【正文】 (秀苑路店 ) 富滇閣酒樓 巍山風味茶餐廳 陸方銅字廠直銷處 月宮旅社 臥龍軒 云達農貿市場 九九超市 (西城楓景店 ) 琴緣茶坊 重慶魚府 海棠春飯店 聚友茶莊 (興苑路店 ) 閑古茶屋 石器時代 金實平價超市 江川三道菜 (興苑路店 ) 吉祥川味飯店 (麗苑路店 ) 興盛副食商店 民興玻璃 農家樂飯店 易欣超市 鐵鍋香 錫榮園飯店 德宏風味館 (麗苑路店 ) 現(xiàn)代人服裝中心 聚友茶莊 (染源路店 ) 頂好生鮮超市 超越連鎖店 花溪清湯鵝 德讓家具店 中康園飯 店 金鹿福 沙地農貿綜合批發(fā)市場 城西老家 滇禧園飯店 (興苑路店 ) 鮮魚飯店 (西苑路店 ) 龍盛園飯店 貴州鼎罐城 龍門書店 云順源按摩院 胖胖百貨 伊天園 (麗苑路店 ) 興隆村綜合市場 小賣部 (興苑店 ) 昆明醉美時尚餐廳 興迎園 (梁源路店 ) 東升平價超市 (興苑店 ) 一品滇 (興苑路店 ) 東圓茶館 順鑫招待所 碧云海足浴休閑中心 稻香漁村 海源飯莊 小村農家樂 聚點茶莊 彝園農家菜 雅庭軒 緣茗園 國光餐廳 老歷莊 鑫雨閣 云南中山武術院 易林宮 東風招待所 富貴金樺夜總會 豪賽玻璃商城 順風招待所 西苑保健品商城 昆明勛業(yè)玻璃 貿易城 聚賢飯店 江光玻璃 雙星 (沙溝店 ) 林麗飯莊 北京師范大學 昆明附屬中學 昆明市西山區(qū)持恒學校 昆明市西山 區(qū)職業(yè)高級 中學 云南省大學 數(shù)學學院 張峰小學 西山圖書館 昆明有線電視 吉安福星殘 疾人免費培 訓站 千禧龍庭 幼兒園 云南省鐵路 設計中心 歐文電腦學校 西南實驗學校 西山區(qū)第一 中學 云南經濟 管理職業(yè) 學院 (梁源 路校區(qū) ) 昆明葉青 寄宿學校 云南新華計 算機中等專業(yè)學校 (人民西路校區(qū) ) 云南新華學院 云南新華電腦 專修學院 (人 民西路校區(qū) ) 46 半徑一公里內醫(yī)療配套 滬昆診所 陳鋼綜合診所 寄草堂 西苑醫(yī)院 云南天瑞金鐘藥業(yè)有限保元堂藥鋪 北京同仁堂 昆明平康藥業(yè)有限公司 明成診所 仁愛醫(yī)館 麗苑診所 麗康緣合診所 健之佳健康藥房 (興苑路分店 ) 三九濟民藥店 (興苑路分店 ) 愛心醫(yī)院 云南天開藥業(yè)有限責任公司 梁源社區(qū)衛(wèi)生服務站 健之佳健康藥房 (麗苑路分店 ) 眾康診所 云南林莊藥業(yè)有限責任公司 昆明志強藥業(yè)有限公司 云南康太藥業(yè)有限公司 鴻翔藥業(yè) 鴻翔藥業(yè)一心堂 (人民西路連鎖店 ) 云南 博聯(lián)藥業(yè)有限公司 47 第三節(jié) 區(qū) 域經濟影響分析 本項目是 以 居住 為核心 ， 輔以商業(yè)、金融、教育等 ， 實 現(xiàn)區(qū)域產業(yè) 輻射 帶動。 2021年 8月全國平均和昆明市房屋價格指數(shù)增幅對比 01234567房屋銷售價格 新建商品住房價格 二手房價格全國平均昆明市 2021年 1— 8月購買商品房住房者屬地圖示 昆明市省內外各地州外省市境外 49 昆明市已成為中國房地產市場“候鳥式置業(yè)”的又一個熱點地區(qū)。通過項目的建設可以提高投資商的信心，展示未來 西城 城市發(fā)展前景，提升城市形象和區(qū)域商業(yè)價值。相信在各級政府的關懷和支持下，通過努力工作，一定能將本項目建設成為政府滿意、人 52 民群眾滿意、投資開發(fā)商滿意的“三滿意”工程 ，為昆明城市現(xiàn)代化建設和經濟發(fā)展做出貢獻。 本項目定位為 主城城市西部 次中心，西山區(qū)行政文化中心，昆明市對外、交通樞紐中心之一，是以發(fā)展行政辦公、對外交通、物流倉儲、文化體育、居住功能為主、配套設施為輔、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住，投機炒房者很少。其中 城區(qū)戶籍人口 ，居住半年以上的外來人口約 130萬，流動人口約為 150萬人。二是隨著昆明市政府對昆明西城基礎配套設施的不斷完善，西市區(qū)背靠西山森林公園，南臨滇池，旁依大觀樓公園，并與數(shù)十座各類大中小學咫尺相望，優(yōu)秀的生態(tài)、人文環(huán)境。 388038 m178。 230元 = 建設工程成本合計： （ 4）每平米建筑成本費： 247。 