【導(dǎo)讀】所；3、4棟為16層高的連體樓，其一、二樓為幼兒園。為5000平方米，停車位580個。本項目地塊來源為工業(yè)區(qū)用地。目前地塊上有8棟工業(yè)。積約為43000平方米，容積率約為。XX實業(yè)股份有限公司，這些房產(chǎn)均以出租的形式對外經(jīng)營。散布于新村內(nèi)的零星工業(yè)，已經(jīng)與特區(qū)發(fā)展。留部分為居民提供就業(yè)服務(wù)的工業(yè)企業(yè)。價方法與參數(shù)》；建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定；發(fā)管理的政策、法規(guī)、規(guī)范和規(guī)定；村實業(yè)股份有限公司，本項目土地使用年限為70年。的原則，并應(yīng)當(dāng)有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善城市生態(tài)環(huán)境。施；理順村內(nèi)土地財產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。生污染的項目或設(shè)施的建設(shè)。房，并對該地塊進行合理的規(guī)劃，大大改善周圍的環(huán)境條件，增加綠化覆蓋率，從而滿足了環(huán)境保護的要求。市奠定了良好的基礎(chǔ)。生態(tài)市是以系統(tǒng)生態(tài)學(xué)理念為指導(dǎo)的。各級黨委、政府必須站在全局的高度和事。建設(shè)生態(tài)市的總體要求和基本原則。

　　

【正文】 毫無疑問，這里已經(jīng)是泛珠地區(qū)最新的豪宅“極地”。 世界第一大球會觀瀾湖和連續(xù) 12 屆高爾夫世界杯，已使“觀塘板塊”在全球財富版圖上，在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，最有可能成為財富階層鎖定的“焦點”。而由于高爾夫球天然的財富屬性，“觀塘板塊”已經(jīng)成為事實上的全球富人聚集中心，由此帶來的便是區(qū)域內(nèi)物業(yè)趨向高端的“極地效 應(yīng)”。從地源優(yōu)勢來看，“觀塘板塊”位于莞深港經(jīng)濟大走廊中央，最容易接受來自香港國際大都市的影響，具備了財富人士所青睞的“私密、養(yǎng)生、健康、高效、安全”等特點，用不到 25 分鐘車程時間便與位于城市中軸南端的深圳CBD 遙相呼應(yīng)，實現(xiàn)繁華與寧靜的完美切換。從市場反應(yīng)來看，“‘觀塘板塊’的財富聚集效應(yīng)超越了市區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)豪宅板塊，其硬性與軟性資源的稀缺這恰恰切合了日益升溫的市場需求。”一位市場分析師解釋，“這正是觀瀾湖、萬科、金地等品牌開發(fā)商云集觀塘板塊的核心關(guān)聯(lián)因素?！绷硗猓钲谟^瀾湖區(qū)域已被劃入法定永久生態(tài)控制線湖 核心區(qū)域內(nèi)，稀缺景觀足以得到永續(xù)保證，這也是其他別墅區(qū)很難具備的巨大優(yōu)勢，成為珠三角地區(qū)當(dāng)仁不讓的首席豪宅孵化器。更值得關(guān)注的是，“禁墅令”與高爾夫球場用地的限批，使這里別墅價值有著強勁飆升的基礎(chǔ)，更從物業(yè)的長久保值屬性上產(chǎn)生“極地效應(yīng)”。 “ 觀塘板塊”是深莞中央最完美的結(jié)合部，未來十年，這里將有望成為珠三角地區(qū)首個城際中心，生活與消費觀念將真正實現(xiàn)全面突破。以觀塘核心區(qū) —— 觀瀾湖為例， 16 年的持續(xù)投資，觀瀾湖已建成世界第一大高爾夫球會、世界最大高爾夫會所、世界最好的高爾夫?qū)W院、亞洲最大的 SPA 中心和網(wǎng)球中 心等一系列高端休閑產(chǎn)業(yè)集群化配套??所有的配套項目與設(shè)施，相對獨立，又互為配套。 20212018年，觀瀾湖連續(xù) 12 年舉辦歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯，頂級賽事帶來的名人效應(yīng)所凝聚的社會頂級圈層的進一步形成，從而保證其價值在 12 年內(nèi)持續(xù)攀升，形成了觀瀾湖豪宅深厚的人文內(nèi)涵，為別墅產(chǎn)品注入了靈魂，這是物質(zhì)類豪宅所無法復(fù)制的。對于觀瀾湖業(yè)主而言，除了享受更豐富的配套服務(wù)，更意味著其成為永續(xù)經(jīng)營的“活地別墅”而實現(xiàn)價值不斷攀升 !業(yè)內(nèi)人士認為：通過世界第一大高爾夫球會，觀塘板塊實現(xiàn)了休閑運動、家庭居住、商務(wù)交流的完美嫁 接，為富豪提供了一個全新生活的最佳載體，這一優(yōu)勢絕非其它普通別墅居住區(qū)所能比擬。 