【正文】 上峰 片區(qū)通過整體規(guī)劃，完善基礎設施，發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)掘潛在價值，引導 片區(qū)引入新的業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有商業(yè)模式，優(yōu)化土地資源配置，強化 片區(qū)在昆明市 西山區(qū)居住、 商業(yè) 、經(jīng)濟、政治 中的優(yōu)勢地位，改善人民群眾的居住條件，美化城市環(huán)境，從根本上消除地震、消防、治安等長期存在的隱患，具有現(xiàn)實意義和歷史意義。昆明樓市也已經(jīng)成為一個面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。昆明市人口密度 2021年末為每平方公里 225人。四是作為昆明主 城區(qū)可開發(fā)利用的土地已屈指可數(shù)，作為主城西部次中心，其靠近西山，面臨滇池的優(yōu)秀地理環(huán)境，更是不可多得的宜居佳壤。 5=% 第二節(jié) 行業(yè)影響分析 通過 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造項目 的建設，在業(yè)態(tài)組合上，將對 西城 區(qū)現(xiàn)有的業(yè)態(tài)進行提升，通過采用項目自身內(nèi)部業(yè)態(tài)類型的互補共生；項目功能上與城市商業(yè)需求的有機結(jié)合；舊有商業(yè)活力元素與項目經(jīng)營的延展和提升；城市歷史文脈傳承與現(xiàn)代新都會時尚文化相結(jié)合；通過對項目整體經(jīng)營，可以確保 48號 片區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。 8000元 / m178。；煤氣工程 30元 / m178。；水電工程 150元 / m178。 40元 3個月 = （ 5）搬家費： 515戶 1000元 = （ 6）拆一還一面積（建房費）： 515戶 300 m178。貨幣補償： m178。工程建設其他費用又分為征地及拆 遷補償費、建設單位管理費、前期工作費、勘察設計費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、招標代理費等。 市政、園林綠化工程按照 2021《云南市政工程、園林綠化工程消耗量定額》并參照類似工程的造價指標進行估算?；娱_挖可能誘發(fā)坑壁坍塌，地面加載和在強烈地震影響一下，可能產(chǎn)生地基不均勻沉降和沙土液化，是工程建設可能誘發(fā)的主要地質(zhì)災害。固廢處置率應達到 100%。 （ 2） 固體廢棄物：對各種固體廢棄物應實施規(guī)范化管理，對可以回收利用的工程廢舊材料予以充分回收利用，進行垃圾分類，根據(jù)國家建設部和國家環(huán)保總局即將出臺的《城市生活垃圾分類方法及評價標準》和環(huán)境保護要求，將垃圾分為可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大類，推動城市垃圾的分類、收集、清理。 （ 4）施工噪 聲：施工期內(nèi)應嚴格控制施工時間，合理調(diào)整高噪設備的使用時間或采取臨時隔聲屏障，使建筑施工期間施工場地產(chǎn)生的噪聲滿足《建筑施工場地噪聲限值》（ GB1252390）規(guī)定，盡量降低噪聲對周圍住戶或單位的影響。 噪聲：項目產(chǎn)生的噪聲主要來源于車輛停放過程中產(chǎn)生的交通噪聲和水泵、風機等產(chǎn)生的設備噪聲。 27 固體廢物：施工中的固體廢棄物主要是棄土（石）、廢棄建筑材料和生活垃圾其中部分土石方可回填，多余土石方及廢棄建筑材料設置臨時堆放場，施工結(jié)束時及時進行清運。 該區(qū)域空氣中的總懸浮物、二氧化硫及氮氫化合物均可達《環(huán)境空氣環(huán)境標準二級標準》的要求，噪聲達到《城市區(qū)域噪聲標準》二級標準。 節(jié)水措施 本工程建設 方案執(zhí)行國家頒布的節(jié)能政策，從建筑設計、圍護結(jié)構(gòu)、設備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 節(jié)電措施 本項目電能主要為生活、商業(yè)及公共建筑部分用電，擬采用以下節(jié)電措施： 優(yōu)化系統(tǒng)接線，靈活調(diào)配電能，根據(jù)用電特點對部分負荷進行補償投切，減少變壓器空耗。被拆遷房屋用途以房屋所有權(quán)證載明的用途為準。 （ 3） 提高城市整體形象，完善城市規(guī)劃道路和基礎設施，改善居住環(huán)境，提高使用功能，美化城市環(huán)境，從根本上消除地震、消防、社會治安等長期存在的隱患。 4． 2 項目土地權(quán)屬類別 本地塊內(nèi)土地使用權(quán)類型包括 集體用地和 國有出讓土地兩種。土地資源的數(shù)量是有限的，其承載能力也是有限的，而人口的發(fā)展則是無限的，我們現(xiàn)在面臨的情況是，一方面土地資源嚴重不足；另一方面浪費土地資源嚴重，因此，大力提倡節(jié)約集約用地，用有限的土地，蓋出更多更好的房子，對于經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，對于構(gòu)建和諧社會、建設資源節(jié)約型社會，對于穩(wěn)定房價都具有重要的意義。 