【文章內(nèi)容簡介】 ，而大力發(fā)展房地產(chǎn)是擴大內(nèi)需的有效手段。 項目建設(shè)的可行性 ① 項目建設(shè) 符合國家住房制度市場化改革政策的要求 《國務(wù)院關(guān)于解決城市 部分中低收入家庭 住房困難的若干意見》中指出：住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城市專業(yè)好文檔 15 住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 贠張村 二組城中村改造項目 的開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作，從各項手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準等所有程序皆符合 渭南市 有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 ② 項目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向 贠張村 二組城中村改造項目 ，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要求 ， 符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求 。 ③ 市場前景良好 委托西安 設(shè)計院 進行高水平、高檔次的規(guī)劃設(shè)計，功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價格等方面定位準確，符合當?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價位合理，完全能夠滿足各個層次、各個類型消費承受度。銷售前景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在 市場挖掘和未來市場開發(fā)的角度上分析，該項目是有保 的、可行的。 專業(yè)好文檔 16 第四章 渭南市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推 進、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟 和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的亮點之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快 速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計， 全市現(xiàn)有 800萬元以上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 59家，物業(yè)管理企業(yè) 27家， 房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動了城鄉(xiāng)一體化進程。 市場需求量預(yù)測 隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大會提出的建設(shè)小康社會 分 三步走戰(zhàn)略目標和《渭南市 城 市總體規(guī)劃》，到 2020年渭南中心城市建成區(qū)面積達到 50平方公里以上，人口達到 50萬人以上。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積 30平方米的住房標準，未來 9年內(nèi)，渭南中心城市將有 760萬平方米的住宅需求。按照《渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》，到 2021年渭南市中心城市建成區(qū)面積達到 40平方公里，人口達到 45萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積 25平方米計算，未來 4年內(nèi)，渭南市中心城市將有 300萬平方米的住宅需求。由此可見，渭南中心城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大。 舊城改造及城中村改造新增需求 。 渭南城 市前進路以東 、火車站專業(yè)好文檔 17 附近 居住用房多為 70年代建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面不能滿足居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟較好家庭的居住需求，進行危舊房屋和城中村改造勢在必行。 家庭投資的需求 。 隨著市場經(jīng)濟發(fā)展以及人們投資理財觀念的變化，部分富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動 。 產(chǎn)業(yè)趨勢分析 經(jīng)過近年來的積累發(fā)展，渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運作水平明 顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場化運營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進一步加強，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。渭南市委、市政府明確提出，在十 二五 時期要加快渭南市中心城市建設(shè)步 伐，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。 