【正文】 項(xiàng)目由 興華地塊和西流地塊 組成，總占地 687畝， 距太原市中心僅 5公里 ，距太原火車站約 8公里、多條交通要道可快速到達(dá)市內(nèi)各區(qū)，交通十分便利 太原 北站 興華 地塊 西流 地塊 一、項(xiàng)目概況 —— 地理位置和主要技術(shù)指標(biāo) 西流村城中村改造項(xiàng)目計(jì)入容積率的總建筑面積為 ，其中，商品住宅為 ，商業(yè) 方米，回遷住宅 ，回遷商業(yè)。 ? 興華地塊 興華地塊現(xiàn)狀為西流村委會投資建設(shè)的現(xiàn)代建材城 ，租期截止到 2023年 6月底 ，協(xié)議約定到期后商戶無條件搬離；地塊西側(cè)現(xiàn)已整理出空地約 58畝 。 一、項(xiàng)目概況 —— 地塊現(xiàn)狀 西流、興華地塊均為村鎮(zhèn) 建設(shè)用地 ，不涉及基本農(nóng)田變性 一、項(xiàng)目概況 —— 項(xiàng)目由來 2023年山西高盛瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 以下簡稱高盛公司 ） 通過尖草坪區(qū)領(lǐng)導(dǎo)介紹 ， 與西流村村委會就太原市西流村城中村改造項(xiàng)目已接洽了近一年多 。 為確保項(xiàng)目順利進(jìn)行 ， 高盛公司在與區(qū)政府協(xié)商后 ， 決定引進(jìn)國內(nèi)知名大型房企 ， 聯(lián)合開發(fā)西流村城中村改造項(xiàng)目 。 注：高盛公司的股東早先在山西專門從事煤礦、鐵礦的開發(fā)， 2023年受國家行業(yè)調(diào)控影響企業(yè)轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)開發(fā)，至今尚未成功運(yùn)作過大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 ? 投資利潤分配 ? 雙方按照股權(quán)比例承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需要的資金； ? 最終按實(shí)際出資比例分配利潤。 ? 前期資金投入 ? 拆遷安臵所需費(fèi)用（ 8000萬）由高盛公司先期投入，資金風(fēng)險(xiǎn)由其承擔(dān)； ? 土地進(jìn)入招拍掛時(shí)項(xiàng)目公司參與競價(jià)，所需資金由雙方按股權(quán)比例出資。 ? 回遷安臵房減免項(xiàng)目 ? 全額減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（ 70元 /㎡ ）； ? 全額減免城市消防設(shè)施配套費(fèi)（ 5元 /㎡ ）； ? 全額減免園林配套綠化工程建設(shè)資金（總投資的 2%）； ? 全額減免中小學(xué)建設(shè)資金（基建投資的 5%）； ? 全額減免新型墻體材料專項(xiàng)資金（ 8元 /㎡ ）； ? 全額減免散裝水泥專項(xiàng)基金（ /㎡ ）； ? 全額減免人防工程異地建設(shè)費(fèi)（建筑面積每平米 40元）； ? 開發(fā)商品房部分，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半； ? 改造中所涉及由市政府承擔(dān)的市政公用設(shè)施，有關(guān)部門優(yōu)先安排資金建設(shè)。 ? 太原火車站、火車北站、長途汽車站距項(xiàng)目 5分鐘車程。 ? 距武宿機(jī)場約 30分鐘車程。 （ 3） 商業(yè)、休閑配套 完善 購物商場、中心、體育廣場配套較為完善。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 太原 ， 山西省的省會 ，瀕臨汾河 ， 三面環(huán)山 ， 自古就有 “ 錦繡太原城 ” 的美譽(yù) 。 城市概況 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 太原現(xiàn)轄六區(qū) （ 小店區(qū) 、 迎澤區(qū) 、 杏花嶺區(qū) 、 尖草坪區(qū) 、 萬柏林區(qū) 、 晉源區(qū) ） 三縣 （ 清徐縣 、陽曲縣 、 婁煩縣 ） 一市 （ 古交市 ）和兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū) （ 太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 、 太原市高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ） 、 兩個(gè)省級開發(fā)區(qū) （ 太原工業(yè)園區(qū) 、 太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū) ） 。 