【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)物業(yè)，形成了一個結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進、輻射面廣、具有強大聚客效應的新商圈，與西部老商圈遙相呼應，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動社會消費的兩極。品質(zhì)提升，市場進入精營時代同時集中如此供應量的市場必然導致激烈的競爭，而濰坊良好的市場環(huán)境和氛圍帶來的競爭結(jié)果就是商業(yè)項目整體品質(zhì)的普遍提升。除了各項目之間對于地塊價值的準確定位外，開發(fā)商對項目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設計、工程建設，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，大多開發(fā)商都抱著高度負責、一絲不茍的態(tài)度操作項目，許多具有國際水準的商業(yè)細節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米層高影院、3萬平方停車場等在濰坊商業(yè)項目中出現(xiàn)也就不足為奇。一流的商業(yè)品質(zhì)吸引的自然是一流的商家，山東銀座把濰坊作為進軍半島城市群的橋頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營東西兩個百貨店和一個主力超市，大連萬達及其合作伙伴時代華納在財富廣場投資建設目前省內(nèi)唯一的五星級國際影院等事件就是濰坊商業(yè)進入精營時代的最好證明。安全性及升值潛力成為商鋪投資主流濰坊目前大多商業(yè)項目都采取銷售方式解決建設資金的需求，這給普通投資者帶來了前所未遇的投資機遇，同時濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點，多數(shù)投資者基本都會把差不多所有在售項目看遍、吃透才會出手。雖然每個項目采取的銷售方式各不相同，價格差距也不是很大，而且每平方1萬元左右的市場銷售均價水平在山東同類城市中并不算高，但是偏于理性的濰坊商鋪投資者往往更看好投資安全并具有較大升值潛力的項目，如何有效規(guī)避風險、提高項目經(jīng)營運作能力及成功率成為開發(fā)商需要認真解決和對待的問題，也是打開銷售局面的最有效和最直接的辦法。三、部分住宅底商分析項目名稱地 址商鋪面積商鋪層數(shù)均價（元/m2）金江大廈新華路東，健康東街南190、200、30036800財富廣場勝利街南、北海路西2 52 、6211000怡和星國際勝利街北、北海路西30070037500盛世豪庭勝利街與文化路南500米3未定領秀華城健康街與濰州路交叉口1702202800036000碧水豪庭民生街與白浪河交匯處110270210500陽光又一城東風街與鳶飛路西13170、21528900左岸華庭福壽街與虞河路150、2520274008100嘉日花園東風街與新華路交叉口僅剩一套24428200隆基花園富華路與福壽街東南角僅剩一套100034250翰林苑濰坊學院對面200、30035500住宅底商是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房，作為社區(qū)的商業(yè)配套，滿足自身或周邊區(qū)域內(nèi)消費者的各種需求。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，怡和星國際、盛世豪庭、壁水豪庭、領秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問世。開發(fā)商對于住宅底商的開發(fā)也表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細策劃，一些社區(qū)底商在滿足人們生活配套的同時取得了良好的發(fā)展?？v觀以上統(tǒng)計表格（以奎文區(qū)、高新區(qū)為主）可見，濰坊市住宅底商分布于社區(qū)沿城市主次干道或商圈附近，一般為3層，套型面積較大以150300居多，從各樓盤調(diào)研情況看來，一般2層面積在100平米以下的底商非常暢銷。滯銷的多為面積較大，總價較高的商鋪，這部分商鋪對投資者來說資金要求較高。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價格在8000元/平方米左右。第四章 項目地塊分析一、地塊位置項目地塊位于濰坊市*****以北所有土地使用權在****委名下的土地，項目占地約300畝，可規(guī)劃建筑面積約35萬平方米，項目可規(guī)劃為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公等一體的房地綜合項目。漲 湎 河北海路本 項 目虞 河二、項目提出背景近年來，隨著濰坊市城市化進程的加快，原來城市邊緣村鎮(zhèn)已經(jīng)隨著城市化的進程發(fā)展成為“城中村”，這嚴重制約了濰坊城區(qū)的發(fā)展。為了進一步推進城市化進程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。濰坊市人民政府分別于2004年、2006年出臺了《關于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見》及補充意見，計劃用十年的時間全部完成“城中村”的改造。****城中村改造項目正是在這一環(huán)境和背景下提出的。政府對該片區(qū)的定位是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，該片區(qū)舊村改造納入中心市區(qū)“城中村”改造范圍，執(zhí)行“城中村”改造相關政策，項目屬與村委合作開發(fā)，免收項目土地出讓金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行政性規(guī)費和各類基金、保證金。三、宗地現(xiàn)狀及周邊配套條件（1）宗地現(xiàn)狀地塊呈較規(guī)則梯形狀，地塊南段有一段干枯河床，項目規(guī)劃中可借勢進行景觀規(guī)劃，項目地塊整體狀況便于項目整體規(guī)劃。宗地上現(xiàn)有****村面平房住宅，村委負責實施項目拆遷工作，其項目的拆遷工作將直接影響到項目的開發(fā)進度。本項目原有規(guī)劃示意圖健康街河床北海路（2） 周邊配套狀況近年來，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。成為濰坊市高消費居住人群聚集居住的地方。************項目周邊有691醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機構(gòu)；有市奎文實驗中學、櫻園中學等學校教育機構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購物等多處生活配套設施，但是相對來說，商業(yè)購物配套較少。通過以對項目周邊配套的考察，就現(xiàn)狀而言，項目處于城市發(fā)展核心地段，項目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達，空氣環(huán)境良好，地段優(yōu)勢明顯；教育、醫(yī)療配套齊全，為項目的良好銷售提供必要條件；相對而言目前周邊商業(yè)設施較少，對于項目發(fā)展來說，項目占地300畝的大型社區(qū)規(guī)劃中應充分考慮社區(qū)生活配套規(guī)劃。 