1930元 = （ 3）基礎設施配套費：（道路、管網(wǎng) 50元 / m178。（建安置房面積已在拆遷成本中） =590145 m178。以下面積） 10元 24個月 = a+b= （ 3）拆遷企業(yè)貨幣補償（按磚混）： m178。 預算銷售價格 本項目初步預算銷售價格分別為：住宅 4700元／㎡，商鋪 8000元／㎡，地下車庫車位 60000元／個（以上均為均價），具體銷售價格在項目具備預售條件后根據(jù)市場價格進行確定。 投資估算編制范圍 36 本估算編制范圍包括：建筑工程、安裝工程、給排水及消防工程、自動水噴淋系統(tǒng)、電氣工程、火災自動報警系統(tǒng)、室外及附屬工程。在建設工程范圍內，對不可移動文物實施原址保護的，保護措施按照法定程序報縣級以上文物行政部門批準；實施遷移異地保護的，由省文物行政部門提出意見，按照法定程序報上級行政機關批準。 項目建設期間，嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護條例 》的有關規(guī)定并自覺接受環(huán)境檢查人員的監(jiān)督檢查。 易產生異味的設施應采取有效措施，使外界臭氧濃度符合 GB1455493《惡臭污染物排放標準》二級標準，即：無組織排放周界臭氣濃度≤ 20（無量綱）。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料開采許可證的 31 料場購買土料和石料。 通過上述措施可使施工廢水對周圍水環(huán)境的影響減弱，保持在可以接受的程度。 運營期間對環(huán)境的影響 廢氣：廢氣主要來源于汽車尾氣和異味（主要來自車輛駛入、駛出時排放的少量尾氣，其中含 CH、NO CO等少量污染物）。 施工運輸車輛燃油將釋放 NO CO等燃油煙氣，但排放量不大。 本工程建設方案執(zhí)行國家現(xiàn)行節(jié) 能政策，從建筑設計、圍護結構、設備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 （ 3）采用各種節(jié)能開關和管理措施，如定時開關、調光開關、節(jié)能控制器、限電器及照明自控管理系統(tǒng)等。 對建筑外立面和材料進行節(jié)能設計。 （二）、房屋拆遷補償原則 （ 1）非住宅拆遷補償：按相關法律、法規(guī)進行評估后，采取一次性貨幣補償。 土地是極其寶貴的不可再生資源，按照已公示的西山區(qū) 48號 片區(qū)控制性詳細規(guī)劃方案，依據(jù)節(jié)約、集約用地的原則，可適當提高建筑容積率和開發(fā)強度，充分發(fā)揮珍貴土地資源的社會效益、安置效益和經濟效益。 第二節(jié) 資源節(jié)約措施 節(jié)約土地資源措施 一是合理規(guī)劃居住區(qū)，在保證住宅功能和舒適度的條件下，確定居住區(qū)的人口規(guī)模和住宅層數(shù)，提高單位住宅用地的住宅面積密度；二是通過設計的優(yōu)化，改進建筑結構形式，增加可使用空間；充分利用地下空間，提高土地利用率；延長住宅壽命，減少重復建設；合理控制住宅體形，實現(xiàn)土地資源的集約有效利用；三是合理配置居住區(qū)的環(huán)境綠 化用地；減少停車占地并向立體空間發(fā)展，以留出更多居住空間。 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造項目的規(guī)劃方案及技術指標均符合昆明市城中村改造指導意見，項目的建設執(zhí)行昆明市城市總體規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行科學規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。這些政策措施，無疑將會為居民消費的增長提供最為基礎的長期動力支持。 項目的建設符合昆明主城區(qū) 20212021年住房建設規(guī)劃 隨著建設現(xiàn)代新昆明戰(zhàn)略的實施和“住在昆明”理念的推出，自 2021年以來，昆明市的住宅和房地產業(yè)迅速升溫，房地產業(yè)規(guī)模在迅速擴大，房地產投資呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢，在國民經濟中的支柱地位日益突出。 