據(jù)山西省 2023年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)太原市 4202391人 。 行政區(qū)劃 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 2023年地區(qū)生產(chǎn)總值為 ，比上年增長 %，占山西省 GDP的 %。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 2023年城市居民人均可支配收入為 17258元 ，比上年增長 %；城市居民人均消費(fèi)支出12106元 ， 增長 %。 城市居民家庭恩格爾系數(shù)為 %， 農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場分析 ? 土地供應(yīng)逐步減少 ? 商品房供應(yīng)較為緊張 ， 存在需求缺口 ? 成交價(jià)格逐年升高 ， 近兩年走勢平穩(wěn) 太原市房地產(chǎn)市場分析 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 周邊樓盤分析 —— 興華地塊 摩天石 康橋與牛津 藍(lán)水假日 嘉怡 三、產(chǎn)品定位和市場分析 —— 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)市場定位 目前區(qū)域內(nèi)購房者以本區(qū)域客戶為主。 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位為： ? 主力客戶群： 太原市內(nèi)改善型住戶 ? 次級客戶群： 太原周邊縣市客戶 三、產(chǎn)品定位和市場分析 —— 價(jià)格定位 （ 1） 商品住宅價(jià)格定位 在調(diào)研地塊周邊商品住宅銷售價(jià)格后，我們認(rèn)為興華地塊如按 高端客戶 進(jìn)行產(chǎn)品定位，商品住宅銷售均價(jià)不會低于 9000元 /㎡ ；西流地塊按照普通商品住宅考慮，銷售均價(jià)不會低于5500元 /㎡ 。 三、產(chǎn)品定位和市場分析 —— 價(jià)格定位 （ 3） 地下車位銷售價(jià)格定位 經(jīng)與太原當(dāng)?shù)氐匿N售公司了解，地上露天停車位銷售價(jià)格和地下停車位銷售價(jià)格在 11萬元～ 13萬元 /個(gè)，地下獨(dú)立車位銷售價(jià)格在 13萬元～ 16萬元 /個(gè)，戶型和車位配比均不低于 1： 1，且銷售火爆。 四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目，首要問題是確保村民按期回遷安臵。因此項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵是在確保資金不斷鏈的前提下，盡快實(shí)現(xiàn)銷售資金回流。 四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 —— 開發(fā)計(jì)劃 ?2023年 7月與高盛公司簽訂“合作開發(fā)協(xié)議書”，注冊新公司； ? 2023年 10月底前完成西流村村民拆遷工作； ? 2023年 1月完成土地摘牌； ? 2023年 6月領(lǐng)取建筑工程施工許可證；項(xiàng)目分四期建設(shè)，一期工程 770000㎡ ，其中回遷房440000㎡ ，商品房 330000㎡ ；剩余的 960000㎡ 商品房分三期開發(fā)，每期開發(fā)約 320230㎡ 。 2023年 3月，回遷房施工至正負(fù)零，同年 6月一期商品房主體封頂 , 二期工程開工建設(shè)， 9月二期工程完成正負(fù)零施工， 2023年 3月， 二期商品房開盤銷售，回遷房主體封頂，同年 6月二期工程主體封頂， 7月三期工程開工建設(shè)， 9月三期工程完成正負(fù)零施工； 2023年 3月，三期商品房開盤銷售，回遷房交付使用， 10月二期工程交付使用，四期工程開工建設(shè)， 12月四期工程完成正負(fù)零施工，三期工程主體封頂； 2023年 5月，四期商品房開盤銷售， 12月四期工程主體封頂； 2023年 3月，三期工程交付使用， 12月四期工程交付使用。西流地塊的評估價(jià)格不會低于 20