西安某城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-06 18:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 依據(jù)有關(guān)《20092010西安房地產(chǎn)市場需求調(diào)查報告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下：目前居住條件較差，置業(yè)目的集中屬地需求特征明顯，購房時間明確接受銷售單價較低，承受能力有限高層住宅接受度較低，市場有待引導(dǎo)戶型結(jié)構(gòu)以實用為主，消費特征明確家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢明顯從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項目定位（一）客戶定位劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新區(qū)板塊的交匯處，因此在本項目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭新區(qū)其次，淡化城西概念。劉漢村地區(qū)未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。城西國企干部及政府公務(wù)員等較有實力人群的首次置業(yè)； 城西二次置業(yè)，因?qū)俚厍榻Y(jié)和良好的性價比因素考慮本項目；城西區(qū)域有實力的投資行為；國亨食品城以及方欣商圈人群；外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)； 三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和西安市其他區(qū)域人群。（二）產(chǎn)品定位一方面應(yīng)充分考慮主要客戶群體的未來生活需求，另一方面應(yīng)規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳造成的負面影響，因此，應(yīng)在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對性的設(shè)置符合主要客戶群體的娛樂設(shè)施，提升項目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。定位思路一是不以遠郊項目所倡導(dǎo)的品質(zhì)與檔次為項目開發(fā)要點，而積極挖掘適宜于主要客戶群體需求實際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點；二是立足于地緣客戶的需求特征，提供性價比高的產(chǎn)品；三是積極宣揚產(chǎn)品的獨特價值，；四是產(chǎn)品設(shè)計，建設(shè)的各個環(huán)節(jié)均力求精致、細膩；綜合以上幾點，本項目定位： 綠色時尚住宅小區(qū)。（三）價格定位依據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。2009年本項目周邊樓盤的整體售價在3800—4600元/㎡之間，2010年項目周邊樓盤的整體價格約在4400—5300元/㎡；按照2010年—2011年房價上漲幅度平均約為5%/年來推斷，2011年的西高新板塊整體價格應(yīng)該在4620—5565元/㎡之間，綜合考慮各項因素，本項目預(yù)計2011年上半年面世，價格區(qū)間應(yīng)在4600—5500元/㎡之間。綜合銷售均價約為5050元/㎡ 。四、項目建設(shè)方案（一）建設(shè)規(guī)模㎡。㎡，㎡，㎡。經(jīng)核算，㎡（㎡，㎡）。（二）項目建設(shè)進度安排原則未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)綜合改造項目建設(shè)進度依據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》有關(guān)規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設(shè)分期滾動開發(fā)”原則。結(jié)合項目實際進展情況及編制。（三）項目進度安排根據(jù)劉漢村實際狀況和建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案，計劃全村改造工程分為三期進行：第一期：安置工程：工期30個月拆遷期：（2011年1月2011年3月）安置樓建設(shè)期：（2011年4月2012年6月底）20+25第二期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2011年6月2013年12月底）+40第三期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2013年5月2015年11月底）第四期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2015年5月2017年11月底）預(yù)計本項目整體改造周期約需6年半時間（2011年1月2017年11月底）。五、經(jīng)濟效益和社會效益分析（一）本次測算的依據(jù)為：國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價[2002]10號）國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則》的通知陜西省物價局、陜西省財政廳陜價行發(fā)[2005]90號《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準及有關(guān)問題的通知》西安市人民政府關(guān)于印發(fā)《西安市城中村改造管理辦法》的通知陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》劉漢村地區(qū)城中村綜合改造規(guī)劃設(shè)計方案（二）經(jīng)濟效益分析投資估算的依據(jù)（1）全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價目表（2001）；（2）國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）；（3）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（4）國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》1999）；（5）西安市城中村改造管理辦法（2007）； （6）西安市物價局西安市財政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費有關(guān)問題的規(guī)定的通知（2005）。投資估算匯總表項目投資估算表序號項 目數(shù)量單位1村民拆遷投入
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