【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，而大力發(fā)展房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 ① 項(xiàng)目建設(shè) 符合國(guó)家住房制度市場(chǎng)化改革政策的要求 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市 部分中低收入家庭 住房困難的若干意見(jiàn)》中指出：住房問(wèn)題是民生問(wèn)題，要始終把改善群眾居住條件作為城市專業(yè)好文檔 15 住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，從各項(xiàng)手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準(zhǔn)等所有程序皆符合 渭南市 有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 ② 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目 ，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要求 ， 符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求 。 ③ 市場(chǎng)前景良好 委托西安 設(shè)計(jì)院 進(jìn)行高水平、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價(jià)格等方面定位準(zhǔn)確，符合當(dāng)?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開(kāi)發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價(jià)位合理，完全能夠滿足各個(gè)層次、各個(gè)類型消費(fèi)承受度。銷售前景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在 市場(chǎng)挖掘和未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的角度上分析，該項(xiàng)目是有保 的、可行的。 專業(yè)好文檔 16 第四章 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推 進(jìn)、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的逐步成熟 和城鎮(zhèn)居民購(gòu)房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快 速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 全市現(xiàn)有 800萬(wàn)元以上注冊(cè)資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 59家，物業(yè)管理企業(yè) 27家， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動(dòng)了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大會(huì)提出的建設(shè)小康社會(huì) 分 三步走戰(zhàn)略目標(biāo)和《渭南市 城 市總體規(guī)劃》，到 2020年渭南中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 50平方公里以上，人口達(dá)到 50萬(wàn)人以上。按照小康社會(huì)城鎮(zhèn)居民人均居住面積 30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái) 9年內(nèi)，渭南中心城市將有 760萬(wàn)平方米的住宅需求。按照《渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要》，到 2021年渭南市中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 40平方公里，人口達(dá)到 45萬(wàn)人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積 25平方米計(jì)算，未來(lái) 4年內(nèi)，渭南市中心城市將有 300萬(wàn)平方米的住宅需求。由此可見(jiàn)，渭南中心城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力和空間巨大。 舊城改造及城中村改造新增需求 。 渭南城 市前進(jìn)路以東 、火車站專業(yè)好文檔 17 附近 居住用房多為 70年代建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面不能滿足居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求，進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢(shì)在必行。 家庭投資的需求 。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們投資理財(cái)觀念的變化，部分富裕家庭出于對(duì)不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購(gòu)置房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期投資活動(dòng) 。 產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析 經(jīng)過(guò)近年來(lái)的積累發(fā)展，渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運(yùn)作水平明 顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、理性化競(jìng)爭(zhēng)、人文化發(fā)展的理念進(jìn)一步加強(qiáng)，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。渭南市委、市政府明確提出，在十 二五 時(shí)期要加快渭南市中心城市建設(shè)步 伐，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開(kāi)發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。 專業(yè)好文檔 18 第五章 建設(shè)該項(xiàng)目的相關(guān) 分析 項(xiàng)目實(shí)施單位 簡(jiǎn)介 渭南正通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2021年 6月 1日經(jīng)陜西省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 610502100004393，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)四級(jí)資質(zhì)，法人代表：宮建政，注冊(cè)資本金： 800萬(wàn)元，辦公地址：渭南市臨渭區(qū)民主路中段回收公司內(nèi)。 