本項目規(guī)劃目標是通過整體規(guī)劃，完善基礎設施水平，發(fā)揮土地的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)掘價值，引導片區(qū)引入新的業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有商業(yè)模式，優(yōu)化土地資源配置，強化 馬街 片區(qū)在昆明市 西山區(qū)商務、商業(yè)中心的優(yōu)勢地位，將其規(guī)劃為主城城市西部次中心，西山區(qū)行政文化中心，昆明市對外、交通樞紐中心之一，是以發(fā)展行政辦公、對外交通、物流倉儲、文化體育、 居住功能為主、配套設施為輔、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。依據(jù)《昆明主城近期建設規(guī)劃 20212021》，至 2021年，主城戶籍居住人口規(guī)模為 290萬人（包括 非戶籍人口及居住半年以內(nèi)的流動人口）。鼓勵縣（市）區(qū)積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以滿足人口轉(zhuǎn)移和消費升級換代的多種住 11 房需求。四是將落實房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對地方政府目標責任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實。國務院及中央人民銀行、建設部、發(fā)改委、國家稅務總局等部門相繼出臺了一系列調(diào)控政策，包括土地供應、貨幣信貸、稅收等方面。 1． 8 項目建設規(guī)模 本項目按照《 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）專項規(guī)劃指導意見》編制專項規(guī)劃，已經(jīng)市規(guī)委第 十六次 全體會議審查通過，市規(guī)劃局下達了昆規(guī)條件 （ 2021） 0290號《建設項目規(guī)劃條件》，依據(jù)《建設項目規(guī)劃條件》確定本項目的建設規(guī)模： 一、規(guī)劃總用地面積： 317012㎡（ 475畝）其中：凈用面積 207700㎡（ ）， 地上建筑面積 744645平方米 。 1． 6 項目名稱、建設地點、投資建設單位 5 項目名稱：西 山區(qū) 48號地塊（上 峰 片區(qū)）“城中村”重建改造項目 。 地塊 內(nèi)包含 上峰村一組、二組、三組，中峰村一組、二組 ，下峰村一組、二組 等共 7個 居民組和 26家 企業(yè)。昆明自然資源極其豐富，礦產(chǎn)資源主要有磷、鹽、銅、鐵、煤等，其中磷、鹽儲量豐富，位居全國第二。昆明是多民族聚集的地方，豐富的少數(shù)民族文化和風俗，吸引著世界各國人民的喜愛和向往。由于歷史原因，片區(qū)內(nèi)建筑物高度密集，建設不規(guī)范，環(huán)境臟亂差，存在消防、 火災 、治安等諸多隱患。 建設地點：西山區(qū)馬街 街道辦事處 張峰社區(qū)居委會。 二、技術(shù)指標：容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車泊位： 4500 三、總建筑面積： 908070㎡ 其中：地上建筑面積 744645㎡ 7 地下建筑面積 163425㎡ 商業(yè)面積 53707㎡ 辦公 建筑面積 10080㎡ 住宅建筑面積 542538㎡ 其它： 28630㎡ 1． 9 項目的主要建設條件 市、區(qū)政府高度重視“城中村”重建改造工作，制定了相應法規(guī)、政策 ，明確了實施辦法與程序，為順利實施重建改造工作奠定了基礎?？傮w來說，在 2021年全國房地產(chǎn)投資保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，宏觀調(diào)控各項措施取得成效，商品房銷售價格快速上漲勢頭得到一定抑制。 2021年以來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，除了確保和加強已經(jīng)出臺的各項政策在地方的執(zhí)行力以外，加快 10 廉租房等保障性住房的供應，并鼓勵和要求中小戶型項目的開發(fā)等，都可以看出政策還是鼓勵滿足面向廣大群眾自住需求的普通商品住房的。加強房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范土地市場 。根據(jù)國家建設部宜居城市標準及我市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，到 2021年，主城五年內(nèi)應新增加各類住宅面積總量 2400萬平方米。 無疑，該項目是現(xiàn)階段拉動內(nèi)需 刺激消費 的好項目。 本項目的建設嚴格按照《昆明市土地資源開發(fā)管理辦法》、《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》以及昆明市規(guī)劃局批準的《建設項目規(guī)劃條件》的要求，充分合理的利用有限的土地資源，提高土地的利用率，使該地塊的土地資源發(fā)揮最大的效益。 4． 3 占地面積 本項目規(guī)劃用地性質(zhì)為 R2二類居住用地，兼容C2商業(yè)金融業(yè)用地。 19 （ 4） 通過“城中村”的重建改造，實現(xiàn)村民滿意、政府滿意、投資開發(fā)商滿意的 目標 ，力求獲得良好的社會效益、安置效益 、環(huán)境效益 和經(jīng)濟效益 。