【文章內容簡介】 農民遷進新居，使X的城市建設步伐和維護老百姓利益很好的統(tǒng)一起來，對X市的經濟發(fā)展與城市化進程起到積極的推動作用。本項目農民安置房項目的建設需求主要體現在如下幾方面：X城市化建設的需要。經過多年規(guī)劃建設，X從一個貧困的小縣城鎮(zhèn)發(fā)展到現在初具規(guī)模的中等城市，但目前X的城市化水平仍然比較低。按X城市總體規(guī)劃，X市城鎮(zhèn)化水平要達到甚至超過廣東省城市化平均水平，X市必需加快推進城市化建設的步伐。房屋拆遷舊區(qū)改造是城市發(fā)展中必不可少的重要環(huán)節(jié)，有效利用土地資源，滿足城市建設用地的需求，通過拆遷工作，對城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上原有的房屋及其附屬物等不適應經濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，改善居民的住房條件，并對原有土地進行再開發(fā)，從而提高土地的利用價值，優(yōu)化土地資源的配置，使城市的整體功能得到改善和提高，這是城市化建設的關鍵措施之一。本項目的建設正是X市推進城市化建設的需要。促進城市化進程和諧健康發(fā)展的需要。從加快城市建設的要求來看，城市建設能否順利推進，一個重要前提就是拆遷工作能否有序實施，而拆遷工作的有序實施，又取決于安置房的建設力度。從這個意義上講，城中村改造拆遷安置的建設是城市建設的“前道工序”。從維護社會穩(wěn)定的要求看，如果城中村改造拆遷安置的建設不能盡快滿足群眾的需求，就有可能引發(fā)群眾的不滿情緒，導致矛盾的蔓延和激化，進而影響社會穩(wěn)定。X市在原區(qū)域功能的轉變、產業(yè)的升級、城中村的改造過程中進行了大量的征地拆遷工作，安置拆遷失地農民的問題能否得到妥善解決，是X市城市建設是否能順利推進的重要前提。只有將拆遷農民利益和建設城市兩者很好統(tǒng)一起來，抓好農民安置的建設，才能使城市化的進程得以和諧健康得發(fā)展。 地區(qū)經濟可持續(xù)發(fā)展的需要。X市清城區(qū)中的城中村，普遍存在規(guī)劃較不合理，土地利用率低等特點，隨著經濟的不斷發(fā)展，地區(qū)經濟建設占用的增加，該地區(qū)耕地逐步減少和人口漸增，使當地人口和土地逆向發(fā)展的形勢日趨嚴峻。人多地少的矛盾直接制約著人民生活水平的提高和本地經濟的可持續(xù)發(fā)展。通過改建清城區(qū)的城中村，建設農民安置房，采用科學的整體規(guī)劃，設計利用率較高的戶型結構，使留用地得到了合理利用，改善了城鄉(xiāng)結構，提高了清城區(qū)的土地利用率，為該地區(qū)未來的可持續(xù)發(fā)展提供更大的空間。改善了拆遷農民生活水平的需要。本城中村改造拆遷安置項目的建設是基于以人為本的理念對該地區(qū)的改造建設做了科學的整體規(guī)劃，通過路、水、電等基礎設施配套的建設，改善了該地區(qū)公共設施和配套設施等硬環(huán)境，為新一輪區(qū)域性發(fā)展打下基礎；由于完善了路網，聚集了人氣，增強了該地區(qū)的發(fā)展后勁；依托拆遷構筑了農民自身的發(fā)展平臺，改變了過去居住環(huán)境差、路不暢、人氣少的格局，形成了大開放、大發(fā)展的氛圍，發(fā)展成果惠及了廣大群眾，使支持拆遷變成了多數群眾的自覺行動。綜上所述，本項目的安置建設符合國家產業(yè)政策，項目的建設符合X市的城市發(fā)展定位，符合廣東省、X市關于農民拆遷安置的相關要求，符合X市拆遷農民的切身利益，該項目的實施將為X市清城區(qū)的進一步發(fā)展奠定基礎。 X房地產市場需求分析X市20062010年的規(guī)劃方案原則確定了X市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務業(yè)為支柱產業(yè)的濱江山水園林城市”的城市性質定位和“兩軸三組團結構”的空間結構。