【文章內(nèi)容簡介】 農(nóng)民遷進(jìn)新居，使X的城市建設(shè)步伐和維護(hù)老百姓利益很好的統(tǒng)一起來，對X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程起到積極的推動作用。本項目農(nóng)民安置房項目的建設(shè)需求主要體現(xiàn)在如下幾方面：X城市化建設(shè)的需要。經(jīng)過多年規(guī)劃建設(shè)，X從一個貧困的小縣城鎮(zhèn)發(fā)展到現(xiàn)在初具規(guī)模的中等城市，但目前X的城市化水平仍然比較低。按X城市總體規(guī)劃，X市城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到甚至超過廣東省城市化平均水平，X市必需加快推進(jìn)城市化建設(shè)的步伐。房屋拆遷舊區(qū)改造是城市發(fā)展中必不可少的重要環(huán)節(jié)，有效利用土地資源，滿足城市建設(shè)用地的需求，通過拆遷工作，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，改善居民的住房條件，并對原有土地進(jìn)行再開發(fā)，從而提高土地的利用價值，優(yōu)化土地資源的配置，使城市的整體功能得到改善和提高，這是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。本項目的建設(shè)正是X市推進(jìn)城市化建設(shè)的需要。促進(jìn)城市化進(jìn)程和諧健康發(fā)展的需要。從加快城市建設(shè)的要求來看，城市建設(shè)能否順利推進(jìn)，一個重要前提就是拆遷工作能否有序?qū)嵤?，而拆遷工作的有序?qū)嵤?，又取決于安置房的建設(shè)力度。從這個意義上講，城中村改造拆遷安置的建設(shè)是城市建設(shè)的“前道工序”。從維護(hù)社會穩(wěn)定的要求看，如果城中村改造拆遷安置的建設(shè)不能盡快滿足群眾的需求，就有可能引發(fā)群眾的不滿情緒，導(dǎo)致矛盾的蔓延和激化，進(jìn)而影響社會穩(wěn)定。X市在原區(qū)域功能的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)的升級、城中村的改造過程中進(jìn)行了大量的征地拆遷工作，安置拆遷失地農(nóng)民的問題能否得到妥善解決，是X市城市建設(shè)是否能順利推進(jìn)的重要前提。只有將拆遷農(nóng)民利益和建設(shè)城市兩者很好統(tǒng)一起來，抓好農(nóng)民安置的建設(shè)，才能使城市化的進(jìn)程得以和諧健康得發(fā)展。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。X市清城區(qū)中的城中村，普遍存在規(guī)劃較不合理，土地利用率低等特點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)占用的增加，該地區(qū)耕地逐步減少和人口漸增，使當(dāng)?shù)厝丝诤屯恋啬嫦虬l(fā)展的形勢日趨嚴(yán)峻。人多地少的矛盾直接制約著人民生活水平的提高和本地經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。通過改建清城區(qū)的城中村，建設(shè)農(nóng)民安置房，采用科學(xué)的整體規(guī)劃，設(shè)計利用率較高的戶型結(jié)構(gòu)，使留用地得到了合理利用，改善了城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，提高了清城區(qū)的土地利用率，為該地區(qū)未來的可持續(xù)發(fā)展提供更大的空間。改善了拆遷農(nóng)民生活水平的需要。本城中村改造拆遷安置項目的建設(shè)是基于以人為本的理念對該地區(qū)的改造建設(shè)做了科學(xué)的整體規(guī)劃，通過路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，改善了該地區(qū)公共設(shè)施和配套設(shè)施等硬環(huán)境，為新一輪區(qū)域性發(fā)展打下基礎(chǔ)；由于完善了路網(wǎng)，聚集了人氣，增強(qiáng)了該地區(qū)的發(fā)展后勁；依托拆遷構(gòu)筑了農(nóng)民自身的發(fā)展平臺，改變了過去居住環(huán)境差、路不暢、人氣少的格局，形成了大開放、大發(fā)展的氛圍，發(fā)展成果惠及了廣大群眾，使支持拆遷變成了多數(shù)群眾的自覺行動。綜上所述，本項目的安置建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，項目的建設(shè)符合X市的城市發(fā)展定位，符合廣東省、X市關(guān)于農(nóng)民拆遷安置的相關(guān)要求，符合X市拆遷農(nóng)民的切身利益，該項目的實施將為X市清城區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 X房地產(chǎn)市場需求分析X市20062010年的規(guī)劃方案原則確定了X市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市”的城市性質(zhì)定位和“兩軸三組團(tuán)結(jié)構(gòu)”的空間結(jié)構(gòu)。