【正文】 特區(qū)內(nèi) 外 各區(qū)提出城中村（舊村）改 造范圍時(shí)，應(yīng)以市國(guó)土房產(chǎn)部門劃定的各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據(jù)，并可根據(jù)周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整增加的用地面積不得超過(guò)原劃紅線用地面積的10％，并且最大不超過(guò) 3000平方米。 《深圳市城中村 (舊村 )改造暫行規(guī)定》 第四條 指出， 鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)或者參與開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目。落實(shí)總量控制制度，把主要污染物排放總量控制指標(biāo)逐級(jí)分解到各區(qū)、各街道，分配到排污單位。 （ 3） 建設(shè)生態(tài)市的工作目標(biāo)。把滿足市民日益提高的環(huán)境質(zhì)量需求作為環(huán)保工作的出發(fā)點(diǎn)，保障和鼓勵(lì)全社會(huì)參與環(huán)境保護(hù)，堅(jiān)決維護(hù)群眾環(huán)境權(quán)益，切實(shí)解決市民關(guān)注的影響群眾健康的環(huán)境問(wèn)題。它通過(guò)綜合協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)與資源環(huán)境間的相互關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、資源能源高效利用、生態(tài)環(huán) 境良性循環(huán)和社會(huì)文明高度發(fā)達(dá)。 本地塊原有建筑物主要為廠房，租用 的 工業(yè)企業(yè)主要為五金、電路板及模具等，這些企業(yè)在加工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定量的生產(chǎn)污水、 有害氣體 及噪聲 ，從而對(duì)周圍環(huán)境造成比較嚴(yán)重的污染，而解決這一問(wèn)題最徹底、最有效的辦法是對(duì)這些污染企業(yè)進(jìn)行搬遷。散布于新村內(nèi)的零星工業(yè)，已經(jīng)與特區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)，規(guī)劃將其改造為公共設(shè)施和住宅配套用地，適當(dāng)保留部分為居民提供就業(yè)服務(wù)的工業(yè)企業(yè)?？偨ㄖ娣e為 67200 平方米，其中：住宅 64200平方米，商業(yè)1000 平方米，公建配套 2021 平方米，地下室一層建筑面積為 5000平方米，停車位 580 個(gè)。該地塊目前已列入到寶安區(qū)布巷口 村 “ 專 項(xiàng) 改造 規(guī)劃 ” 的近期規(guī)劃中。 城中村（舊村）改造工作要以建設(shè)國(guó)際化城市，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、提升我市城市發(fā)展水平，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階，建設(shè)和諧深圳、效益深圳為總目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)以下具體目標(biāo)：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)；消除城中村（舊村）內(nèi)的重大安全隱患；明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生 態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；增加綠地面積和公共開(kāi)敞空間；完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；理順村內(nèi)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。但是，短時(shí)間高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使其他城市分階段緩釋出來(lái)的資源環(huán)境問(wèn)題，在深圳集中顯現(xiàn)，資源環(huán)境對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸制約不斷加劇，“四個(gè)難以為繼”的矛盾日益突出。 在實(shí)際工作中應(yīng)把握好以下幾項(xiàng)原則： 堅(jiān)持環(huán)境優(yōu)先。突出加強(qiáng)管理體制創(chuàng)新，建立和完善環(huán)境保護(hù)長(zhǎng)效機(jī)制 。 實(shí)施《 深圳生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃》，將全市劃分為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)、控制開(kāi)發(fā)區(qū)和優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)。 （三） 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 根據(jù)《深圳市城中村 (舊村 )改造暫行規(guī)定》， 城中村有下列情形之一的，由所在地區(qū)政府列入本區(qū)城中村改造計(jì)劃，并依照本規(guī)定組織進(jìn)行改造： （ 1） 城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)需要 進(jìn)行改造的； （ 2） 村內(nèi)生活環(huán)境惡化，居民生命財(cái)產(chǎn)安全和人身健康受到嚴(yán)重威脅的； （ 3） 村內(nèi)存在環(huán)境污染、治安惡化等問(wèn)題，嚴(yán)重妨礙周邊地區(qū)單位和居民正常經(jīng)營(yíng)和生活的； （ 4） 因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引進(jìn)重大項(xiàng)目需要改造的； （ 5） 因其他公共利益需要，市（區(qū)）政府決定進(jìn)行改造的。可 增加綠地面積和公共開(kāi)敞空間 ， 完善公共基礎(chǔ)設(shè)施 。近年來(lái)由于可用于開(kāi)發(fā)的土地量日漸減少，政府 計(jì)劃供應(yīng)的商品房用地 也就自 然 少了， 因 此 房地產(chǎn)用地 的開(kāi)發(fā) 對(duì) 于 城中村的改造寄予 了 厚望。 （ 2） 拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的解決方案 ： 本項(xiàng)目地塊來(lái)源為工業(yè)區(qū)用地。 方案二： 由 XX 實(shí)業(yè)股份有限公司 及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)該地塊的房地產(chǎn)， XX 實(shí)業(yè)股份有限公司 負(fù)責(zé)出讓土地使用權(quán)，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)提供全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。 從以上分析可知，從地塊業(yè)主利益出發(fā)，方案二較方案一更有利 。 寶安 區(qū) 布巷口 村改造專項(xiàng)規(guī)劃 將本項(xiàng)目地塊定義為近 期改造區(qū) ： 【 特征 】 現(xiàn)狀建筑整體質(zhì)量較差 ，布局參差不齊， 產(chǎn)業(yè)用地與周邊發(fā)展 很 不 協(xié)調(diào)，工業(yè)區(qū)對(duì)周邊 環(huán)境影響較大 （ 詳見(jiàn)下 頁(yè)插圖 ） 。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。同時(shí)人口結(jié)構(gòu)提 升消費(fèi)成為新亮點(diǎn)。開(kāi)展出讓合同專項(xiàng)清理，加大閑置土地處置力度，開(kāi)展對(duì)囤地炒地等違規(guī)行為的專項(xiàng)整治。 但 值得關(guān)注的是， 政府“打壓”房?jī)r(jià)，是為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快（即指價(jià)格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上漲，所以 房地產(chǎn)價(jià)格仍然保持了持續(xù) 穩(wěn)定的小幅 上漲的趨勢(shì)，在部分城市和地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲的幅度超過(guò)了當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。 從行業(yè)看，第一大行業(yè)通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，比 15 月份提高，比上年同期提高 ，占工業(yè)增加值比重進(jìn)一步上升為 %。在十大類商品銷售中，除服裝鞋帽針織類下降，其余均不同程度增長(zhǎng)。 小結(jié)： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示年內(nèi)深圳市經(jīng)濟(jì)仍處良好運(yùn)行狀態(tài)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人民的消費(fèi)能力得到了進(jìn)一步提高，必將刺激人民對(duì)如商品房等大件消費(fèi)品的需求。預(yù)計(jì)未來(lái)商品住房開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積和竣工面積同比將繼續(xù)回升，環(huán)比上漲還將持續(xù)。 我們認(rèn)為 2021 年應(yīng)該是中國(guó)房?jī)r(jià)的 “維穩(wěn)年 ”，遏制房?jī)r(jià)快速上漲的相關(guān)舉措和方向不會(huì)改變，而處于 “維穩(wěn) ”的需要，政府亦不會(huì)出現(xiàn) “扼殺 ”房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)舉措。隨著宏觀調(diào)控政策實(shí)施，高檔房?jī)r(jià) 高企勢(shì)頭得到控制，隨著時(shí)間推移，部分翹尾因素減弱，高檔住宅 的漲幅明顯趨緩。 由于深圳關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展成熟， 關(guān)外占有住宅開(kāi)發(fā)的很大份額，關(guān)外 已成為 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 16345億元，增長(zhǎng) %，雖然 2021年 上半年 成多 ， 上半年住宅市場(chǎng)從暖春走向冰夏，土地市場(chǎng)也由暖轉(zhuǎn)冷， 但是由于 深圳可供開(kāi)發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開(kāi)出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺， 已 成為制約深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)的一大重要瓶頸。 