【正文】 部偏東，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。 XX 與中國的西安、洛陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七 大古都，在國內(nèi)外享有盛名。地跨東經(jīng) 113176。11′43″ 。東臨商丘市，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望。 XX 市轄 5 個市轄區(qū)、 5 個縣；全市共有 24 個街道、 34 個鎮(zhèn)、 55個鄉(xiāng)。煤炭資源埋藏較深，預測可靠儲量為 億噸。 XX 交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰， 3 106 國道在境內(nèi)交匯，過境的日（照）南（陽）、阿（內(nèi)蒙古阿榮旗）深（圳）高速公路正在建設中。 人口分布 XX 市轄 5 個市轄區(qū)、 5 個縣；全市共有 24 個街道、 34 個鎮(zhèn)、 55個鄉(xiāng)。 龍亭區(qū) 面積 平方千米，人口 萬人。 杞 縣 面積 1258 平方千米，人口 105 萬人。 蘭考縣 面積 1116 平方千米，人口 76 萬人。年均日照率為 51%，平均日照時數(shù)為 2267 . 6 小時。 D、 淺黃色沙土，層 厚 10 米左右，地基承載力為 100kpa。 XX 北臨黃河，．水資源得天獨厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資源總量約 12 . 45 億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量 4 . 5 億立方米，黃河多年平均徑流量 471 . 1 億立方米。 地下水水質(zhì)，據(jù)有關資料記載：水質(zhì)酸堿度 PH = 7 左右，總硬度為 15 度左右，總堿度為 25 度左右，但對混凝土無侵蝕性。 XX 工業(yè)門類比較齊全。 2021 年河南省各市 GDP 人均 GDP 統(tǒng)計 名次 城市 生產(chǎn)總值 GDP(億元 ) 增長 (%) 人均 GDP(元 ) 常住 人口 (萬人 ) 河南省 20477 9487 1 鄭州市 44000 752 2 洛陽市 32314 642 3 南陽市 17645 1096 4 許昌市 27284 431 5 平頂山市 23050 503 6 焦作市 32640 342 7 周口市 10215 1003 8 安陽市 20322 521 9 新鄉(xiāng)市 19081 552 10 商丘市 12409 832 11 信陽市 14467 679 12 駐馬店市 11746 770 13 XX市 16523 471 第 15 頁 共 80 頁 14 三門峽市 31912 222 15 濮陽市 19097 351 16 漯河市 23772 249 17 鶴壁市 26381 143 18 濟源市 45532 XX 商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠流長，具有鮮明的消費性、服務性、集散性。 、 ， 財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強 土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時， “ 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 、 ， 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非 本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 第 17 頁 共 80 頁 、 ， 加快保障性安居工程建設工作座談會 17日在北京召開。 地方法規(guī) 、 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 20212021） 、 《 XX 市住房建設規(guī)劃》 （ 20212021） 、 《 XX 市市區(qū)基準地價》 、 《中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱》 、 《鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃》 (20212020) 、 《 XX 市人民政府關于加快城中村改造的實施意見》 （汴政 2021 52 號） 、 《河南省關于加強城中村改造工作的指導意見》 （豫建 2021 112 號） 第 18 頁 共 80 頁 、 ，河南省推進城鄉(xiāng)建設加快 城鎮(zhèn)化進程工作會的會議精神 第二部分 項目開發(fā)建設的必要性 一、 項目背景 城中村改造源起城市化。 XX 市 第 19 頁 共 80 頁 作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡， XX市未來面臨大發(fā)展的好形 式。因此 XX 市 都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢所趨。 隨著目前 XX 的城市發(fā)展形勢，以及基本達成共識的城市空間組織結構，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會展的發(fā)展營造空間。 2 、現(xiàn)狀存在的問題 村莊基礎設施配套不完善，居民居住環(huán)境差。村集體經(jīng)濟無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。經(jīng)過幾年 的開發(fā)建設，西部地區(qū)已基本形成市政基礎設施配套、城市 第 21 頁 共 80 頁 建設頗具規(guī)模的新城區(qū)。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。啟動該項目建設，能將城市建設發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。 是提供了社會保障，促進了社會和諧。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %下降到 %；辦公樓投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %下降到 %；其他投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到 %。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 ，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %；自籌資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及預收 款 億元，增長%，所占比重由上年同期的 %下降到 %。 前三季度，全省房屋新開工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個、 個和 個百分點。住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年回落 個和 個百分點，比 18 月加快 個百分點。 第 26 頁 共 80 頁 在商品住宅銷售中， 90 平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為 %；140 平方米以上住宅銷售面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為 %。 