城市空間結構總體發(fā)展方向是“東進南拓”。借助區(qū)位優(yōu)勢，產業(yè)布局集中在城市南部，形成“倚山興業(yè)、濱水安居”的空間布局模式。規(guī)劃結合X市山、水、城相依的特點，以四水（北江、濱江、大燕河、筆架河）為現狀依托，通過人工湖的開挖，使“山、水、城”相親、相融。構建環(huán)城水系、環(huán)城領帶，建設“大運動生態(tài)環(huán)”，使城市朝健康城市的目標發(fā)展。規(guī)劃將自然山體、水體引入城市空間，突出城市特色，規(guī)劃形成“兩軸三心三組團”結構，兩軸包括“一主一次”兩條城市發(fā)展軸：城市發(fā)展主軸為廣清大道，城市發(fā)展次軸是北江；三心包括一個城市主中心，兩個城市副中心；三組團分別為：江北組團（城市商業(yè)服務、生活居住、職業(yè)教育等職能為主）、中心組團（城市行政、文化、體育等職能為主）、龍?zhí)两M團（城市工業(yè)發(fā)展區(qū)）。X房地產業(yè)的發(fā)展相比珠三角地區(qū)的起步較晚。2000年以來，X市政府采取了一系列措施促進房地產業(yè)的發(fā)展，包括：采取優(yōu)惠政策，引導民間資本投入房地產業(yè)；取消貨幣分房政策；逐步限制市區(qū)自建房的審批；促進金融對房地產的支持；以上措施的逐步落實，使得X的房地產市場逐步形成，并持續(xù)健康的發(fā)展。主要體現在以下兩個方面：房地產開發(fā)投資額逐年上身2001年以來，X市房地產開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，特別是2005年，投資額大幅度上升，同比增長68%?？罩妹娣e2003年以后逐年下降X市商品房空置面積2003年以前呈逐年上升的趨勢,，2003年以后則穩(wěn)步下降。說明2003年以后X房地產市場發(fā)展良好，銷售面積超過竣工面積，供不應求。近兩年X房地產銷售情況：07年是房地產市場瘋狂的一年，X也不例外，在輿論和宏觀環(huán)境的影響下，投資性需求和被激發(fā)的剛性需求集中釋放，X房地產市場呈現爆發(fā)性增長，但進入2008年，房地產銷售量有所下降。商品房竣工面積對比上年增長住宅銷售面積對比上年增長2007年429萬㎡%130萬㎡%2008年718萬㎡%㎡%2009年前幾個月，X樓市紅紅火火，看房客一波接一波，旺盛的需求讓“小陽春”順利過渡“火熱盛夏”。來自X市房管局的統(tǒng)計數據表明，今年前四月市區(qū)的商品房交易呈現出量價齊升的態(tài)勢：其中一月份是797套，二月份869套，三月份是1533套，四月份是1467套，五月份前半月銷售量是500套，同比環(huán)比都有較大幅度提升。同時X市固定資產投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，今年前4各月，投資額為1252538萬元，同比增長21%，其中房地產開發(fā)投資為144046萬元，%；，%；商品房屋銷售額為177756萬元，%；，%；，%；住宅銷售額為163556萬元，%。房地產銷售形勢良好，一方面是因為07年的房地產牛市使得房價虛高、供應量遠大于需求，在金融危機影響下，08年狀況及消費力下降，市民均處于觀望或無力消費的狀態(tài)下，整整一年的積累使得09年的購房剛性需求量回增，因此存在大量的潛在消費者。另一方面是中國的房地產市場還未達到市場化，依然是政策樓市，在08年底及09年初的大量國家政策推動下（包括擴大內需、房地產二套房政策、貸款優(yōu)惠等），購房者信心增大，再結合08年樓價下降，因此在09年初，購房者開始入樓市，同時發(fā)展商根據樓市變動而提升房價造勢，在多方面因素同時影響下，擠壓已久的剛性需求迅速釋放。