西安某城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告word(編輯修改稿)
2025-06-06 18:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 格[2002]1980號）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則》的通知陜西省物價局、陜西省財(cái)政廳陜價行發(fā)[2005]90號《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》西安市人民政府關(guān)于印發(fā)《西安市城中村改造管理辦法》的通知陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》劉漢村地區(qū)城中村綜合改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（二）經(jīng)濟(jì)效益分析投資估算的依據(jù)（1）全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價目表（2001）；（2）國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價格[2002]1980號）；（3）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（4）國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》1999）；（5）西安市城中村改造管理辦法（2007）； （6）西安市物價局西安市財(cái)政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)問題的規(guī)定的通知（2005）。投資估算匯總表項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1村民拆遷投入2982萬元2圍墻砌筑費(fèi)138 萬元3拆遷總投入2996萬元4安置房建設(shè)總投入95214萬元高壓線下埋投入3800 萬元5合計(jì)128974萬元6毛地單位成本191萬元/畝商品房開發(fā)用地凈地單位成本萬元/畝商品房開發(fā)投資收益序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1商品房開發(fā)總建筑面積115萬平方米2商品房開發(fā)投資額45195萬元3商品房銷售額63485萬元項(xiàng)目整體投資收益狀態(tài)序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1項(xiàng)目整體投資額54583萬元2項(xiàng)目整體收入634825萬元3項(xiàng)目整體收益88992萬元4項(xiàng)目整體稅前利潤率% 劉漢村城中村改造項(xiàng)目總成本測算表序號項(xiàng)目名稱成本額（萬元）樓面造價（元/平方米）1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用451953930土地費(fèi)用1472001280前期費(fèi)25300220建筑安裝工程費(fèi)2530002200建設(shè)監(jiān)理費(fèi)172515管理費(fèi)575050不可預(yù)見費(fèi)575050財(cái)務(wù)費(fèi)用132251152銷售成本費(fèi)用115001003經(jīng)營稅金及附加418983654總投資505344395注：土地費(fèi)用為拆遷安置總費(fèi)用+開發(fā)用地土地出讓金拆遷成本測算拆遷成本共分為四大部分，分別為村民拆遷補(bǔ)償 29822萬元，安置房建設(shè)95214萬元（含商業(yè)房補(bǔ)償安置），高壓線下埋費(fèi)用3800萬元，圍墻砌扎費(fèi)138萬元。總拆遷成本約128974萬元。開發(fā)建設(shè)投資收益表項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)投資總額約545833萬元（開發(fā)建設(shè)總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項(xiàng)目整體收益為88992萬元，%。項(xiàng)目投資建設(shè)損益表見附見2。開發(fā)收益測算表本村地塊商品房開發(fā)投資收益測算序號成本項(xiàng)目合計(jì)住宅部分 商業(yè)部分備注一項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1用地面積492 2可開發(fā)商品房建設(shè)面積115萬平方米二土地出讓金、契稅22232 ，評估值約120萬元/畝三開發(fā)建設(shè)總成本5042754442460031萬元1報建辦證費(fèi)用19550172232327170元/平方米2設(shè)計(jì)綜合費(fèi)2300202627420元/平方米3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)92008105109580元/平米4土建安裝工程費(fèi)207000 182358246421800元/平米5公共配套建設(shè)費(fèi)14950131701780130元/㎡,供熱、水、電設(shè)備、電梯、會所、物管用房6管理費(fèi)用57505031 216 %7營銷費(fèi)用11500 6204 438 %8稅費(fèi)4189820565 1453 %9財(cái)務(wù)費(fèi)用13225116511574%10不可預(yù)見費(fèi)57505066684%四總投入545833 萬元五預(yù)期收入634825511616123209萬元， 銷售均價 50509000 元/平方米（三）融資方案本項(xiàng)目融資渠道為自有資金+商業(yè)銀行開發(fā)貸款+銷售回款自有資金約5億元，其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決，一期按開發(fā)商品房總量45萬㎡計(jì)算，根據(jù)慣例1000元/㎡，加上開發(fā)部分為滾動開發(fā)，在啟動建設(shè)6個月9個月可進(jìn)行預(yù)售，即可實(shí)現(xiàn)資金流入。因此本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)資金流充足，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。（四）財(cái)務(wù)評價本項(xiàng)目總投資額約545833萬元（開發(fā)建設(shè)總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項(xiàng)目整體收益為88992萬元，%，投資回報率尚可。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評價（一）現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他收入，現(xiàn)金流量從第二年即開始實(shí)現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為3年，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力。（二）貸款償還分析本項(xiàng)目償還貸款本息資金來源于銷售收益，從動態(tài)現(xiàn)金流量可以看出，項(xiàng)目自身可以承擔(dān)銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的清償能力。（三）長期收益本項(xiàng)目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會效益。七、社會效益評價（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨(dú)立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶昂诵膮^(qū)”。（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析項(xiàng)目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢“灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的實(shí)施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。相互適應(yīng)性大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)
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