【文章內(nèi)容簡介】 樂用品類增長 %。 上半年全市進(jìn)出口總額 億美元，增長 %。其中出口總額 億美元，增長 %；進(jìn)口總額 億美元，增長 %。從環(huán)比看，全市出口有所回落， 6 月份出口總額比 5 月份下降 %。 上半年全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 ，增長 %。 6 月末國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 ，比年初增長 %；國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 元，比年初增長 %。 6 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上升 %，上半年居民消費(fèi)價(jià)格同比上升 %，漲幅比 15月份提高 。 小結(jié)： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示年內(nèi)深圳市經(jīng)濟(jì)仍處良好運(yùn)行狀態(tài)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人民的消費(fèi)能力得到了進(jìn)一步提高，必將刺激人民對如商品房等大件消費(fèi)品的需求。 （ 2） 深圳市人口及特點(diǎn) 深圳是一個(gè)典型的移民 城市， 最新數(shù)據(jù)顯示，深圳目前人口已超 1400 萬人，其中戶籍人口 200 多萬 ，到去年底常住人口數(shù)已超過 846 萬人。 深圳城市人口急劇增長， 每 年 增長人口平均 超過一百萬 。 深圳是一個(gè)新興的年輕城市，外來人口占絕大 比例，居住人口分別來自全國各地，同時(shí)也有小部分外籍人口，具有年齡結(jié)構(gòu)輕，受文化教育的程度高的特征，有比較容易接受新事物，追求新穎、時(shí)尚的高品質(zhì)生活的特點(diǎn)。 （ 3） 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 ○1 市場現(xiàn)狀綜述 為穩(wěn)定房價(jià) ,抑制房價(jià)過快上漲 ,中央及地方出臺(tái)一系列的調(diào)控政策 ,分別從金融、土地、稅收政策等方面全方位調(diào)控房地產(chǎn)市場，深圳房價(jià)上漲過快的勢頭有所抑制，漲幅逐漸回落。但由于深圳房地產(chǎn)市場需求旺盛，而土地供應(yīng)偏緊的格局難于改變，房價(jià) 回落實(shí)屬短期現(xiàn)象，從深圳國際化都市建 設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)觀點(diǎn)看，房價(jià)的持續(xù) 攀升是必然的趨勢 。 2021 年，在 08 年實(shí)施的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的利好政策刺激下，被壓抑了一年多的自住需求集中爆發(fā)，并帶動(dòng)改善性需求和投資性需求入市，促使了樓市持續(xù)回暖繼而轉(zhuǎn)為一片繁榮和火爆 ， 過去的 2021 年深圳樓市或多或少出乎人們的意料 。 對于未來深圳房地產(chǎn)市場形勢，從國家政策層面看，普通商品住房項(xiàng)目資本金比例從原來的 35%下調(diào)到 20%，這對于緩 解開發(fā)企業(yè)，特別是中小開發(fā)企業(yè)的資金困境，激勵(lì)住房開發(fā)投資和平抑未來住房價(jià)格具有積極意義。預(yù)計(jì)未來商品住房開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積同比將繼續(xù)回升，環(huán)比上漲還將持續(xù)。從深圳本地來看，繼珠三角改革發(fā)展規(guī)劃《綱要》通過并實(shí)施后，深圳市綜合配套改革《總體方案》于前不久順利獲批。該方案確立了深圳 “深港五大中心 ”的地位，而 “特區(qū)版圖擴(kuò)展 ”的方案也已上報(bào)中央。加之 2021 年 “大運(yùn)會(huì) ”的即將來臨，一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對解 決深圳特區(qū)土地資源瓶頸約束和提升特區(qū)外房地產(chǎn)品質(zhì)具有戰(zhàn)略性意義 。 受此的影響，長遠(yuǎn)來看：未來深圳房地產(chǎn) 行業(yè)價(jià)值和開發(fā)商投資積極性都將有所提升，居民住房消費(fèi)也將保持穩(wěn)定增長，并繼續(xù)向?qū)毎?、龍崗等區(qū)域有效分流 。 近期來看：從需求量上講， 2021年深圳樓市將維持一個(gè)平穩(wěn)的水平，房地產(chǎn)業(yè)將恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展期。從價(jià)格走勢看 ， 2021年樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。 2021 年會(huì)適當(dāng)回落，重新尋找合理價(jià)格的支撐 。 