【正文】 萬元（其中含建設(shè)期利息 2607 萬元） 。 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地 81 畝（合 54000 平方米） ，建設(shè)安置房總建筑面積144803 平方米，其中：住宅面積 103680 平方米，安置房共 864 套。為了搞好城中村改造這一民生工程，河南省某市建設(shè)投資公司認(rèn)真執(zhí)行和具體落實(shí)某市東南片區(qū)城中村改造指示精神，對(duì)東南片區(qū)城中村改造安置工程進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。 “大規(guī)模拆遷改造城中村”是某市政府按照科學(xué)發(fā)展觀的要求、 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告河南省工程咨詢公司 5結(jié)合某市實(shí)際做出的一項(xiàng)重要決策，是增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略部署。某市東南片區(qū)是某市城中村改造的重點(diǎn)區(qū)域，是省內(nèi)外賓朋認(rèn)識(shí)某、了解某的重要窗口，該片區(qū)的改造和安置區(qū)的建設(shè)對(duì)于提高某市城市品位、提升城市形象意義重大。東南片區(qū)位于某市東南部，東至東環(huán)東側(cè)的小宗莊，西至愚公路，北至某大道，毗鄰行政中心。在城市 快速發(fā)展的進(jìn)程中，既滯后于時(shí)代發(fā)展步伐，又游離于現(xiàn)代城市管轄之外，城中村的無序管理引發(fā)了眾多社會(huì)問題，并且嚴(yán)重影響了城市環(huán)境和外部形象。 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ； 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ； 《河南省建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見》 （豫建〔2022 〕112號(hào)） ； 《某市人民政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要的通知》 （濟(jì)政[2022] 4 號(hào)） ； 《某市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見》濟(jì)政[2022] 41號(hào)； 《某市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加快城中村改造實(shí)施意見補(bǔ)充說明的通知》 ； 某市城市總體規(guī)劃；編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；項(xiàng)目承建單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料；編制人員收集的有關(guān)資料、信息和數(shù)據(jù)。 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告河南省工程咨詢公司 1第一章 總 論 項(xiàng)目名稱與承辦單位 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱： 某市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目承辦單位、法人代表項(xiàng)目承辦單位：河南省某市建設(shè)投資公司法人代表： 常正祥 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn)： 某市黃河?xùn)|路南，開南路北、愚公路東、環(huán)城東路西。 編制范圍及內(nèi)容 根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的工作范圍和深度規(guī)定，論述項(xiàng)目提出的背景，分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性。加快城中村改造，是一件利在當(dāng)代、功在千秋的大事，是推進(jìn)城市化進(jìn)程、建設(shè)現(xiàn)代化社區(qū)的必然舉措；是貫徹落實(shí)黨的十七大精神、樹立科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要體現(xiàn)；是深入貫徹落實(shí)省委、省政府有關(guān)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，正確處理新區(qū)建設(shè)與老城改造的關(guān)系，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展的重要內(nèi)容；是關(guān)系《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律和其它行政法規(guī)有效實(shí)施、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要方面；處理好城中村改造問題，對(duì)于促進(jìn)我省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。