【正文】 圖示：濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。其中，北海路、東風(fēng)街分別被評(píng)為全國(guó)、全省“市政金杯示范工程”，人民廣場(chǎng)、北海路和安順路綠化工程分別榮獲“山東省園林綠化優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)”。改革開(kāi)放后濰坊舉辦國(guó)際風(fēng)箏節(jié)，對(duì)民族民間文化加以開(kāi)發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東省前列。濰坊市****城中村改造項(xiàng)目分析報(bào)告第一章 宏觀環(huán)境分析一、 城市概況濰坊市概況濰坊地處山東半島中心，東臨青島、煙臺(tái)市，西接淄博、東營(yíng)市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿的重要城市。地域文化濰坊是一座歷史悠久的文化古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。有形文物同無(wú)形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。目前，濰坊市城市建設(shè)在質(zhì)量和檔次上實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。到2010年，全市城市化水平將達(dá)到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到120萬(wàn)人，屆時(shí)，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。城市性質(zhì)
濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國(guó)際風(fēng)箏城”。 “一心”，即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核心區(qū)，；216。 “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。“東南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開(kāi)發(fā)區(qū)五公里，并連通全國(guó)各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷。 供電： 開(kāi)發(fā)區(qū)電力來(lái)自居全國(guó)第二位的山東電網(wǎng)。 通訊 ：濰坊已形成有線、無(wú)線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?5萬(wàn)門(mén)；開(kāi)發(fā)區(qū)裝機(jī)容量4萬(wàn)門(mén)，信息聯(lián)絡(luò)暢通。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活方便，社會(huì)秩序良好。而根據(jù)目前GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及政府對(duì)未來(lái)的預(yù)期，幾年內(nèi)濰坊GDP將保持較高的增長(zhǎng)速度，這將有效增大濰坊市民對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)力，促銷(xiāo)濰坊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資分析年份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中的比重2000年189%%2001年%%2002年%%2003年%%2004年43%%2005年7983．7%%數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市統(tǒng)計(jì)年鑒自2000年以來(lái)濰坊市房地產(chǎn)投資力度加大，五年內(nèi)增長(zhǎng)近八倍，房地產(chǎn)業(yè)取得一定發(fā)展。濰坊市城市化進(jìn)程的加快，開(kāi)放力度的加大，引起人口向城市大規(guī)模的流轉(zhuǎn)與積聚，擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間。從居民收入水平來(lái)看，2005年，%，快速增長(zhǎng)的居民收入為消費(fèi)升級(jí)提供了廣闊的上升空間。居住水平分析通過(guò)對(duì)濰坊的了解，濰坊近年城市化進(jìn)程速度較快，濰坊居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計(jì)濰坊2004年城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達(dá)到近20平方米。四、綜述通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時(shí)地確定未來(lái)城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲(chǔ)備了足夠的土地資源，而人口的增多和人們收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來(lái)幾年濰坊市的房地產(chǎn)必將迎來(lái)發(fā)展的高峰。2001年2005年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)駛?cè)腼w速發(fā)展的快車(chē)道，住宅市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，新樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，價(jià)格也有大幅度的上漲。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002——2005年上半年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況如下圖： 隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來(lái)人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市發(fā)展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了發(fā)展空間。區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濰坊市傳統(tǒng)區(qū)域劃分及濰坊市新的城市規(guī)劃，結(jié)合樓盤(pán)的集中區(qū)域和集中程度，我們將濰坊市住宅市場(chǎng)劃分為奎文區(qū)、濰城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)來(lái)進(jìn)行分析，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)如下：奎文區(qū)——白浪河以東，新華路以西濰城區(qū)——白浪河以西開(kāi)發(fā)區(qū)——新華路以東各區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域分析中，主要分析目前區(qū)域樓盤(pán)中在售或者影響力較大的項(xiàng)目，商住兩用等樓盤(pán)不進(jìn)行分析。