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 （三）長(zhǎng)期收益 本項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益包括兩個(gè)方面：一是改造后給村民帶來(lái) 穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)收益；二是營(yíng)業(yè)性公建的長(zhǎng)期租金增值收益。改造后給村民帶來(lái)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益，能夠大大提高 村、居 民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的 社會(huì)效益。 七 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 近幾年來(lái)，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。 大興西 路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來(lái)在整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨(dú)立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤?灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū) ” 的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑?jí)“ 核心區(qū)”。 （二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 項(xiàng)目所在 地漢城路板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) “ 灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū) ”的實(shí)施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的 重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善 ，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。 相互適應(yīng)性 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20 大興西 路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。 大興西 路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點(diǎn)： （ 1） 是產(chǎn)業(yè)單一 （ 2） 是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴(yán)重 （ 3） 是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投 資吸引力不足， 街區(qū)商業(yè)氛圍 有待較高層次的開發(fā)提升 。 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè) ，引入多元化人流、商機(jī)、智本、資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù) 強(qiáng)力推動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 也與 灃渭新區(qū) 相呼應(yīng)， 結(jié)合“大西安”建設(shè)前景具有一定的投資前潛力 。 八 、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析） （一）盈虧平衡分析 本項(xiàng)目總投資額約 545833 萬(wàn)元 ，在住宅均價(jià)按 5050 元 /㎡計(jì)算時(shí)，銷售收入約 634825 萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為 88992 萬(wàn)元，整體稅前利潤(rùn)率約為 %， 經(jīng)過(guò)測(cè)算 ， 可以看出 銷 售價(jià) 格是影響項(xiàng)目盈虧的關(guān)鍵因素 。 （二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 因項(xiàng)目拆遷量大，實(shí) 施周期長(zhǎng)，其間不確定和不可預(yù)見(jiàn)因素眾多，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是面向未來(lái)的評(píng)價(jià)與分析，由于未來(lái)不確定性因劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 素的影響，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測(cè)、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。 （１） 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹是一個(gè)全球性問(wèn)題，在發(fā)展中國(guó)家更為嚴(yán)重。通貨膨脹可能使物價(jià)大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)和人工勞務(wù)費(fèi)等都超過(guò)預(yù)計(jì)。 （２） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 因宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價(jià)下跌是影響項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要因素。 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本對(duì)策為風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等三種。這三種對(duì)策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點(diǎn)和局限性。因此，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員規(guī)劃和決策時(shí)，選擇的常常不只是一種對(duì)策，而是幾種對(duì)策的組合。 （１） 風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過(guò)對(duì)這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于上述 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)就可以采取控制的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目前期預(yù)測(cè)和研究工作、加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程管理，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。 （２） 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)策 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常重要而廣泛的一項(xiàng)措施。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)都可以采用這種方法，主要有兩種形式： ａ． 非保險(xiǎn)或合同的轉(zhuǎn)移方式 ； ｂ． 工程保險(xiǎn) 。 九 、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 （一）結(jié)論 未央?yún)^(qū) 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項(xiàng)目的實(shí)施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對(duì) 大興西 路區(qū)域的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動(dòng)作用，具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 項(xiàng)目的實(shí)施將為 未央?yún)^(qū) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供 一定 保證，也將大大改善地區(qū)的 投資 環(huán)境 。在經(jīng)濟(jì)效益方面，經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目可能達(dá)到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益， 因此，從經(jīng)濟(jì)效 益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項(xiàng)目實(shí)施是非常必要的。 項(xiàng)目的拆遷安置體量較為寬裕，與 劉漢村 的實(shí)際情況結(jié)合的較為緊密，具有較強(qiáng)的實(shí)操性，也 符合 區(qū)域 未來(lái)發(fā)展 ，因此， 該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 （二）建議 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造 項(xiàng)目投資額巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)，必然存在諸多的 投資 風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷 安置及項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目總投資收益 較 低， 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能較差 。為此，特提出以下建議： 提升 改造出地率，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進(jìn)行溝通協(xié)商，力爭(zhēng)降低本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標(biāo)，提劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本； 本項(xiàng)目涉及的 經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)房屋 較多，拆遷洽談工作直接影響著本項(xiàng)目的進(jìn)度，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與 經(jīng)營(yíng)者 洽談，確保順利搬遷； 本項(xiàng)目涉及的高壓線下埋工程也是影響項(xiàng)目順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵因素之一，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利 實(shí)施，為項(xiàng)目開發(fā)提供便利； 尋求政策方面優(yōu)惠。 本項(xiàng)目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合 改造項(xiàng)目 給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免。