【文章內(nèi)容簡介】 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 （ 三 ）市場研究結(jié)論 需求決定市場，置業(yè)群體的需求特征決定著市場的發(fā)展空間和趨勢。 依據(jù) 有關(guān) 《 20xx20xx 西安房地產(chǎn)市場需求調(diào)查報告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下： 目前居住條件較差，置業(yè)目的集中 屬地需求特征明顯，購房時間明確 接受銷售單價較低，承受能力有限 高層住宅接受度較低，市場有待引導(dǎo) 20xx 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構(gòu)成 % % % % % % % % 1室 1廳 1室 2廳 2室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 獨立開間 其他戶型 20xx 年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成 8% 15% 21% 29% 10% 5% 9% 3% 0% 0% 50 ㎡以下 5070 ㎡ 7090 ㎡ 90110 ㎡ 110130 ㎡ 130144 ㎡ 144180 ㎡ 180220 ㎡ 220260 ㎡ 260 ㎡ 以上 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 戶型結(jié)構(gòu)以實用為主，消費特征明確 家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢明顯 從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯 收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限 三、項目定位 （ 一 ） 客戶定位 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造 項目位于城西 大興新區(qū) 板塊和 灃渭新區(qū) 板塊的交匯處，因此在本項目的區(qū)域界定 以大興新區(qū)為主 ， 灃渭新區(qū)其次， 淡化城西概念。 劉漢村 地區(qū) 未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。 城西 國企干部及政府公務(wù)員 等 較有實力 人群的首次置業(yè) ； 城西二次置業(yè)，因?qū)俚厍榻Y(jié)和良好的性價比因素考慮本項目； 城 西區(qū)域 有實力 的投資行 為； 國亨食品城以及方欣商圈人群； 外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)； 三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和 西安市其他區(qū)域人群。 （ 二 ） 產(chǎn)品定位 一方面應(yīng)充 分考慮 主要客戶群體的未來生活需求， 另 一方面應(yīng)規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳 造 成的負(fù)面影響，因此，應(yīng)在小區(qū) 園林景觀，園藝小品 方面 突顯特色，在 配套設(shè)施方面 有針對性的設(shè)置符合主要客戶群體 的 娛樂設(shè)施， 提升項目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 品 味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。 定位思 路 一是 不以遠郊項目所倡導(dǎo)的品質(zhì)與檔次為項目開發(fā)要點， 而 積極挖掘 適宜于主要客戶群體需求實際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點 ； 二是 立足于地緣客戶的需求特征，提供性價比高的產(chǎn)品； 三是 積極宣揚產(chǎn)品的獨特價值 ， ； 四是產(chǎn)品設(shè)計，建設(shè)的各個環(huán)節(jié)均 力求精致、細膩； 綜合以上幾點， 本項目 定位 ： 綠色時 尚住宅小區(qū) 。 （ 三 ）價格定位 依據(jù) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為： 20xx 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 5343 元 /㎡，商服用房類10560元 /㎡，寫字樓 6537 元 /㎡ 。 20xx 年本項目周邊樓盤的整體售價在 3800— 4600 元 /㎡ 之間，20xx 年項目周邊 樓盤 的整體價格 約 在 4400— 5300 元 /㎡ ； 按照 20xx年 — 20xx 年房價上漲幅度平均約為 5%/年來推斷， 20xx 年的 西高新板塊 整體價格應(yīng)該在 4620— 5565 元 /㎡ 之間，綜合 考慮各項因素，本項目 預(yù)計 20xx 年 上 半年面世， 價格區(qū)間應(yīng)在 4600— 5500 元 /㎡ 之間 。 綜合 銷售均價約為 5050 元 /㎡ 。 四、項目建設(shè)方案 （一）建設(shè)規(guī)模 本次改造總建筑面積 萬 ㎡ 。其中住宅面積 萬 ㎡ ，商業(yè)金融建筑面積 萬 ㎡ ， 配套公建建筑面積 萬 ㎡ 。 經(jīng)核算，該項目安置面積 萬 ㎡ （其中安置村民住 宅面積劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 ㎡ ，村集體經(jīng)濟發(fā)展用房面積 萬 ㎡） 。 （二）項目建設(shè)進度安排 原則 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū)綜合 改造項目建設(shè)進度依據(jù) 《西安市城中村改造管理辦法 》有關(guān)規(guī)定 “整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設(shè)分期滾動開發(fā)”原則。 結(jié)合項目 實際進展情況 及編制。 （ 三 ）項目進度安排 根據(jù) 劉漢村 實際狀況和建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案，計劃全村改造工程分為 三 期進行： 第一期： 安置工程： 工期 30 個月 拆遷期：（ 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月） 安置樓建設(shè)期： （ 20xx 年 4 月 20xx 年 6 月底） 20+25 第二 期 ： 商品房開發(fā)工程：工期 30 個月 （ 20xx 年 6 月 20xx年 12月底） +40 第三期： 商品房開發(fā)工程：工期 30 個月（ 20xx 年 5 月 20xx年 11月底） 第 四 期：商品房開發(fā)工程：工期 30 個月（ 20xx 年 5 月 2017年 11月底） 萬 預(yù)計本項目整體改造 周期約 需 6年 半 時間 （ 20xx年 1月 2017年 11月底） 。 五、經(jīng)濟效益和社會效益分析 （一） 本次測算的依據(jù)為： 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價 [20xx]10 號） 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格 [20xx]1980 號） 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《 西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法 實施細則》的通知 陜西省物價 局、陜西省財政廳陜價行發(fā) [20xx]90 號《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》 西安市人民政府關(guān)于印發(fā)《西安市城中村改造管理辦法》的通知 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造規(guī)劃設(shè)計方案 （ 二 ）經(jīng)濟效益分析 投資估算的依據(jù) （ 1） 全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價目表（ 20xx）； （ 2） 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格 [2