【正文】 (秀苑路店 ) 富滇閣酒樓 巍山風(fēng)味茶餐廳 陸方銅字廠直銷處 月宮旅社 臥龍軒 云達(dá)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 九九超市 (西城楓景店 ) 琴緣茶坊 重慶魚府 海棠春飯店 聚友茶莊 (興苑路店 ) 閑古茶屋 石器時(shí)代 金實(shí)平價(jià)超市 江川三道菜 (興苑路店 ) 吉祥川味飯店 (麗苑路店 ) 興盛副食商店 民興玻璃 農(nóng)家樂飯店 易欣超市 鐵鍋香 錫榮園飯店 德宏風(fēng)味館 (麗苑路店 ) 現(xiàn)代人服裝中心 聚友茶莊 (染源路店 ) 頂好生鮮超市 超越連鎖店 花溪清湯鵝 德讓家具店 中康園飯 店 金鹿福 沙地農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場(chǎng) 城西老家 滇禧園飯店 (興苑路店 ) 鮮魚飯店 (西苑路店 ) 龍盛園飯店 貴州鼎罐城 龍門書店 云順源按摩院 胖胖百貨 伊天園 (麗苑路店 ) 興隆村綜合市場(chǎng) 小賣部 (興苑店 ) 昆明醉美時(shí)尚餐廳 興迎園 (梁源路店 ) 東升平價(jià)超市 (興苑店 ) 一品滇 (興苑路店 ) 東圓茶館 順鑫招待所 碧云海足浴休閑中心 稻香漁村 海源飯莊 小村農(nóng)家樂 聚點(diǎn)茶莊 彝園農(nóng)家菜 雅庭軒 緣茗園 國(guó)光餐廳 老歷莊 鑫雨閣 云南中山武術(shù)院 易林宮 東風(fēng)招待所 富貴金樺夜總會(huì) 豪賽玻璃商城 順風(fēng)招待所 西苑保健品商城 昆明勛業(yè)玻璃 貿(mào)易城 聚賢飯店 江光玻璃 雙星 (沙溝店 ) 林麗飯莊 北京師范大學(xué) 昆明附屬中學(xué) 昆明市西山區(qū)持恒學(xué)校 昆明市西山 區(qū)職業(yè)高級(jí) 中學(xué) 云南省大學(xué) 數(shù)學(xué)學(xué)院 張峰小學(xué) 西山圖書館 昆明有線電視 吉安福星殘 疾人免費(fèi)培 訓(xùn)站 千禧龍庭 幼兒園 云南省鐵路 設(shè)計(jì)中心 歐文電腦學(xué)校 西南實(shí)驗(yàn)學(xué)校 西山區(qū)第一 中學(xué) 云南經(jīng)濟(jì) 管理職業(yè) 學(xué)院 (梁源 路校區(qū) ) 昆明葉青 寄宿學(xué)校 云南新華計(jì) 算機(jī)中等專業(yè)學(xué)校 (人民西路校區(qū) ) 云南新華學(xué)院 云南新華電腦 專修學(xué)院 (人 民西路校區(qū) ) 46 半徑一公里內(nèi)醫(yī)療配套 滬昆診所 陳鋼綜合診所 寄草堂 西苑醫(yī)院 云南天瑞金鐘藥業(yè)有限保元堂藥鋪 北京同仁堂 昆明平康藥業(yè)有限公司 明成診所 仁愛醫(yī)館 麗苑診所 麗康緣合診所 健之佳健康藥房 (興苑路分店 ) 三九濟(jì)民藥店 (興苑路分店 ) 愛心醫(yī)院 云南天開藥業(yè)有限責(zé)任公司 梁源社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 健之佳健康藥房 (麗苑路分店 ) 眾康診所 云南林莊藥業(yè)有限責(zé)任公司 昆明志強(qiáng)藥業(yè)有限公司 云南康太藥業(yè)有限公司 鴻翔藥業(yè) 鴻翔藥業(yè)一心堂 (人民西路連鎖店 ) 云南 博聯(lián)藥業(yè)有限公司 47 第三節(jié) 區(qū) 域經(jīng)濟(jì)影響分析 本項(xiàng)目是 以 居住 為核心 ， 輔以商業(yè)、金融、教育等 ， 實(shí) 現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè) 輻射 帶動(dòng)。 2021年 8月全國(guó)平均和昆明市房屋價(jià)格指數(shù)增幅對(duì)比 01234567房屋銷售價(jià)格 新建商品住房?jī)r(jià)格 二手房?jī)r(jià)格全國(guó)平均昆明市 2021年 1— 8月購(gòu)買商品房住房者屬地圖示 昆明市省內(nèi)外各地州外省市境外 49 昆明市已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“候鳥式置業(yè)”的又一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)可以提高投資商的信心，展示未來(lái) 西城 城市發(fā)展前景，提升城市形象和區(qū)域商業(yè)價(jià)值。相信在各級(jí)政府的關(guān)懷和支持下，通過(guò)努力工作，一定能將本項(xiàng)目建設(shè)成為政府滿意、人 52 民群眾滿意、投資開發(fā)商滿意的“三滿意”工程 ，為昆明城市現(xiàn)代化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目定位為 主城城市西部 次中心，西山區(qū)行政文化中心，昆明市對(duì)外、交通樞紐中心之一，是以發(fā)展行政辦公、對(duì)外交通、物流倉(cāng)儲(chǔ)、文化體育、居住功能為主、配套設(shè)施為輔、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。昆明的很大部分購(gòu)房群體主要還是購(gòu)房自住，投機(jī)炒房者很少。其中 城區(qū)戶籍人口 ，居住半年以上的外來(lái)人口約 130萬(wàn)，流動(dòng)人口約為 150萬(wàn)人。二是隨著昆明市政府對(duì)昆明西城基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，西市區(qū)背靠西山森林公園，南臨滇池，旁依大觀樓公園，并與數(shù)十座各類大中小學(xué)咫尺相望，優(yōu)秀的生態(tài)、人文環(huán)境。 388038 m178。 230元 = 建設(shè)工程成本合計(jì)： （ 4）每平米建筑成本費(fèi)： 247。 1930元 = （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：（道路、管網(wǎng) 50元 / m178。