【正文】 益為88992萬元，%，投資回報率尚可。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。 六、項目經(jīng)濟效益分析及評價（一）現(xiàn)金流量分析本項目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他收入，現(xiàn)金流量從第二年即開始實現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為3年，各項指標均表現(xiàn)出較好的收益能力。（二）貸款償還分析本項目償還貸款本息資金來源于銷售收益，從動態(tài)現(xiàn)金流量可以看出，項目自身可以承擔銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的清償能力。（三）長期收益本項目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會效益。七、社會效益評價（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進程快速推進，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變。即由“城鄉(xiāng)結合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶昂诵膮^(qū)”。（二）項目與所在地相互適應性分析項目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢“灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū)”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點區(qū)域。相互適應性大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟形態(tài)要調(diào)整，就應突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的角度分析。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結構扁平化嚴重（3）是區(qū)域基礎設施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目的實施，對整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，基礎設施投資建設，引入多元化人流、商機、智本、資本，均有良好的促進作用，將持續(xù)強力推動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。也與灃渭新區(qū)相呼應，結合“大西安”建設前景具有一定的投資前潛力。八、風險分析（不確定分析）（一）盈虧平衡分析本項目總投資額約545833萬元，在住宅均價按5050元/㎡計算時，銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，%，經(jīng)過測算，可以看出銷售價格是影響項目盈虧的關鍵因素。（二）風險規(guī)避因項目拆遷量大，實施周期長，其間不確定和不可預見因素眾多，因此，需要在項目運營中科學計劃，靈活操作，也需要對可能存在的投資風險加以規(guī)避。經(jīng)濟風險項目經(jīng)濟評價是面向未來的評價與分析，由于未來不確定性因素的影響，項目評價所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預測、估計和假定的成分，從而使分析結果存在一定的不確定性。（１）通貨膨脹風險通貨膨脹是一個全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴重。通貨膨脹可能使物價大幅上漲，開發(fā)建設成本費和人工勞務費等都超過預計。（２）宏觀經(jīng)濟風險因宏觀經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價下跌是影響項目經(jīng)濟評價的主要因素。防范和降低風險措施項目風險管理的基本對策為風險控制、風險自留和風險轉(zhuǎn)移等三種。這三種對策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點和局限性。因此，當風險管理人員規(guī)劃和決策時，選擇的常常不只是一種對策，而是幾種對策的組合。（１）風險控制風險控制包括所有為避免或減少項目風險發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風險管理人員必須和各專業(yè)人員共同識別項目風險發(fā)生以及使損失趨于嚴重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項目風險。對于上述經(jīng)濟風險、變更風險就可以采取控制的方法，加強項目前期預測和研究工作、加強項目過程管理，以盡量減少風險。（２）風險轉(zhuǎn)移對策風險轉(zhuǎn)移是工程項目風險管理中非常重要而廣泛的一項措施。對于項目開發(fā)中的技術風險和工程風險都可以采用這種方法，主要有兩種形式：ａ．非保險或合同的轉(zhuǎn)移方式；ｂ．工程保險。九、項目評價的結論（一）結論未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目的實施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對大興西路區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動作用，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。項目的實施將為未央?yún)^(qū)國民經(jīng)濟和社會事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供一定保證，也將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境。在經(jīng)濟效益方面，經(jīng)過測算，項目可能達到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益，因此，從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項目實施是非常必要的。項目的拆遷安置體量較為寬裕，與劉漢村的實際情況結合的較為緊密，具有較強的實操性，也符合區(qū)域未來發(fā)展，因此，該項目建設是可行的。（二）建議未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的投資風險；同時，根據(jù)目前狀況進行拆遷安置及項目開發(fā)，項目總投資收益較低，項目抗風險能較差。為此，特提出以下建議：提升改造出地率，建議本項目相關利益方積極與規(guī)劃局進行溝通協(xié)商，力爭降低本項目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標，提升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本；本項目涉及的經(jīng)營市場房屋較多，拆遷洽談工作直接影響著本項目的進度，建議本項目相關利益方積極與經(jīng)營者洽談，確保順利搬遷；本項目涉及的高壓線下埋工程也是影響項目順利實施的一個關鍵因素之一，建議本項目相關利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利實施，為項目開發(fā)提供便利；尋求政策方面優(yōu)惠。本項目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費減免。