專業(yè)好文檔 18 第五章 建設(shè)該項目的相關(guān) 分析 項目實施單位 簡介 渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2021年 6月 1日經(jīng)陜西省工商行政管理局審核批準，公司營業(yè)執(zhí)照注冊號： 610502100004393，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)，法人代表：宮建政，注冊資本金： 800萬元，辦公地址：渭南市臨渭區(qū)民主路中段回收公司內(nèi)。 公司下設(shè) 開發(fā)部、工程部、銷售部、 財務(wù)部 、前期物業(yè)管理部、辦公室的 五部一室， 擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 25人，中高級職稱 20人，初級 5名。公司組織機構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚 ，已形成了完 的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅持 “ 以人為本，質(zhì)量第一 ” 的理念 ，堅持品牌經(jīng)營，良性發(fā)展的模式，在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極加快和完善投資 城中村項目的改造 建設(shè)，具備了開發(fā) 員張二組城中村改造項目 的能力和基礎(chǔ)。 主 要建設(shè)條件 簡述 1）供水 在 該 項目 所處 地塊 東南角 有 DN1000mm 上水管線， 該 項目上水可從 該 干線引入。 2）雨水、污水排放 利用 站北路 現(xiàn)有 DN2100mm 的雨水管線和 DN1800mm 的污水管線，可以就 近 排入。 3） 供電 由 該項目西北角 引入一條 10 千伏電纜，接入項目內(nèi)配電室； 專業(yè)好文檔 19 4） 供熱 項目 建 成后，擬從 站北路 熱力公司 所 敷設(shè) 的 熱力管道干線接入。 5）燃 氣 項目 建 成后，向渭南市天然氣公司申請接入天然氣管網(wǎng)。 6）電信 項目 建 成后，向渭南市電信分公司申請敷設(shè)電信管線。 7）其他 該小區(qū)內(nèi) 的道路、綠化以及所需的各種市 政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 渭南正通 房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均 接至本項目紅線內(nèi)。 綜合來說 ， 贠張村 二組城中村改造項目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、 燃氣、 通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離 較 近，保障性可靠，均可滿足項目建設(shè)需要。 設(shè)計方案 簡述 該項目屬于城中村改造項目，建成后的小區(qū)主要 安置村組村民，因此在設(shè)計戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主，配套設(shè)計小面積的三室戶型 。 最北邊 1 號樓磚混六層，共 6 個單元，其中設(shè)計 4 個單位為兩室，面積在 90 平米左右； 2 個單元為三室，面積 115 平米左右。 項目用地范圍內(nèi)東南方位為 2 號樓，共 2 個單元，戶型以三室為主，面積在 125 平米左右。最南邊的設(shè)計為 3 號高層住宅樓，共 2 個單元，一梯三戶，面積區(qū)間在 88 平米 —— 115 平米。位于 1 號樓多層與 3號樓高層之間，精心設(shè)計小區(qū)內(nèi)休閑場地，面積 2021 余平米。力爭專業(yè)好文檔 20 在做好樓體設(shè)計的同時，注重小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，為住戶提供一個溫馨、舒適的居住環(huán)境。 項目優(yōu) 、劣勢、機會分析 1） 項目優(yōu)勢 （ 1）本項目位于渭南市站北路中段，毗鄰陜鐵院，周邊銀行、菜市場、學(xué)校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全。 （ 2）站北路是連接渭南新老城區(qū)的主 街 道， 該 項目周邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。 2） 項目劣勢 （ 1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成 文化 理念居住社區(qū)，給人整體 印象 檔次較低。 （ 2） 該 項目位于 渭南 市 區(qū) 東南方位，受 渭南城市 “西移北擴”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而 選擇西北 地段。 （ 3） 該 項目周邊 整體 形象較差，規(guī)模小，地塊、地貌不夠理想，對項目的品牌 提升和市場推廣 有 一定 影響。 （ 4） 該 項目不能提供 住房 按揭 貸款 ，市場環(huán)境 若 進一步惡化，銷售周期將會延長，項目開發(fā)的資金壓力將會增大。 3） 項目機會 （ 1） 該 項目周邊的居住群體，對原生 活 地段的認知 、認可所帶來的懷舊感，將成為 該 項目的 推廣 機會。 （ 2） 該 項目設(shè)計住宅戶型面積區(qū)間適中，對 于 購買能力較弱，但又有剛性購房需求的客戶群體而言存在消費機會。 項目定位 分析 專業(yè)好文檔 21 1） 地理位置 分析 該 項目位于渭南市東南方位，在渭南城市規(guī)劃中偏東南，位置稍偏僻， 但 我們應(yīng)辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣性， 努力去營造一種 安靜、優(yōu)雅的居住 氛圍 ， 加上日漸完善的配套設(shè)施 ，對于手中資金有限，但又想在渭南城區(qū)購房置業(yè)的 住戶 來講，是一種圓夢的機會。 2） 面積區(qū)間定位 在該項目設(shè)計住宅 面積 中， 合理的 面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu)勢。 88 ㎡兩室和 115 ㎡三室，對于 接受 該地段的購房群體而言，無疑具有較大的吸引力。 