（建安置房面積已在拆遷成本中） =590145 m178。以下面積） 10元 24個(gè)月 = a+b= （ 3）拆遷企業(yè)貨幣補(bǔ)償（按磚混）： m178。 預(yù)算銷售價(jià)格 本項(xiàng)目初步預(yù)算銷售價(jià)格分別為：住宅 4700元／㎡，商鋪 8000元／㎡，地下車庫(kù)車位 60000元／個(gè)（以上均為均價(jià)），具體銷售價(jià)格在項(xiàng)目具備預(yù)售條件后根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定。 投資估算編制范圍 36 本估算編制范圍包括：建筑工程、安裝工程、給排水及消防工程、自動(dòng)水噴淋系統(tǒng)、電氣工程、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、室外及附屬工程。在建設(shè)工程范圍內(nèi)，對(duì)不可移動(dòng)文物實(shí)施原址保護(hù)的，保護(hù)措施按照法定程序報(bào)縣級(jí)以上文物行政部門批準(zhǔn)；實(shí)施遷移異地保護(hù)的，由省文物行政部門提出意見，按照法定程序報(bào)上級(jí)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 項(xiàng)目建設(shè)期間，嚴(yán)格遵守《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例 》的有關(guān)規(guī)定并自覺接受環(huán)境檢查人員的監(jiān)督檢查。 易產(chǎn)生異味的設(shè)施應(yīng)采取有效措施，使外界臭氧濃度符合 GB1455493《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，即：無(wú)組織排放周界臭氣濃度≤ 20（無(wú)量綱）。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料開采許可證的 31 料場(chǎng)購(gòu)買土料和石料。 通過(guò)上述措施可使施工廢水對(duì)周圍水環(huán)境的影響減弱，保持在可以接受的程度。 運(yùn)營(yíng)期間對(duì)環(huán)境的影響 廢氣：廢氣主要來(lái)源于汽車尾氣和異味（主要來(lái)自車輛駛?cè)搿Ⅰ偝鰰r(shí)排放的少量尾氣，其中含 CH、NO CO等少量污染物）。 施工運(yùn)輸車輛燃油將釋放 NO CO等燃油煙氣，但排放量不大。 本工程建設(shè)方案執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行節(jié) 能政策，從建筑設(shè)計(jì)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 （ 3）采用各種節(jié)能開關(guān)和管理措施，如定時(shí)開關(guān)、調(diào)光開關(guān)、節(jié)能控制器、限電器及照明自控管理系統(tǒng)等。 對(duì)建筑外立面和材料進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。 （二）、房屋拆遷補(bǔ)償原則 （ 1）非住宅拆遷補(bǔ)償：按相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行評(píng)估后，采取一次性貨幣補(bǔ)償。 土地是極其寶貴的不可再生資源，按照已公示的西山區(qū) 48號(hào) 片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，依據(jù)節(jié)約、集約用地的原則，可適當(dāng)提高建筑容積率和開發(fā)強(qiáng)度，充分發(fā)揮珍貴土地資源的社會(huì)效益、安置效益和經(jīng)濟(jì)效益。 第二節(jié) 資源節(jié)約措施 節(jié)約土地資源措施 一是合理規(guī)劃居住區(qū)，在保證住宅功能和舒適度的條件下，確定居住區(qū)的人口規(guī)模和住宅層數(shù)，提高單位住宅用地的住宅面積密度；二是通過(guò)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，改進(jìn)建筑結(jié)構(gòu)形式，增加可使用空間；充分利用地下空間，提高土地利用率；延長(zhǎng)住宅壽命，減少重復(fù)建設(shè)；合理控制住宅體形，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約有效利用；三是合理配置居住區(qū)的環(huán)境綠 化用地；減少停車占地并向立體空間發(fā)展，以留出更多居住空間。 48號(hào)地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目的規(guī)劃方案及技術(shù)指標(biāo)均符合昆明市城中村改造指導(dǎo)意見，項(xiàng)目的建設(shè)執(zhí)行昆明市城市總體規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。這些政策措施，無(wú)疑將會(huì)為居民消費(fèi)的增長(zhǎng)提供最為基礎(chǔ)的長(zhǎng)期動(dòng)力支持。 項(xiàng)目的建設(shè)符合昆明主城區(qū) 20212021年住房建設(shè)規(guī)劃 隨著建設(shè)現(xiàn)代新昆明戰(zhàn)略的實(shí)施和“住在昆明”理念的推出，自 2021年以來(lái)，昆明市的住宅和房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模在迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益突出。 