項目的建設符合昆明市“十一五”發(fā)展規(guī)劃 《昆明市國民經濟社會發(fā)展第十一個五年計劃》提出“十一五”期間，強化規(guī)劃對房地產業(yè)發(fā)展的調控作用，合理確定土 地供應規(guī)模和結構，適度控制城市中心區(qū)房地產開發(fā)，引導房地產向新區(qū)發(fā)展。重點在以下幾個方面：一是要求地方政府利用廉租住房和經濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。 第二章 政策分析 8 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 項目的建設符合國家 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出要調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房；按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費；健全普通商品住房與經濟適用住房、廉租住房相結合的城鎮(zhèn)住房供應體系。 該項目位于昆明 市 西山區(qū) 馬街街道辦事處 張峰社區(qū)居委會，四至范圍是： 東至中央儲備糧昆明直屬糧庫、昆明冶煉廠鐵路專線，南至成昆鐵路，西至昆明西站貨場、北京師范大學昆明附屬中學，北至興苑路。 1． 2 報告編制依據(jù) （一）、昆明市“城中村”重建改造工作指導文件： 3 2021年 2月 29日，昆通 [2021]7號《關于加快昆明市城中村改造推進“城中村”重建改造工作的指導意見》 2021年 4月 18日，昆城改領 [2021]1號《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見》 2021年 4月 18日，昆城改領 [2021]2號《關于昆明城中村村改居人員勞動就業(yè)和社會保障工作的意見》 2021年 5 月 6日，昆城改領 [2021]3號《關于印發(fā)昆明市城中村改造項目管理辦法的通知》、《昆明市城中村改造項目管理辦法》 2021年 6月 4日，昆政文 [2021]26號《昆明市城中村改造土地公開交易辦法》 2021年 6月 5日，昆政文 [2021]25號《昆明市城中村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法》 2021年 6月 30日，市城中村改造領導小組《昆明市城中村改造房屋拆遷最低補償標準》 （二）、西 山區(qū)政府城中村改造相關指導文件 2021年 3 月 20日，西發(fā) [2021]22號《關于全面推進城中村重建改造工作的實施意見》 2021年 3 月 21日，西政辦通 [2021]49號《關于轉發(fā)（西山區(qū)城中村重建改造暫行辦法）的通知》 4 1． 3 報告編制原則 根據(jù)昆明市規(guī)劃條例的要求和西山區(qū) 48好 片區(qū)控制性詳細規(guī)劃方案以及西山區(qū) 48號地塊專項規(guī)劃指導意見，結合本項目的具體特點、改造范圍、用地面積和發(fā)展要求，本項目將按照經濟適用、功能齊全、規(guī)模適當?shù)脑瓌t，確定項目功能、工程規(guī)模和投資規(guī)模。為了認真貫徹落實市委、市政府關于“城中村”重建改造工作的各項文件精神，加快西山區(qū) 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造，特呈報項目 可行性研究 報告。 昆明市城中村改造 48 號 地塊（上峰 片區(qū) ） 回遷房 項目 可 行 性 研 究 報 告 云南錦圣房地產開發(fā)有限公司 目 錄 總 論 ———————————————————— 1 第一章 項目概述— ———————————————— 1 1． 1 項目概況 ————————————————— 2 1． 2 報告編制依據(jù) —————————————— 3 1． 3 報告編制原則 ———————————————— 4 1． 4 可行性研究工作范圍 —————————————