南至南環(huán)南側(cè)的東閻斜、西閻斜（不含桃源溪岸居住小區(qū)），涉及邱禮莊居委會(huì)、中禮莊居委會(huì)、宗莊居委會(huì)及東夫，共計(jì) 公頃( 3123. 9 畝)。2022 年 12 月 30 日，市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以打造中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新興中心城市為目標(biāo)，全面加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，特別是要按照改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，加快城中村改造，確保東南片區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域取得明顯成效。對(duì)于城中村的居民來講，是改善生活條件、 提高生活質(zhì)量、共享發(fā)展成果的民生工程。 本項(xiàng)目建成后，不但可以徹底改善城中村居民的居住條件和居住環(huán)境，切實(shí)將政府的關(guān)懷落實(shí)到城中村廣大群眾的身上，而且可以結(jié)合城市規(guī)劃的需要，將安置區(qū)形成新的城市亮點(diǎn)。商業(yè)用房面積 22185 平方米； 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告河南省工程咨詢公司 6集體房屋面積 3818 平方米；地下車庫(kù) 15120 平方米。資金來源：項(xiàng)目建設(shè)資金由承建單位向銀行貸款 35000 萬元，占總投資額的 %，其余資金 16000 萬元，占總投資額的 %，由河南省某市建設(shè)投資公司自籌解決。工程設(shè)計(jì)方案滿足規(guī)劃、土地、環(huán)保、節(jié)能的要求，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。在項(xiàng)目建設(shè)過程中精心組織、協(xié)調(diào)配合、同步實(shí)施、全面推進(jìn)。公司注冊(cè)資金人民幣 261058 萬元，經(jīng)營(yíng)范圍包括：國(guó)有固定資產(chǎn)投資、管理，自行投資，提供擔(dān)保及咨詢服務(wù)。對(duì)外長(zhǎng)期投資 萬元，其中：投資沁北電廠 萬元，持有其 5%的股份；某農(nóng)村商業(yè)銀行 500 萬元，占 3. 7%股份；某市財(cái)源小額貸款有限公司 1000 萬元。二是經(jīng)營(yíng)性：市建設(shè)投資公司作為一個(gè)企業(yè)法人，將注重資本的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)， 追求經(jīng)營(yíng)效率和經(jīng)濟(jì)效益，以保全市 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告河南省工程咨詢公司 10級(jí)資產(chǎn)安全和追求利潤(rùn)最大化為原則，獨(dú)立評(píng)估、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立地提出項(xiàng)目選擇意見，并對(duì)其選擇的項(xiàng)目承擔(dān)資產(chǎn)保值和增值的責(zé)任。根據(jù)省政府工作要求，2022年，某市人民政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見》 （濟(jì)政[2022]41號(hào)） ，對(duì)推進(jìn)城中村改造、改善城區(qū)居民主生產(chǎn)生活條件、促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié) 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告河南省工程咨詢公司 11調(diào)快速發(fā)展，提出了實(shí)施意見。所以，加快東南片區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)，是貫徹落實(shí)市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、市“兩會(huì)”精神的重要舉措，是推進(jìn)城鎮(zhèn)三年行動(dòng)計(jì)劃、 建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新興中心城市的戰(zhàn)略部署，是優(yōu)化西北、拓展東南、建設(shè)新區(qū)、改造老城的具體行動(dòng)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)是和諧社會(huì)發(fā)展的需要城中村被看作是城市的傷疤，存在管理秩序混亂，治安衛(wèi)生環(huán)境條件差等問題，不但嚴(yán)重影響城市形象，而且城中村居民對(duì)自己的生活狀況十分不滿。城中村不僅影響城市形象，也直接影響居民生活質(zhì)量的提高。