【正文】 組合形式的比較，確定本項目的總建設規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。電訊青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達，目前城市程控交換機總容量已達300萬門，寬帶網絡建設較為完善，且項目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項目電訊需要。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。二、地質條件目前尚無該地塊的正式地質勘察報告，無法判定該地塊在地下深層的詳細地質情況。考慮位置、配套設施、建筑質量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項目可將市場平均售價定多層22000元/㎡，高層17000元/㎡，海關住宅按政府定價為6000元/㎡。海逸翠庭地下停車位出售，約18萬。3050多米的大尺度樓間距。目前銷售均價18000元/平方米。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設計，庫位為大理石貼面、豪華門廳設計，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。樓層數：5樓28層；4樓30層 .樓體高度：5；4；3。海上海是上實地產2009年主要的項目。規(guī)劃建設20棟小高層、高層建筑。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應的專項社區(qū)服務，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關系，都單獨有自己的居所。年輕人應該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。由年齡、生活習慣等產生的行為差異導致消費者產生不同的購買偏好。外地投資客戶。他們消費房產的目的，更多地是為保值、增值或以投資為目的的。W－劣勢商業(yè)、服務――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務設施，O－機會交通――隨著嶗山區(qū)基礎設施的不斷完善，道路交通將更加便利。項目地塊SWOT分析S－優(yōu)勢人氣――項目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場、青島二中、青島海洋大學，位置優(yōu)越。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。三、項目所在區(qū)域的市場調查與分析項目所處環(huán)境調查與分析項目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。：2010年上半年市場供應仍將偏緊，下半年供應將較為充足雖然2009年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預計2010年上半年青島市房地產市場供給仍將偏緊。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對旅游設施的建設，與國內外其他地區(qū)的聯系和交流將不斷增強，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當地房地產市場長期向好的重要驅動力。從中長期來看，青島市作為國內外知名的旅游城市，與國內外其他地區(qū)的聯系和交流將不斷增強，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產市場快速發(fā)展的主要推動力。從區(qū)域價格水平來看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為3125元/平方米和2800元/平方米。②　市場供給：出清周期快速下降，短期內供求關系趨于緊張，但中長期市場供應為充足出清周期由年初的歷史高位19個月大幅下降至年末的5個月 數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，%。因此,“國11條”當中第一項措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價的進一步上漲將會起重要的作用。從未來供應規(guī)模來看,%,%,%。同時,在房地產開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中,定金及預收款達到15914億元,%。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房價大幅走高成為2009年中國房地產市場運行情況的主要特征。12月份,以全年最高值收官。隨著十幾年的建設，在東部已經形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設施完備的現代化新城區(qū)。表11 項目主要經濟技術指標表指標名稱單位數量備注總用地面積公頃　總戶數戶4622　總居住人口人13866按每戶3人計總建筑面積（地上）平方米　725200　其中：住宅平方米　549200　公建平方米176000容積率　　最大建筑高度層18項目總投資萬元投資利潤率稅前%稅后%項目建設期年5第二部分 項目建設的背景和必要性改革開放以來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動了城鄉(xiāng)建設飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。通過市場預測分析，項目市場前景良好，建設規(guī)模適宜。根據工程建設方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設計方案。三、可行性研究的范圍和依據可行性研究的依據①　青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2006]276號）② 青島市規(guī)劃局《關于擴大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復意見》（青規(guī)業(yè)字[2006]34號③ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]22號）④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關于午山片區(qū)舊村改造用地預審意見》（青嶗土預字[2007]14號）⑤ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]154號）⑥ 青島市城中村（居）改造領導小組辦公室《關于午山社區(qū)舊村改造項目和四姜社區(qū)舊村改造項目初審意見的函》（青建函字[2007]35號）⑦ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [2007]588號）⑧ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號）⑨　由嶗山區(qū)城市化建設指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實施方案》可行性研究的范圍本報告主要研究范圍包括以下幾方面：通過對青島市房地產市場的現狀和發(fā)展情況的調查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費情況的分析和趨勢預測，論證本項目建設的必要性。