【文章內(nèi)容簡介】 個百分點，比上半年、18月分別回落 個和 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速高于完成投資增速 個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %；自籌資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長%，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及預收款 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %下降到%。 第 25 頁共 85 頁房屋施工、新開工和竣工面積增速趨緩2022 年前三季度，河南省全省房屋施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。其中，90 平方米及以下住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、個和 個百分點，90 平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為 %。前三季度，全省房屋新開工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。住宅新開工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。其中，90 平方米及以下住宅新開工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，90 平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為 %。前三季度，全省房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分 第 26 頁共 85 頁點。住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年回落 個和 個百分點，比 18 月加快 個百分點。其中，90 平方米及以下住宅竣工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，90 平方米及以下住宅竣工面積占住宅竣工面積比重僅為%。 商品房銷售增速持續(xù)回落前三季度，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。其中，商品住宅銷售面積為 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。 第 27 頁共 85 頁在商品住宅銷售中，90 平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為%；140 平方米以上住宅銷售面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為 %。前三季度，全省商品房銷售額 億元，增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。其中商品住宅銷售額為 億元，同比增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。 第 28 頁共 85 頁在商品住宅銷售中，90 平方米及以下住宅銷售額 億元，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售額的比重為 %；140 平方米以上住宅銷售額 億元，增長 %，分別比一季度、上半年和 18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售額的比重為 %。二、2022 年 110 月開封市房地產(chǎn)市場整體概況2022 年開封市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目計劃總投資 億，規(guī)劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 萬平方米，商業(yè)面積為 萬平方米，其它建筑面積 萬 ）。我市至 10 月底完成開發(fā)項目投資 億元，我市房地產(chǎn)開發(fā) 10 月份完成投資 億元，較去年同期上漲了 %。其中住宅投資為 億元，約占累計完成項目投資的 83％。至 2022 年 10 月底，開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積 萬平方米，其中 10 月份在建建筑面積 萬平方米，較去年同期提高了 %。其中住宅和商業(yè)分別為 萬平方米和 第 29 頁共 85 頁萬平方米，其他建筑 萬平方米。截至 2022 年 10 月底，開封市住宅類銷售均價約為 4058 元/平方米，比 9 月份上漲 229*元/平方米。非住宅類銷售均價 9713 元/平方米（銷售均價不含經(jīng)濟適用房） 。三、2022 年 110 月開封市各類型房屋供求狀況2022 年 110 月份商品房各類型房屋供給結(jié)構(gòu)供求對比表房屋結(jié)構(gòu) 90㎡以下 90 110㎡ 110 130 ㎡ 130 – 150 ㎡ 150 ㎡以上09 年占總量比例 % % % % %14 月占總量比例% % % % 6%5 月占總量比例 37% % % % %6 月占總量比例 % % % % %7 月占總量比例 % % % % %8 月占總量比例 % % % % %9 月占總量比例 % % % % %10 月占總量比例 % % % % %分析結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市住宅面積供給類型 6 月份比前 5 月中小面積戶型比重有所上升，其主要原因是購房者買房以110 平方米以下的兩室兩廳或三室兩廳為首選造成的。自 7 月份以后，我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因為 第 30 頁共 85 頁改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選，并且這類人群有極強的購買能力，占據(jù)市場消費的主力。2022 年 110 月份商品房各類型物業(yè)供求量對比表 （ 單位：萬㎡）住宅銷售 較去年同期 非住宅銷售 較去年同期2022 年 4 月 萬㎡ 11% 萬㎡ %2022 年 5 月 萬㎡ 3% 萬㎡ %2022 年 6 月 萬㎡ % 萬㎡ %2022 年 16 月 萬㎡ % 萬㎡ %2022 年 8 月 萬㎡ % 萬㎡ %2022 年 9 月 萬㎡ % 萬㎡ %2022 年 10 月 萬㎡ % 萬㎡ %2022 年 110 月 萬㎡ % 萬㎡ %分析結(jié)論：2022 年，開封市全年住宅共計銷售 萬平方米，非住宅銷售面積為 萬平方米。從 2022 年 110 月的數(shù)據(jù)顯示開封市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的開封樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。四、2022 年上半年開封市商品房價格變化情況2022 年 110 月份市區(qū)商品房價格及其同比變化情況表 ( 單位：元/ ㎡ )住宅銷售均價 較上年同期 非住宅類銷售2022 年 2978 342 63204 月份 3285 547 65505 月份 3263 523 66006 月份 3315 558 67107 月份 3355 564 67808 月份 3389 586 68729 月份 3829 920 891110 月份 4058 1200 9713 第 31 頁共 85 頁分析結(jié)論：由以上圖表可以看出，2022 年同 09 年一樣房價呈平穩(wěn)上升之勢，但 2022 年均線整體抬升。