【文章內(nèi)容簡介】 目建設(shè)是拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。首先是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，1995年撤地設(shè)市以來的十五年，是渭南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最快最好的時(shí)期。渭南市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要?jiǎng)恿υ谟谕顿Y，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到70%以上，而消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率僅30%左右，也就是說，要實(shí)現(xiàn)渭南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須加大投資力度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，是近期拉到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面。其次是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需的需要。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，我國的出口受到嚴(yán)重影響，要保持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，只有在擴(kuò)大內(nèi)需上下功夫，而大力發(fā)展房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段。項(xiàng)目建設(shè)的可行性① 項(xiàng)目建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求《國務(wù)院關(guān)于解決城市部分中低收入家庭住房困難的若干意見》中指出：住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。贠張村二組城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)完全按照市場規(guī)律運(yùn)作，從各項(xiàng)手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準(zhǔn)等所有程序皆符合渭南市有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。② 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向贠張村二組城中村改造項(xiàng)目，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要求，符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求。③ 市場前景良好委托西安設(shè)計(jì)院進(jìn)行高水平、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價(jià)格等方面定位準(zhǔn)確，符合當(dāng)?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價(jià)位合理，完全能夠滿足各個(gè)層次、各個(gè)類型消費(fèi)承受度。銷售前景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在市場挖掘和未來市場開發(fā)的角度上分析，該項(xiàng)目是有保的、可行的。第四章 渭南市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推進(jìn)、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市現(xiàn)有800萬元以上注冊(cè)資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)59家，物業(yè)管理企業(yè)27家，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動(dòng)了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。市場需求量預(yù)測隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場、租賃市場的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大會(huì)提出的建設(shè)小康社會(huì)分三步走戰(zhàn)略目標(biāo)和《渭南市城市總體規(guī)劃》，到2020年渭南中心城市建成區(qū)面積達(dá)到50平方公里以上，人口達(dá)到50萬人以上。按照小康社會(huì)城鎮(zhèn)居民人均居住面積30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，未來9年內(nèi)，渭南中心城市將有760萬平方米的住宅需求。按照《渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，到2015年渭南市中心城市建成區(qū)面積達(dá)到40平方公里，人口達(dá)到45萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積25平方米計(jì)算，未來4年內(nèi)，渭南市中心城市將有300萬平方米的住宅需求。由此可見，渭南中心城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大。舊城改造及城中村改造新增需求。渭南城市前進(jìn)路以東、火車站附近居住用房多為70年代建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面不能滿足居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求，進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢(shì)在必行。家庭投資的需求。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們投資理財(cái)觀念的變化，部分富裕家庭出于對(duì)不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動(dòng)。產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析經(jīng)過近年來的積累發(fā)展，渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運(yùn)作水平明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場化運(yùn)營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進(jìn)一步加強(qiáng)，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。渭南市委、市政府明確提出，在十二五時(shí)期要加快渭南市中心城市建設(shè)步伐，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。第五章 建設(shè)該項(xiàng)目的相關(guān)分析項(xiàng)目實(shí)施單位簡介渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年6月1日經(jīng)陜西省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：610502100004393，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級(jí)資質(zhì)，法人代表：宮建政，注冊(cè)資本金：800萬元，辦公地址：渭南市臨渭區(qū)民主路中段回收公司內(nèi)。公司下設(shè)開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、前期物業(yè)管理部、辦公室的五部一室，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員25人，中高級(jí)職稱20人，初級(jí)5名。公司組織機(jī)構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚，已形成了完的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅(jiān)持“以人為本，質(zhì)量第一”的理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營，良性發(fā)展的模式，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極加快和完善投資城中村項(xiàng)目的改造建設(shè)，具備了開發(fā)員張二組城中村改造項(xiàng)目的能力和基礎(chǔ)。主要建設(shè)條件簡述1）供水在該項(xiàng)目所處地塊東南角有DN1000mm上水管線，該項(xiàng)目上水可從該干線引入。2）雨水、污水排放利用站北路現(xiàn)有DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就近排入。3）供電由該項(xiàng)目西北角引入一條10千伏電纜，接入項(xiàng)目內(nèi)配電室；4）供熱項(xiàng)目建成后，擬從站北路熱力公司所敷設(shè)的熱力管道干線接入。5）燃?xì)忭?xiàng)目建成后，向渭南市天然氣公司申請(qǐng)接入天然氣管網(wǎng)。6）電信項(xiàng)目建成后，向渭南市電信分公司申請(qǐng)敷設(shè)電信管線。7）其他該小區(qū)內(nèi)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均接至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。綜合來說，贠張村二組城中村改造項(xiàng)目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離較近，保障性可靠，均可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。 設(shè)計(jì)方案簡述該項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，建成后的小區(qū)主要安置村組村民，因此在設(shè)計(jì)戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主，配套設(shè)計(jì)小面積的三室戶型。最北邊1號(hào)樓磚混六層，共6個(gè)單元，其中設(shè)計(jì)4個(gè)單位為兩室，面積在90平米左右；2個(gè)單元為三室，面積115平米左右。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)東南方位為2號(hào)樓，共2個(gè)單元，戶型以三室為主，面積在125平米左右。最南邊的設(shè)計(jì)為3號(hào)高層住宅樓，共2個(gè)單元，一梯三戶，面積區(qū)間在88平米——115平米。位于1號(hào)樓多層與3號(hào)樓高層之間，精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)休閑場地，面積2000余平米。力爭在做好樓體設(shè)計(jì)的同時(shí)，注重小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，為住戶提供一個(gè)溫馨、舒適的居住環(huán)境。項(xiàng)目優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)分析1）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目位于渭南市站北路中段，毗鄰陜鐵院，周邊銀行、菜市場、學(xué)校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全。（2）站北路是連接渭南新老城區(qū)的主街道，該項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。2）項(xiàng)目劣勢(shì)（1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成文化理念居住社區(qū)，給人整體印象檔次較低。（2）該項(xiàng)目位于渭南市區(qū)東南方位，受渭南城市“西移北擴(kuò)”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而選擇西北地段。（3）該項(xiàng)目周邊整體形象較差，規(guī)模小，地塊、地貌不夠理想，對(duì)項(xiàng)目的品牌提升和市場推廣有一定影響。（4）該項(xiàng)目不能提供住房按揭貸款，市場環(huán)境若進(jìn)一步惡化，銷售周期將會(huì)延長，項(xiàng)目開發(fā)的資金壓力將會(huì)增大。3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（1）該項(xiàng)目周邊的居住群體，對(duì)原生活地段的認(rèn)知、認(rèn)可所帶來的懷舊感，將成為該項(xiàng)目的推廣機(jī)會(huì)。（2）該項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅戶型面積區(qū)間適中，對(duì)于購買能力較弱，但又有剛性購房需求的客戶群體而言存在消費(fèi)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目定位分析1）地理位置分析該項(xiàng)目位于渭南市東南方位，在渭南城市規(guī)劃中偏東南，位置稍偏僻，但我們應(yīng)辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣性