西安某城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告word-wenkub
2023-05-25 18:16:33 本頁面
【正文】 1280前期費25300220建筑安裝工程費2530002200建設(shè)監(jiān)理費172515管理費575050不可預(yù)見費575050財務(wù)費用132251152銷售成本費用115001003經(jīng)營稅金及附加418983654總投資505344395注：土地費用為拆遷安置總費用+開發(fā)用地土地出讓金拆遷成本測算拆遷成本共分為四大部分，分別為村民拆遷補償 29822萬元，安置房建設(shè)95214萬元（含商業(yè)房補償安置），高壓線下埋費用3800萬元，圍墻砌扎費138萬元。結(jié)合項目實際進展情況及編制。四、項目建設(shè)方案（一）建設(shè)規(guī)模㎡。定位思路一是不以遠郊項目所倡導的品質(zhì)與檔次為項目開發(fā)要點，而積極挖掘適宜于主要客戶群體需求實際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點；二是立足于地緣客戶的需求特征，提供性價比高的產(chǎn)品；三是積極宣揚產(chǎn)品的獨特價值，；四是產(chǎn)品設(shè)計，建設(shè)的各個環(huán)節(jié)均力求精致、細膩；綜合以上幾點，本項目定位： 綠色時尚住宅小區(qū)。依據(jù)有關(guān)《20092010西安房地產(chǎn)市場需求調(diào)查報告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下：目前居住條件較差，置業(yè)目的集中屬地需求特征明顯，購房時間明確接受銷售單價較低，承受能力有限高層住宅接受度較低，市場有待引導戶型結(jié)構(gòu)以實用為主，消費特征明確家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢明顯從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項目定位（一）客戶定位劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新區(qū)板塊的交匯處，因此在本項目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭新區(qū)其次，淡化城西概念。（二）商品房房價初步調(diào)查相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價位的項目拉升了城西區(qū)整體成交價格的走高，同時精裝高價位個案的在售也是區(qū)域市場價格走高的重要因素之一，城西區(qū)域2009年112月份普通住宅在售均價為4429元/㎡。遠鑒名筑棗園西路18萬8棟高層，3棟多層5012245005300百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡35000226層301374300天朗大興郡大興東路北側(cè)600畝130萬一期20余棟383005800世紀錦繡大興東路55號294畝42萬38棟，多層，小高層，高層8711533003800加州一號灃渭新區(qū)世紀大道東段北側(cè)50畝921棟，小高層，高層1041234500市場供應(yīng)相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點區(qū)域如“土門商圈”、“大興西新區(qū)”的輻射帶動，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應(yīng)數(shù)據(jù)2009年升幅較大，預(yù)計2010年隨著大興路沿線幾家城中村改造項目的推進，市場供應(yīng)量將會大幅提升。目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 ●。（二）基本情況人口情況：共計960戶，2410人，其中農(nóng)民837戶，2226人；居民123戶，184人。市政配套的不足，對未來項目的銷售帶來很大的制約，因此在項目開發(fā)中需重點考慮，如設(shè)立大型購物超市、SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學等以解決住戶生活需要，提升項目吸引力。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟和城市建設(shè)的排頭兵。大興西路作為區(qū)域級東西主動脈，未來漢遺址公園的建設(shè)在該項目和周邊其他項目的共同打造下，必將成為集休閑購物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。人文消費價值方面：在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域為漢文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域為皇都所在，東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強，可塑性強，元素豐富。西安市未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目經(jīng)濟分析報告二O一O年十月目 錄一、項目概況 3（一）地理位置 6（二）基本情況 6二、項目市場定位 7（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 7（二）商品房房價初步調(diào)查 9（三）市場研究結(jié)論 10三、項目定位 11（一）客戶定位 11（二）產(chǎn)品定位 11（三）價格定位 12四、項目建設(shè)方案 12（一）建設(shè)規(guī)模 12（二）項目建設(shè)進度安排原則 13（三）項目進度安排 13五、經(jīng)濟效益和社會效益分析 13（一）本次測算的依據(jù) 14（二）經(jīng)濟效益分析 14（三）融資方案 18六、項目經(jīng)濟效益分析及評價 18（一）現(xiàn)金流量分析 18（二）貸款償還分析 18（三）長期收益 19七、社會效益評價 19（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 19（二）項目與所在地相互適應(yīng)性分析 19八、風險分析（不確定分析） 20（一）盈虧平衡分析 20（二）風險規(guī)避 20九、項目評價的結(jié)論 22（一）結(jié)論 22（二）建議 22一、項目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。城西地區(qū)作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。自然景觀方面：區(qū)域周邊自然景觀得天獨厚，周邊大中型遺址公園眾多。近年來，西安國際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托漢長安城遺址發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。作為項目所在地的大興西路區(qū)域既是古絲綢之路的重要節(jié)點，又是響譽西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售和食品批發(fā)集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個特色區(qū)域。土地情況及建筑面積（1）土地情況（最終以實測成果表為準）。村集體經(jīng)濟及村民人均收入現(xiàn)況村集體經(jīng)濟主要收入來源于房租收入。城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動路沿線、西
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