以觀瀾湖高爾夫球會為依托，“觀塘板塊”在休閑娛樂產(chǎn)業(yè)方面正煥發(fā)出強大生命力，而由此又對地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行了全新的催化。一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來年平均每月有 30家著名公司在觀瀾湖舉辦高球賽事，此外還有 100 家企業(yè)選擇觀瀾湖召開會議或進行商務(wù)談判，沃爾瑪、艾默生、戴爾、寶潔、匯豐銀行、花旗銀行、華為、富士康等跨國企業(yè)都是觀瀾湖的?？?。梧桐引得鳳凰來，泛觀瀾片區(qū)天然的山水資源與高起點的休閑娛樂、創(chuàng)造舒適宜人的人居環(huán)境規(guī)劃，已經(jīng)引來世界商務(wù) 人士的關(guān)注。此外，由于連續(xù) 12 年的高爾夫世界杯的舉辦，每年均有大量人士在觀瀾聚集，由此而帶來對高端酒店公寓的需求，在別墅之外，一種全新的高端酒店式公寓正成為觀塘板塊這一豪宅孵化器內(nèi)最為搶手的物業(yè)形態(tài)。在觀塘板塊內(nèi)，擁有一座物業(yè)的意義絕不僅僅意味著擁有一棟別墅或一套公寓那么簡單，觀瀾湖所承載的是一個龐大的產(chǎn)業(yè)集群所帶來的世界頂級的生活方式與文化氛圍，由此誕生在這一基礎(chǔ)上的酒店式公寓便具有天然的投資意義。 第三， 充沛的土地資源、完美的整體結(jié)構(gòu)布局、科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)、優(yōu)越的地理位置，加之，受觀瀾湖高爾夫球會帶動、 區(qū)域豪宅輻射、特區(qū)不斷向外擴展蔓延聯(lián)動整個觀瀾。 觀瀾是深圳中部綜合組團次中心之一，定位為以商貿(mào)、行政、文化、教育和居住為主的綜合服務(wù)中心區(qū) ， 其中將重點開發(fā)建設(shè)觀瀾新中心地區(qū) ， 由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的區(qū)域，總用地面積 平方公里。根據(jù)規(guī)劃，觀瀾新中心地區(qū)的目標是建設(shè)山水交融，傳統(tǒng)與現(xiàn) 代文化有機結(jié)合的生態(tài)、文化新區(qū)，山水交融的生態(tài)綠色新區(qū)，先進、繁榮的商貿(mào)中心形象展示窗口，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化完美結(jié)合的觀瀾 。 生活配套 、 路網(wǎng)很發(fā)達 ， 區(qū)域內(nèi)逐漸建立起發(fā)達的立體公路交通網(wǎng)絡(luò) ：觀光路、觀公路和南環(huán)路等多條高標準一級公路縱貫全街道所有社區(qū)；穿境而過的梅觀、機荷高速公路與觀瀾大道、觀光路等互通；總長 11 公里的明瀾路貫穿全街道南北，一路鮮花盛開，兩旁樹木青翠。 開通 了福 龍路 后更是大 大地拉近了觀瀾、龍華與市中心的距離。 觀瀾湖最新開發(fā)的別墅、豪宅有：觀瀾湖高爾夫大宅、觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖長堤、觀瀾湖上堤、觀瀾湖圣堤灣等，區(qū)城豪宅的輻射效應(yīng)及觀瀾湖高爾夫球會的帶動作用是毋容置疑的，未來必將帶動整個觀瀾，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的觀瀾人居生活新境界，此外，在市區(qū)高企的房價逼迫下，又受到家庭經(jīng)濟或是投資資金的 局限、利益的驅(qū)使，放眼未來地鐵等交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，購房一族已把眼光瞄準在遠離深圳市區(qū)的區(qū)域，炒房客更是看準了這一點，因為市區(qū)土地資源緊缺、房價很高，甚至連二線擴展區(qū)龍華新城的房價也跟隨著迅速的高漲起來，本項目用地位于 重點開發(fā)建設(shè) 的 觀瀾新中心區(qū)域內(nèi)，地處龍華與觀瀾的交界處，特區(qū)向外擴展、地產(chǎn)開發(fā)不斷向外蔓延，這里正蓬興起的房地產(chǎn)，房價自然低了很多，明年地鐵開通后，進入深圳市區(qū)內(nèi)也不過幾分鐘車程，對收入不高的大多數(shù)購 房群體來說更為現(xiàn)實，而對炒房客來說可以獲得更高更豐厚的投資回報。 在《深圳 2030 城市發(fā)展策略 》中，龍頭 區(qū)域 是 傳統(tǒng)意義上的邊 緣鎮(zhèn)區(qū)龍華、觀瀾 ， 目前 ， 龍華是深圳樓市供應(yīng) 的主產(chǎn)地 之一 ， 觀瀾將是寶安樓市新的熱點區(qū)域，近兩年將有4 個新盤面市，為招商開發(fā)的觀園和瀾園、和黃開發(fā)的觀湖園和盈峰翠邸，總建筑面積共 80 萬平方米 。 未來地鐵四號線有可能延伸到觀瀾，龍華與觀瀾的融合 正 在 逐步 形成中 ，隨著觀瀾第一幅地塊的高價拍賣，隨著中航、和黃、城建等地產(chǎn)商紛紛進軍觀瀾，觀瀾樓市正在翻開嶄新的一頁，其土地價值正日益彰顯 ， 龍華與觀瀾將成為深圳中部的城市核心區(qū) 。目前，本項目 片區(qū) 范圍 的房價約為 至 萬 /米 2，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，最近受政策調(diào)控影響，樓市會表現(xiàn)為平淡一些，但是在未來的一至兩年中，房價仍然穩(wěn)中有升，發(fā)展前景樂觀。 第四， 本項目周邊新盤 及在售樓盤 簡況 樓盤名稱： 招商瀾園 開發(fā)商： 深圳招商房地產(chǎn)有限公司 項目位置：寶安區(qū) 觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側(cè) 項目概況： 占地面積 平方米 ， 建筑面積 平方米 ， 容積率 ， 綠化率 %， 商業(yè)面積6000 平方米 ， 住宅面積 210020 平方米 (含公共租賃住房31503平方米 )， 停車位 2030個 。 產(chǎn)品類型： 1 期北區(qū) 17 棟 共 7 棟 高層建筑 ，合 1077套 ； 2 期南區(qū) 814 棟共 6 棟高層建筑 ，合 1264 套 ； 14 棟26 層住宅樓、 1 棟幼兒園和 1 棟 26 層的廉租房 ，合 2372套 。 二居 88 ㎡ ， 三居 82 ㎡ 137㎡ ， 四居 151 ㎡ 155㎡ 。 單價：起價 10000元 /㎡ ， 均價 12021元 /㎡ 物業(yè)費： /平方米 月 開盤時間： 2 期 12 棟 B 座 2021 年 7 月 17 日， 2 期 12棟 A 座 2021年 6月 26 日， 2 期 13 棟 2021年 1月 16 日，1期 2 棟 2021年 11 月 21 日 ,2021年 10 月 24 日 自然銷售 ，1期 7 棟 2021年 9月 25 日 晚 ， 1期 3棟 2021年 8 月 8日，1 期 56棟 2021年 7月 25 日。 入住時間： 2 期 12 棟 2021 年 8 月 31 日前 ， 1 期 2021年 6 月 30日至 7月 4日 。 樓盤名稱： 招商觀園 開發(fā)商： 深圳招商房地產(chǎn)有 限公司 項目位置： 寶安觀瀾環(huán)觀南路北側(cè) 項目概況： 占地 平方米，總建筑面積為222221平方米，容積率為 ，商業(yè)面積 4000 平方米 ， 住宅面積 204301平方米 ，停車位 2172個。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 規(guī)劃建成 81 棟住宅樓區(qū)，其中高層 17棟、多層 4 棟、低層 56 棟、幼兒園 1 棟、綜合文化活動中心 1 棟、商業(yè) 2棟。 開工日期： 2021年 5月 竣工日期 ： 2021年 10 月 31日 銷售情況 ： 待售 價格：待定 樓盤名稱： 清湖花半里花園 開發(fā)商：深圳市恒和基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商：深圳市花半里投資控股股份有限公司 項目位置：寶安區(qū) 龍華鎮(zhèn)梅龍路與華清大道交匯處清湖村 項目概況： 占地面積 ， 建筑面積 253940平方米 ， 容積率 ， 綠化率 30%， ，商業(yè) 面積 25000 平方米，住宅 174420平方米，住宅總套數(shù)為 2021戶，配建機動車位 2021個。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 高尚住宅 ,多層 ,高層 ,小高層 ， 由 11 棟中高層與 4 棟多 層建 筑組 成，是以精品小戶型為主的住宅小區(qū) 。 價格：待定、 一次性付款 、 銀行按揭 。 物 管 ：深圳市盛世嘉物業(yè)管理有限公司 開工時間： 2021316 竣工時間： 20211228 開盤時間： 預(yù)計 2021年底 入住時間： 2021年 12 月 28日 樓盤名稱：金地觀瀾 開發(fā)商： 金地（集團）股份有限公司 項目位置： 寶安觀瀾橫坑水庫片區(qū) (觀瀾高新科技園附近 ) 項目概況： 宗地號 A9090137： 土地面積 平方米 ， 建筑面積： 164150 平方米 ， 容積率： ≤ ， 綠地率 ≥30% ，計容積率總建筑面積 164150 平方米，其中，住宅 156630平方米 ,商業(yè) 3000平方米 , 停車 位 1600個。 宗地號 A9090138：土地面積 ， 建筑面積 119000 平方米 ， 容積率 ≤ ， 計容積率總建筑面積 119000平方米，其中，住宅 111980平方米 ,商業(yè) 2500平方米 , 停車位 910個。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 普通住宅 、 宗地號 A9090137： 建筑高度或?qū)訑?shù) ≤24 米 ； 宗地號 A9090138： 建筑高度或?qū)訑?shù)： 24米 價格：待定 開盤時間 ： 預(yù)計為 2021年 樓盤名稱：觀湖園 開發(fā)商 ： 和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 項目位置： 寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，鄰近梅觀高速公路 項目概況： 占地面積 376000 平方米，總建筑面積 165000平方米， 容 積 率 ， 綠化率 30%， 總共 512 套。 物業(yè)類別 ： 普通式住宅 建筑類別 ： 獨立別墅、雙拼別墅、山地別墅、疊加別墅 銷售狀況：在售、陸續(xù)推出 均價： 39000元 /米 2 物業(yè)費 ： 元 /平方米 /月 開盤時間： 2021 年 5月 28日 入住時間： 2021 年 6月 樓盤名稱： 和黃盈峰翠邸 開發(fā)商： 和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 項目位置：寶安區(qū)觀瀾街道橫坑水庫南側(cè) 項目概況：總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米， 容積率 ， 綠 化 率 30%，商業(yè)面積 4000米 2，住宅面積 141090米 2，共 1295套，停車位 1150個。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 建筑高度 ≤30m ， 多層 ,小高層 ,獨棟別墅 ,聯(lián)體別墅 ，地上建筑 410 層，地下 2 層，共 59 棟建筑（ 其中 57 棟住宅， 2 所幼兒園，商業(yè)及公建以地下室形式布置于地 塊南端 ） 。 開盤日期： 未定，預(yù)計最快 2021年年底入市 價格：待定 （ 2） 價格分析 深圳關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)告急，房源緊缺，而且價格大幅走高，緊鄰觀瀾鎮(zhèn)的龍華已成為深圳房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，龍華房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)進入白熱化，除別墅外的多層、高層住宅樓房，龍華新城房價從 4000 元 /米 2（ 05 年初），直線上升至1300015000 元 /米 2（ 0708 年）， 08 年政府出臺政策打壓房價，在短時間內(nèi)起到了一定的控制作用，時松時緊，起先很多物業(yè)推出贈送面積等一系列促銷措施來實現(xiàn)銷售目標，如今雖在嚴苛的政策壓力下，這個片區(qū)樓價仍然保持 在1700018000 元 /米 2的水平，穩(wěn)中有升，價格走高的趨勢由龍華新城向外輻射，及至龍華與觀瀾交界處，本項目 區(qū)域（觀瀾竹村周邊 ）已高出 10000元 /米 2。在當(dāng)前形勢下，可能趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場向關(guān)外遷移，已是不爭的事實，未來房價必然穩(wěn)定上升 。 （ 3） 區(qū)域需求分析 龍華與觀瀾（交界處）片區(qū)，購房群體大多為年輕的創(chuàng)業(yè)者、白領(lǐng)，他們所需房源更多為普通的多層、小高層、高層物業(yè)，小戶型為隹，以自住為主，對于積累不多的他們來說，顯然較為經(jīng)濟實惠；另外，投資型客戶的比例亦不在少數(shù)，隨著城市的擴展，房地產(chǎn)進一步向關(guān)外發(fā) 展，他們追逐利益的欲望高漲，緊跟城市發(fā)展的步伐，以實現(xiàn)投資、投機的最大利益。 目前片區(qū)的幾個在售 樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目， 住宅銷售價在 950013000元 /米 2之間。 四、 項目分析 （一） 地塊解析 本項目位于 寶安 區(qū) 龍華與觀瀾交匯處，龍觀路以西，機荷高速青湖出口近旁，距龍華