【正文】 ，住宅新開工面積 萬平方米，增長 %。 中期戰(zhàn)略目標(biāo) —— 用 10— 15年時間，把 武漢 建設(shè)成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的長遠戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ) 。 第四 部分 開發(fā) 項目 的 市場分析 武漢 市的 經(jīng)濟 人文 環(huán)境與城市概況 武漢 市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。 第 三部分 拆遷還建的 規(guī)模及 建設(shè) 內(nèi)容 拆遷內(nèi)容 “城中村”改造項目拆遷總面積為 平方米，其中村民房屋拆遷面積為 506340 平方米，涉 及拆遷村民 1594 戶；集體房屋拆遷面積為 平方米。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。同時，“ 城中村 ” 的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使 “ 城中村 ” 中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。 2020年 9 月 28日取得武漢市人民政 府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū) 城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》 （ 3） 完成拆遷的部分 工作 ,包括 :完成了城中村改制；完成了項目前期規(guī)劃，完成了部分拆遷補償 （ 4）項目已經(jīng)摘牌，并獲取《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》 （ 5）項目核準(zhǔn)及規(guī)劃審批手續(xù)基本完成。 項目 概況 項目 名稱 武漢市洪山區(qū) 城中村 綜合 改造 拆遷 安置 房 項目 項目 地址 項目位于洪山區(qū) 和平鄉(xiāng) 友誼 大道 以 南 ， 武青四干道以北，紡機路以 東， 羅家港以西 ,緊鄰 徐東商業(yè)中心。國務(wù)院提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家族為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅 區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期未，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其它城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 改革開放以來，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。 項目建設(shè) 規(guī)模及 內(nèi)容 （ 1） 拆遷 還建 ； 拆遷總面積為 平方米，其中村民房屋拆遷面積為 506340 平方米， 拆遷村民 戶數(shù) 1594 戶；集體房屋拆遷面積為。環(huán)評、國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 正在辦理中。 （ 2） 管理體制不順，管理難度較大 “ 城中村 ” 周圍 已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而 “ 城中村 ” 是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。 （ 5） 村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻 由于 “ 城中村 ” 村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易， “ 城中村 ” 村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進一步提高的能力。村民被拆遷房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結(jié)合，其中還建面積為 330895平方米，貨幣補償面積為 203896平方米，補償標(biāo)準(zhǔn)為政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)上浮 15%。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內(nèi)交匯，將 武漢 市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故 武漢 素有 “ 江城 ” 的美譽。 武漢 市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析 武漢 市 2020年國民經(jīng)濟總體運行情況 2020 年，在市委、市政府正確 領(lǐng)導(dǎo)下， 武漢市的 國民經(jīng)濟快速增長，社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善，經(jīng)濟社會建設(shè)取得明顯成效。房屋竣工面積 ，下降 %，其中，住宅竣工面積 ，下降 %。 2020 年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入 為 調(diào)整期。商品房成交 12777 套， ，成交金額，成交均價 /平米。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。其中，住房竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％，占房屋總竣工面積的 ％。其 中，商品住房銷售均價為 元 /平方米，同比增長 ％。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。 從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 19 從居民消費活躍程度上看， 整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力 。大部分地段一般厚度 ，個別地段超過 。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內(nèi)較好的地基持力層。 地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。一月最冷，極端最低氣溫 ℃，極端最高氣溫℃，無霜期為 245天。 地表水環(huán)境影響分析 項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。 因此項目施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行 :建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前 15 日內(nèi)向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 24 批表》，經(jīng)批準(zhǔn)后方可開工。本項目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。要嚴(yán)格控制污染物排放并達到國家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為 6％。國際城一期 2 室 2 廳， 3室 2廳 東湖春樹里二期普提金國際酒店公寓 1 室 1 廳 東湖春樹里二期 2 室 2 廳， 3室 2廳，戶式 興華嘉天下二期 2 室 2 廳， 3室 2廳， 4 室 2 廳 愛家國際華城二期 2 室 2 廳， 3室 2廳， 4 室 2 廳 都市經(jīng)典卓錦園 3 室 2 廳， 4室 2廳 按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū) 均價在 8500 元 /平方米 以上 按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。 銷售稅金和附加估算 銷售稅金主要包括 房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的 5%計算；附加稅費 包括城市維護建設(shè)稅、教育附加費 、堤防費、地方教育發(fā)展費、平抑基金 等 。本次財務(wù)分析評估，根據(jù)插補法反復(fù)測試 ,確定結(jié)果。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的 流失。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障， 許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。 （ 2） 盡快做好前期工作 。盡早啟動拆遷工作。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 35 （ 2） 城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。 將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式 ， 則： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR)= % 詳見 附表 10－ 現(xiàn)金流量表（一） 評價： 財務(wù)內(nèi)部收益率 超過 借款利息 ，說明 本 項目在財務(wù)上可以接受。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 31 土地增值稅估算 根據(jù) 國家有關(guān) 稅務(wù) 政策， 按照 房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額 (含加扣部分 )測算 ,本報告 按增值額的 30％ 計算 。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費者的心理預(yù)期，消費者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。 契稅按照交易額的 4％計算。 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 城中村改造成本匯總表 項目 單位 前期 費用 改造成本 后期費用 合計 拆遷補償費用 還建及 5%公共設(shè)施配套 土地整合成本 其它補償及高壓走廊 開發(fā)用 地成本 改造成本 小計 村民 集體 職工住宅 土地成本 面積 m2 506, 372, 330, 9, 344, 金額 萬元 15, 24, 68, 4, 8, 14, 81, 215, 4, 220, 備注 數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料 ,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦 [2020]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行 GB1252390《建 筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。 考慮到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 23 水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。春季雨量占全年降雨量的 %，夏季雨量占全年降雨量的 %，秋季雨量占全年降雨量的 %，冬季雨量占全年降雨量的 %。 (2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補給，水量較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水 性好，透水性強，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。 (5)白壘戲東湖群（ DNKE）砂巖、砂礫巖，根據(jù)其風(fēng)化程度不同可分為以下兩層： 強風(fēng)化砂巖、砂礫石 :紫紅色，細粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，風(fēng)化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層在場區(qū)均有分布，層厚 — 。 20202020年武昌區(qū)社會消費品零售總額一直保持穩(wěn)步增長， 4年間社會消費品零售總額實現(xiàn)近 3 倍的跨越。 20202020 年數(shù)據(jù)顯示，武昌區(qū)居民年平均工資水平持續(xù)增長， 4年間實現(xiàn)翻倍增長。地面公交系統(tǒng)與地下地鐵系統(tǒng)將共同構(gòu)筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進一步鞏固徐東交通樞紐地位。其中，存量住房交易均價為 元 /平方米，同比增長 ％；每季度存量住房交易分別為 、 、 、 元 /平方米。 （ 3） 商品房空置情況 2020 年武漢市商品房空置面積為 ，同比增長％。 投 資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析 如下： （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 14 2020 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 ％，占全社會固定資產(chǎn)投資的 ％。 2020 年 8月份，武漢市房地產(chǎn)市場小幅震蕩，出現(xiàn)價升量跌的局面。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 13 2020 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 ％；房屋施工面積為 萬平方米，同 比增長 ％；房屋竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％。商品房銷售額 億元，下降 %。 財政收入 ： 2020年財政收入 ，比上年增長 ％。 武漢 交通十分發(fā)達，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有 10 31 318 三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯 ， 歷來有 “ 九省通衢 ” 之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在 1000公里左右，處于