該區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍，市政配套生活配套完善，特別是近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，圣榮、領(lǐng)袖華城等大型社區(qū)的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的住宅市場(chǎng)價(jià)值大幅提升，成為濰坊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房預(yù)計(jì)占總量的51％。濰城區(qū)由和平路至向陽(yáng)路圍合的區(qū)域，因緊臨濰坊市的城市中心，處于濰坊的核心商圈和商務(wù)圈之內(nèi)，該區(qū)域集中了大量來(lái)濰旅游、經(jīng)商的流動(dòng)人口，區(qū)域內(nèi)的濰坊大酒店、齊魯大酒店等在旅游高峰時(shí)期客房爆滿，此時(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型的物業(yè)形態(tài)在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生。在濰坊的三區(qū)中濰城區(qū)的中高檔樓盤(pán)數(shù)量最少。作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目以多層為主，戶型面積集中在80100平米，130平米以上的大戶型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價(jià)格也處于濰坊住宅最低價(jià)位1855元/平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購(gòu)買(mǎi)能力弱有直接關(guān)系。另指商家聚集的區(qū)域或地段。濰坊市商圈分析濰坊的商業(yè)主要由一個(gè)成熟的核心商圈和若干個(gè)區(qū)域性商圈共同組成。216。（2）新華路商圈：以新華路為界，南至民生街，北至福壽街，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，該商圈的范圍將不斷擴(kuò)大，或在東部出現(xiàn)新的商圈。隨著城市的不斷發(fā)展，該區(qū)域有百貨大樓、中百大廈、友誼商場(chǎng)、世紀(jì)泰華等大中型百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心的加入，白浪河兩岸成為濰坊輻射區(qū)域最廣泛的核心商圈。二、濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況，％，與青島、煙臺(tái)、淄博一起成為山東半島城市群的代表。品質(zhì)提升，市場(chǎng)進(jìn)入精營(yíng)時(shí)代同時(shí)集中如此供應(yīng)量的市場(chǎng)必然導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而濰坊良好的市場(chǎng)環(huán)境和氛圍帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果就是商業(yè)項(xiàng)目整體品質(zhì)的普遍提升。雖然每個(gè)項(xiàng)目采取的銷(xiāo)售方式各不相同，價(jià)格差距也不是很大，而且每平方1萬(wàn)元左右的市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)水平在山東同類(lèi)城市中并不算高，但是偏于理性的濰坊商鋪投資者往往更看好投資安全并具有較大升值潛力的項(xiàng)目，如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力及成功率成為開(kāi)發(fā)商需要認(rèn)真解決和對(duì)待的問(wèn)題，也是打開(kāi)銷(xiāo)售局面的最有效和最直接的辦法。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷(xiāo)售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，一些社區(qū)底商在滿足人們生活配套的同時(shí)取得了良好的發(fā)展。第四章 項(xiàng)目地塊分析一、地塊位置項(xiàng)目地塊位于濰坊市*****以北所有土地使用權(quán)在****委名下的土地，項(xiàng)目占地約300畝，可規(guī)劃建筑面積約35萬(wàn)平方米，項(xiàng)目可規(guī)劃為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公等一體的房地綜合項(xiàng)目。****城中村改造項(xiàng)目正是在這一環(huán)境和背景下提出的。本項(xiàng)目原有規(guī)劃示意圖健康街河床北海路（2） 周邊配套狀況近年來(lái)，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開(kāi)始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認(rèn)的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。通過(guò)以對(duì)項(xiàng)目周邊配套的考察，就現(xiàn)狀而言，項(xiàng)目處于城市發(fā)展核心地段，項(xiàng)目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，空氣環(huán)境良好，地段優(yōu)勢(shì)明顯；教育、醫(yī)療配套齊全，為項(xiàng)目的良好銷(xiāo)售提供必要條件；相對(duì)而言目前周邊商業(yè)設(shè)施較少，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目占地300畝的大型社區(qū)規(guī)劃中應(yīng)充分考慮社區(qū)生活配套規(guī)劃。橫向?qū)Ρ确治觯?）整體規(guī)劃對(duì)比分析項(xiàng)目名稱整體規(guī)劃評(píng)述翰林新城17萬(wàn)m2,分三期開(kāi)發(fā)，一期5棟小高層， 二期高層，三期待定；項(xiàng)目配套只有底商；基本沒(méi)有園林設(shè)計(jì)，只在樓距間做有簡(jiǎn)單綠化；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類(lèi)型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書(shū)館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門(mén)口”“校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想”因項(xiàng)目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項(xiàng)目的生活配套來(lái)宣傳。