【正文】 組團（城市工業(yè)發(fā)展區(qū)）。城市空間結(jié)構(gòu)總體發(fā)展方向是“東進南拓”。改善了拆遷農(nóng)民生活水平的需要。 地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要。從這個意義上講，城中村改造拆遷安置的建設(shè)是城市建設(shè)的“前道工序”。房屋拆遷舊區(qū)改造是城市發(fā)展中必不可少的重要環(huán)節(jié)，有效利用土地資源，滿足城市建設(shè)用地的需求，通過拆遷工作，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，改善居民的住房條件，并對原有土地進行再開發(fā)，從而提高土地的利用價值，優(yōu)化土地資源的配置，使城市的整體功能得到改善和提高，這是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。本項目建設(shè)就是為了妥善解決X市在城市發(fā)展過程中拆遷農(nóng)民的安置問題，確保拆遷農(nóng)民遷進新居，使X的城市建設(shè)步伐和維護老百姓利益很好的統(tǒng)一起來，對X市的經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程起到積極的推動作用。規(guī)劃人均用地指標(biāo)級別表表 指標(biāo)級別用地指標(biāo)（㎡/人）指標(biāo)級別用地指標(biāo)（㎡/人）I～III～II～IV～資料來源：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）在確定規(guī)劃人均用地指標(biāo)等級時，根據(jù)現(xiàn)狀人均建設(shè)用地的水平，按照國家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，所采用的規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)同時符合指標(biāo)級別和允許調(diào)整幅度雙因子的限制要求。為此，X市必須進一步解放思想，切實增強危機感、緊迫感和責(zé)任感，努力適應(yīng)新形勢、搶抓新機遇、應(yīng)對新挑戰(zhàn)，全力推動經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。同時，今年內(nèi)將有一大批企業(yè)竣工投產(chǎn)，一批重點項目開工建設(shè)，將為X市的經(jīng)濟增長注入強勁的動力。受經(jīng)濟危機的沖擊，雖然整體經(jīng)濟增長相比稍有放緩，但總體上仍保持較健康快速的增長，社會各項事業(yè)全面進步，人民生活水平進一步提高。發(fā)揮后發(fā)城市化優(yōu)勢，將地理生態(tài)條件、歷史人文資源與時代風(fēng)格充分結(jié)合越來，按照“超前規(guī)劃，注重特色，系統(tǒng)布局，協(xié)調(diào)推進”的總體思路，超前規(guī)劃，高起點建設(shè)宜居、宜業(yè)的人文生態(tài)城市。以集聚推動建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)和人口向城鎮(zhèn)協(xié)同集聚，加快實施產(chǎn)業(yè)集聚化、集群化發(fā)展戰(zhàn)略，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，為城鎮(zhèn)發(fā)展提供支撐；加快戶籍制度的改革，使大量進城農(nóng)民工能夠融入城市，真正在城市安家落戶。 加快推進產(chǎn)業(yè)建設(shè)。X市城市化和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃面對新的形勢，市委、市政府審時度勢，提出2010年X市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：全市生產(chǎn)總值增長18%左右；人均生產(chǎn)總值增長16%；全社會固定資產(chǎn)投資增長18%；社會消費品零售總額增長20%；地方一般預(yù)算收入增長20%；外貿(mào)出口增長6%；在崗職工年人均工資增長10%；農(nóng)民人均純收入增長10%；%以下；%以內(nèi)；人口自然增長率控制在8‰以內(nèi)。四是經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境建設(shè)、生態(tài)保護之間的矛盾凸顯。直接為城鎮(zhèn)生產(chǎn)和生活服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，公共服務(wù)體系不夠健全。X市工業(yè)發(fā)展的滯后直接導(dǎo)致了經(jīng)濟發(fā)展總體水平的落后，國民經(jīng)濟總量處于全省中下水平。X市建市多年來，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，但城市化進程緩慢，一是工業(yè)化水平偏低，粗放型經(jīng)濟增長方式?jīng)]有根本轉(zhuǎn)變。 