工業(yè)化中期的戰(zhàn)略任務完成在望，公務員和職工收入達到或接近全省中等水平。每年進入這里的新增就業(yè)人數、流動人口數量越來越多。X也是人們特別是珠三角人士投資、創(chuàng)業(yè)的主選城市之一，因此無論剛性需求、改善性需求和投資性需求都將大幅提升，所以X房地產奇景依然看好。X商品房供應區(qū)域分析新城板塊：板塊位于X城市新規(guī)劃的核心范圍內：是目前X發(fā)展較為完備的區(qū)域，政府機關、商業(yè)購物場所、交通相當完備，房地產項目分布主要以人民路為界，按南北劃分，該區(qū)域樓盤的品質較高，小區(qū)規(guī)模以及配套都較為完善。同時隨著市政規(guī)劃的利好對新城的傾斜，該區(qū)域的競爭態(tài)勢將會進一步加劇。位于此板塊的有廣信花園、鳳城世家、巴黎春天、凱旋花園、恒福國際公館等。廣清板塊：板塊位于城市規(guī)劃的主軸上，該方向也是城市未來發(fā)展的主方向，該板塊都是規(guī)模較大，質量較高的，由于板塊規(guī)劃及起步較晚，現階段樓盤處于相對低價狀態(tài)，性價比較高，升增潛力較大，主要有云山詩意、匯江花園、世紀花城（未售）、現代城（未售）。沿江板塊：板塊緊鄰北江，江景資源稀缺，較其它板塊具有不可復制的資源優(yōu)勢，產品以160210㎡的大三房與四房為主。而隨著“70/90”政策的頒布與實施，未來中大面積戶型產品將逐漸減少板塊中大戶型產品的稀缺性優(yōu)勢明顯。同時區(qū)域產品居住舒適度較高，雖然價格較高，但由于資源的不可復制型優(yōu)勢，板塊總體升值潛力較高。代表項目有金海灣、金信藍灣、金逸雅居、帝景豪苑、碧江帝景（籌建）、御水龍庭、錦江豪苑、陽光嘉園、金碧灣、東城西半島（籌建）等。該板塊項目是擬建項目主要競爭對手。舊城板塊：區(qū)域在售項目數量較其他居住板塊為少，但未來計劃出售項目較多，共有8個項目，總建筑面積為751793平方米，慧峰豪庭、雍華庭、御景湖畔、恒豐華庭、輝橋新城在售。未售在建樓盤有雅悅峰景花園、湖景灣花園、產品以實用為主，中小學集中，生活氣氛濃厚。東城板塊：該板塊處于X城市發(fā)展東西軸線，為未來施政規(guī)劃的熱點區(qū)域。同時板塊鄰近“五星級”酒店、清城區(qū)政府、X市公安局等政府機關辦公區(qū)域；同時未來部分施政相關辦公區(qū)域可能落戶東城板塊，區(qū)域影響逐漸擴大，同時針對房地產項目而言，其板塊的潛在中高端客戶基數大，為房地產開發(fā)商未來重點開發(fā)的區(qū)域。雖然現時板塊內的相關施政配套尚待完善，區(qū)域內房地產發(fā)展尚處于起步階段，但區(qū)域未來升值空間巨大。主要有關加州花園、碧水龍庭（未動工）。清新板塊：X、清新城區(qū)一體化進程加快，加速了跨區(qū)置業(yè)進程，而清新房地產剛剛發(fā)展，該板塊生態(tài)環(huán)境好、空氣清新，是發(fā)展休閑、投資地產項目的好地方，而板塊所處區(qū)域交通十分便利，而樓盤價格普遍不高但性價比較高，發(fā)展?jié)摿^大。區(qū)域內，相對景觀資源較好，周邊配套相對齊全，公交配套相對較少，產品規(guī)劃設計水平較城區(qū)低，普遍以“社區(qū)型產品為主，產品的戶型面積跨度較為集中，以120160㎡的三房、小四方為主，代表項目有美林宏景、新亞時代城、御峰、尚山、華府一號。 建設規(guī)模根據以上對我國及廣東省城市化發(fā)展現狀的分析，結合X市城市化發(fā)展的目標及規(guī)劃,本項目擬建設在X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。建設規(guī)模：（ m2）， m2，安置農民：650戶；農貿市場建筑面積：27600m2；小學建筑面積：10586m2；幼兒園建筑面積：1530m2；道路改造面積：1350m30m；水渠面積：900m；商品房建筑面積： 。