【正文】 圖示：濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進入加快發(fā)展的關(guān)鍵時期。其中，北海路、東風(fēng)街分別被評為全國、全省“市政金杯示范工程”，人民廣場、北海路和安順路綠化工程分別榮獲“山東省園林綠化優(yōu)質(zhì)工程獎”。改革開放后濰坊舉辦國際風(fēng)箏節(jié)，對民族民間文化加以開發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。綜合經(jīng)濟實力位居山東省前列。濰坊市****城中村改造項目分析報告第一章 宏觀環(huán)境分析一、 城市概況濰坊市概況濰坊地處山東半島中心，東臨青島、煙臺市，西接淄博、東營市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿的重要城市。地域文化濰坊是一座歷史悠久的文化古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。有形文物同無形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。目前，濰坊市城市建設(shè)在質(zhì)量和檔次上實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。到2010年，全市城市化水平將達到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達到120萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進一步加強。城市性質(zhì)
濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城”。 “一心”，即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核心區(qū)，；216。 “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道?！皷|南組團（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)項目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。以下，重點對高新區(qū)配套設(shè)施進行介紹。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運輸便捷。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。 通訊 ：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機總?cè)萘?5萬門；開發(fā)區(qū)裝機容量4萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活方便，社會秩序良好。而根據(jù)目前GDP的增長趨勢，以及政府對未來的預(yù)期，幾年內(nèi)濰坊GDP將保持較高的增長速度，這將有效增大濰坊市民對商品房的購買力，促銷濰坊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資分析年份全社會固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)中的比重2000年189%%2001年%%2002年%%2003年%%2004年43%%2005年7983．7%%數(shù)據(jù)來源：濰坊市統(tǒng)計年鑒自2000年以來濰坊市房地產(chǎn)投資力度加大，五年內(nèi)增長近八倍，房地產(chǎn)業(yè)取得一定發(fā)展。濰坊市城市化進程的加快，開放力度的加大，引起人口向城市大規(guī)模的流轉(zhuǎn)與積聚，擴大房地產(chǎn)開發(fā)的空間。從居民收入水平來看，2005年，%，快速增長的居民收入為消費升級提供了廣闊的上升空間。居住水平分析通過對濰坊的了解，濰坊近年城市化進程速度較快，濰坊居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計濰坊2004年城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達到近20平方米。四、綜述通過宏觀經(jīng)濟分析可以發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市市良好的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動城市經(jīng)濟建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時地確定未來城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲備了足夠的土地資源，而人口的增多和人們收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來幾年濰坊市的房地產(chǎn)必將迎來發(fā)展的高峰。2001年2005年濰坊房地產(chǎn)市場駛?cè)腼w速發(fā)展的快車道，住宅市場供應(yīng)量快速增長，新樓盤不斷涌現(xiàn)，價格也有大幅度的上漲。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，2002——2005年上半年的房價增長情況如下圖： 隨著濰坊市經(jīng)濟的快速的發(fā)展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市發(fā)展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了發(fā)展空間。區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濰坊市傳統(tǒng)區(qū)域劃分及濰坊市新的城市規(guī)劃，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，我們將濰坊市住宅市場劃分為奎文區(qū)、濰城區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)來進行分析，具體劃分標準如下：奎文區(qū)——白浪河以東，新華路以西濰城區(qū)——白浪河以西開發(fā)區(qū)——新華路以東各區(qū)域住宅市場分析區(qū)域分析中，主要分析目前區(qū)域樓盤中在售或者影響力較大的項目，商住兩用等樓盤不進行分析。該區(qū)域經(jīng)濟活躍，市政配套生活配套完善，特別是近幾年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，圣榮、領(lǐng)袖華城等大型社區(qū)的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的住宅市場價值大幅提升，成為濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房預(yù)計占總量的51％。濰城區(qū)由和平路至向陽路圍合的區(qū)域，因緊臨濰坊市的城市中心，處于濰坊的核心商圈和商務(wù)圈之內(nèi)，該區(qū)域集中了大量來濰旅游、經(jīng)商的流動人口，區(qū)域內(nèi)的濰坊大酒店、齊魯大酒店等在旅游高峰時期客房爆滿，此時產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型的物業(yè)形態(tài)在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生。在濰坊的三區(qū)中濰城區(qū)的中高檔樓盤數(shù)量最少。作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開發(fā)的住宅項目以多層為主，戶型面積集中在80100平米，130平米以上的大戶型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價格也處于濰坊住宅最低價位1855元/平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購買能力弱有直接關(guān)系。另指商家聚集的區(qū)域或地段。濰坊市商圈分析濰坊的商業(yè)主要由一個成熟的核心商圈和若干個區(qū)域性商圈共同組成。216。