X市城市化水平和發(fā)展規(guī)劃X市城市化水平和經(jīng)濟現(xiàn)狀2009年，X市在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認真落實中央、省刺激經(jīng)濟發(fā)展一攬子政策，結(jié)合X實際制定的一系列保增長、促發(fā)展措施，確保了國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。從地域推廣來說，除了珠三角區(qū)，東部和西部地區(qū)的城市化進程的地域推廣并不大，比較高的只有汕頭市，由于它本身是經(jīng)濟特區(qū)。 廣東省城市化發(fā)展?fàn)顩r廣東省作為全國經(jīng)濟最發(fā)達，最具市場活力的地區(qū)之一，在我國的城市化進程中也排在了全國的前列，根據(jù)2008年12月6日發(fā)布的《中國城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報告》對1949年至2006年中國各省、自治區(qū)、直轄市和各城市城市化率進行了全面的統(tǒng)計與分析，發(fā)布城市化率排行榜中，廣東省在全國31個省、自治區(qū)、直轄市城市化率排行第四位，僅次于上海，北京，天津三個直轄市。當(dāng)前大力培育組團式城市群，有利于中國城市化戰(zhàn)略進程的加快和良性發(fā)展。黨的十六大以來，以大城市為中心的城市群成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。中等城市和大城市發(fā)展模式的提出，意味著我國的城市化開始突破過去以小城鎮(zhèn)為主體的發(fā)展思路。在20世紀(jì)80年代中期，我國實行小城鎮(zhèn)模式。人們按照既定的游戲規(guī)則自由地進行更豐富多彩的社會會活動。城市化是一個城市文明不斷發(fā)展并向農(nóng)村滲透和傳播的過程。隨著城市化的推進，使得原來從事傳統(tǒng)低效的第一產(chǎn)業(yè)的勞動力轉(zhuǎn)向從事現(xiàn)代高效的第二、第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級轉(zhuǎn)換，國家創(chuàng)造財富的能力不斷提高。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表。項目資本金比率36%。其中：銀行貸款：5000萬元，自有資金：3697萬元。商品房開發(fā)一期工程建設(shè)投資為25913萬元，其中：建安工程費用22858萬元（建筑工程費19452萬元，設(shè)備安裝費3406萬元）、其他費用2799萬元。 項目投資與資金籌措項目投資本項目安置區(qū)一期工程建設(shè)投資為8697萬元，其中：建安工程費用7751萬元（建筑工程費7366萬元，設(shè)備安裝費385萬元）、其他費用766萬元。商品房開發(fā)區(qū)三期工程：發(fā)展用地（10樓建筑面積：、11樓建筑面積：），開發(fā)商用地（21樓建筑面積：、22樓建筑面積：、23樓建筑面積：、24樓建筑面積：、25樓建筑面積：、26樓建筑面積：、27樓建筑面積：、28樓建筑面積：、29樓建筑面積：、30樓建筑面積：、地下室建筑面積：， m2，區(qū)內(nèi)道路28565m2及綠化23371m2。商品房開發(fā)區(qū)二期工程：新五、六、七村（14樓建筑面積：；15樓建筑面積：；16樓建筑面積：。31樓建筑面積：、32樓建筑面積：、33樓建筑面積：。其中：7樓建筑面積： m2；8樓建筑面積：；9樓建筑面積：；38樓建筑面積：。安置區(qū)分三期建設(shè)：安置區(qū)一期建設(shè)工程為:新二村、新三村（6樓）， m2。按《X市新城東BBB9小區(qū)城中村改造拆遷安置補償方案》,對拆遷房屋的農(nóng)民基本實行拆一補一,，安置在新二村、新三村及新十一村；村民實業(yè)用地主要是解決失地農(nóng)民生產(chǎn)生活問題，村民自發(fā)興建商業(yè)設(shè)施，氣紛已經(jīng)形成，但存在著經(jīng)營范圍小，布置混亂，影響市容等現(xiàn)象，因此這部分用地在開發(fā)過程中將由開發(fā)商購買，整體開發(fā)，開發(fā)商將建成商鋪后成本價返還農(nóng)民。 改造方案和建設(shè)規(guī)模改造方案：本項目是拆遷征地、安置拆遷農(nóng)民、開發(fā)建設(shè)為一體的項目。為了妥善解決歷史遺留的房屋拆遷安置問題，以及切切實實維護、安排好廣大拆遷居民的切身利益、改善居民的生活水平，把加快推進城建步伐和維護居民利益很好地統(tǒng)一起來，X市政府決定將BBB9小區(qū)城中村改造建設(shè)工程的征地、拆遷、安置、開發(fā)工作由X市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實施。X市2009年政府工作報告指出，要加大城鄉(xiāng)改造工程建設(shè)力度，推進經(jīng)濟高速發(fā)展。X市從改革開放至今，區(qū)域經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展。