四、地塊SWOT分析地塊SWOT矩陣分析表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析，區(qū)位優(yōu)越；、北海路，交通便利；、九龍山樹木園，環(huán)境優(yōu)美； 、五院，醫(yī)療配套齊全；、平坦，便于規(guī)劃設計；，距市中心較遠；；Opportunity機會分析Threat威脅分析O1. 濰坊市整體經(jīng)濟狀況發(fā)展良好；O2. 迎合城市發(fā)展方向，處于城市發(fā)展核心地段； O3. 屬市“城中村”改造項目，享受一定政策優(yōu)惠。，周邊配套少，受到周邊領袖華城、碧水豪庭麗景苑等中高檔項目的威脅；T2.****改造項目的進度影響到項目的開發(fā)進度； 第五章 項目發(fā)展定位一、競爭樓盤分析根據(jù)前期調(diào)研，可進一步通過對部分具有代表性的樓盤進行分析，以便于對市場的把握和本項目的定位開發(fā)，此部分主要從住宅得角度進行分析，主要從樓盤的規(guī)模、檔次、市場定位、客戶構(gòu)成及開發(fā)周期等方面來選擇樣本。通過系統(tǒng)的分析研究，初步認定領袖華城和翰林苑兩個樓盤作為樣本，這兩個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較出色，通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考。橫向?qū)Ρ确治觯?）整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃評述翰林新城17萬m2,分三期開發(fā)，一期5棟小高層， 二期高層，三期待定；項目配套只有底商；基本沒有園林設計，只在樓距間做有簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學院配套彌補。領秀華城26萬m2，分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設計有大型景觀廣場、社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項目開發(fā)周期長，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設計豐富，配套齊全。分析：濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設，園林景觀設計也盡量做到出粹，可見濰坊消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段和價格上升到了對居住環(huán)境的要求上來。（2）營銷對比分析項目名稱營銷賣點評述推廣主題核心廣告詞翰林新城上層建筑人文社區(qū)“學府生活哲學，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時代，成就財富夢想”因項目靠近濰坊學院，大打人文牌，并把學院的配套作為項目的生活配套來宣傳。由于項目有底商，對校園經(jīng)濟也有一定表述。領秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動脈——未來文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿——流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場中軸景觀帶——講究風水之學”項目處在較靠近城市中心的地帶，對地段和升值潛力進行了大段描述；另外園林景觀是本項目的重要賣點，宣傳上也比較注重。但整個項目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來進行。分析：根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上兩個項目營銷推廣和現(xiàn)場包裝做得比較到位，但領秀新城的營銷推廣思路并不統(tǒng)一?？梢姡瑸H坊住宅房地產(chǎn)在項目營銷推廣和現(xiàn)場包裝等方面還需要進一步提高。（3）主打戶型及價格對比分析項目名稱目前主打戶型均價（元/㎡）評述面積（㎡）格局翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個衛(wèi)生間，價格在區(qū)域內(nèi)相對高。領秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。分析：主打戶型均為三房，面積在130135㎡左右，反映了濰坊市消費人群的總體需求傾向。典型個案縱向分析（1）翰林新城項目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學院正門對面銷售熱線05368538811 8538855項目規(guī)劃占地面積68000㎡車 位 數(shù) 量總建筑面積17萬㎡（住宅11萬㎡，沿街商業(yè)3萬㎡，酒店式公寓3萬㎡）容積率組團開發(fā)順序一期5棟小高 二期高層 三期待定園林綠化簡單綠化項 目 配 套底商周邊配套濰坊學院的圖書館、體育館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風格廣告媒體策略：單張、折頁、戶外大牌、墻體開售情況開盤時間06年4月18日銷售進度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進度都已封頂樓盤交樓時間06年 12月開盤價格2600元/㎡價格水平管理費標準㎡ 整體均價 2670元/㎡樓 層 差 價60元/層最 低 價 格2490元/㎡最高價 格2850元/㎡戶型戶型項目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房91㎡105套44%100%三 房127㎡105套44%100%其他戶型 復式 160220㎡ 30套 12%商鋪沿街13層為商鋪 統(tǒng)一出售售價格水平 5000 元/㎡ 67 米 進深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡其它裝修標準簡單裝修：價格水平 80 元/平方米現(xiàn)場促銷開一棟賣一棟,交5萬誠意金進行排號,確定價格后排隊選房.◆項目優(yōu)勢：① 項目靠近濰坊市頂級高等學府。項目正北方即為濰坊市頂級高等學府——濰坊學院，二者只有一街之隔。濰坊學院內(nèi)的配套設施豐富，如圖書館、運動場等，為項目很大程度上彌補了生活配套不足的缺陷。另外，由于靠近濰坊學院，整個區(qū)域內(nèi)人文氣息相對濃厚，為項目的炒作提供了話題。再者，濰坊學院的老師和教授購買能力相對強勁，為項目的銷售提供了消費中堅。② 主力戶型面積及配比比較符合濰坊學院年輕消費者的需要。項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復式。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。雖然該戶型設計不是濰坊大眾消費者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學院的年輕人群對面積相對較小，總價位相對較低的需要。③ 項目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨大?！繇椖苛觿荩孩?區(qū)域樓盤眾多，銷售競爭激烈。該樓盤周邊住宅項目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項目將對其客戶造成一定分流。② 該項目使用土地為學校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權，很難進行二手交易。該項目建筑用地為濰坊學院劃撥用地，