二、項目概況項目建設地點本項目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。目 錄第一部分 總 論 4 一、項目名稱及項目承建單位 4 二、項目概況 4 三、可行性研究的范圍和依據 5 第二部分 項目建設的背景和必要性 7 第三部分 市場分析 8 一、市場現狀及發(fā)展趨勢分析 8 二、2010年青島市房地產市場形勢展望 12 三、項目所在區(qū)域的市場調查與分析 14 四、項目定價 21 第四部分　項目建設地點及外部條件 22 一、項目建設地點 22 二、地質條件 22 三、抗震設計 22 四、外部配套條件 22 第五章 建設規(guī)模與內容 24 一、建設規(guī)模 24 二、建設內容 24 第六部分　總體規(guī)劃 25 一、總體規(guī)劃的原則 25 二、總體規(guī)劃 25 三、綠化工程 27 四、豎向及場地整治 28 第七部分 單體建筑建設方案 29 一、單體建筑內容 29 二、土建工程 29 三、建筑裝飾 30 四、豎向交通 30 第八部分 公用工程 31 一、給水工程 31 二、排水 32 三、電氣工程 32 四、弱電工程 34 五、采暖工程 35 六、燃氣工程 35 第九部分　　消防、環(huán)境保護 36 一、消防 36 二、環(huán)境保護 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 40 一、能源消耗 40 二、主要節(jié)能措施 40 第十一部分 組織機構與管理 41 一、組織機構 41 二、項目管理 41 第十二部分 招標、投標 43 一、項目概況 43 二、項目招標內容 43 第十三部分 建設進度計劃 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 45 一、 投資估算 45 二、資金籌措 46 第十五部分 項目財務評價 49一、財務評價的依據和范圍 49二、銷售收入及稅金測算 49三、 利潤計算 51四、敏感性分析 52第十六部分 可行性研究結論 53附 件 54第一部分 總 論一、項目名稱及項目承建單位項目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項目。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項目在島城引起強烈反響，在改善人居環(huán)境的同時，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。建設期本項目建設期為5年。根據項目經營特點提出本項目管理體制、機構設置和人員編制方案?？尚行匝芯拷Y論項目的建設符合青島市城市建設總體規(guī)劃，對改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關職工的住房條件有著積極的推動作用。項目主要技術經濟指標如表11。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經濟、金融和文化中心東移，在青島東部建設現代化新城區(qū)，推動青島市向現代化國際城市的目標邁進，從而拉開了青島市城市建設新的一輪飛躍。第三部分 市場分析一、市場現狀及發(fā)展趨勢分析全國房地產市場現狀及發(fā)展趨勢分析國家統計局19日公布的2009年全國房地產市場運行情況顯示,2009年,全國完成房地產開發(fā)投資36232億元,%。不過與此同時,2009年商品房銷售額達到43995億元,%,%。其中,國內貸款達到11293億元,%。 根據數據,2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應求,%,%。就全國而言,2010年新建商品住宅供應依然會偏少,這將影響房價的回調。2009年，在購房優(yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產市場快速回暖，住宅銷售面積從3月份開始環(huán)比大幅增長，；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達866萬平方米，達到歷史最高水平，較2008年增長138%。%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個縣級市。預計2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產市場仍將會保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。2001年以來，%。這些舉措預計在中長期將會切實增強環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，促進青島市經濟的快速發(fā)展，為當地房地產市場發(fā)展提供堅實基礎。而在2010年下半年，青島房價或將隨著當地住宅成交量的波動而高位震蕩。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現利稅（不含青島卷煙廠），%。項目建設地點見附圖。交通――項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。該類群體占總體比例不多，但總量為數不少，且擁有大量的社會財富，購買了幾倍于其人數的住宅，是高檔樓盤的消費主體。他們具有較強的經濟實力，是中高檔樓盤的消費主力；該類消費群體的市場需求注重樓盤的整體品質，比較在意地段區(qū)位，但不強求最佳；卻強調整體環(huán)境、服務配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據實際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。奔波于居住與工作地之間的消費者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時間、地點較為隨意的SOHO一族，選擇房型設計有利于其工作或個性的住宅；有更換工作意向的消費者，這類消費者則在購買住宅是就做好了兩手準備，不僅關注住宅的居住條件。隨著經濟發(fā)展，家庭居住結構也正發(fā)生改變。第一類要求住宅單體設計要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。第三類則反映社會需求老年公寓。 ③ 區(qū)域內項目分析新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬平方米，新華錦?愛丁堡國際公寓規(guī)劃建設沿街商業(yè)網點、公寓住宅、五星級酒店等。海上海上實5棟板式高層。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達地下車庫，戶均雙車位的設計。、6個原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設計有套一、套二、套三、套多種戶型。20%超低密度。海逸翠庭330平大戶型起價13998/平，最低462萬/套。為了使比較實例的選取科學、準確，我們根據該項目的特點，選取了該區(qū)域內比較典型的、距離本項目較近的嶗山區(qū)以上幾個項目為比較實例。第四部分　項目建設地點及外部條件一、項目建設地點本項目位于