【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公樓大約每平方米 20210 元。 四．競(jìng)爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于昆明市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐昆明以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名 房地產(chǎn)商的到來(lái)，使昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在昆明市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的 樓盤(pán)； 再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于“光谷”，靠近耳海公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，周邊的不同層次的人群由于他們： 1）職業(yè)相對(duì)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái) ,城中村居民的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨 著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：城中村居民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3）對(duì)家庭居室的要求一般：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們只是要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)要求也不算很高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響 是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 三、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù) 一．建設(shè)規(guī) 模 自有資金為 億，城中村改造 項(xiàng)目總規(guī)劃用地 萬(wàn)平方米 ，凈用地 11萬(wàn)平方米?？倯?hù)數(shù) 1214 戶(hù)，規(guī)劃居住人口 4249 人，容積率為 ，綠地率為%， 城中村內(nèi)設(shè)小學(xué)、幼兒園、生鮮超市、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、社區(qū)工作用房和公益用房、郵政基礎(chǔ)設(shè)施、配套有會(huì)所、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 二．產(chǎn)品方案 1. 戶(hù)型選擇 城中村規(guī)劃以 24 層電梯公寓高層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 城中村 改造項(xiàng)目主要居住對(duì)象為當(dāng)?shù)鼐用?，在周邊工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的人群，以及其他各層次的人群。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表： 住 房 戶(hù) 型 分 配 表 戶(hù)型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 120 192 B 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 100 366 C 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 90 96 D 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 60 574 E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 1 書(shū)房 180 16 城 中村還建有商務(wù)辦公區(qū)，其戶(hù)型見(jiàn)下表： 商 務(wù) 區(qū) 戶(hù) 型 分 配 表 戶(hù)型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） SOHO 公寓 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 60 192 商務(wù)辦公樓 300 30 商務(wù) 公寓 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 100 84 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：戶(hù)外窗用彩鋁 窗。 ：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 、電話(huà)、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話(huà)插口、寬 帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、商務(wù)辦公樓緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為城中村主干道（商業(yè)步行街）。由各個(gè)街道（北京路、金江路、志強(qiáng)路、北二環(huán)路等）將城 中村的各個(gè)部分聯(lián)系在一起，組成一個(gè)網(wǎng)狀系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車(chē)場(chǎng) 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車(chē)和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多 的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1214 居住人數(shù) 人 4249 戶(hù)均人口 人 商務(wù)辦公樓 戶(hù) 30 商務(wù)宿舍 戶(hù) 84 SOHO 宿舍 戶(hù) 192 總建筑面積