我們認(rèn)為 2021 年應(yīng)該是中國房價(jià)的 “維穩(wěn)年 ”，遏制房價(jià)快速上漲的相關(guān)舉措和方向不會(huì)改變，而處于 “維穩(wěn) ”的需要，政府亦不會(huì)出現(xiàn) “扼殺 ”房價(jià)的實(shí)質(zhì)舉措。 2021 年，將是一個(gè)以自住需求為主導(dǎo)，價(jià)格平穩(wěn)，成交平淡的年份。如 果能提高工資標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合城中村改造，房租會(huì)有一定幅度的增長 。 普通高層住宅是商品房普通住宅的重要組成部分，是中低消費(fèi)群體主要選擇的樓盤。 往 年在售的普通商品房高層住宅樓盤比較多，分布廣，關(guān)外比較集中于寶安、龍崗、布吉、龍華等片區(qū)，還有部分是處于關(guān)口的，另外還有小部分是分布 在羅湖、福田、南山、和蛇口等片區(qū)，這些樓盤位于特區(qū)內(nèi)，價(jià)位比較高。 高檔住宅 房 銷售價(jià)格比 較高， 深圳 今后別墅的開發(fā)將越來越少，其 大部 分都具備天然景觀，是人居的好環(huán)境，而且建造水平比較高，價(jià)位高，很熱銷。另外， 高檔公寓銷售價(jià)格高于同期普通多、高層住 宅的同比漲幅、低于同期別墅的漲幅，漲勢基本企穩(wěn)。 深圳的高檔住宅價(jià)格高而且暢銷，主要是受新政“ 90 平方米以下的中小戶型要占開發(fā)總量的 70%”影響。隨著宏觀調(diào)控政策實(shí)施，高檔房價(jià) 高企勢頭得到控制，隨著時(shí)間推移，部分翹尾因素減弱，高檔住宅 的漲幅明顯趨緩。 新建商品房非住宅 ， 寫字樓基本集中于市中心區(qū)，位置好，投資者一致看好，需求持續(xù)增長，價(jià)格高開高走 。二是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大后勁和政府的大力規(guī)劃促進(jìn)寫字樓市場的繁榮發(fā)展，不少國際知名公司進(jìn)駐市中心區(qū)，增加寫字樓的有效需求 。三是寫字樓是比較穩(wěn)健的投資品種。 從 2021年 國家特別加強(qiáng)對住宅市場的宏觀調(diào)控 后 ，部分投資者轉(zhuǎn)向非住宅市場，促使非住宅物業(yè)的迅速發(fā)展，寫字樓的暢銷是其中之一。商業(yè)娛樂用房是新建商品房非住宅的重要組成部分，由于受宏觀調(diào)控的影響，部分住宅物業(yè)的投資者涌向商業(yè)娛樂用房市場，需求增加，快速拉升價(jià)格 ， 在售的商業(yè)娛樂用房分布比較廣，關(guān)內(nèi)外都有，關(guān)內(nèi)推出的商業(yè)娛樂用房，價(jià)位已經(jīng)很高，但大部 分都比較暢銷，關(guān)外的商業(yè)娛樂用房銷售價(jià)格隨著住宅價(jià)格上漲也不斷攀升， 主要是伴隨深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人口迅速增長，投資者對深圳的商業(yè)市場前景看好。 從入市新盤的區(qū)域和各行政區(qū)的推盤量 來看， 深圳房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場依然集中在關(guān)外， 二線關(guān)外 入市 的 新盤數(shù)量占到入市新盤總數(shù)的 60%左右 ， 超過關(guān)內(nèi) 四 區(qū)的總和。 通過 上述 分析可以 看出，在土地資源有限的深圳房地產(chǎn)市場，住宅供應(yīng)日益減少，相信在未來住宅的供應(yīng)將會(huì)更加有限。 由于深圳關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展成熟， 關(guān)外占有住宅開發(fā)的很大份額，關(guān)外 已成為 房地產(chǎn)市場開發(fā)的主戰(zhàn)場。 ② 市場供應(yīng)分析 據(jù) 搜房網(wǎng)房源中心統(tǒng)計(jì)， 2021 年下半年深圳計(jì)劃開盤項(xiàng)目 60 個(gè)，比上半年的 39 個(gè)開盤量增長 35%。其中純新盤開盤 47 個(gè) ， 老項(xiàng)目后期開盤 13 個(gè)。其中寶安預(yù) 20 個(gè)、龍崗 14 個(gè) ，兩區(qū)放量急劇增加，南山、福田、羅湖、鹽田的放量緩慢增加，計(jì)劃開盤均價(jià)略有下降，但 80%以上樓盤價(jià)格待定 從目前公開的數(shù)據(jù)來看，上半年上市公司并未減緩工程進(jìn)度或停工，所以到下半年新房供給量會(huì)比較 大， 所以預(yù)計(jì)下半年深圳 的 房價(jià)將出現(xiàn)松動(dòng)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 房地產(chǎn)現(xiàn)在還是賣方市場，新盤的推出節(jié)奏是掌握在開發(fā)商手中的，開發(fā)商有各種辦法決定推盤的進(jìn)度。另 外， 房地產(chǎn)市場并不是按供求關(guān)系來決定價(jià)格 的 ，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有著很強(qiáng) 的 投機(jī)屬性。 