【正文】 高速，可達(dá)渝、蜀，快速干道與西安咸陽國際航空港連接及其方便，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西，距城西客運站不到2KM，大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市政府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護(hù)區(qū)，漢城北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號線的動工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。（一）地理位置未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項目南鄰城西客運站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。%；2009年西安市住房建設(shè)計劃中城西也僅有約60萬平方米，%。2009年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為93825平方米，%，%，%；銷售金額為49547萬元，%，%，%。（二）產(chǎn)品定位一方面應(yīng)充分考慮主要客戶群體的未來生活需求，另一方面應(yīng)規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳造成的負(fù)面影響，因此，應(yīng)在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設(shè)施方面有針對性的設(shè)置符合主要客戶群體的娛樂設(shè)施，提升項目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。（二）項目建設(shè)進(jìn)度安排原則未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)綜合改造項目建設(shè)進(jìn)度依據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》有關(guān)規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設(shè)分期滾動開發(fā)”原則。項目投資建設(shè)損益表見附見2。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會效益。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴(yán)重（3）是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。（２）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價下跌是影響項目經(jīng)濟(jì)評價的主要因素。對于項目開發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險都可以采用這種方法，主要有兩種形式：ａ．非保險或合同的轉(zhuǎn)移方式；ｂ．工程保險。項目的實施將為未央?yún)^(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供一定保證，也將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境。這三種對策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點和局限性。也與灃渭新區(qū)相呼應(yīng)，結(jié)合“大西安”建設(shè)前景具有一定的投資前潛力。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變。因此本項目能夠?qū)崿F(xiàn)資金流充足，確保項目順利實施。（三）項目進(jìn)度安排根據(jù)劉漢村實際狀況和建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案，計劃全村改造工程分為三期進(jìn)行：第一期：安置工程：工期30個月拆遷期：（2011年1月2011年3月）安置樓建設(shè)期：（2011年4月2012年6月底）20+25第二期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2011年6月2013年12月底）+40第三期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2013年5月2015年11月底）第四期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2015年5月2017年11月底）預(yù)計本項目整體改造周期約需6年半時間（2011年1月2017年11月底）。（三）價格定位依據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。2009年有較大上升，%，隨著全球經(jīng)濟(jì)的迅速回暖，預(yù)計2011年區(qū)域房價還將緩慢上升。城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。土地情況及建筑面積（1）土地情況（最終以實測成果表為準(zhǔn)）。近年來，西安國際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托漢長安城遺址發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。城西地區(qū)作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。人文消費價值方面：在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域為漢文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域為皇都所在，東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強，可塑性強，元素豐富。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。（二）基本情況人口情況：共計960戶，2410人，其中農(nóng)民837戶，2226人；居民123戶，184人。目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更為明