城市空間結(jié)構(gòu)總體發(fā)展方向是“東進(jìn)南拓”。借助區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)布局集中在城市南部，形成“倚山興業(yè)、濱水安居”的空間布局模式。規(guī)劃結(jié)合X市山、水、城相依的特點(diǎn)，以四水（北江、濱江、大燕河、筆架河）為現(xiàn)狀依托，通過人工湖的開挖，使“山、水、城”相親、相融。構(gòu)建環(huán)城水系、環(huán)城領(lǐng)帶，建設(shè)“大運(yùn)動生態(tài)環(huán)”，使城市朝健康城市的目標(biāo)發(fā)展。規(guī)劃將自然山體、水體引入城市空間，突出城市特色，規(guī)劃形成“兩軸三心三組團(tuán)”結(jié)構(gòu)，兩軸包括“一主一次”兩條城市發(fā)展軸：城市發(fā)展主軸為廣清大道，城市發(fā)展次軸是北江；三心包括一個城市主中心，兩個城市副中心；三組團(tuán)分別為：江北組團(tuán)（城市商業(yè)服務(wù)、生活居住、職業(yè)教育等職能為主）、中心組團(tuán)（城市行政、文化、體育等職能為主）、龍?zhí)两M團(tuán)（城市工業(yè)發(fā)展區(qū)）。X房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比珠三角地區(qū)的起步較晚。2000年以來，X市政府采取了一系列措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括：采取優(yōu)惠政策，引導(dǎo)民間資本投入房地產(chǎn)業(yè)；取消貨幣分房政策；逐步限制市區(qū)自建房的審批；促進(jìn)金融對房地產(chǎn)的支持；以上措施的逐步落實，使得X的房地產(chǎn)市場逐步形成，并持續(xù)健康的發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下兩個方面：房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上身2001年以來，X市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，特別是2005年，投資額大幅度上升，同比增長68%?？罩妹娣e2003年以后逐年下降X市商品房空置面積2003年以前呈逐年上升的趨勢,，2003年以后則穩(wěn)步下降。說明2003年以后X房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，銷售面積超過竣工面積，供不應(yīng)求。近兩年X房地產(chǎn)銷售情況：07年是房地產(chǎn)市場瘋狂的一年，X也不例外，在輿論和宏觀環(huán)境的影響下，投資性需求和被激發(fā)的剛性需求集中釋放，X房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，但進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)銷售量有所下降。商品房竣工面積對比上年增長住宅銷售面積對比上年增長2007年429萬㎡%130萬㎡%2008年718萬㎡%㎡%2009年前幾個月，X樓市紅紅火火，看房客一波接一波，旺盛的需求讓“小陽春”順利過渡“火熱盛夏”。來自X市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年前四月市區(qū)的商品房交易呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢：其中一月份是797套，二月份869套，三月份是1533套，四月份是1467套，五月份前半月銷售量是500套，同比環(huán)比都有較大幅度提升。同時X市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，今年前4各月，投資額為1252538萬元，同比增長21%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為144046萬元，%；，%；商品房屋銷售額為177756萬元，%；，%；，%；住宅銷售額為163556萬元，%。房地產(chǎn)銷售形勢良好，一方面是因為07年的房地產(chǎn)牛市使得房價虛高、供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求，在金融危機(jī)影響下，08年狀況及消費(fèi)力下降，市民均處于觀望或無力消費(fèi)的狀態(tài)下，整整一年的積累使得09年的購房剛性需求量回增，因此存在大量的潛在消費(fèi)者。