所以，對房價(jià)起決定性作用的因素不是新房的供應(yīng)量，而仍然是 房地產(chǎn) 的 調(diào)控政策。 ○ 3 市場需求分析 深圳共成交新房 ，同比減少 62021 年 深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持回升向好的態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平穩(wěn)增長，較好地完成年初預(yù)定的各項(xiàng)目標(biāo) 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 16345億元，增長 %，雖然 2021年 上半年 成多 ， 上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉(zhuǎn)冷， 但是由于 深圳可供開發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺， 已 成為制約深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)的一大重要瓶頸。 又加上，從現(xiàn)在起開發(fā)需 24 個(gè)月時(shí)間 …… 。所以， 綜觀全局， 房地產(chǎn)市場的前景是樂觀的 。 ○ 4 價(jià)格分析 2021 年上半年是樓市調(diào)控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺(tái)，特別是有史上最嚴(yán)之稱的 “國十條 ”出臺(tái)后，效果立竿見影，成交量暴減，房價(jià)瘋漲的勢頭也得到遏制，并出現(xiàn)回落的苗頭 ，但與去年同期相比，房價(jià)仍然相當(dāng)高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān) 測， 2021年上半年深圳住宅的成交均價(jià)大致呈先攀升后回落之勢，特別是在 “國十條 ”出臺(tái)后，新房成交均價(jià)下跌明顯， 6 月份的成交均價(jià)已跌至 16970元 /平方米，較 2 月份的峰值（ 24195 元 /平方米）下降 7225 元 /平方米，降幅接近 30％ ，需要說明的是，房價(jià) 的回落大部分的原因是緣于成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，即成交物業(yè)逐漸低端化、低價(jià)格，另一方面，新政帶來的 “特價(jià)房 ”也是導(dǎo)致房價(jià)回落的原因之一。 虛高 的房價(jià)，吸引了 部份的 投資客 ， 特別是豪宅市場 ，他們總是希望能高價(jià)出手，獲取可觀的利益， 投資客的手中往往握有好幾套物業(yè)，在 房源 有限的深圳市場上，不少自住型買家的需求反而不能得到滿足，這就進(jìn)一步加劇了供求不平衡的矛 盾。這種矛盾的加深，也進(jìn)一步刺激了深圳的樓市，加劇了房價(jià)的上漲 ， 未來深圳樓市價(jià)格必然穩(wěn)中有升。 ○ 5 客戶群體分析 根據(jù)市調(diào)得知，深圳住宅市場的 客群主要有以下三 大類： 居家型置業(yè)者 此類置業(yè)者購房的目的是為了自住，因此他們傾向于購買配套比較齊 的大型社區(qū)，大型社區(qū)里的二房、三房是他們青睞的物業(yè)類型。 過渡型置業(yè)者 這 一類客戶群大多購買小戶型項(xiàng)目，他們大多比較年輕， 希望能籌足首期款供房，受到經(jīng)濟(jì)制約，這類人群往往比較看好關(guān)外小區(qū)， 他們購房雖然 也 是 用于 自住 ，但 當(dāng)條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟(jì)時(shí)，可能變賣該房，或用于出租。 投資客 近兩年，房價(jià)的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關(guān)注。他們一般都是再次置業(yè)，都有較高且穩(wěn)定的收入， 或者原有一定的投資資本， 他們置業(yè)的 目的多數(shù)是為了轉(zhuǎn)手賣出賺取差額利潤。此類置業(yè)者大多鐘情于豪宅和小戶型項(xiàng)目。投資豪宅的置業(yè)者一般是短線投資，而購買小戶型的投資客多是長線投資，目的是為了獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)。 （ 4） 深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的基本判斷 目前，深圳市已經(jīng)成為全國第一個(gè)沒有農(nóng)村的城市，特區(qū)內(nèi)外統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將加快寶安、龍崗兩區(qū)的城市化步伐，給深圳房地產(chǎn)注入新的活力。 