如何充分發(fā)揮城市對各種要素和資源的集聚和輻射效應(yīng)，以城市化促進區(qū)域、城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化，已經(jīng)成為城市決策者必須面對的一項十分緊迫的任務(wù)。根據(jù)世界已經(jīng)城市化國家的經(jīng)驗，大城市的經(jīng)濟效益高于小城市。 可行性研究報告編制依據(jù)X市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托我司編制《X小區(qū)城中村改造項目可行性研究報告》的工程咨詢服務(wù)協(xié)議書；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項目可行性研究指南》；《X市城市總體規(guī)劃》；國家和地方的相關(guān)政策和法規(guī)；委托方提供的項目其他有關(guān)資料?！俺鞘谢▓@” 項目占地面積三百多畝，預(yù)計居住人數(shù)1萬余人，被列為X“十個一批”重點工程；“麗景大廈”項目是受現(xiàn)代人追捧的江景小區(qū)。 　　　　　　目 錄第一章 總論 1 項目背景 1 項目概述 4第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 11 城市化發(fā)展環(huán)境分析 11 城中村改造建設(shè)需求分析 17 X房地產(chǎn)市場需求分析 22 建設(shè)規(guī)模 26第三章 場址選擇 27 場址介紹 27 場址條件 27第四章 工程建設(shè)方案 29 項目概況 29 規(guī)劃方案 32 單項工程 36 結(jié)構(gòu)設(shè)計 38 給排水及消防工程方案 40 電氣方案 44第五章 節(jié)能節(jié)水篇 47 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 47 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 47 節(jié)能措施分析 47 水耗指標(biāo)分析及節(jié)水措施 49第六章 環(huán)境影響評價 51 編制依據(jù) 51 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 51 環(huán)保措施 52第七章 項目管理 54第八章 項目實施進度與招投標(biāo) 55 項目實施進度安排 55 招投標(biāo)方案 55第九章 投資估算與資金籌措 62 投資估算 62 總投資使用計劃與資金籌措： 77第十章 財務(wù)評價 82 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 82 財務(wù)評價 82第十一章 社會效益評價 87 項目對社會的影響分析 87 互適性分析 91 社會風(fēng)險分析 92 社會評價結(jié)論 93第十二章 研究結(jié)論與建議 94 建設(shè)方案總體描述 94 結(jié)論與建議 97附 圖 98附 件 98II第一章 總論 項目背景 項目名稱X小區(qū)城中村改造項目。正在開發(fā)的項目有“城市花園”、“麗景大廈”。　　公司全體員工上下團結(jié)一心，勤奮工作，為將公司早日建設(shè)為廣東一流的房地產(chǎn)企業(yè)在不懈努力。城市化是一個國家社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段必然出現(xiàn)的歷史發(fā)展過程，是全球性的社會現(xiàn)象。在黨的十七大報告中，城市（鎮(zhèn)）化被作為未來發(fā)展面臨的“五化”新趨勢被鄭重提出。據(jù)學(xué)者研究，當(dāng)人均GDP達到800美元時，％，而X市在GDP基本達到全國、全省水平時，城市化率遠低于全國、全省平均水平。為了進一步加快發(fā)展，提升對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的接納能力，X正大力加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進城市化進程。X市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為X市具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，承擔(dān)了X市大量重要的城市綜合開發(fā)建設(shè)項目，特別是X市區(qū)周邊眾多拆遷、改造項目。 項目概述 擬建地點項目建設(shè)地點位于X市清城區(qū)，人民二路以北，鳳鳴路以南，廣清大道以東，連江路以西的新城東BBB9小區(qū)。其中：村民拆遷安置120畝；村民實業(yè)用地13畝；市政道路占用50畝，水利灌溉渠16畝，立交用地預(yù)留20畝，小學(xué)、幼兒園用地20畝；。建設(shè)內(nèi)容：為更好地安置拆遷農(nóng)民、使用建設(shè)資金，擬將安置區(qū)的建設(shè)分三期進行；商品房開發(fā)區(qū)分三期滾動開發(fā)。