另一方面是中國的房地產(chǎn)市場還未達(dá)到市場化，依然是政策樓市，在08年底及09年初的大量國家政策推動下（包括擴(kuò)大內(nèi)需、房地產(chǎn)二套房政策、貸款優(yōu)惠等），購房者信心增大，再結(jié)合08年樓價下降，因此在09年初，購房者開始入樓市，同時發(fā)展商根據(jù)樓市變動而提升房價造勢，在多方面因素同時影響下，擠壓已久的剛性需求迅速釋放。工業(yè)化中期的戰(zhàn)略任務(wù)完成在望，公務(wù)員和職工收入達(dá)到或接近全省中等水平。每年進(jìn)入這里的新增就業(yè)人數(shù)、流動人口數(shù)量越來越多。X也是人們特別是珠三角人士投資、創(chuàng)業(yè)的主選城市之一，因此無論剛性需求、改善性需求和投資性需求都將大幅提升，所以X房地產(chǎn)奇景依然看好。X商品房供應(yīng)區(qū)域分析新城板塊：板塊位于X城市新規(guī)劃的核心范圍內(nèi)：是目前X發(fā)展較為完備的區(qū)域，政府機(jī)關(guān)、商業(yè)購物場所、交通相當(dāng)完備，房地產(chǎn)項目分布主要以人民路為界，按南北劃分，該區(qū)域樓盤的品質(zhì)較高，小區(qū)規(guī)模以及配套都較為完善。同時隨著市政規(guī)劃的利好對新城的傾斜，該區(qū)域的競爭態(tài)勢將會進(jìn)一步加劇。位于此板塊的有廣信花園、鳳城世家、巴黎春天、凱旋花園、恒福國際公館等。廣清板塊：板塊位于城市規(guī)劃的主軸上，該方向也是城市未來發(fā)展的主方向，該板塊都是規(guī)模較大，質(zhì)量較高的，由于板塊規(guī)劃及起步較晚，現(xiàn)階段樓盤處于相對低價狀態(tài)，性價比較高，升增潛力較大，主要有云山詩意、匯江花園、世紀(jì)花城（未售）、現(xiàn)代城（未售）。沿江板塊：板塊緊鄰北江，江景資源稀缺，較其它板塊具有不可復(fù)制的資源優(yōu)勢，產(chǎn)品以160210㎡的大三房與四房為主。而隨著“70/90”政策的頒布與實施，未來中大面積戶型產(chǎn)品將逐漸減少板塊中大戶型產(chǎn)品的稀缺性優(yōu)勢明顯。同時區(qū)域產(chǎn)品居住舒適度較高，雖然價格較高，但由于資源的不可復(fù)制型優(yōu)勢，板塊總體升值潛力較高。代表項目有金海灣、金信藍(lán)灣、金逸雅居、帝景豪苑、碧江帝景（籌建）、御水龍庭、錦江豪苑、陽光嘉園、金碧灣、東城西半島（籌建）等。該板塊項目是擬建項目主要競爭對手。舊城板塊：區(qū)域在售項目數(shù)量較其他居住板塊為少，但未來計劃出售項目較多，共有8個項目，總建筑面積為751793平方米，慧峰豪庭、雍華庭、御景湖畔、恒豐華庭、輝橋新城在售。未售在建樓盤有雅悅峰景花園、湖景灣花園、產(chǎn)品以實用為主，中小學(xué)集中，生活氣氛濃厚。東城板塊：該板塊處于X城市發(fā)展東西軸線，為未來施政規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域。同時板塊鄰近“五星級”酒店、清城區(qū)政府、X市公安局等政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)域；同時未來部分施政相關(guān)辦公區(qū)域可能落戶東城板塊，區(qū)域影響逐漸擴(kuò)大，同時針對房地產(chǎn)項目而言，其板塊的潛在中高端客戶基數(shù)大，為房地產(chǎn)開發(fā)商未來重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。雖然現(xiàn)時板塊內(nèi)的相關(guān)施政配套尚待完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段，但區(qū)域未來升值空間巨大。主要有關(guān)加州花園、碧水龍庭（未動工）。清新板塊：X、清新城區(qū)一體化進(jìn)程加快，加速了跨區(qū)置業(yè)進(jìn)程，而清新房地產(chǎn)剛剛發(fā)展，該板塊生態(tài)環(huán)境好、空氣清新，是發(fā)展休閑、投資地產(chǎn)項目的好地方，而板塊所處區(qū)域交通十分便利，而樓盤價格普遍不高但性價比較高，發(fā)展?jié)摿^大。區(qū)域內(nèi)，相對景觀資源較好，周邊配套相對齊全，公交配套相對較少，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平較城區(qū)低，普遍以“社區(qū)型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品的戶型面積跨度較為集中，以120160㎡的三房、小四方為主，代表項目有美林宏景、新亞時代城、御峰、尚山、華府一號。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)以上對我國及廣東省城市化發(fā)展現(xiàn)狀的分析，結(jié)合X市城市化發(fā)展的目標(biāo)及規(guī)劃,本項目擬建設(shè)在X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。建設(shè)規(guī)模：（ m2）， m2，安置農(nóng)民：650戶；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積：27600m2；小學(xué)建筑面積：10586m2；幼兒園建筑面積：1530m2；道路改造面積：1350m30m；水渠面積：900m；商品房建筑面積： 。