所以，城中村改造是一項(xiàng)民心工程、德政工程。城市中的制造業(yè)、建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力的巨大需求帶動(dòng)著農(nóng)村勞動(dòng)力以越來越快的速度轉(zhuǎn)移到城市產(chǎn)業(yè)中。從根本上說，農(nóng)民住新區(qū)、當(dāng)工人、增收入、奔小康，順應(yīng)農(nóng)民群眾的意愿，實(shí)現(xiàn)以人為本、建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)現(xiàn)代化城市的總體目標(biāo)，進(jìn)一步拉開城市框架，拓展城市空間，消除農(nóng)村包圍城市的落后局面，合理利用土地資源，在主城區(qū)周圍開展“城中村”改造建設(shè)。從城市發(fā)展的規(guī)律看，在一定范圍內(nèi)，城市規(guī)模越大，財(cái)富聚集生產(chǎn)能力和對(duì)周邊輻射帶動(dòng)作用就越強(qiáng)，項(xiàng)目建設(shè)后，將有效改善當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境和周邊環(huán)境，在提高當(dāng)?shù)鼐用裆钇焚|(zhì)的同時(shí)，改善了農(nóng)村亂建亂蓋“臟、亂、差”現(xiàn)象，通過安置區(qū)的建設(shè)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，不僅完成當(dāng)?shù)鼐用裼纱迕裣蚴忻竦霓D(zhuǎn)變，并使原來的村級(jí)管理轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)管理，真正成為城市組織的一部分，同時(shí)提升該區(qū)域的市容市貌，改善區(qū)域城市景觀結(jié)構(gòu)。按照人口安置規(guī)劃的要求，800 多戶將全部搬遷到安置區(qū)，實(shí)行集約化的居住、生活和工作。新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)使村民居住面積增多了，而房屋占地面積卻減少了，使大量土地從宅基地中釋放出來，安置區(qū)集中閑置出來的土地劃分各種產(chǎn)業(yè)小區(qū)，有效推進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化?！稗r(nóng)民工的待遇”和失地農(nóng)民淪為“三無農(nóng)民”的事實(shí)充分證實(shí)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程中社會(huì)流動(dòng)最大的制度性屏障，改革社會(huì)治理的城鄉(xiāng)二元體制，重構(gòu)農(nóng)民的社會(huì)身份，諸如平等享受社會(huì)保障、獲得土地征用過程中的合法權(quán)益保障、取消就業(yè)中的城鄉(xiāng)戶口限定等一系列針對(duì)農(nóng)民的社會(huì)隔離政策等，把農(nóng)民的公民權(quán)利落到實(shí)處，成為實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源合理流動(dòng)、加快農(nóng)村社會(huì)現(xiàn)代化的關(guān)鍵議題。有利于土地集約化，有效 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告河南省工程咨詢公司 16推進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展，有利于生產(chǎn)服務(wù)集體化，進(jìn)一步完善統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，有利于推動(dòng)公共事業(yè)發(fā)展。做好城中村改造社區(qū)規(guī)劃工作。 打造城中村改造建設(shè)區(qū)域發(fā)展新高地，必須大力推進(jìn)社區(qū)服務(wù)。建立社區(qū)建設(shè)多元化投入機(jī)制，按照統(tǒng)籌城 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告 河南省工程咨詢公司 18鄉(xiāng)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化的要求，大幅度提高改造社區(qū)建設(shè)投入占整個(gè)財(cái)政支出中的比重，設(shè)立社區(qū)建設(shè)專項(xiàng)資金，切實(shí)解決社區(qū)建設(shè)資金不足問題，并有效整合建設(shè)資金，避免多頭建設(shè)、重復(fù)建設(shè)、分散建設(shè)和資源浪費(fèi)?？傮w拆遷安置 432戶，1449人。建筑面積少于240 平方米的，由居民按新建房屋成本價(jià)繳納差額面積的房款后，按240 平方米安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換。按人均建筑面積15平方米配建商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬居民個(gè)人，作為集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房，集體經(jīng)營(yíng)。 