過(guò)渡型置業(yè)者 這 一類客戶群大多購(gòu)買小戶型項(xiàng)目，他們大多比較年輕， 希望能籌足首期款供房，受到經(jīng)濟(jì)制約，這類人群往往比較看好關(guān)外小區(qū)， 他們購(gòu)房雖然 也 是 用于 自住 ，但 當(dāng)條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟(jì)時(shí)，可能變賣該房，或用于出租。 （二） 寶安 區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展及前景 區(qū) 概況 寶安區(qū)位于深圳市西北部，全區(qū)總面積 713 平方公里，海岸線長(zhǎng) ，寶安歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是嶺南重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉(xiāng)，現(xiàn)有各類人口總和超過(guò) 500萬(wàn)人。 2021 年 5月，深圳市委市政府作出了設(shè)立光明新區(qū)的決定，原寶安的公明、光明 2 個(gè)街道的經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)納入光明新區(qū)管理。 均價(jià)： 單身公寓和 13 房 ， 均價(jià) 23000/元平 ； 平層最低價(jià) 21000元 /平起 ； 復(fù)式均價(jià) 22021元 /平起。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 一期 2 棟共 9 層， 6棟 31— 32 層；二期 5 棟為高層、復(fù)式和洋房 ，一期 主力戶型為 170 ㎡左右的四房和 200㎡左右的五房， 二期 包括高層 5房、復(fù)式及洋房等產(chǎn)品類型 。 均價(jià)： 20500元 /平方米 開(kāi)盤日期： 2021年 1月 樓盤名稱： 潛龍曼海寧 （龍華新城） 開(kāi)發(fā)商： 深圳市潛龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)龍華新城西鄰新區(qū)大道，北鄰和平路，東側(cè)為上塘路，南側(cè)為建設(shè)路 。 起價(jià)： 26000元起 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 /月 開(kāi)盤 日期： 2021年 4月 27 日 第二， 2021年上半年寶安 區(qū)的批準(zhǔn) 預(yù)售情況 2021 年上半年，深圳共有 31 個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，新增商品房 萬(wàn)平方米，同比減少 %；其中商住項(xiàng)目 28 個(gè)，新增住宅面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %；辦公項(xiàng)目（含工業(yè)辦公） 4 個(gè)，新增面積 萬(wàn)平方米，同比增加 %；新增商業(yè)用房面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %。 雖然銷售有所下降，但房?jī)r(jià)卻穩(wěn)中有升，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，寶安區(qū)地域?qū)掗?，土地資源遠(yuǎn)勝于特區(qū)內(nèi)，在高企的 房?jī)r(jià)下，稍為偏離市區(qū)更能搜尋到較為合適的性價(jià)比和理想的生活環(huán)境，總之，寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景是非常樂(lè)觀的。深圳寶安區(qū)政府 早 已把觀瀾湖納入了政府的體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃，將在此重點(diǎn)興建體育休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)一年內(nèi)在觀讕高爾夫消費(fèi)的團(tuán)體 客戶的數(shù)量統(tǒng)計(jì)，不包括一些小的會(huì)議團(tuán)體的消費(fèi) ， 每年觀瀾高爾夫承辦 近 1000 個(gè)大大小小的商務(wù)宴會(huì)和會(huì)議，每年在觀讕湖開(kāi)會(huì)和商務(wù)度假的企業(yè)中，平均有 43%的企業(yè)進(jìn)行了高爾夫的消費(fèi)。”一位市場(chǎng)分析師解釋，“這正是觀瀾湖、萬(wàn)科、金地等品牌開(kāi)發(fā)商云集觀塘板塊的核心關(guān)聯(lián)因素。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)年平均每月有 30家著名公司在觀瀾湖舉辦高球賽事，此外還有 100 家企業(yè)選擇觀瀾湖召開(kāi)會(huì)議或進(jìn)行商務(wù)談判，沃爾瑪、艾默生、戴爾、寶潔、匯豐銀行、花旗銀行、華為、富士康等跨國(guó)企業(yè)都是觀瀾湖的?？?。 開(kāi)通 了福 龍路 后更是大 大地拉近了觀瀾、龍華與市中心的距離。 