項(xiàng)目的建設(shè)符合昆明市“十一五”發(fā)展規(guī)劃 《昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃》提出“十一五”期間，強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控作用，合理確定土 地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，適度控制城市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)向新區(qū)發(fā)展。重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面：一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問(wèn)題。 第二章 政策分析 8 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 國(guó)家“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房；按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)；健全普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。 該項(xiàng)目位于昆明 市 西山區(qū) 馬街街道辦事處 張峰社區(qū)居委會(huì)，四至范圍是： 東至中央儲(chǔ)備糧昆明直屬糧庫(kù)、昆明冶煉廠鐵路專線，南至成昆鐵路，西至昆明西站貨場(chǎng)、北京師范大學(xué)昆明附屬中學(xué)，北至興苑路。 1． 2 報(bào)告編制依據(jù) （一）、昆明市“城中村”重建改造工作指導(dǎo)文件： 3 2021年 2月 29日，昆通 [2021]7號(hào)《關(guān)于加快昆明市城中村改造推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見》 2021年 4月 18日，昆城改領(lǐng) [2021]1號(hào)《昆明市城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》 2021年 4月 18日，昆城改領(lǐng) [2021]2號(hào)《關(guān)于昆明城中村村改居人員勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障工作的意見》 2021年 5 月 6日，昆城改領(lǐng) [2021]3號(hào)《關(guān)于印發(fā)昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法的通知》、《昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法》 2021年 6月 4日，昆政文 [2021]26號(hào)《昆明市城中村改造土地公開交易辦法》 2021年 6月 5日，昆政文 [2021]25號(hào)《昆明市城中村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法》 2021年 6月 30日，市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組《昆明市城中村改造房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》 （二）、西 山區(qū)政府城中村改造相關(guān)指導(dǎo)文件 2021年 3 月 20日，西發(fā) [2021]22號(hào)《關(guān)于全面推進(jìn)城中村重建改造工作的實(shí)施意見》 2021年 3 月 21日，西政辦通 [2021]49號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)（西山區(qū)城中村重建改造暫行辦法）的通知》 4 1． 3 報(bào)告編制原則 根據(jù)昆明市規(guī)劃條例的要求和西山區(qū) 48好 片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案以及西山區(qū) 48號(hào)地塊專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)意見，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)、改造范圍、用地面積和發(fā)展要求，本項(xiàng)目將按照經(jīng)濟(jì)適用、功能齊全、規(guī)模適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定項(xiàng)目功能、工程規(guī)模和投資規(guī)模。為了認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于“城中村”重建改造工作的各項(xiàng)文件精神，加快西山區(qū) 48號(hào)地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造，特呈報(bào)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告。 昆明市城中村改造 48 號(hào) 地塊（上峰 片區(qū) ） 回遷房 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 云南錦圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目 錄 總 論 ———————————————————— 1 第一章 項(xiàng)目概述— ———————————————— 1 1． 1 項(xiàng)目概況 ————————————————— 2 1． 2 報(bào)告編制依據(jù) —————————————— 3 1． 3 報(bào)告編制原則 ———————————————— 4 1． 4 可行性研究工作范圍 —————————————