安置方案一號(hào)地塊（約62 畝）安置邱禮莊居民，建 4棟28層高層住宅，1~3層為商業(yè)，4~28層為住宅；31 號(hào)地塊安置小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村居民，建2 棟24層高層住宅，1~2 層為商業(yè)，3~24 層為住宅。第二部分為商業(yè)用房和綜合服務(wù)功能的建設(shè)內(nèi)容。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《某市建設(shè)征收（用）土地附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》及濟(jì)政【2022】41號(hào)——《某市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實(shí)施意見》精神，參照某市加快城中村改造安置的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合需安置改造村莊的具體情況，本著改善居民生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量的指導(dǎo)思想，對(duì)某市東南片區(qū)城中村改造安置工程的建設(shè)進(jìn)行通盤考慮、統(tǒng)籌安排，以達(dá)到最大限度的節(jié)約建設(shè)投資和建設(shè)用地的目的。每戶安置面積240㎡，包括一套大戶型住宅（約150 ㎡）和一套小戶型住宅（約90 ㎡）；共安置 300戶居民。詳見附圖——區(qū)域位置圖。占地面積為㎡。屬中溫帶大陸性季風(fēng)型氣候，季風(fēng)進(jìn)退與四季替換比較明顯，其特征是：四季分明，干旱或半干旱季節(jié)明顯，春季溫暖多風(fēng)，氣溫回升快，多風(fēng)少雨干旱，夏季炎熱多雨，光照充足，秋季天高氣爽，冬季干冷少雪。巖層組成底部為片麻巖、片巖與石英巖，中部多為石灰?guī)r、夾頁(yè)巖及部分砂巖，上部為厚層石灰?guī)r。李八莊以東為山前傾斜平原，北部崇山峻嶺，西部群山連綿，南部丘陵起伏，三面環(huán)山形成了西高東低的簸箕形盆地，地表為第四系物質(zhì)所覆蓋，海拔高度為131~260米。待場(chǎng)址內(nèi)現(xiàn)有建筑物全部拆除、 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告 河南省工程咨詢公司 26平整場(chǎng)地后，即可滿足工程的建設(shè)條件要求。某市年平均，其地區(qū)分布上，山區(qū)大于平原，與降水量的分布大體一致。松散巖層淺層地下水，主要受大氣降水灌溉回歸和山前側(cè)滲等項(xiàng)補(bǔ)給，其消耗項(xiàng)主要為開采、蒸發(fā)，一部分由河谷排泄。山前傾斜平原，地下水類型屬松散巖層孔隙水。地震烈度某市位于華北地震區(qū)許昌—淮南地震帶上，該帶歷史最高震級(jí)，屬地震活動(dòng)較弱、頻度較低的地區(qū)。省道溫邵線貫穿東西，向西直通山西省侯馬市，郭木線向北直達(dá)山西陽(yáng)城，向南直通洛陽(yáng)。給排水 億m3，地下水資源量 億m3，扣除 億m3，全市水資源總量為 億m3， 萬m3/km2。雨水可直接排入城市排水管網(wǎng)中。供熱、供氣該建設(shè)項(xiàng)目場(chǎng)址四周暫無熱力供應(yīng)系統(tǒng)，在社區(qū)內(nèi)建設(shè)鍋爐房，可滿足供熱需求。通訊某市通訊基礎(chǔ)設(shè)施良好，無線通訊實(shí)現(xiàn)無縫隙覆蓋，有線電視和網(wǎng)絡(luò)線路遍布鄉(xiāng)村，接入便捷，可滿足該項(xiàng)目通訊需求。建設(shè)環(huán)境友好型社區(qū)，實(shí)行高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平的規(guī)劃原則。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想貫徹 “以人為本 ”的設(shè)計(jì)理念，通過小區(qū)建筑的景觀語(yǔ)言，使居民在審美情趣上產(chǎn)生共鳴，增強(qiáng)其熱愛城市的榮譽(yù)感。充分考慮日照、通風(fēng)、向陽(yáng)、避陰等重要的自然因素，在滿足安全疏散和功能科學(xué)合理的前提下，建筑設(shè)計(jì)與組合盡量緊湊，降低過道、走廊等輔助面積的比率，減少空間浪費(fèi)，強(qiáng)化室內(nèi)環(huán)境 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告 河南省工程咨詢公司 31的營(yíng)造。本項(xiàng)目周邊道路四通八達(dá)，各種服務(wù)設(shè)施齊全，通訊和信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較為完善，人文環(huán)境良好。社區(qū)總建筑面積為101753平方米。在4東高層建筑的南側(cè)依地形設(shè)計(jì)小區(qū)的主要人流與車輛通道，西部設(shè)計(jì)車輛回轉(zhuǎn)場(chǎng)地，東部設(shè)計(jì)小區(qū)的第二出入口，與環(huán)城東路銜接。社區(qū)總建筑面積為43050