單價(jià)：起價(jià) 10000元 /㎡ ， 均價(jià) 12021元 /㎡ 物業(yè)費(fèi)： /平方米 物 管 ：深圳市盛世嘉物業(yè)管理有限公司 開(kāi)工時(shí)間： 2021316 竣工時(shí)間： 20211228 開(kāi)盤時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2021年底 入住時(shí)間： 2021年 12 月 28日 樓盤名稱：金地觀瀾 開(kāi)發(fā)商： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安觀瀾橫坑水庫(kù)片區(qū) (觀瀾高新科技園附近 ) 項(xiàng)目概況： 宗地號(hào) A9090137： 土地面積 平方米 ， 建筑面積： 164150 平方米 ， 容積率： ≤ ， 綠地率 ≥30% ，計(jì)容積率總建筑面積 164150 平方米，其中，住宅 156630平方米 ,商業(yè) 3000平方米 , 停車 位 1600個(gè)。 目前片區(qū)的幾個(gè)在售 樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項(xiàng)目， 住宅銷售價(jià)在 950013000元 /米 2之間。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 普通住宅 、 宗地號(hào) A9090137： 建筑高度或?qū)訑?shù) ≤24 米 ； 宗地號(hào) A9090138： 建筑高度或?qū)訑?shù)： 24米 價(jià)格：待定 開(kāi)盤時(shí)間 ： 預(yù)計(jì)為 2021年 樓盤名稱：觀湖園 開(kāi)發(fā)商 ： 和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，鄰近梅觀高速公路 項(xiàng)目概況： 占地面積 376000 平方米，總建筑面積 165000平方米， 容 積 率 ， 綠化率 30%， 總共 512 套。 入住時(shí)間： 2 期 12 棟 2021 年 8 月 31 日前 ， 1 期 2021年 6 月 30日至 7月 4日 。 在《深圳 2030 城市發(fā)展策略 》中，龍頭 區(qū)域 是 傳統(tǒng)意義上的邊 緣鎮(zhèn)區(qū)龍華、觀瀾 ， 目前 ， 龍華是深圳樓市供應(yīng) 的主產(chǎn)地 之一 ， 觀瀾將是寶安樓市新的熱點(diǎn)區(qū)域，近兩年將有4 個(gè)新盤面市，為招商開(kāi)發(fā)的觀園和瀾園、和黃開(kāi)發(fā)的觀湖園和盈峰翠邸，總建筑面積共 80 萬(wàn)平方米 。此外，由于連續(xù) 12 年的高爾夫世界杯的舉辦，每年均有大量人士在觀瀾聚集，由此而帶來(lái)對(duì)高端酒店公寓的需求，在別墅之外，一種全新的高端酒店式公寓正成為觀塘板塊這一豪宅孵化器內(nèi)最為搶手的物業(yè)形態(tài)。更值得關(guān)注的是，“禁墅令”與高爾夫球場(chǎng)用地的限批，使這里別墅價(jià)值有著強(qiáng)勁飆升的基礎(chǔ)，更從物業(yè)的長(zhǎng)久保值屬性上產(chǎn)生“極地效應(yīng)”。這里不僅有著珠三角地區(qū)最大最為高端的別墅群，也有著曾經(jīng) 萬(wàn) 元／平方米的廣東省“地王”，這里還擁有城際最 便利的高速交通網(wǎng)絡(luò)和世界第一大的觀瀾湖高爾夫球會(huì)，觀瀾湖、萬(wàn)科、金地、招商、和記黃埔等地產(chǎn)巨頭在此虎踞龍盤，觀瀾湖高爾夫大宅、棠樾等耀眼的名字則成為南中國(guó)范圍內(nèi)豪宅的經(jīng)典代表，甚至在國(guó)際上亦產(chǎn)生巨大反響。 深圳觀瀾高爾夫球會(huì)的興起就是一個(gè)縮影。 觀瀾屬亞熱帶海洋性氣候，四季溫和，雨量充足，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，有迷人的旅游度假勝地 ， 有世界第一的擁有 “ 216 洞 ” 的觀瀾湖高爾夫球會(huì) ， 有豐富的土地資源、水資源 ， 有高嶺土等礦物資源，是 海 內(nèi)外商人 興 資辦廠的理想 沃土，是有識(shí)之士安居樂(lè)業(yè)的好去處。 從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，住宅占 77%，其次是寫字 樓（含工業(yè)辦公），比重為10%，商業(yè)用房均為裙樓商業(yè)，比重僅 5%。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 整體社區(qū)由 14 棟 2628 層的高層建筑組成，其中包括一棟 28 層的高檔酒店式公寓 ， 是一個(gè)集高尚住宅、酒店式公寓、休閑商業(yè)為一體的綜合商 住項(xiàng)目。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 住宅部分 5棟 23 層， 6 棟 24層， 7 棟 22 層。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房 ， 2 棟 27 層、 3棟 24 層、 56棟 1層、 7 棟 2 層 ， 三期推出精裝 130160 平方米平層 ， 180 平復(fù)式單位 ， 以約 164178 平米的純粹大宅為主， 均價(jià)： 22021 元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平方 /月 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年 6月 5日 樓盤名稱：財(cái)富港（寶安中心區(qū)） 開(kāi)發(fā)商：深圳恒豐房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)寶源路與海城路交匯處 項(xiàng)目概況： 占地面積 :19200平方米，建筑面積 :54000平方米，總戶數(shù) :812。 區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì) （ 1） 供需分析 ○ 1 2021 年 寶安 區(qū)推