二、 2021年 110月 XX市房地產(chǎn)市場整體概況 2021 年 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目計劃總投資 億，規(guī) 劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 萬平方米，商業(yè)面積為 萬平方米，其它建筑面積 萬 ）。其中住 宅和商業(yè)分別為 ， 第 28 頁 共 80 頁 其他建筑 萬平方米。 自 7 月份以后， 我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因為改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選， 第 29 頁 共 80 頁 并且這類人群有極強的購買能力，占據(jù)市場消費的主力 。 XX 房價在宏觀調(diào)控對房價上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升， 2021 年 6 月份房價相比 1 月份增幅達到 %。 五、 XX市消費需求分析 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。 普通住宅需求為當前主流，但高檔住宅需求也較大。 、 我國已經(jīng)確定了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化戰(zhàn)略。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是 1100 萬人。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達到 30%。 城南和城西南的開發(fā)將急速升溫。 XX四至范圍 為 東至 XX 機場 ；西至 馬家河北支渠 ；南至 南干道 ；北至 鄭汴路 。 分析： A、 本項目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆?XX市鼓樓區(qū)， XX 市鼓樓區(qū)為 XX 市中心商貿(mào)區(qū)，是 XX 市商業(yè)經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)。 項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長， 項目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。 省委、省政府在積極借鑒發(fā)達地區(qū)經(jīng)驗的基礎上，提出了進一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構建 “ 一極兩圈三層 ” 現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。 三、 項目地塊 SOWT分析 優(yōu)勢 S （ Strengths） 、地段優(yōu)勢： XX 位于 開尉公路兩側(cè)， 地塊位于 處于鄭汴路與省 208道交叉路口上，向北 3 公里即進入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸， 是 XX 市南郊 罕見的成規(guī)模地塊； 、規(guī)模優(yōu)勢： 超過 1000 畝的占地，是 市 區(qū) 地段 的絕對大盤規(guī)模 ，易于營造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應； 、城市配套優(yōu)勢： 位于 城中區(qū) ，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套； 、交通優(yōu)勢： 地塊位于 鄭汴路與省 208 道交叉路口上，界臨五一路 ，交通十分便利，出行方便、快捷； 、景觀優(yōu) 勢： 項目地塊西界邊即為 馬家河北支渠，美好的生活環(huán)境 第 37 頁 共 80 頁 將從這里開始營造 ； 、 地塊優(yōu)勢： 項目 地塊方正平整， 臨街面長達 1000 米左右， 且為雙面臨街， 有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ； 劣勢 W （ Weaks） 、 地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項目一側(cè)的化工廠對項目環(huán)境造成影響； 、 地塊東邊有一飛機場，可能會影響居住效果，因此消費者對本區(qū)域的居家認同度有待提高； 、 項目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。 項目的形象定位 項目形象定位 XX 市城南名片 項目形象定位說明 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入大盤時代、品牌時代和品質(zhì) 時代，市委、市政府也著力于整體建造，大面積的規(guī)劃， 消費者消費心理和消費理念已經(jīng)成熟， XX 位于 XX 市的西南部，整個地塊面積較大，對于XX 城中村改造不能僅局限于蓋幾座樓，建幾個門面房，而要著眼于 XX市未來的發(fā)展，建設與 XX 市未來經(jīng)濟相匹配的生活園區(qū)，同時還要進行一系列商業(yè)、文化、娛樂的建設，以促進未來 XX 市的經(jīng)濟發(fā)展。 對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、地形優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，爭取項目開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為 大型綜合型購物中心和餐飲、娛樂、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質(zhì)多層住宅 。 第 44 頁 共 80 頁 第五部分 項目規(guī)劃、設計方案 一、 項目總體規(guī)劃建議 XX 被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，靠近飛機場，會有一定的飛機嗡鳴聲音，此區(qū)域應分為四部分，臨接開尉公路處，適合建造一個大型的商業(yè)區(qū)，以方便周邊群眾購物；東部有一條支路，可建成小吃一條街，既方便了本地居民也可讓外地人不進入 XX 市區(qū)中心到鼓樓廣場，就可品嘗到名冠天下 的 XX 風味小吃；在東部區(qū)域還可劃出 100 畝地，建設一個類似于世紀歡樂園的大型游樂園，一方面解決了 XX 市居民假期帶著孩子無處去的問題，同時也由于來此游玩的人多了，既可以為 XX 古城增譽，又能帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展，同時也解決了 XX 原有村民和一些下崗職工就業(yè)問題，可以使 XX原有居民的人均年收入由 3000 元提高到 20210 元；舒適豪華電影院也應該在此地呈現(xiàn)，目前 XX 市僅有大眾電影院為碩果僅存，而大眾電影院在裝修以后，迎來了更多的客戶，但是大眾電影院位于 XX 市最為繁華的地帶，行車、停車都不方便，對于現(xiàn)代家庭來說，汽車已成 為必備交通工具，相信我們 XX 新建的舒適豪華電影院，一定大放異彩。域區(qū)中心設立標志性建筑物，以提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來外地人，在經(jīng)過我們 XX 市那大門時，對 XX 有一個良好的感觀。 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能區(qū)域，以利于分期開發(fā)，每一區(qū)域可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。 第 46 頁