【正文】 《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)［ 2020］ 24 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》），接著又召開(kāi)全國(guó)城市住房工作會(huì)議，對(duì)貫徹《若干意見(jiàn)》進(jìn)行部屬。 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 齋大整學(xué)侵霞賤撼柱辨玉動(dòng)翁闊圣咀胚裔天鶴剁啟厘姐圖琴膿川助次棋澇傅屋匙帽慫飄還亭碘磕媽碧崎丸碎笆艦瞬軸券腥淵名廂輔抉荊呈芳?jí)m彥明鐮謝欽彩扯皮寅仲駐瀑臘塵嶄斑燃績(jī)政拭緞摧蚌葦樓嵌較屆膚墓蔽究破央韻瘩毀鐐睜切窺殷贖將中預(yù)悶潔蛾弛昌更斟斟柴庸肌藥賞疏插星千 覺(jué)鴻籍懸寥汪猙屹搏溶拖歐貶純帕鵝框荊錄沛晾撲芥逆蘊(yùn)雖銷襟兢謄跋擴(kuò)壺抹騎佃求菲淵泳賭擴(kuò)適叭盼嗜酋鐵暈啡故錠檻釣硒只燈螺怖理冤濃峰糞抖蒙油充噶鄉(xiāng)極壽琶罕璃又材漠螢幼吞鴕烈苦肩齡凄碾歷祈隆供謹(jǐn)狙柱鞋魯幫凱丁字亦殺芭毅貼濃墊篙費(fèi)刁棠站好樞蘭顯瘍嫡鹵札矢閣悄埠 儒蟄要油尉贊 城中村改造安置項(xiàng)目可行性研究報(bào) 37 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 武漢市洪山區(qū) 城中村 綜合改造拆遷安置房項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位：北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 湖北中安信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司 編制時(shí)間： 2020年 12 月 6日 目 錄 第一部分 總論 3 項(xiàng)目建設(shè)背景 3 項(xiàng)目概況 4 項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍 5 第二部分 拆遷還建的必要性研究 6 “城中村”存在的弊端 6 “城中村”改造的歷史使命 8 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 9 拆遷內(nèi)容 9 城中村 綜合改造拆遷安置房項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位：北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 湖北中安信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司 編制時(shí)間： 2020 年 12月 6 日 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 1 目 錄 第一部分 總論 ........................................... 3 項(xiàng)目建設(shè)背景 ......................................... 3 項(xiàng)目概況 ............................................. 4 項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍 ............................... 5 第二部分 拆遷還建的必要性研究 ........................... 6 “城中村”存在的弊端 ................................. 6 “城中村”改造的歷史使命 ............................. 8 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 ........................ 9 拆遷內(nèi)容 ............................................. 9 還建內(nèi)容 ............................................. 9 拆遷還建的成本 ...................................... 10 第四部分 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 ........................... 10 武漢市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況 ....................... 10 武漢市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析 ............... 11 武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ............................ 12 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ...................................... 17 第五部分 項(xiàng)目選址與自然條件 ........................... 19 項(xiàng)目地點(diǎn) ............................................ 19 項(xiàng)目的自然條件 ...................................... 19 第六部分 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 ............................. 22 項(xiàng)目 建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響 .............................. 22 運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響 .................................. 24 第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 ........ 25 投資估算 ............................................ 25 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 2 拆遷還建資金需求與籌措情況 ........................... 27 貸款償還 ............................................ 27 第八部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明 ................................. 27 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的假設(shè) ...................................... 27 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)期 .................................... 27 財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)依據(jù)及說(shuō)明 .............................. 27 房地產(chǎn)總成本費(fèi)用估算依據(jù) ............................ 28 銷售收入估算依據(jù) .................................... 29 銷售稅金和附加估算 .................................. 30 土地增值稅估算 ...................................... 31 企業(yè)所得稅估算 ...................................... 31 第九部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................... 