【正文】 如果你的周圍充滿了對(duì)你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會(huì)充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時(shí)候，他們會(huì)始終以一種積極的心態(tài)來面對(duì)。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們?cè)谏磉呅纬梢粋€(gè)“成功”的氛圍，在這個(gè)氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個(gè)方面，要想全面、客觀地了解一個(gè)事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長(zhǎng)，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個(gè)以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會(huì)。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。此時(shí)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入92980萬元，上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅等稅金13947萬元，%。綜合前期對(duì)地塊的考察分析和市場(chǎng)的研究，對(duì)該項(xiàng)目的定位為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐，該項(xiàng)目正是在這一個(gè)大環(huán)境下適時(shí)開發(fā)的?！笆晃濉睍r(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。通過上表分析可見，進(jìn)一步分配給村委的建筑面積在35萬平方米之間最為合適，可以滿足我們對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期利潤(rùn)率達(dá)到30%左右。則以此基準(zhǔn)點(diǎn)分析我公司獲利情況如下：◆ 項(xiàng)目總投資：◆ 銷售收入分析：，銷售均價(jià)為2700元/平方米；商業(yè)房扣除既定分配面積后為5萬平方米，銷售均價(jià)為6500元/平方米。非村民安置住房投資：村民安置房住投資：項(xiàng)目總投資合計(jì)為：二、 財(cái)務(wù)分析進(jìn)一步分配****建筑面積基準(zhǔn)點(diǎn)分析（1）項(xiàng)目合作開發(fā)分配方案該項(xiàng)目屬濰坊“城中村”改造項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)為與村委合作開發(fā)形式，根據(jù)項(xiàng)目概況以及****城中村改造項(xiàng)目招商書，該項(xiàng)目開發(fā)后應(yīng)分配給****如下建筑面積◆ 鄉(xiāng)府路以東，麻溝以北，；◆ ；◆ 沿健康街南側(cè)商品房13層10000平方米；◆ 沿多層以東分配小高層11層以下面積，此面積多少為衡量招商重要指標(biāo)。根據(jù)濰坊市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目有關(guān)政策，現(xiàn)將項(xiàng)目分項(xiàng)估算依據(jù)進(jìn)行有關(guān)情況詳細(xì)說明。另外可以少量120～140的三居室和140160平方米的四居室。也就是說盡量多設(shè)計(jì)幾種戶型，讓消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)有挑選的空間，也可以滿足不同客戶群的需求。沿街商業(yè)參考圖例 住宅該項(xiàng)目是以住宅為主的綜合開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)地塊狀況，綜觀濰坊住宅房地產(chǎn)情況，該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品包括小高層、多層和低密度花園洋房類住宅，以滿足消費(fèi)者的多種需求。二、項(xiàng)目發(fā)展初步規(guī)劃構(gòu)想健 康 街主出入口次出入口說明： ：商鋪分布 ：辦公、商業(yè)：住宅（多層、小高層） ：沿水景低密度住宅改造后河床水景沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅綜合前期對(duì)地塊的考察分析和市場(chǎng)的研究，對(duì)該項(xiàng)目的定位為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目（如上圖所示）。根據(jù)實(shí)地走訪了解，該項(xiàng)目銷售前期有過價(jià)格炒作行為，把原來只有2000元左右/㎡的價(jià)格抬升到現(xiàn)在的2700元/㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點(diǎn)。項(xiàng)目景觀配套由一個(gè)中心廣場(chǎng)、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對(duì)銷售有一定促進(jìn)作用。該項(xiàng)目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進(jìn)行二手交易，這將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項(xiàng)目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時(shí)區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，為項(xiàng)目很大程度上彌補(bǔ)了生活配套不足的缺陷。領(lǐng)秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相對(duì)比較低。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來進(jìn)行。（2）營(yíng)銷對(duì)比分析項(xiàng)目名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)評(píng)述推廣主題核心廣告詞翰林新城上層建筑通過系統(tǒng)的分析研究，初步認(rèn)定領(lǐng)袖華城和翰林苑兩個(gè)樓盤作為樣本，這兩個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有一定類似性，且規(guī)劃和營(yíng)銷等方面都比較出色，通過分析可對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃等提供參考。************項(xiàng)目周邊有691醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機(jī)構(gòu)；有市奎文實(shí)驗(yàn)中學(xué)、櫻園中學(xué)等學(xué)校教育機(jī)構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購(gòu)物等多處生活配套設(shè)施，但是相對(duì)來說，商業(yè)購(gòu)物配套較少。宗地上現(xiàn)有****村面平房住宅，村委負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目拆遷工作，其項(xiàng)目的拆遷工作將直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。濰坊市人民政府分別于2004年、2006年出臺(tái)了《關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見》及補(bǔ)充意見，計(jì)劃用十年的時(shí)間全部完成“城中村”的改造。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價(jià)格在8000元/平方米左右。開發(fā)商對(duì)于住宅底商的開發(fā)也表現(xiàn)出極大的熱情。安全性及升值潛力成為商鋪投資主流濰坊目前大多商業(yè)項(xiàng)目都采取銷售方式解決建設(shè)資金的需求，這給普通投資者帶來了前所未遇的投資機(jī)遇，同時(shí)濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點(diǎn)也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點(diǎn)，多數(shù)投資者基本都會(huì)把差不多所有在售項(xiàng)目看遍、吃透才會(huì)出手。東、西區(qū)域形成新老商圈格局伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風(fēng)東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營(yíng)頗佳的佳樂家超市、中百益家園外，今年相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店，明年還將開業(yè)的沃爾瑪、財(cái)富廣場(chǎng)以及即將動(dòng)工建設(shè)的汽配家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、輻射面廣、具有強(qiáng)大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相呼應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的兩極。