開封房價在宏觀調(diào)控對房價上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升，2022 年 6 月份房價相比 1月份增幅達到 %。而 10 月的房價比 8 月上漲了 669 元/平方米。這一方面說明了市場需求的旺盛，另一方面也與開封土地供應減少、地價飆升有著直接關(guān)系。因此，對開封樓盤而言，如果土地供應現(xiàn)狀沒有明顯改善，地價得不到有效抑制，房價的繼續(xù)上漲將是不可阻擋。五、開封市消費需求分析 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。 消費者對開封房地產(chǎn)市場信心度較高，買房需求強烈；持幣觀望的消費心理已經(jīng)逐步得到釋放。 受房價、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。 房者購買住宅期望價格在 4000 元/㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過消費者的期望價格。 普通住宅需求為當前主流，但高檔住宅需求也較大。目前， 第 32 頁共 85 頁在 90—120㎡戶型供應上還存在較大缺口。 受房價逐步上揚的影響，經(jīng)濟適用房存在嚴重的供不應求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟適用房證的居民卻購不到房。六、開封市發(fā)展趨勢分析中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展 10—20 年。、 我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標準，小康目標的人均住房面積是 35㎡，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均 18㎡，離這個目標還非常遠?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1㎡，按照這個建設(shè)速度，我國 12 年后才能達到預定的小康目標。、城市化建設(shè)是動態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是 1100 萬人。今后 20 年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個百分點，城市人口的增長每年是 500 萬，加起來就是 1600 萬。、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。中國經(jīng)濟增長離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達到 30%。 第 33 頁共 85 頁商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。2022 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長。供應加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。城南和城西南的開發(fā)將急速升溫。經(jīng)濟適用房依然會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。拆遷安置房將會受到廣大居民的追捧。 第 34 頁共 85 頁第四部分 項目概況及定位一、 建設(shè)地址及屬性分析 項目地理位置南柴屯位于開尉公路兩側(cè)，是開封市區(qū)的南大門，毗鄰 310 國道。南柴屯四至范圍為東至開封機場；西至馬家河北支渠；南至南干道；北至鄭汴路 ?？傆玫丶s 1000 余畝，村莊用地 200 畝?，F(xiàn)有村民約600 戶，人口 2400 人。2022 年年人均收入為 3000 元。分析：A、本項目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆陂_封市鼓樓區(qū)，開封市鼓樓區(qū)為開封市中心商貿(mào)區(qū)，是開封市商業(yè)經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)。 第 35 頁共 85 頁B、南柴屯位于鼓樓區(qū)最南端，鄰接鄭汴路和 310 國道，周邊無大型住宅區(qū)，交通極為發(fā)達。C、項目所在地與馬家河北支渠相鄰，適宜建造自然、唯美的人文景觀。項目地形、地貌 南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，南柴屯開尉公路西部，面積約八佰畝。項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。分析：南柴屯區(qū)域圖 第 36 頁共 85 頁A、項目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。B、項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項目的開發(fā)價值。二、 總體設(shè)計規(guī)劃理念開封市房地產(chǎn)相對于國內(nèi)大城市起步較晚，目前市場正處于快速的成長期。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了進一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構(gòu)建“一極兩圈三層”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。加之鄭州房價的飛速上漲，越來越多的鄭州及其它外地人口進入開封買房，目前開封房地產(chǎn)市場的需求十分旺盛。而南柴屯為鄰 301國道（鄭汴路），依傍馬家河北支渠，充分利用南柴屯的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，將南柴屯改造為集購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的生活的居住群，將會吸引更多本市及外地人購房，在目前鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項目逐漸郊區(qū)化的大趨勢下，必定受到市場的熱烈追捧。 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 第 37 頁共 85 頁適應開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；在建筑風格上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為開封市建造大型的集購物、休閑、娛樂、教育為一體的人文生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)造良好的典范。三、 項目地塊 SOWT 分析優(yōu)勢 S （Strengths）、地段優(yōu)勢：南柴屯位于開尉公路兩側(cè)，地塊位于處于鄭汴路與省 208 道交叉路口上，向北 3 公里即進入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸，是開封市南郊罕見的成規(guī)模地塊；、規(guī)模優(yōu)勢：超過 1000 畝的占地，是市區(qū)地段的絕對大盤規(guī)模，易于營造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應； 、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢：地塊位于鄭汴路與省 208 道交叉路口上，界臨五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；、景觀優(yōu)勢：項目地塊西界邊即為馬家河北支渠，美好的生活環(huán) 第 38 頁共 85 頁境將從這里開始營造；、地塊優(yōu)勢