分析：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上兩個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝做得比較到位，但領(lǐng)秀新城的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路并不統(tǒng)一。分析：主打戶型均為三房，面積在130135㎡左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為項(xiàng)目的炒作提供了話題。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%?！繇?xiàng)目劣勢(shì)：① 區(qū)域樓盤(pán)眾多，銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)激烈。（2）領(lǐng)秀華城項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀華城開(kāi)發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)公司地 理 位 置健康東街442號(hào)投資商浙江中成控股銷(xiāo) 售 熱 線05368800000 8810000項(xiàng)目規(guī)劃占地面積㎡綠 化 率41%總建筑面積26萬(wàn)㎡（㎡）容 積 率車(chē) 位 數(shù) 量共935個(gè)（一期130個(gè)）租售價(jià)格租 120元/月售8萬(wàn)元/個(gè)組團(tuán)開(kāi)發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項(xiàng) 目 配 套會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車(chē)總站、濰坊二中、濰坊十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等； 現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)策略表現(xiàn)銷(xiāo)售人員：防備心理強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書(shū)、單張、折頁(yè)、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開(kāi)售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年6月銷(xiāo) 售 進(jìn) 度多層銷(xiāo)售約85%，5層單位保留較多；小高層銷(xiāo)售35%左右；目前工程進(jìn)度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤(pán)交樓時(shí)間2006 年 7 月 底開(kāi)盤(pán)價(jià)格20002200元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體均價(jià)2700元/平方米樓 層 差 價(jià)小高層約80—120元/層；多層層差約60元，4層之間差價(jià)20元左右方向差價(jià)樓號(hào)之間東西向差價(jià)約100元單元之間東西差價(jià)約30元最 低 價(jià) 格小高層2300元/㎡多層2550元/㎡ 最 高 價(jià) 格小高層3360元/㎡多層2820元/㎡戶型戶 型項(xiàng) 目面積范圍數(shù)量比例銷(xiāo)售率二 房99～108㎡97～112㎡37057%65%三 房129～135㎡149～153㎡16525%70%復(fù) 式194～306㎡11518%40%熱銷(xiāo)戶型 三房 ㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯促銷(xiāo)措施無(wú)任何折扣◆項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：① 項(xiàng)目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達(dá)。③ 項(xiàng)目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。對(duì)比結(jié)論及啟示(1)本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)面積和占地面積在區(qū)域內(nèi)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，對(duì)項(xiàng)目樹(shù)立美譽(yù)度創(chuàng)造了條件。商業(yè)利用地塊沿健康街、北海路的有利條件，考慮項(xiàng)目發(fā)展沿健康街和北海路建設(shè)商鋪，沿街商鋪的開(kāi)發(fā)既滿足社區(qū)生活配套同時(shí)兼顧周邊商業(yè)輻射能力。住宅面積初步規(guī)劃為26萬(wàn)平方米。但是高覆蓋并不是一味的追求戶型的多樣性，它是由主次之分的?！?綜合前面住宅部分調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析，結(jié)合地塊和區(qū)域狀況，住宅部分定價(jià)在2700元/平方米左右。其中村民安置用房除繳納土地交易契稅、土地交易費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)用外免收其他一切費(fèi)用。（2）基準(zhǔn)點(diǎn)的界定根據(jù)項(xiàng)目情況，項(xiàng)目土地價(jià)格約為**8萬(wàn)元/畝，則我們分析進(jìn)一步分配給****的建筑面積基準(zhǔn)點(diǎn)的界定為：分配給****的拆遷安置房按成本計(jì)價(jià)，其他所有建筑面積以現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)價(jià)，總額達(dá)到土地總價(jià)格。住宅銷(xiāo)售收入：2700元/平方米=60480萬(wàn)元商業(yè)銷(xiāo)售收入：5萬(wàn)平方米6500元/平方米=32500萬(wàn)元銷(xiāo)售收入合計(jì)：60480萬(wàn)元+32500萬(wàn)元=92980萬(wàn)元◆ 稅金分析：營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅等按銷(xiāo)售收入的15%計(jì)取92980萬(wàn)元15%=13947萬(wàn)元◆ 稅后利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總投資稅金 = =◆ 稅后利潤(rùn)率=（稅后利潤(rùn)247。結(jié) 論濰坊地處山東半島中心，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿的重要城市，　“十五”是濰坊市歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期之一，是綜合實(shí)力顯著提升的五年。到2010年，全市城市化水平將達(dá)到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到120萬(wàn)人，屆時(shí)，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。通過(guò)考察分析該項(xiàng)目，項(xiàng)目處于城市發(fā)展核心地段，項(xiàng)