第三章 場址選擇 場址介紹 地點(diǎn)和地理位置項目建設(shè)地點(diǎn)位于X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。 場址土地權(quán)屬及占地面積項目建設(shè)場址地類（用途）為住宅用地，X市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬通過拆遷，征用土地面積：，土地使用權(quán)人為X市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 場址現(xiàn)狀場址現(xiàn)狀:項目用地部分已經(jīng)落實，拆遷和場地平整工作正在進(jìn)行，部分場地已平整完成。 場址條件 自然條件氣候條件。X市清城區(qū)地處北回歸線以北中亞熱帶中部地區(qū)，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候。夏季盛行偏南的暖濕氣候，冬季盛行干冷的偏北風(fēng)?！妫?，℃，，℃。光、熱、水資源較為豐富。水文條件：該區(qū)域雨量充沛，無霜凍期305天。最大年降雨量為3912毫米。入汛期平均在每年的四月中旬。 場地地形地貌特征勘察場地屬珠江三角洲沖積平原區(qū)，場地原為住宅地、魚塘、耕地，部分經(jīng)新近人工堆填整平，地勢平坦開闊。 地層分布及其工程特性本工程地形平坦，地面起伏不大。工程區(qū)內(nèi)地層比較簡單，主要為第四系人工填土，河漫灘相洪沖積層粉土，粉質(zhì)粘土，粘性土，砂上，卵石，以及上白堊統(tǒng)南雄群b組紫紅色砂巖，含礫砂巖（K）組成，巖性變化不大。區(qū)內(nèi)第四系覆蓋較厚，根據(jù)目前和以往地勘資料分析，工程區(qū)內(nèi)沒有明顯地質(zhì)構(gòu)造跡象存在。 基礎(chǔ)設(shè)施條件項目場地位于X市清城區(qū)，是X市重點(diǎn)建設(shè)項目，其周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施如：水、電、通信、交通等方面配套均較為完善，能為項目的施工提供良好的基礎(chǔ)施工條件。項目建設(shè)期與使用期的水、電、通信等方面設(shè)施條件均可直接由市政設(shè)施提供。88第四章 工程建設(shè)方案 項目概況 工程概況本項目位于X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。，按市政規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)土地按功能劃分為：村民安置用地、村民實業(yè)用地、開發(fā)商用地、市政公共配套設(shè)施用地四大部分。其中：村民拆遷安置120畝；村民實業(yè)用地13畝；市政道路占用50畝，水利灌溉渠16畝，立交用地預(yù)留20畝，小學(xué)、幼兒園用地20畝；。 項目組成本項目是拆遷征地、安置拆遷農(nóng)民、商品房開發(fā)建設(shè)為一體的項目。（ m2），安置區(qū)為新二、三村、新四村和新十一村，新二、三村設(shè)6樓，新一村為：113樓；新四村為：38樓。安置建筑面積總計:。安置農(nóng)民：650戶；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積：27600m2；小學(xué)建筑面積：10586m2；幼兒園建筑面積：1530m2；道路改造面積：1350m30m；水渠面積：900m；商品房建筑面積： ，商品房開發(fā)區(qū)設(shè)有新十一村，新四、五、六、七、八、九、十村等。安置區(qū)建設(shè)分為兩期進(jìn)行:一期建筑為：新二三村：6樓，建筑面積：66336m2；二期建筑為：新一村：38樓，新四村：113樓，3333樓，總建筑面積：；小學(xué)建筑面積：10586m2；幼兒園建筑面積：1530m2；道路改造（濱江路和鹿鳴路）面積：1350m30m；水渠面積：900m；新二、三村區(qū)內(nèi)：道路3722 m2，綠化3046m2；新十一村區(qū)內(nèi)：道路7268m2，綠化5946m2。商品房開發(fā)區(qū)建設(shè)工程分三期滾動開發(fā):商品房開發(fā)區(qū)一期工程： m2，農(nóng)貿(mào)市場建筑面積：27600m2等， m2等，道路30313m2及綠化24801m2。商品房開發(fā)區(qū)二期工程： m2，區(qū)內(nèi)道路28565m2及綠化23371m2。商品房開發(fā)區(qū)三期工程： m2，區(qū)內(nèi)道路28565m2及綠化23371m2。本項目的建設(shè)內(nèi)容主要包括土地平整、安置建筑、商品房及公共配套四大部分。項目組成表序號項目單位數(shù)量占地面積備注1土地平整 m2　2安置面積 m211485安置一期建設(shè)：安置二期建設(shè)：安裝三期建設(shè):3安置區(qū)內(nèi)道路 m2　10990 新二、三村：3