【導讀】路西段，快速干道兩側(cè)，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，

　　

【正文】 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 （三）長期收益 本項目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來 穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高 村、居 民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的 社會效益。 七 、社會效益評價 （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進程快速推進，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。 大興西 路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤?灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū) ” 的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶?核心區(qū)”。 （二）項目與所在地相互適應(yīng)性分析 項目所在 地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢 “ 灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū) ”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的 重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進一步改善 ，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點區(qū)域。 相互適應(yīng)性 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20 大興西 路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。 大興西 路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點： （ 1） 是產(chǎn)業(yè)單一 （ 2） 是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴重 （ 3） 是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投 資吸引力不足， 街區(qū)商業(yè)氛圍 有待較高層次的開發(fā)提升 。 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項目的實施，對整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè) ，引入多元化人流、商機、智本、資本，均有良好的促進作用，將持續(xù) 強力推動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。 也與 灃渭新區(qū) 相呼應(yīng)， 結(jié)合“大西安”建設(shè)前景具有一定的投資前潛力 。 八 、風險分析（不確定分析） （一）盈虧平衡分析 本項目總投資額約 545833 萬元 ，在住宅均價按 5050 元 /㎡計算時，銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 %， 經(jīng)過測算 ， 可以看出 銷 售價 格是影響項目盈虧的關(guān)鍵因素 。 （二）風險規(guī)避 因項目拆遷量大，實 施周期長，其間不確定和不可預(yù)見因素眾多，因此，需要在項目運營中科學計劃，靈活操作，也需要對可能存在的投資風險加以規(guī)避。 經(jīng)濟風險 項目經(jīng)濟評價是面向未來的評價與分析，由于未來不確定性因劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 素的影響，項目評價所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測、估計和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。 （１） 通貨膨脹風險 通貨膨脹是一個全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴重。通貨膨脹可能使物價大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費和人工勞務(wù)費等都超過預(yù)計。 （２） 宏觀經(jīng)濟風險 因宏觀經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價下跌是影響項目 經(jīng)濟評價的主要因素。 防范和降低風險措施 項目風險管理的基本對策為風險控制、風險自留和風險轉(zhuǎn)移等三種。這三種對策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點和局限性。因此，當風險管理人員規(guī)劃和決策時，選擇的常常不只是一種對策，而是幾種對策的組合。 （１） 風險控制 風險控制包括所有為避免或減少項目風險發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風險管理人員必須和各專業(yè)人員共同識別項目風險發(fā)生以及使損失趨于嚴重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項目風險。對于上述 經(jīng)濟風險、變更風險就可以采取控制的方法，加強項目前期預(yù)測和研究工作、加強項目過程管理，以盡量減少風險。 （２） 風險轉(zhuǎn)移對策 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 風險轉(zhuǎn)移是工程項目風險管理中非常重要而廣泛的一項措施。對于項目開發(fā)中的技術(shù)風險和工程風險都可以采用這種方法，主要有兩種形式： ａ． 非保險或合同的轉(zhuǎn)移方式 ； ｂ． 工程保險 。 九 、項目評價的結(jié)論 （一）結(jié)論 未央?yún)^(qū) 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項目的實施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對 大興西 路區(qū)域的經(jīng) 濟發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動作用，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。 項目的實施將為 未央?yún)^(qū) 國民經(jīng)濟和社會事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供 一定 保證，也將大大改善地區(qū)的 投資 環(huán)境 。在經(jīng)濟效益方面，經(jīng)過測算，項目可能達到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益， 因此，從經(jīng)濟效 益、社會效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項目實施是非常必要的。 項目的拆遷安置體量較為寬裕，與 劉漢村 的實際情況結(jié)合的較為緊密，具有較強的實操性，也 符合 區(qū)域 未來發(fā)展 ，因此， 該項目建設(shè)是可行的。 （二）建議 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造 項目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的 投資 風險；同時，根據(jù)目前狀況進行拆遷 安置及項目開發(fā)，項目總投資收益 較 低， 項目抗風險能較差 。為此，特提出以下建議： 提升 改造出地率，建議本項目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進行溝通協(xié)商，力爭降低本項目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標，提劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本； 本項目涉及的 經(jīng)營市場房屋 較多，拆遷洽談工作直接影響著本項目的進度，建議本項目相關(guān)利益方積極與 經(jīng)營者 洽談，確保順利搬遷； 本項目涉及的高壓線下埋工程也是影響項目順利實施的一個關(guān)鍵因素之一，建議本項目相關(guān)利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利 實施，為項目開發(fā)提供便利； 尋求政策方面優(yōu)惠。 本項目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合 改造項目 給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費減免。