第三章 場址選擇 場址介紹 地點和地理位置項目建設地點位于X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。 場址土地權屬及占地面積項目建設場址地類（用途）為住宅用地，X市X房地產開發(fā)有限公司擬通過拆遷，征用土地面積：，土地使用權人為X市X房地產開發(fā)有限公司。 場址現狀場址現狀:項目用地部分已經落實，拆遷和場地平整工作正在進行，部分場地已平整完成。 場址條件 自然條件氣候條件。X市清城區(qū)地處北回歸線以北中亞熱帶中部地區(qū)，屬于亞熱帶季風氣候。夏季盛行偏南的暖濕氣候，冬季盛行干冷的偏北風?！妫?，℃，，℃。光、熱、水資源較為豐富。水文條件：該區(qū)域雨量充沛，無霜凍期305天。最大年降雨量為3912毫米。入汛期平均在每年的四月中旬。 場地地形地貌特征勘察場地屬珠江三角洲沖積平原區(qū)，場地原為住宅地、魚塘、耕地，部分經新近人工堆填整平，地勢平坦開闊。 地層分布及其工程特性本工程地形平坦，地面起伏不大。工程區(qū)內地層比較簡單，主要為第四系人工填土，河漫灘相洪沖積層粉土，粉質粘土，粘性土，砂上，卵石，以及上白堊統(tǒng)南雄群b組紫紅色砂巖，含礫砂巖（K）組成，巖性變化不大。區(qū)內第四系覆蓋較厚，根據目前和以往地勘資料分析，工程區(qū)內沒有明顯地質構造跡象存在。 基礎設施條件項目場地位于X市清城區(qū)，是X市重點建設項目，其周邊的市政基礎設施如：水、電、通信、交通等方面配套均較為完善，能為項目的施工提供良好的基礎施工條件。項目建設期與使用期的水、電、通信等方面設施條件均可直接由市政設施提供。88第四章 工程建設方案 項目概況 工程概況本項目位于X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。，按市政規(guī)劃進行建設，建設土地按功能劃分為：村民安置用地、村民實業(yè)用地、開發(fā)商用地、市政公共配套設施用地四大部分。其中：村民拆遷安置120畝；村民實業(yè)用地13畝；市政道路占用50畝，水利灌溉渠16畝，立交用地預留20畝，小學、幼兒園用地20畝；。 項目組成本項目是拆遷征地、安置拆遷農民、商品房開發(fā)建設為一體的項目。（ m2），安置區(qū)為新二、三村、新四村和新十一村，新二、三村設6樓，新一村為：113樓；新四村為：38樓。安置建筑面積總計:。安置農民：650戶；農貿市場建筑面積：27600m2；小學建筑面積：10586m2；幼兒園建筑面積：1530m2；道路改造面積：1350m30m；水渠面積：900m；商品房建筑面積： ，商品房開發(fā)區(qū)設有新十一村，新四、五、六、七、八、九、十村等。安置區(qū)建設分為兩期進行:一期建筑為：新二三村：6樓，建筑面積：66336m2；二期建筑為：新一村：38樓，新四村：113樓，3333樓，總建筑面積：；小學建筑面積：10586m2；幼兒園建筑面積：1530m2；道路改造（濱江路和鹿鳴路）面積：1350m30m；水渠面積：900m；新二、三村區(qū)內：道路3722 m2，綠化3046m2；新十一村區(qū)內：道路7268m2，綠化5946m2。商品房開發(fā)區(qū)建設工程分三期滾動開發(fā):商品房開發(fā)區(qū)一期工程： m2，農貿市場建筑面積：27600m2等， m2等，道路30313m2及綠化24801m2。商品房開發(fā)區(qū)二期工程： m2，區(qū)內道路28565m2及綠化23371m2。商品房開發(fā)區(qū)三期工程： m2，區(qū)內道路28565m2及綠化23371m2。本項目的建設內容主要包括土地平整、安置建筑、商品房及公共配套四大部分。項目組成表序號項目單位數量占地面積備注1土地平整 m2　2安置面積 m211485安置一期建設：安置二期建設：安裝三期建設:3安置區(qū)內道路 m2　10990 新二、三村：3