未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目可行性研究報告-wenkub
2023-05-25 12:12:48 本頁面
【正文】 人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和消費能力的中尖消費人群。漢城湖（團結(jié)水庫）的建設(shè)使該項目區(qū)位價值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個重要因素。交通價值方面：劉漢村所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連西寶高速，西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南接西高新、西萬公路、西漢高速，可達渝、蜀，快速干道與西安咸陽國際航空港連接及其方便，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西，距城西客運站不到2KM，大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市政府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護區(qū)，漢城北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號線的動工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。因此，無論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。（一）地理位置未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。（2）現(xiàn)有房屋情況：●，其中：(，),。%；2009年西安市住房建設(shè)計劃中城西也僅有約60萬平方米，%。城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表項目名稱項目地址占地面積總建筑面積（㎡）規(guī)劃情況戶型面積（㎡）價格范圍（元/㎡）華府新桃園灃惠路與大寨路什字西北角18萬9棟點式高層401504800蓮湖中央花園團結(jié)西路中段268963一期3棟高層4414545005100漢景苑 西二環(huán)大興路立交向西300米1900006棟高層，8棟小高層501304500萬國2009年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為93825平方米，%，%，%；銷售金額為49547萬元，%，%，%。15劉漢村城中村改造項目可行性研究報告 機 密 2010年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50㎡以下5070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130144㎡144180㎡180220㎡220260㎡260㎡以上2010年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構(gòu)成%%%%%%%%1室1廳1室2廳2室1廳2室2廳3室2廳4室2廳獨立開間其他戶型（三）市場研究結(jié)論需求決定市場，置業(yè)群體的需求特征決定著市場的發(fā)展空間和趨勢。（二）產(chǎn)品定位一方面應(yīng)充分考慮主要客戶群體的未來生活需求，另一方面應(yīng)規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳造成的負面影響，因此，應(yīng)在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對性的設(shè)置符合主要客戶群體的娛樂設(shè)施，提升項目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。綜合銷售均價約為5050元/㎡ 。（二）項目建設(shè)進度安排原則未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)綜合改造項目建設(shè)進度依據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》有關(guān)規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設(shè)分期滾動開發(fā)”原則。2005）。項目投資建設(shè)損益表見附見2。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會效益。（二）項目與所在地相互適應(yīng)性分析項目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢“灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū)”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴重（3）是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。（二）風險規(guī)避因項目拆遷量大，實施周期長，其間不確定和不可預(yù)見因素眾多，因此，需要在項目運營中科學(xué)計劃，靈活操作，也需要對可能存在的投資風險加以規(guī)避。（２）宏觀經(jīng)濟風險因宏觀經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價下跌是影響項目經(jīng)濟評價的主要因素。（１）風險控制風險控制包
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