【正文】 09年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源也顯示出不一樣的變化。 值得注意的是,根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米,%,。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專題會議上就午山社區(qū)改造做專項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會同有關(guān)部門對午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測算，提出項(xiàng)目的總投資額。通過對工程的經(jīng)營情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目承建單位概況公司注冊資本金為人民幣3800萬元，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主的專業(yè)公司。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運(yùn)作、項(xiàng)目開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、營銷策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。投資規(guī)模及資金籌措，對外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。依據(jù)國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益良好。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報(bào)告。其中,%。根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)到57128億元,%。貸款比例以及個(gè)人信貸規(guī)模的大幅度增長反映出年內(nèi)充裕的流動性密集地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,適度寬松的貨幣政策對2009年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下,才會出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。2009年3月以來住宅銷售面積環(huán)比大幅增長，全年銷售面積同比增幅超過130% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：2009年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市，2008年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市和即墨市）為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，刺激住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資，2008年11月，青島市政府出臺《關(guān)于支持居民購買住房的意見》，從公積金貸款、個(gè)人購房稅費(fèi)、子女購房等五個(gè)方面支持市民購房。③　價(jià)格表現(xiàn)：房價(jià)顯著上升，中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級市數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：銷售均價(jià)數(shù)據(jù)為住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)）隨著房地產(chǎn)市場快速回暖，2008年供過于求的市場關(guān)系在2009年上半年得到緩解，在下半年市場供求關(guān)系則趨于緊張，開發(fā)企業(yè)提價(jià)頻率和幅度逐步加大。住宅價(jià)格指數(shù)2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為顯著 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)④　土地市場：住宅土地成交面積較2008年增長3倍，部分單幅住宅地塊總價(jià)和樓面地價(jià)較上年有顯著提高住宅用地成交面積較2008年增長3倍，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：住宅土地統(tǒng)計(jì)包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊，下同）%，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二、2010年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望：預(yù)計(jì)2010年青島市房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較高水平2010年1月，青島市政府表示，為推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在2010年青島市將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購房又抑制房價(jià)過快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定外，其余優(yōu)惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至2010年12月31日。2008年，全市共接待國內(nèi)外游客超過3470萬人次，其中海外游客80萬人次。其中重點(diǎn)強(qiáng)化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團(tuán)島等中心組團(tuán)的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。：2010年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢，下半年或?qū)⒏呶徽鹗幓谝韵略颍鄭u市房價(jià)在2010年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢，這些原因包括：2009年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房價(jià)調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后；2009年單幅住宅地塊樓面地價(jià)紀(jì)錄不斷被突破，典型地塊地價(jià)持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為集中。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入(區(qū)市兩級)，%，%，；國、%，%，；%。在其周邊由青島二中、高職校等。土地――項(xiàng)目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊村改造開發(fā)權(quán)。 總平面圖項(xiàng)目市場定位①　市場細(xì)分不同的消費(fèi)者由于年齡、收入、家庭人口生活習(xí)慣等因素對住宅有著不同的要求，從不同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費(fèi)者進(jìn)行如下劃分：ⅰ　消費(fèi)能力經(jīng)濟(jì)富裕人群。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營企業(yè)主、國家干部等。ⅱ　工作需要、生活方式等。ⅲ　家庭居住結(jié)構(gòu)。居住結(jié)構(gòu)變化要求住宅設(shè)計(jì)以及整體樓盤的房型組合和配比，要能體現(xiàn)并適應(yīng)于這種變化。父母、子女同在一個(gè)物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。在戶型設(shè)計(jì)上將考慮不同消費(fèi)者的需求，在單體房型設(shè)計(jì)和樓盤房型組合方面滿足不同消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)市場。上實(shí)上實(shí)海上海戶型面積區(qū)間在178—1000平米之間，精裝修。恒基新天地為200500平方米的極品豪宅，65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級物業(yè)顧問、世界頂級廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級豪華裝修，國際5A級智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。