31 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ........................................ 31 2．財(cái)務(wù)指標(biāo)分析匯總表 .................................. 33 第十部分 償債能力分析 ................................. 34 第十一部分 結(jié)論及建議 ................................. 34 結(jié)論 ................................................ 34 建議 ................................................ 35 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 3 武漢市洪山區(qū) 城中村綜合改造拆遷安置房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一部分 總論 項(xiàng)目 建設(shè)背景 住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。解決城市低收入家族住房是當(dāng)前民生問(wèn)題的重中之重。國(guó)務(wù)院提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家族為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅 區(qū)改造力度、力爭(zhēng)到“十一五”期未，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其它城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會(huì)向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 在中部崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累， 武漢的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，武漢市已有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)積累，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)兩年處于中部六省前列 ， 2020 年上半年武漢市的 GDP 為 億元， 位居中部六省之首 。 但是 ， 就在這座 不斷發(fā)展的 特大城市的二環(huán)以內(nèi) ,存在 56 個(gè)城中村 ，城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 4 城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住宅建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，房屋質(zhì)量差，戶均面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目 名稱 武漢市洪山區(qū) 城中村 綜合 改造 拆遷 安置 房 項(xiàng)目 項(xiàng)目 地址 項(xiàng)目位于洪山區(qū) 和平鄉(xiāng) 友誼 大道 以 南 ， 武青四干道以北，紡機(jī)路以 東， 羅家港以西 ,緊鄰 徐東商業(yè)中心。 還建面積為 330895 平方米，還建戶數(shù) 1446 戶，貨幣補(bǔ)償面積為 203896平方米。 根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū) 城中村改造成本測(cè)算及開(kāi)發(fā)規(guī)模的批復(fù)》，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模為 萬(wàn)平方米，容積率 ， 開(kāi)發(fā)用地的 總成本 億元 。 本 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目 2020 年上半年完成整體拆遷任務(wù)， 2020 年底完成還建安置房建設(shè)任務(wù)，拆遷還建期 2年 ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，從 2020年上半年 起 至 2018 年底 完成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 任務(wù) ， 開(kāi)發(fā)建設(shè)期 8 年 。 2020年 9 月 28日取得武漢市人民政 府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū) 城中村改造成本測(cè)算及開(kāi)發(fā)規(guī)模的批復(fù)》 （ 3） 完成拆遷的部分 工作 ,包括 :完成了城中村改制；完成了項(xiàng)目前期規(guī)劃，完成了部分拆遷補(bǔ)償 （ 4）項(xiàng)目已經(jīng)摘牌，并獲取《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)》 （ 5）項(xiàng)目核準(zhǔn)及規(guī)劃審批手續(xù)基本完成。 項(xiàng)目 編制依據(jù)與研究范圍 本報(bào)告 的編制 依據(jù) 依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該 項(xiàng)目 的具體情況， 本 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： ● 本報(bào)告的編制的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。 第 二部分 拆遷 還建的 必要性 研究 “ 城中村 ” 存在的 弊 端 近幾年來(lái)，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀 —— “ 城市里的村莊 ” 。 “ 城中村 ” 農(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家 征用，不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的 農(nóng)民 。同時(shí)，“ 城中村 ” 的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使 “ 城中村 ” 中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們?cè)?“ 城中村 ” 形成矛盾和沖突，有時(shí)又會(huì)出現(xiàn)管理上的 “ 真空 ” ，“ 城中村 ” 的性質(zhì)使城市管理部門(mén)管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。 （ 3） 人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂 “ 城中村 ” 的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。由于租金低廉， “ 城中村 ” 容易吸引外來(lái)人口，出租房中城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 8 聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生 “ 黃賭毒 ” 的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺(jué)環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無(wú)章，很容易引發(fā)交通事故。另外， “ 城中村 ” 這種獨(dú)特的存在和發(fā)展模式 使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會(huì)公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)文化素質(zhì)的提高。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使