其中： 國有土地上的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，根?jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定；被拆遷人選擇回遷安置的，按“拆一還一”的原則進行安置； 集體土地上的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模苑课莓a(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積為準，按照昆政發(fā)（ 2021） 24號文的有關規(guī)定及“一村一策”、“一片一策”的原則，參照同地段近期的補償標準，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商制定 補償標準報區(qū)領導小組批準后實施；被拆遷人選擇回遷安置的，按照實際面積 1： 1進行安置；對超過“四層、 300平方米”的無合法產(chǎn)權(quán)和無相關報批手續(xù)的房屋，按拆遷人與被拆遷人協(xié)商的補償標準進行適當補償； （三）房屋拆遷補償原則：安置補助費支付辦法及獎勵原則等均按城改辦（ 2021） 1號文件《西山區(qū)城 22 中村改造征地拆遷補償安置指導意見（暫行）》規(guī)定執(zhí)行。 24 選用新型的節(jié)能型用電設備和節(jié)能電機，用電設備力求做到供電、用電及電力拖動系統(tǒng)合理 配置，降低電耗，節(jié)約用電。 25 認真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國水法》、《城市供水條件》（國務院 158號令）、建設部《城市節(jié)約用水管理辦法》，將節(jié)約用水工作納入正常工作的范疇，認真對待。 26 項目所在區(qū)域海拔為 1884～ 1889米；屬低緯度高原山地季風氣候，年均氣溫 ，極端最高氣溫，極端最低氣溫 ，年溫差為 。 噪聲：施工期間，由于使用挖掘機、推土機、電鋸、電鉆、吊車等施工機械以及施工材料運輸車輛，將會 產(chǎn)生一定的噪聲污染。 第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護措施 相關政策法規(guī)要求 環(huán)境保護是我國的一項基本國策，必須在合理利用自然資源的同時，深入認識污染 環(huán)境的根源和危害，有計劃的保護環(huán)境，預防環(huán)境質(zhì)量的惡化，控制環(huán)境污染。 （ 5）固體廢棄物：施工期產(chǎn)生的固體廢棄物主要為施工過程中建筑垃圾和生活垃圾。 （ 3）廢水：按照昆明市城市基礎設施建設工程的規(guī)范要求，主體 工程設計中必須設置雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水溝（管）排入地表水體，廢水經(jīng)過相應處理達到三級標準后排入市政水管網(wǎng)，對地表水環(huán)境影響不大。 33 禁止使用燃煤、一次性不可降解泡沫塑料餐飲具及含磷洗滌用品。地質(zhì)災害發(fā)生 的可能性小，危險性小。 材料及設備價格根據(jù)云南省建設廳、云南省統(tǒng)計局主辦的 2021年 182期《云南省工程建設材料設備價格信息》及當?shù)卦儍r進行計算。 投資估算 本項目預計開發(fā)直接費（包括拆遷安置費用、土地征用費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用及政府規(guī)費等） 元，間接開發(fā)費（管理費用、銷售費用、貸款利息） 元，稅費約 億 元，建設總投資額估算 元。 700元 = （ 2）拆遷安置補償費用（按 24個月計） ： a ： 290戶（ 300 m178。 2260元 / m178。；消防 70元 / m178。；智 能監(jiān)控 25元 / m178。= （ 2）辦公： 10080平米 4700平米 = （ 3）五星級酒店： 46806平米 5000元 /平米 =23403萬元 （ 4）產(chǎn)權(quán)式酒店： 72964 m178。 44 伴隨著昆明未來幾年城市總體規(guī)劃的呈現(xiàn)，該片區(qū)的多重優(yōu)勢也逐步呈現(xiàn)出來 ： 一是交通便捷，四通八達。隨著昆明市委、市政府對滇池及入滇河道的強勢治理， 48號片區(qū)的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)，升值空間也會越來越大。昆明已成為我國人口密度最大、人口最集中的城市之一。 綜上所述，昆明房地產(chǎn)目前正處于：市場階段性盤整期，行業(yè)大勢處于理性回 歸期，內(nèi)外需求拉動處于觀望期，未來供應潛力大，市場發(fā)展空間大。通過近半年來的宣傳動員工作，得到了廣大村民和地塊內(nèi)企事業(yè)單位的 廣泛支持與配合，在此基礎上，按照市規(guī)劃局下達的《西山區(qū)48號地塊（ 上峰 片區(qū)）專項規(guī)劃指導意見》編制專項規(guī)劃，并經(jīng)市規(guī)委第 十六次 全體會議審查通過，下達了《建設項目規(guī)劃條件》，為本項目的開發(fā)建設奠定了基礎。 第九章 結(jié) 論 西山區(qū) 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造項目，是為了認真落實市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政 51 府關于“城中村”重建改造工作的各項文 件精神，加快現(xiàn)代新昆明城市建設，提升城市整體功能，改善人民群眾居住環(huán)境的“民生工程”、“民心工程”，被列為昆明市 2021年“城中村”第二批重點建設項目之一。 昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已