【正文】 （萬元）稅后利潤(rùn)率銷售價(jià)格增加2000%減少2000%投 資增加10％%減少5％第十六部分 可行性研究結(jié)論青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，舊村改造的方案合理可行。因此，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上本項(xiàng)目都是可行的。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。不找借口美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。樹立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。積極傾聽西方有句諺語(yǔ)說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。健康，尤其是心理健康，已成為職場(chǎng)人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)?！钡拇_，精妙、高超的語(yǔ)言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場(chǎng)人士必備素質(zhì)之一。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無價(jià)值的決定上面。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個(gè)人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。其含義主要是說高效能人士要充分重視時(shí)間的價(jià)值，不浪費(fèi)時(shí)間會(huì)做那些不值得去做的事情。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。擁有雙贏思維對(duì)于職場(chǎng)人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。如果你的周圍充滿了對(duì)你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會(huì)充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時(shí)候，他們會(huì)始終以一種積極的心態(tài)來面對(duì)。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們?cè)谏磉呅纬梢粋€(gè)“成功”的氛圍，在這個(gè)氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個(gè)方面，要想全面、客觀地了解一個(gè)事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長(zhǎng)，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個(gè)以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會(huì)。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。”把問題想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。項(xiàng)目開發(fā)單位具有較強(qiáng)的實(shí)力，能夠?yàn)轫?xiàng)目順利實(shí)施提供有力的保證。說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。測(cè)算見表152表152利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬元　銷售收入總額712, 銷售稅金及附加47, 銷售凈收入總額664, 土地成本253, 前期費(fèi)用6, 其他費(fèi)用44, 工程直接費(fèi)用111, 預(yù)備費(fèi)8, 管理費(fèi)用1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用38, 銷售費(fèi)用1, 利潤(rùn)總額198, 所得稅（25%）49, 凈利潤(rùn)148, 四、敏感性分析就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格(收入) 為變動(dòng)因素對(duì)稅后凈利潤(rùn)、投資凈利潤(rùn)率等指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析(見表153)。項(xiàng)目銷售收入及稅金測(cè)算見表151。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍本評(píng)價(jià)以可行性研究報(bào)告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評(píng)價(jià)的主體進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。工程直接費(fèi)用參照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價(jià)目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報(bào)告的研究范圍。合計(jì)工期60個(gè)月，具體安排如下：序號(hào)工程內(nèi)容2010年2011年2012年2013年2014年123412341234123412341項(xiàng)目前期工作2工程設(shè)計(jì)3場(chǎng)地三通一平4工程主體施工5工程安裝施工6工程土建竣工驗(yàn)收7工程室外配套8小區(qū)環(huán)境工程施工9小區(qū)整體驗(yàn)收清理第十四部分 投資估算及資金籌措一、 投資估算,其中主要包括：土地成本 253820萬元前期費(fèi)用 其它費(fèi)用 工程直接費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 項(xiàng)目各部分投資及總投資估算詳見表14表14表143。二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)范圍本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。 制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。為了搞好商品房銷售，項(xiàng)目開發(fā)單位除應(yīng)建立專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾動(dòng)開發(fā)。二、項(xiàng)目管理項(xiàng)目建設(shè)管理項(xiàng)目前期工作及建設(shè)工作由青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司下屬的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成，建成后由業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。除上述節(jié)能措施外，使用部門還應(yīng)定期對(duì)設(shè)備、線路進(jìn)行檢查、檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。生活水泵采用變頻運(yùn)行方式。第十部分 能源消耗及節(jié)能措施一、能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要為電、水、熱和燃?xì)?。②　每天定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)部的綠地、道路進(jìn)行打掃清潔，垃圾及時(shí)外運(yùn)。公建用房每層平面外區(qū)采用自然排煙，內(nèi)區(qū)采用機(jī)械排煙，每個(gè)排煙分區(qū)的面積不超過500m2，利用下垂的結(jié)構(gòu)梁作為擋煙垂壁。首層出口直接對(duì)外，通道長(zhǎng)度不超過30m。防火分區(qū)之間采用防火卷簾分隔，防火卷簾采用甲級(jí)防火卷簾。喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯(lián)連接，選用15W單聲道線圈喇叭。如必須明敷，則應(yīng)穿厚壁鋼管，外刷防火涂料。所有探頭有2根水平總線串聯(lián)在一起，接到豎向總線上，一并接至主機(jī)上的報(bào)警控制器?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)在公建用房、地下車庫(kù)和高層建筑的公共走道設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為總線制，二總線報(bào)警，四總線聯(lián)動(dòng)。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號(hào)閥門，其電動(dòng)信號(hào)與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)相連。在屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓一套。①　消火栓系統(tǒng)高層建筑消火栓系統(tǒng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵房供水。室外燃?xì)夤艿啦捎娩摴埽苯勇竦胤笤O(shè)，系統(tǒng)形式為枝狀管網(wǎng)。小區(qū)熱力管道采用塑料護(hù)套保溫鋼管，直接埋地敷設(shè)。對(duì)講門鈴每單元底層設(shè)對(duì)講門鈴，由住戶控制防盜門的開啟。單體建筑接線箱安裝在首層，室內(nèi)線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳及衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電話插孔。②　接地變壓器中性點(diǎn)接地，進(jìn)線處作重復(fù)接地。金屬網(wǎng)格一般采用8mm以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm12mm鍍鋅扁鋼。消防用電設(shè)備采用雙回路供電，在末端實(shí)行自動(dòng)切換。多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設(shè)在建筑物的主體結(jié)構(gòu)中，進(jìn)線處設(shè)重復(fù)接地。按照《供電規(guī)則》的要求，采用靜電電容器補(bǔ)償。小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座10KV/，分別向臨近的建筑物輸出380V/220V低壓電源，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。表82用電負(fù)荷計(jì)算名 稱單位數(shù)量單位用電指標(biāo)用電量（KW）住宅戶46226（KW/戶）27732公建平方米17600060（W/m2）10560裝機(jī)負(fù)荷合計(jì)　　　38292計(jì)算負(fù)荷24890變電設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)高壓開閉所二座，位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。d）2773（m3/d）綠化用水m2221852（L/m2每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。二、土建工程建筑設(shè)計(jì)采用組團(tuán)式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽(yáng)的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。%,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為221852 ㎡。交通系統(tǒng)三、綠化工程小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時(shí)間。二、總體規(guī)劃總平面布置項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對(duì)不同的單體建筑