（2）新華路商圈：以新華路為界，南至民生街，北至福壽街，隨著開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，該商圈的范圍將不斷擴大，或在東部出現(xiàn)新的商圈。隨著城市的不斷發(fā)展，該區(qū)域有百貨大樓、中百大廈、友誼商場、世紀泰華等大中型百貨商場和購物中心的加入，白浪河兩岸成為濰坊輻射區(qū)域最廣泛的核心商圈。二、濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場概況，％，與青島、煙臺、淄博一起成為山東半島城市群的代表。品質(zhì)提升，市場進入精營時代同時集中如此供應(yīng)量的市場必然導(dǎo)致激烈的競爭，而濰坊良好的市場環(huán)境和氛圍帶來的競爭結(jié)果就是商業(yè)項目整體品質(zhì)的普遍提升。雖然每個項目采取的銷售方式各不相同，價格差距也不是很大，而且每平方1萬元左右的市場銷售均價水平在山東同類城市中并不算高，但是偏于理性的濰坊商鋪投資者往往更看好投資安全并具有較大升值潛力的項目，如何有效規(guī)避風(fēng)險、提高項目經(jīng)營運作能力及成功率成為開發(fā)商需要認真解決和對待的問題，也是打開銷售局面的最有效和最直接的辦法。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細策劃，一些社區(qū)底商在滿足人們生活配套的同時取得了良好的發(fā)展。第四章 項目地塊分析一、地塊位置項目地塊位于濰坊市*****以北所有土地使用權(quán)在****委名下的土地，項目占地約300畝，可規(guī)劃建筑面積約35萬平方米，項目可規(guī)劃為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公等一體的房地綜合項目。****城中村改造項目正是在這一環(huán)境和背景下提出的。本項目原有規(guī)劃示意圖健康街河床北海路（2） 周邊配套狀況近年來，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。通過以對項目周邊配套的考察，就現(xiàn)狀而言，項目處于城市發(fā)展核心地段，項目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達，空氣環(huán)境良好，地段優(yōu)勢明顯；教育、醫(yī)療配套齊全，為項目的良好銷售提供必要條件；相對而言目前周邊商業(yè)設(shè)施較少，對于項目發(fā)展來說，項目占地300畝的大型社區(qū)規(guī)劃中應(yīng)充分考慮社區(qū)生活配套規(guī)劃。橫向?qū)Ρ确治觯?）整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃評述翰林新城17萬m2,分三期開發(fā)，一期5棟小高層， 二期高層，三期待定；項目配套只有底商；基本沒有園林設(shè)計，只在樓距間做有簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補。人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時代，成就財富夢想”因項目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項目的生活配套來宣傳。分析：根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上兩個項目營銷推廣和現(xiàn)場包裝做得比較到位，但領(lǐng)秀新城的營銷推廣思路并不統(tǒng)一。分析：主打戶型均為三房，面積在130135㎡左右，反映了濰坊市消費人群的總體需求傾向。另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個區(qū)域內(nèi)人文氣息相對濃厚，為項目的炒作提供了話題。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%?！繇椖苛觿荩孩?區(qū)域樓盤眾多，銷售競爭激烈。（2）領(lǐng)秀華城項目基本情況一覽表項目名稱領(lǐng)秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)公司地 理 位 置健康東街442號投資商浙江中成控股銷 售 熱 線05368800000 8810000項目規(guī)劃占地面積㎡綠 化 率41%總建筑面積26萬㎡（㎡）容 積 率車 位 數(shù) 量共935個（一期130個）租售價格租 120元/月售8萬元/個組團開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場（鐘鼎廣場），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項 目 配 套會所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實驗中學(xué)等； 現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、簡約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情況開盤時間2005年6月銷 售 進 度多層銷售約85%，5層單位保留較多；小高層銷售35%左右；目前工程進度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時間2006 年 7 月 底開盤價格20002200元/㎡價格水平管理費標準整體均價2700元/平方米樓 層 差 價小高層約80—120元/層；多層層差約60元，4層之間差價20元左右方向差價樓號之間東西向差價約100元單元之間東西差價約30元最 低 價 格小高層2300元/㎡多層2550元/㎡ 最 高 價 格小高層3360元/㎡多層2820元/㎡戶型戶 型項 目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房99～108㎡97～112㎡37057%65%三 房129～135㎡149～153㎡16525%70%復(fù) 式194～306㎡11518%40%熱銷戶型 三房 ㎡其它裝修標準毛坯促銷措施無任何折扣◆項目優(yōu)勢：① 項目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達。③ 項目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。對比結(jié)論及啟示(1)本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)面積和占地面積在區(qū)域內(nèi)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，對項目樹立美譽度創(chuàng)造了條件。商業(yè)利用地塊沿健康街、北海路的有利條件，考慮項目發(fā)展沿健康街和北海路建設(shè)商鋪，沿街商鋪的開發(fā)既滿足社區(qū)生活配套同時兼顧周邊商業(yè)輻射能力。住宅面積初步規(guī)劃為26萬平方米。但是高覆蓋并不是一味的追求戶型的多樣性，它是由主次之分的?！?綜合前面住宅部分調(diào)研和競爭樓盤分析，結(jié)合地塊和區(qū)域狀況，住宅部分定價在2700元/平方米左右。其中村民安置用房除繳納土地交易契稅、土地交易費、人防異地建設(shè)費用外免收其他一切費用。（2）基準點的界定根據(jù)項目情況，項目土地價格約為**8萬元/畝，則我們分析進一步分配給****的建筑面積基準點的界定為：分配給****的拆遷安置房按成本計價，其他所有建筑面積以現(xiàn)行銷售價格計價，總額達到土地總價格。住宅銷售收入：2700元/平方米=60480萬元商業(yè)銷售收入：5萬平方米6500元/平方米=32500萬元銷售收入合計：60480萬元+32500萬元=92980萬元◆ 稅金分析：營業(yè)稅及附加、所得稅等按銷售收入的15%計取92980萬元15%=13947萬元◆ 稅后利潤=銷售收入總投資稅金 = =◆ 稅后利潤率=（稅后利潤247。結(jié) 論濰坊地處山東半島中心，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿的重要城市，　“十五”是濰坊市歷史上發(fā)展最快最好的時期之一，是綜合實力顯著提升的五年。到2010年，全市城市化水平將達到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達到120萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進一步加強。通過考察分析該項目，項目處于城市發(fā)展核心地段，項