公司下設(shè) 開(kāi)發(fā)部、工程部、銷售部、 財(cái)務(wù)部 、前期物業(yè)管理部、辦公室的 五部一室， 擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 25人，中高級(jí)職稱 20人，初級(jí) 5名。公司組織機(jī)構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚 ，已形成了完 的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅(jiān)持 “ 以人為本，質(zhì)量第一 ” 的理念 ，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)，良性發(fā)展的模式，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極加快和完善投資 城中村項(xiàng)目的改造 建設(shè)，具備了開(kāi)發(fā) 員張二組城中村改造項(xiàng)目 的能力和基礎(chǔ)。 主 要建設(shè)條件 簡(jiǎn)述 1）供水 在 該 項(xiàng)目 所處 地塊 東南角 有 DN1000mm 上水管線， 該 項(xiàng)目上水可從 該 干線引入。 2）雨水、污水排放 利用 站北路 現(xiàn)有 DN2100mm 的雨水管線和 DN1800mm 的污水管線，可以就 近 排入。 3） 供電 由 該項(xiàng)目西北角 引入一條 10 千伏電纜，接入項(xiàng)目?jī)?nèi)配電室； 專業(yè)好文檔 19 4） 供熱 項(xiàng)目 建 成后，擬從 站北路 熱力公司 所 敷設(shè) 的 熱力管道干線接入。 5）燃 氣 項(xiàng)目 建 成后，向渭南市天然氣公司申請(qǐng)接入天然氣管網(wǎng)。 6）電信 項(xiàng)目 建 成后，向渭南市電信分公司申請(qǐng)敷設(shè)電信管線。 7）其他 該小區(qū)內(nèi) 的道路、綠化以及所需的各種市 政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 渭南正通 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限 公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均 接至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 綜合來(lái)說(shuō) ， 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、 燃?xì)狻?通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離 較 近，保障性可靠，均可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。 設(shè)計(jì)方案 簡(jiǎn)述 該項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，建成后的小區(qū)主要 安置村組村民，因此在設(shè)計(jì)戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主，配套設(shè)計(jì)小面積的三室戶型 。 最北邊 1 號(hào)樓磚混六層，共 6 個(gè)單元，其中設(shè)計(jì) 4 個(gè)單位為兩室，面積在 90 平米左右； 2 個(gè)單元為三室，面積 115 平米左右。 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)東南方位為 2 號(hào)樓，共 2 個(gè)單元，戶型以三室為主，面積在 125 平米左右。最南邊的設(shè)計(jì)為 3 號(hào)高層住宅樓，共 2 個(gè)單元，一梯三戶，面積區(qū)間在 88 平米 —— 115 平米。位于 1 號(hào)樓多層與 3號(hào)樓高層之間，精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)休閑場(chǎng)地，面積 2021 余平米。力爭(zhēng)專業(yè)好文檔 20 在做好樓體設(shè)計(jì)的同時(shí)，注重小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，為住戶提供一個(gè)溫馨、舒適的居住環(huán)境。 項(xiàng)目?jī)?yōu) 、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)分析 1） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1）本項(xiàng)目位于渭南市站北路中段，毗鄰陜鐵院，周邊銀行、菜市場(chǎng)、學(xué)校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全。 （ 2）站北路是連接渭南新老城區(qū)的主 街 道， 該 項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。 2） 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成 文化 理念居住社區(qū)，給人整體 印象 檔次較低。 （ 2） 該 項(xiàng)目位于 渭南 市 區(qū) 東南方位，受 渭南城市 “西移北擴(kuò)”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而 選擇西北 地段。 （ 3） 該 項(xiàng)目周邊 整體 形象較差，規(guī)模小，地塊、地貌不夠理想，對(duì)項(xiàng)目的品牌 提升和市場(chǎng)推廣 有 一定 影響。 （ 4） 該 項(xiàng)目不能提供 住房 按揭 貸款 ，市場(chǎng)環(huán)境 若 進(jìn)一步惡化，銷售周期將會(huì)延長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金壓力將會(huì)增大。 3） 項(xiàng)目機(jī)會(huì) （ 1） 該 項(xiàng)目周邊的居住群體，對(duì)原生 活 地段的認(rèn)知 、認(rèn)可所帶來(lái)的懷舊感，將成為 該 項(xiàng)目的 推廣 機(jī)會(huì)。 （ 2） 該 項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅戶型面積區(qū)間適中，對(duì) 于 購(gòu)買能力較弱，但又有剛性購(gòu)房需求的客戶群體而言存在消費(fèi)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目定位 分析 專業(yè)好文檔 21 1） 地理位置 分析 該 項(xiàng)目位于渭南市東南方位，在渭南城市規(guī)劃中偏東南，位置稍偏僻， 但 我們應(yīng)辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣性， 努力去營(yíng)造一種 安靜、優(yōu)雅的居住 氛圍 ， 加上日漸完善的配套設(shè)施 ，對(duì)于手中資金有限，但又想在渭南城區(qū)購(gòu)房置業(yè)的 住戶 來(lái)講，是一種圓夢(mèng)的機(jī)會(huì)。 