對于 購買能力較 差 的客戶，買房更看重的是實際的利用空間，同樣的使用功能， 在設(shè)計上提高利用率后 ， 將使購房成本減少，購房的計劃也就更容易實現(xiàn)。 3）銷售價格定位 要根據(jù) 該 項目自身的 實際情況，結(jié)合 項目周邊其它項目的整體情況，綜合各方面因素，做到合理化、市場化的定價。 4） 目標客戶 定位 根據(jù)該城改項目自身的特性，所處的地理位置，以及對渭南房地產(chǎn)市場購房群體的分析，可以初步確定 該 項目的目標客戶主要為以下幾類： 1） 該項目住房 主要為 贠張村 村組村民的 安置 用房； 2）在周邊居住 年限較長 ，具有一定購買力的工薪階層； 3）周邊 臨近 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的村民； 4）在渭南工作的有置業(yè)需求，購買力有限的外地年輕人 ； 5）常年在火車站附近做生意， 習慣于站北路居住環(huán)境的老住戶，專業(yè)好文檔 22 計劃改善居住條件的改善性客戶。 專業(yè)好文檔 23 第 六 章 項目總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 ① 立足城市創(chuàng)衛(wèi)，構(gòu)建和諧環(huán)境 設(shè)計力求與城市的整體風格和定位相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質(zhì)居住環(huán)境 ,力求人與人的和諧相處。本項目結(jié)合城市規(guī)劃的要求，力求做到建筑、小區(qū)、城市渾然一體。設(shè)計在滿足規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，適當加 大建筑后退紅線距離，均滿足規(guī)劃要求。同時在建筑造型上力求豐富多變，避免大片墻面對街道空間的單調(diào)感、壓抑感。 ② 彰顯地塊優(yōu)勢，創(chuàng)建人文綠色 尋找諸多制約限制和有利因素，結(jié)合住宅項目自身特點尋求適合于本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構(gòu)圖中心，行列式的布局令全部住宅都能面向內(nèi)部綠地，爭取做到戶戶均能見綠，將小區(qū)綠化與城市有機結(jié)合。 項目規(guī)劃設(shè)計原則 ① 注重規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟可行性 滿足住宅的居住性、適用性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟適用 房小區(qū)。住宅設(shè)計充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計出多系列、多戶型住宅，以滿足不同的居住需要。 ② 加強空間圍合 ， 提高居住安全性 小區(qū)按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地 分為不同的空間序列，并通過小區(qū)主次入口的塑造，以及組團、院落、專業(yè)好文檔 24 單元入口的標志性引導(dǎo)，再由景觀綠地的配合，進一步加強居住區(qū)內(nèi)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全品質(zhì)。 ③ 增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 堅持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動態(tài)體系進行規(guī)劃。注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置， 使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。 ④ 堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風的基礎(chǔ)上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然，享受自然，保證居民的身心健康。 ⑤ 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套 建設(shè)的原則。 規(guī)劃立足實際，面向未來，按照高起點、高質(zhì)量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局。針對渭南市經(jīng)濟適用房市場 需求，正確處理規(guī)劃中社會效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結(jié)合。 項目規(guī)劃目標 ① 力求使小區(qū)與城市形成有機、統(tǒng)一的整體。 ② 具有完整、清晰的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)和層次豐富的公共空間及景觀環(huán)境。 專業(yè)好文檔 25 ③ 具有完善的公共設(shè)施，為居住者提供安全、健康、舒適 的居住生活場所。 ④ 為居住者提供一個識別性強的、能夠認同的生活居住環(huán) 境。 專業(yè)好文檔 26 第七章 創(chuàng)建 渭南 優(yōu)秀 城中村改造 項目的措施 節(jié)能保溫措施 贠張村 二組城中村改造項目， 建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計 ， 均貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《建筑節(jié)能設(shè)計標準》。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 ① 節(jié)能 措施 圍護 結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標準 GB7108第 3級，雨水滲透