【文章內(nèi)容簡介】 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了資金。城市化對(duì)城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集 體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高一級(jí)發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場。 XX 內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自來水都不通。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。 國家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、 危房，建高樓，提升了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng) 第 22 頁 共 80 頁 濟(jì)增長點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。 是提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與和諧意義重大。 第三部分 XX 市房地產(chǎn)市場分析 一、 2021年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行基本特征分析 投資快速增長，增速出現(xiàn)回落 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速分別比上年同期、一季度加快 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增長中出現(xiàn)回落態(tài)勢。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %下降到 %；辦公樓投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %下降到 %；其他投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到 %。 第 23 頁 共 80 頁 在住宅投資中， 90 平方米及以下住宅投資 億元，比上年同期增長 %，低于住宅投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 18 月份分別提高 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為 %； 140 平方米以上住宅投資 億元，增長 %，低于住宅投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 資金到位，自籌資金 為 主渠 道 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)到位資金 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度加快 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速高于 第 24 頁 共 80 頁 完成投資增速 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 ，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %；自籌資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及預(yù)收 款 億元，增長%，所占比重由上年同期的 %下降到 %。 房屋施工、新開工和竣工面積增速趨緩 2021年前三季度，河南省全省房屋施工面積 ，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年 、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，90 平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為 %。 前三季度，全省房屋新開工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅新開工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、 第 25 頁 共 80 頁 上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)， 90 平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為 %。 前三季度，全省房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比 18 月加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中，90 平方米及以下住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百 分點(diǎn)， 90 平方米及以下住宅竣工面積占住宅竣工面積比重僅為 %。 商品房銷售增速持續(xù)回落 前三季度，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長%，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 第 26 頁 共 80 頁 在商品住宅銷售中， 90 平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為 %；140 平方米以上住宅銷售面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為 %。 前三季度，全省商品房銷售額 億元，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售額為 億元，同比增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 第 27 頁 共 80 頁 在商品住宅銷售中， 90 平方米及以下住宅銷售額 億元，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為 %； 140 平方米以上住宅銷售額 億元，增長 %，分別比一季度、上半年和 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為 %。 二、 2021年 110月 XX市房地產(chǎn)市場整體概況 2021 年 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億，規(guī) 劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 萬平方米，商業(yè)面積為 萬平方米，其它建筑面積 萬 ）。 我市至 10 月底完成開發(fā)項(xiàng)目投資 億元， 我市房地產(chǎn)開發(fā)10 月份完成投資 億元，較去年同期上漲了 %。其中住宅投資為 億元，約占累計(jì)完成項(xiàng)目投資的 83％。 至 2021 年 10 月底， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建建筑面積 萬平方米，其中 10 月份在建建筑面積 萬平方米，較去年同期提高了 %。其中住 宅和商業(yè)分別為 ， 第 28 頁 共 80 頁 其他建筑 萬平方米。 截至 2021年 10月底， XX市住宅類銷售均價(jià)約為 4058元 /平方米，比 9 月份上漲 229*元 /平方米。非住宅類銷售均價(jià) 9713 元 /平方米（銷售均價(jià)不含經(jīng)濟(jì)適用房）。 三、 2021年 110月 XX市各類型房屋供求狀況 2021 年 110月份商品房各類型房屋供給結(jié)構(gòu)供求對(duì)比表 房屋結(jié)構(gòu) 90 ㎡以下 90 110 ㎡ 110 130 ㎡ 130 – 150 ㎡ 150 ㎡以上 09 年占總量比例 % % % % % 14月占總量比例 % % % % 6% 5 月占總量比例 37% % % % % 6 月占總量比例 % % % % % 7 月占總量比例 % % % % % 8 月占總量比例 % % % % % 9 月占總量比例 % % % % % 10 月占總量比例 % % % % % 分析結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市住宅面積供給類型 6 月份比前 5 月中小面積戶型比重有所上升，其主要原因是購房者買房以 110平方米以下的兩室兩廳或三室兩廳為首選造成的。 自 7 月份以后， 我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因?yàn)楦纳菩孕枨蟮闹脴I(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選， 第 29 頁 共 80 頁 并且這類人群有極強(qiáng)的購買能力，占據(jù)市場消費(fèi)的主力 。 2021 年 110月份商品房各類型物業(yè)供求量對(duì)比表 （ 單位：萬㎡） 住宅銷售 較去年同期 非住宅銷售 較去年同期 2021 年 4 月 萬 ㎡ 11% 萬 ㎡ % 2021 年 5 月 萬 ㎡ 3% 萬 ㎡ % 2021 年 6 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2021 年 16 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2021 年 8 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2021 年 9 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2021 年 10 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2021 年 110 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 分析結(jié)論： 2021 年， XX 市全年住宅共計(jì)銷售 萬平方米，非住宅銷售面積為 萬平方米。從 2021 年 110 月的數(shù)據(jù)顯示 XX 市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的 XX 樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。 四、 2021年上半年 XX 市商品房價(jià)格變化情況 2021 年 110月份市區(qū)商品房價(jià)格及其同比變化情況表 ( 單位：元 / ㎡ ) 住宅銷售 均價(jià) 較上 年同期 非住宅類銷售 2021 年 2978 342 6320 4 月份 3285 547 6550 5 月份 3263 523 6600 6 月份 3315 558 6710 7 月份 3355 564 6780 8 月份 3389 586 6872 9 月份 3829 920 8911 10 月份 4058 1200 9713 第 30 頁 共 80 頁 分析結(jié)論： 由 以上 圖 表 可以看出， 2021 年同 09 年一樣房價(jià)呈平穩(wěn)上升之勢，但 2021 年均線整體抬升。 XX 房價(jià)在宏觀調(diào)控對(duì)房價(jià)上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升， 2021 年 6 月份房價(jià)相比 1 月份增幅達(dá)到 %。 而 10 月的房價(jià)比 8 月上漲了 669 元 /平方米。 這一方面說明了市場需求的旺盛，另一方面也與 XX 土地供應(yīng)減少、地價(jià)飆升有著直接關(guān)系。因此，對(duì) XX 樓盤而言，如果土地供應(yīng)現(xiàn)狀沒有明顯改善，地價(jià)得不到有效抑制，房價(jià)的繼續(xù)上漲將是不可阻擋。 五、 XX市消費(fèi)需求分析 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。 消費(fèi)者對(duì) XX 房地產(chǎn)市場信心度較高，買房需求強(qiáng)烈；持幣觀望的消費(fèi)心理已經(jīng)逐步得到釋放。 受房價(jià)、環(huán)境 、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。 房者購買住宅期望價(jià)格在 4000 元 /㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的期望價(jià)格。 普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大。目前，在 90— 120 ㎡戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。 第 31 頁 共 80 頁 受房價(jià)逐步上揚(yáng)的影響，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟(jì)適用房證的居民卻購不到房。 六、 XX市發(fā)展趨勢分析 中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展 10— 20 年。 、 我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是 35 ㎡，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均 18 ㎡，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1 ㎡，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。 、 城市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬人。今后 20 年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長每年是 500 萬，加起來就是 1600 萬。 、 拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的需要。中國經(jīng)濟(jì)增長離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長每年是 15 個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。 商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。 第 32 頁 共 80 頁 2021 年成都市房價(jià)仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長。 供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。 城南和城西南的開發(fā)將急速升溫。 經(jīng)濟(jì)適用房依然會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)