2） 面積區(qū)間定位 在該項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅 面積 中， 合理的 面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu)勢(shì)。 88 ㎡兩室和 115 ㎡三室，對(duì)于 接受 該地段的購(gòu)房群體而言，無(wú)疑具有較大的吸引力。 對(duì)于 購(gòu)買能力較 差 的客戶，買房更看重的是實(shí)際的利用空間，同樣的使用功能， 在設(shè)計(jì)上提高利用率后 ， 將使購(gòu)房成本減少，購(gòu)房的計(jì)劃也就更容易實(shí)現(xiàn)。 3）銷售價(jià)格定位 要根據(jù) 該 項(xiàng)目自身的 實(shí)際情況，結(jié)合 項(xiàng)目周邊其它項(xiàng)目的整體情況，綜合各方面因素，做到合理化、市場(chǎng)化的定價(jià)。 4） 目標(biāo)客戶 定位 根據(jù)該城改項(xiàng)目自身的特性，所處的地理位置，以及對(duì)渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房群體的分析，可以初步確定 該 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要為以下幾類： 1） 該項(xiàng)目住房 主要為 贠張村 村組村民的 安置 用房； 2）在周邊居住 年限較長(zhǎng) ，具有一定購(gòu)買力的工薪階層； 3）周邊 臨近 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的村民； 4）在渭南工作的有置業(yè)需求，購(gòu)買力有限的外地年輕人 ； 5）常年在火車站附近做生意， 習(xí)慣于站北路居住環(huán)境的老住戶，專業(yè)好文檔 22 計(jì)劃改善居住條件的改善性客戶。 專業(yè)好文檔 23 第 六 章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 ① 立足城市創(chuàng)衛(wèi)，構(gòu)建和諧環(huán)境 設(shè)計(jì)力求與城市的整體風(fēng)格和定位相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質(zhì)居住環(huán)境 ,力求人與人的和諧相處。本項(xiàng)目結(jié)合城市規(guī)劃的要求，力求做到建筑、小區(qū)、城市渾然一體。設(shè)計(jì)在滿足規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)加 大建筑后退紅線距離，均滿足規(guī)劃要求。同時(shí)在建筑造型上力求豐富多變，避免大片墻面對(duì)街道空間的單調(diào)感、壓抑感。 ② 彰顯地塊優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)建人文綠色 尋找諸多制約限制和有利因素，結(jié)合住宅項(xiàng)目自身特點(diǎn)尋求適合于本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構(gòu)圖中心，行列式的布局令全部住宅都能面向內(nèi)部綠地，爭(zhēng)取做到戶戶均能見(jiàn)綠，將小區(qū)綠化與城市有機(jī)結(jié)合。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 注重規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)可行性 滿足住宅的居住性、適用性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)適用 房小區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開(kāi)發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅，以滿足不同的居住需要。 ② 加強(qiáng)空間圍合 ， 提高居住安全性 小區(qū)按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地 分為不同的空間序列，并通過(guò)小區(qū)主次入口的塑造，以及組團(tuán)、院落、專業(yè)好文檔 24 單元入口的標(biāo)志性引導(dǎo)，再由景觀綠地的配合，進(jìn)一步加強(qiáng)居住區(qū)內(nèi)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全品質(zhì)。 ③ 增強(qiáng)小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動(dòng)態(tài)體系進(jìn)行規(guī)劃。注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置， 使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。 ④ 堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然，享受自然，保證居民的身心健康。 ⑤ 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開(kāi)發(fā)、配套 建設(shè)的原則。 規(guī)劃立足實(shí)際，面向未來(lái)，按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局。針對(duì)渭南市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng) 需求，正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合。 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) ① 力求使小區(qū)與城市形成有機(jī)、統(tǒng)一的整體。 ② 具有完整、清晰的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)和層次豐富的公共空間及景觀環(huán)境。 專業(yè)好文檔 25 ③ 具有完善的公共設(shè)施，為居住者提供安全、健康、舒適 的居住生活場(chǎng)所。 ④ 為居住者提供一個(gè)識(shí)別性強(qiáng)的、能夠認(rèn)同的生活居住環(huán) 境。 專業(yè)好文檔 26 第七章 創(chuàng)建 渭南 優(yōu)秀 城中村改造 項(xiàng)目的措施 節(jié)能保溫措施 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目， 建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì) ， 均貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 ① 節(jié)能 措施 圍護(hù) 結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級(jí)，雨水滲透