特別是對(duì)濰坊市發(fā)展提出“一個(gè)中心，六個(gè)片區(qū)”的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東發(fā)展的趨勢(shì)，奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時(shí)，一些新的商圈不斷形成和發(fā)展，如新華路商圈等，隨著近年來奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，該商圈的輻射力度在逐漸加強(qiáng)。解放之前，商埠集中于白浪河?xùn)|岸的南、北下河一帶，使該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氛圍。 區(qū)域級(jí)商圈：（1）小商品城商圈：以青年路為中軸，東至濰州路，西至向陽路，南至健康街，北至民生街。目前濰坊商業(yè)圈呈一主多元的分布格局。因此商店經(jīng)營(yíng)的商品類型、商店經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)商店的地理位置、商店的促銷活動(dòng)、商圈的交通條件都是影響商圈的范圍的重要原因。第三章 濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、濰坊市商圈概況商圈的定義商圈具有雙重含義，一是指經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客分布的地理區(qū)域范圍，通過商圈分析可以了解經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客的分布特征、消費(fèi)特性及競(jìng)爭(zhēng)狀況。奎文區(qū)是濰坊市住宅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域，樓盤檔次、產(chǎn)品類型多樣，較能代表濰坊市整體住宅市場(chǎng)價(jià)格水平，該區(qū)域平均售價(jià)為2800元/平米左右。各區(qū)域綜合對(duì)比分析（1） 各區(qū)域住宅供應(yīng)量分析通過各區(qū)域在售樓盤總體供應(yīng)量情況我們可以看出，目前濰坊住宅市場(chǎng)上奎文區(qū)總體供應(yīng)量最大，為150萬平方米左右，可見該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，是當(dāng)前濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，其次為開發(fā)區(qū)總體供應(yīng)量為30多萬平方米，目前開發(fā)區(qū)新建社區(qū)的體量其實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)量，但大部分為些大型企事業(yè)單位的單位宿舍，正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目比重還比較小，但隨著開發(fā)區(qū)大片居住社區(qū)的形成以及生活配套的成熟，該區(qū)域有著廣闊發(fā)展空間，開發(fā)區(qū)將成為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。（3）濰城區(qū)住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積（平方米）劉家園小區(qū)101351980多層兩室、三室70100華陽小區(qū)8351700多層兩室、三室78105風(fēng)尚10033500高層一室3050巴黎假日高層一室3050星光國(guó)際4600高層一室4550濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域范圍較大，以向陽路為界東西差距明顯。建筑類型多為多層、高層，戶型以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。濰坊市的核心商圈和中心商務(wù)區(qū)集中分布在奎文區(qū)，奎文區(qū)已快速發(fā)展成為濰坊市的城市中心。本部分將根據(jù)濰坊市住宅市場(chǎng)狀況，分區(qū)域進(jìn)行分析，通過每個(gè)區(qū)域住宅市場(chǎng)的狀況及各種檔次住宅產(chǎn)品的供應(yīng)分析，綜合確定濰坊市住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況及區(qū)域特點(diǎn)。從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。與其他城市不同，濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)從起步開始就呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，不像一些城市出現(xiàn)大起大落，主要因?yàn)闉H坊是一個(gè)內(nèi)陸三級(jí)城市，以第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)、對(duì)外開放程度在近年才有所發(fā)展，同時(shí)因?yàn)槿狈τ幸?guī)模有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，濰坊的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)散、亂、小的開發(fā)布局特點(diǎn)，與國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開發(fā)存在較大差距。建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量采用比較領(lǐng)先的理念，借助濰坊的城市文化，增加項(xiàng)目的附加值，利用“品質(zhì)地產(chǎn)”、“概念地產(chǎn)”的操作方式，將項(xiàng)目作成濰坊市首屈一指的綜合性大盤、名盤?？梢姙H坊市住宅市場(chǎng)需求市場(chǎng)旺盛，但是購(gòu)買能力水平較低。這對(duì)于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)具有重要的意義。房地產(chǎn)需求分析縱觀2002年以來的濰坊商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)需求呈上升態(tài)勢(shì)，銷售面積逐年增加。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著濰坊市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們?cè)诮?jīng)濟(jì)實(shí)力和總體數(shù)量的不斷提高，為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣泛而有效的客戶群。通過GDP的增長(zhǎng)可以看出，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并且?guī)?dòng)市民的收入不斷增長(zhǎng)，為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提供了發(fā)展空間。 支撐服務(wù)情況體系: 高新區(qū)建立健全了會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會(huì)保險(xiǎn)、金融服務(wù)等投資保障體系；幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院等社會(huì)服務(wù)體系日趨完善；國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國(guó)際四星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、游樂園、夜總會(huì)等旅游娛樂設(shè)施齊全完備。 供熱 ：開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。供水： 濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫(kù)常年儲(chǔ)水610億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20萬立方米。濟(jì)南至青島、濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立交式出入口；東到青島、煙臺(tái)，西至濟(jì)南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘。（2）區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購(gòu)物廣場(chǎng)主要集中在此。“中心組團(tuán)”將形成高級(jí)工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級(jí)工程師文化娛樂場(chǎng)所、商務(wù)會(huì)展中心。216。 216。遠(yuǎn)期 2010年2020年, 建成區(qū)面積140平方公里，人口達(dá)到160萬。