安置區(qū)二期建設(shè)工程為:新四村（38樓）， m2。其中：12樓建筑面積：；13樓建筑面積：；地下室建筑面積：。商品房開發(fā)區(qū)建設(shè)工程分三期滾動開發(fā):商品房開發(fā)區(qū)一期工程：新十一村(3樓) ，其中: 1樓建筑面積： m2；2樓建筑面積： m2；3樓建筑面積： m2，地下室建筑面積： m2，道路7268m2及綠化5946m2。地下室建筑面積：、酒店（18樓建筑面積：）、辦公樓（37樓建筑面積：）建筑面積合計：，農(nóng)貿(mào)市場建筑面積：27600m2等，區(qū)內(nèi)道路28565m2及綠化23371m2。當(dāng)?shù)卣С至Χ却?，市政設(shè)施配套完善，項目附近區(qū)域的水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較為完善，可滿足項目建設(shè)和運作的需求。安置區(qū)三期工程建設(shè)投資為1630萬元，其中：建安工程費用1453萬元（建筑工程費1381萬元，設(shè)備安裝費72萬元）、其他費用144萬元。資金籌措本項目安置區(qū)一期建設(shè)總投資8697萬元，資金來源：銀行貸款和開發(fā)商自有資金。其中：銀行貸款：10000萬元，自有資金：5600萬元。項目商品房開發(fā)區(qū)三期建設(shè)總投資119657萬元，資金來源：商品房一、二期工程銷售款。城市化是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過程。城市化使得大批低收入居民群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤杖刖用袢后w，因此城市化過程又是一個市場不斷擴張、對投資者吸引力不斷增強的過程，也是越來越多的國民在發(fā)展中享受到實惠的過程。由于大部分的國民從事著先進的產(chǎn)業(yè)活動，有著較高的生活質(zhì)量，因此，人們的生活方式、價值觀將會發(fā)生重大變化，社會將建立起根本區(qū)別于農(nóng)業(yè)社會的城市社會新秩序。我國在城市化發(fā)展方面已經(jīng)探索出幾種發(fā)展模式。90年代中期以后,政府意識到真正能推動中國國民經(jīng)濟發(fā)展的是集中的大城市地區(qū),于是就城市化發(fā)展提出了第二種模式，即中等城市模式，甚至提出了第三種模式，即大城市發(fā)展模式?！笆晃濉逼陂g是我國在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鄉(xiāng)一體化方面發(fā)展比較快的時期，要用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市化發(fā)展，特別強調(diào)要用構(gòu)建和諧社會的思路來促進發(fā)展，注重解決城市化發(fā)展中出現(xiàn)的種種問題。除原有的長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、環(huán)渤海城市群、廈泉漳閩南三角地帶城市群外，山東半島城市群、遼中南城市群、中原城市群、長江中游城市群、海峽西岸城市群、川渝城市群和關(guān)中城市群也開始發(fā)揮作用。預(yù)計到2020年中國三大組團式城市群有望發(fā)育成熟。城市化進程最快的是珠三角地區(qū)，珠三角地區(qū)在2002年的城市化水平已經(jīng)達到了城市化進程的第二個階段，即是進入了加速階段，而東部和西部地區(qū)的城市化水平依然進展緩慢，它們介于初始階段和加速階段之間，尤其是北部山區(qū)地帶，即使加上農(nóng)村中的城市化人口，城市化水平之多也算是個處于初始階段和加速階段之間的水平。因此，要改變落后的北部山區(qū)和相當(dāng)一部分的西部地區(qū)的面貌，就要加快其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級速度，而要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級速度，就必須加速城市化進程的步伐。增長27%，比計劃增長提高4個百分點；，%，；全社會固定資產(chǎn)投資完成841億元，%，；，%，；，%，實現(xiàn)計劃有增長目標(biāo)；，%，實現(xiàn)計劃增長目標(biāo)。工業(yè)布局分散，難以形成規(guī)模競爭力，中心城區(qū)已開始出現(xiàn)低層次產(chǎn)業(yè)占用寶貴土地資源的傾向。多數(shù)城鎮(zhèn)只具備集聚小規(guī)模人口的功能，產(chǎn)業(yè)的集聚度和承載能力弱，經(jīng)濟運營成本較高，延緩了二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化過程。X市經(jīng)濟發(fā)展水平的落后，計劃經(jīng)濟的觀念、思維、體制在山區(qū)影響仍很深，仍然自覺或不自覺地采用計劃經(jīng)濟的思想和方法來發(fā)展經(jīng)濟、管理社會事務(wù)、處理各種新矛盾和新問題，延緩了向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的步伐