目前銷售均價(jià)為25000元/平方米頤和星苑頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約1400畝，涉及石灣、北姜、西姜、東姜4個(gè)自然村舊區(qū)改造。海逸翠庭共8棟多層，復(fù)式住宅。海逸翠庭190—330平洋房在售，190平戶型帶閣樓。比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。通過對周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價(jià)的橫向比較，目前其銷售價(jià)格在1800025000元/㎡之間，考慮到本項(xiàng)目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價(jià)格為20000元/㎡。四、外部配套條件本項(xiàng)目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。交通項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。第六部分　總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個(gè)規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個(gè)有機(jī)和諧的整體。主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。步行到采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度、走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。對需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對填方區(qū)采取分層夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或片筏基礎(chǔ)。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。用水量計(jì)算詳見表81。區(qū)內(nèi)給水主管布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為DN200。高層建筑采用豎向分區(qū)給水，其中地上6層以下（含第6層）由室外管網(wǎng)直接供水，6層以上由水泵加壓供水，供水設(shè)備采用恒壓變量微機(jī)變頻給水裝置。雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。地下車庫入口處設(shè)截水溝，室內(nèi)設(shè)集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。污水①　污水量計(jì)算污水流量按給水量的85％計(jì)算，日排水量為3940m3。室內(nèi)污水系統(tǒng)管材選用UPVC塑料排水管。開閉所作為整個(gè)小區(qū)的電源輸出點(diǎn)，分別向小區(qū)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的變電所供電。變壓器低壓側(cè)采用單母線分段運(yùn)行，對一、二級負(fù)荷設(shè)必保母線，與發(fā)電機(jī)相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。變電所設(shè)置在小區(qū)內(nèi)。工作電源線路由底層至頂層的密集型封閉母線槽供電，通過由接觸器和低壓斷路器組成的樓層分線箱與母線槽連接，以便在配電室或消防控制中心進(jìn)行遙控，在發(fā)生事故時(shí)切斷非消防電源。防雷接地①　防雷本項(xiàng)目為二級防雷建筑物。在建筑物30米以上部位采取防側(cè)擊雷和等電位措施，將鋼筋互相連接，金屬門窗、欄桿與防雷裝置連接。四、弱電工程通信工程電話線路由城市通信管廊接來，電話交換箱安裝在在道路旁或綠地內(nèi)。接線箱和信號放大器設(shè)在建筑物一層，在每間臥室和會客廳設(shè)插孔。熱源采用城市供熱管網(wǎng)送來的高溫蒸汽，經(jīng)換熱器換熱后，制得90℃采暖熱水，經(jīng)小區(qū)熱力管道輸送至各單體建筑。高層住宅豎向采用分區(qū)采暖。第九部分　　消防、環(huán)境保護(hù)一、消防消防用水量計(jì)算本項(xiàng)目同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次計(jì)算，消防用水量詳見表91。消火栓平面位置的布置，可以保證任意兩支水槍的充實(shí)水柱能夠同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何一點(diǎn)，同時(shí)設(shè)消防卷盤。噴頭采用長方形布置方式，噴頭采用68℃級吊頂型噴頭。③　其它滅火設(shè)施開閉所、變配電室設(shè)氣體滅火裝置。ⅰ火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)采用點(diǎn)型光電式煙感探頭，變電所采用煙感探頭與溫感探頭混合使用。水流指示器旁邊安裝輸入模塊，信號通過輸入模塊，將開關(guān)信號轉(zhuǎn)換成串行碼信號后，傳輸至消防主機(jī)。在每臺消防設(shè)備的末端電源切換箱和空調(diào)系統(tǒng)、電梯控制箱、照明配電箱內(nèi)安裝控制模塊，通過聯(lián)動總線與聯(lián)動控制器總線連接，發(fā)生火警時(shí)，聯(lián)動控制器發(fā)出控制信號，經(jīng)過邏輯控制關(guān)系，由模塊來啟動消防設(shè)備或切斷非消防電源。建筑防火措施①　消防分區(qū)劃分防火分區(qū)。③　疏散樓梯和走道高層建筑每層設(shè)疏散樓梯，直通首層對外出口。消防控制室設(shè)在公建用房內(nèi)，臨近消防水泵房，面積為80m2，在外墻上設(shè)1個(gè)直接對外的出口，外門為甲級防火門。二、環(huán)境保護(hù)主要污染物本項(xiàng)目的主要污染源為生活垃圾、生活污水，無煙氣污染，沒有其它可能造成環(huán)境污染和放射性的物質(zhì)。④　定期對公共場所進(jìn)行消毒處理。二、主要節(jié)能措施本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)過程中，應(yīng)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，以縮短工期，降低造價(jià)。選用節(jié)能型燈具，樓梯間內(nèi)設(shè)聲光控開關(guān)。項(xiàng)目部共計(jì)設(shè)6個(gè)部門：工程部、材料部、預(yù)算部、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、拆遷部。同時(shí)嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)行建設(shè)工程驗(yàn)收備案制。物業(yè)管理隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費(fèi)者購房時(shí)的重要考慮因素之一，項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)形式確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并接受業(yè)主委員會及全體業(yè)主的監(jiān)督。第十二部分 招標(biāo)、投標(biāo)一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。招標(biāo)組織形式由項(xiàng)目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。２、前期費(fèi)用根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。表141總投資估算表單位：萬元　項(xiàng)目金額 備注 土地成本253, 暫估樓面地價(jià)3500元/㎡前期費(fèi)用6, 　其他費(fèi)用44, 　工程直接費(fèi)用111, 　預(yù)備費(fèi)8, 按5%計(jì)取直接投資合計(jì)424, 　管理費(fèi)用1, 20人*5年*15萬元/人年財(cái)務(wù)費(fèi)用38, 20億*%*3年銷售費(fèi)用1, 　總計(jì)466, 　二、資金籌措，對外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。經(jīng)測算本項(xiàng)目銷售收入共計(jì)712086萬元。項(xiàng)目所得稅稅率為25%，按季預(yù)交，年度匯算清繳。由于降低2000元/平方米的房屋價(jià)格已低于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最低售價(jià)，因此價(jià)格波動基本不會導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。表152敏感性分析表變化因素變化率（額）稅后利潤