市區(qū)土地資源希缺，只有靠舊村改造來彌補(bǔ)，而目前舊改項(xiàng)目操作起來較為繁瑣，時(shí)間較長，難于解決土地的急需問題， 而關(guān)外 的寶安、龍崗兩區(qū)尚有較多待開發(fā) 利用 的 土地，由此可以看出 ，今后幾年關(guān)外兩區(qū)必將成為深圳市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，土地的逐漸減少，深圳市未來幾年對商品房的需求仍然趨旺，商 品房價(jià)格總體上仍將維持一個(gè)穩(wěn)步的上升勢頭， 深圳市房地產(chǎn)有著 平穩(wěn)發(fā)展的良好前景。 （二） 寶安 區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展及前景 區(qū) 概況 寶安區(qū)位于深圳市西北部，全區(qū)總面積 713 平方公里，海岸線長 ，寶安歷史源遠(yuǎn)流長，是嶺南重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉(xiāng)，現(xiàn)有各類人口總和超過 500萬人。 深圳市的前身就是廣東省寶安縣。 1979 年，中 國改革開放的序幕從這里拉開。 1980 年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)正式成立。1982 年，國務(wù)院批準(zhǔn)恢復(fù)寶安縣建制。 1992 年，撤縣建區(qū)，將寶安縣分設(shè)為寶安、龍崗兩個(gè)行政區(qū)，寶安區(qū)于 1993 年元旦正式掛牌。寶安在中國改革開放歷史進(jìn)程中扮演過重要角色，如 1983 年 7 月 8 日，新中國第一家股份制企業(yè)寶安縣聯(lián)合投資公司向社會(huì)公開發(fā)行了新中國第一張股票，打破了 “股票是資本主義的專利 ”的舊觀念，成為中國證券市場的先行者。 寶安 2021 年全面實(shí)現(xiàn)城市化 ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日 趨完善，交通四通八達(dá)，海、陸、空多功能立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成。 2021 年 5月，深圳市委市政府作出了設(shè)立光明新區(qū)的決定，原寶安的公明、光明 2 個(gè)街道的經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)納入光明新區(qū)管理。 寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是深圳的經(jīng)濟(jì)大區(qū)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，也是未來現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市 —— 深圳的工業(yè)基地和西部中心，正建設(shè)成為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、 “三高 ”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。 區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢 （ 1） 供需分析 ○ 1 2021 年 寶安 區(qū)推盤 情況 ： 第一， 2021年 寶安 區(qū)新推樓盤概況 從 今年 7月 1 日起，深圳將正式擴(kuò)容，關(guān)外的寶安區(qū)也從此納入特區(qū)范疇， 由于土地資 源緊缺（特別是關(guān)內(nèi)），關(guān)外已成今后房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場， 寶安區(qū)目前的新盤主要集中在寶安中心區(qū)和龍華新城，房價(jià)在 20210 上 下 ，從房價(jià)走勢來看，龍華新城與寶安中心區(qū)的房價(jià)大致相仿。具體推盤情況羅列如下： 樓盤名稱： 花樣年花郡 （寶安中心區(qū)） 開發(fā)商： 深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)寶安大道與玉律路交匯處 項(xiàng)目概況： 占地面積 : 平方米 ， 總建筑面積 : ， 容積率 :， 綠化率 :38%， 2027 層高層住宅，共 2280套 。 南區(qū) 1178 套 ， 北區(qū) 1102 套 ， 總戶數(shù) :2280戶 ， 停車位備注 :共 1038個(gè)車位 。 產(chǎn)品類型：洋房， 主力戶型為 2770 平小戶，帶精裝修。 均價(jià) ： 18000元 /平米 物管費(fèi)： /平方 /月 開盤時(shí)間： 2021年 06 月 16日 樓盤名稱： 天健時(shí)尚空間（寶安中心區(qū)） 開發(fā)商：深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置： 興華路與興華一路交匯處 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目用地面積 平方米，建筑面積 50680平方米，容積率 ， 綠化率 :21%， 其 中 商業(yè)7000 平方米 ， 住宅 35580 平方米（ 568 戶） ， 幼兒園 3600平方米（ 12 個(gè)班） ，