【正文】 本項目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合 改造項目 給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免。在經(jīng)濟(jì)效益方面，經(jīng)過測算，項目可能達(dá)到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益， 因此，從經(jīng)濟(jì)效 益、社會效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項目實(shí)施是非常必要的。 （２） 風(fēng)險轉(zhuǎn)移對策 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 風(fēng)險轉(zhuǎn)移是工程項目風(fēng)險管理中非常重要而廣泛的一項措施。因此，當(dāng)風(fēng)險管理人員規(guī)劃和決策時，選擇的常常不只是一種對策，而是幾種對策的組合。通貨膨脹可能使物價大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)和人工勞務(wù)費(fèi)等都超過預(yù)計。 八 、風(fēng)險分析（不確定分析） （一）盈虧平衡分析 本項目總投資額約 545833 萬元 ，在住宅均價按 5050 元 /㎡計算時，銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 %， 經(jīng)過測算 ， 可以看出 銷 售價 格是影響項目盈虧的關(guān)鍵因素 。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤?灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū) ” 的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶?核心區(qū)”。 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 （三）長期收益 本項目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來 穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。 （ 四 ）財務(wù)評價 本項目總投資額約 545833 萬元 （開發(fā)建設(shè)總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 %，投資回報率尚可 。 開發(fā)建設(shè)投資收益表 項目整體開發(fā)建設(shè)投資總額約 545833 萬元（開發(fā)建設(shè)總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992萬元，整體稅前利潤率約為 %。 （ 三 ）項目進(jìn)度安排 根據(jù) 劉漢村 實(shí)際狀況和建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案，計劃全村改造工程分為 三 期進(jìn)行： 第一期： 安置工程： 工期 30 個月 拆遷期：（ 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月） 安置樓建設(shè)期： （ 20xx 年 4 月 20xx 年 6 月底） 20+25 第二 期 ： 商品房開發(fā)工程：工期 30 個月 （ 20xx 年 6 月 20xx年 12月底） +40 第三期： 商品房開發(fā)工程：工期 30 個月（ 20xx 年 5 月 20xx年 11月底） 第 四 期：商品房開發(fā)工程：工期 30 個月（ 20xx 年 5 月 2017年 11月底） 萬 預(yù)計本項目整體改造 周期約 需 6年 半 時間 （ 20xx年 1月 2017年 11月底） 。其中住宅面積 萬 ㎡ ，商業(yè)金融建筑面積 萬 ㎡ ， 配套公建建筑面積 萬 ㎡ 。 （ 三 ）價格定位 依據(jù) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為： 20xx 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 5343 元 /㎡，商服用房類10560元 /㎡，寫字樓 6537 元 /㎡ 。 劉漢村 地區(qū) 未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。 20xx 年有 較大 上升， 20xx 年上半年西安市平均房價上漲 %， 隨著全球經(jīng)濟(jì)的 迅速回暖，預(yù)計 20xx 年區(qū)域房價還將緩慢上升。 市場銷售 城西區(qū)域銷售市場與供應(yīng)市場一樣，市場銷售狀況 09 年開始回暖，銷售量體和銷售價格均有約 5— 10%的增 長， 09 年開發(fā)項 目今年多數(shù)已進(jìn)入尾盤銷售階段，新推項目較少，其主要消費(fèi)群體多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對其他城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。 城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。全村 每年 集體分紅人均 為 約 萬 元。其中：集體建設(shè)用地即村域土地 333畝（包括宅基地 267 畝， 未利用土地 畝 ）； 小產(chǎn)權(quán)單元樓 土地占地為 畝 ，可進(jìn)入城改范圍用地約 900 畝 。 灃渭新區(qū) 、 大興新區(qū) 大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待， 大興西 路地區(qū)會再次成為開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。 但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前， 大興西 路 區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。有占地約 36 平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積 890 畝的團(tuán)結(jié)水庫），有占地約 60 萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動公園、豐慶公園等。是我國“一五”、“二五”期間建設(shè)的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè) 100 余家，其中遠(yuǎn)東公司、慶安宇航設(shè)備公司、西儀集團(tuán)、鐵道部西安車輛廠、西安電力機(jī)械制造公司、西安印鈔廠 、西安利君集團(tuán) 等 30 多家聞名全國的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術(shù)人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域 和經(jīng)開區(qū) 居住著大批工作的白領(lǐng)一族和科研技術(shù)人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和 消費(fèi)能力的中尖消費(fèi)人群。 漢城湖（團(tuán)結(jié)水庫）的建設(shè)使該項目 區(qū)位價值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個重要因素。 交通價值方面： 劉漢村 所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連 西寶高速， 西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南 接 西高新、 西萬公路 、西漢高速 ， 可達(dá)渝、蜀，快速干道 與西安咸陽國際航空港連接 及其方便 ，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西， 距城西客運(yùn)站不到 2KM， 大興西 西 路、西二環(huán) 、北二環(huán) 連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、市政府和新客站 ，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護(hù)區(qū)， 漢城 北 路 、 丈八 路 與西二環(huán) 使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。 商業(yè)氛圍方面： 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、 方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和 玉祥門商圈三足鼎立。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外 遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號線的動工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。因此，無論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。 （一）地理位置 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合改造項目 位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側(cè)， 項目南鄰 城西客運(yùn)站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域， 對聯(lián)動我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 （ 2） 現(xiàn)有房屋情況 項目總拆除建筑面積約 萬 m2： ● 集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 萬 m2，其中：村民住宅房屋約 萬 m2(二層以下房屋 萬 m2，三層及三層以上 萬 m2),集體商業(yè)用房 萬 m2。 二、項目市場定位 （ 一 ）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來看 ，城西 區(qū)域較西安市其他區(qū)域來說 一直 相對滯后 。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中顯得后勁十足，具有遠(yuǎn)見卓識的開發(fā)企業(yè) 會迅速將目光聚集在該區(qū)域 。 20xx 上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為 242126 平方米，較20xx 年同比回落 %，占到商品房總體銷售面積的 %；銷售西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告