【正文】 他們的就業(yè)問題相當(dāng)嚴(yán)重，即便是征地時安排了一些就業(yè)機(jī)會，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴(yán)重還會引發(fā)社會危機(jī)。 同時， 從 武漢 房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū) —— 郊區(qū) ——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開始， 開發(fā) 項目 主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房 項目 開始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點(diǎn)，但由于遠(yuǎn)城區(qū) 因 交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點(diǎn)，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年 武漢 市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進(jìn)步，開發(fā)熱點(diǎn)又逐步回歸城區(qū) 。 第 三部分 拆遷還建的 規(guī)模及 建設(shè) 內(nèi)容 拆遷內(nèi)容 “城中村”改造項目拆遷總面積為 平方米，其中村民房屋拆遷面積為 506340 平方米，涉 及拆遷村民 1594 戶；集體房屋拆遷面積為 平方米。集體被拆遷房屋補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償。 還建內(nèi)容 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 10 根據(jù) “城中村”綜合改造規(guī)劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。 具體還建方案分 兩期實施，一期計劃投資 ，建設(shè)還建房 177220平方米，占總還建面積的 54%；二期計劃投資 ，建設(shè)還建房 153675平方米，占總還建面積的 46%。 第四 部分 開發(fā) 項目 的 市場分析 武漢 市的 經(jīng)濟(jì) 人文 環(huán)境與城市概況 武漢 市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、 硚 口、漢陽、武昌、青山等 13 個區(qū) 及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū) ， 面積 8494平方公里，人口 828萬。 武漢 有豐富的 旅游 資源。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。 中期戰(zhàn)略目標(biāo) —— 用 10— 15年時間，把 武漢 建設(shè)成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ) 。具體表現(xiàn)在： 經(jīng)濟(jì)總量： 2020年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %。 固定資產(chǎn)投資 ： 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。人均住房建筑面積 平方米， 增加 平方米。房屋新開工面積 萬平方米，增長 %，其中，住宅新開工面積 萬平方米，增長 %。 2020 年商品房銷售面積 ，比上年下降 %。在商品房銷售中，住宅銷售面積 萬平方米，下降 %；住宅銷售額 億元，下降 %。 武漢 市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入， 2020 年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。 2020 年武漢市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 ％；商品房綜合銷售均價為 元 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長 ％?？v觀全年，商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。 2020 年，武漢市商品房銷售面積為，同比下降 %；商品房綜合銷售均價為 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長 ％。 2020年 16月，武漢房地產(chǎn)市場的成交總套數(shù)為 60338套，比 2020 年同期增加了 120%；銷售總面積為 ，比 2020 年同期提高了 119%；銷售總金額為 ，比 2020年 同期提高了 112%。 7 月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。上漲 %， %， 10%， %，市場進(jìn)入基本穩(wěn)定期。由于市場供應(yīng)量持續(xù)不高，在市場的強(qiáng)大消化下，供求關(guān)系再度 向有利于供應(yīng)方傾斜。商品房成交 12135套， 萬平米，成交金額 ，成交均價 元 /平米。 從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。隨著國家 “ 擴(kuò)內(nèi)需、保增長 ” 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長 趨勢 。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為 億元，同比增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％。其中，新開工面積為 ，同比增長 ％；住房施工面積為 ，同比增長 ％，占房屋總施工面積的 ％。 歷年房屋（住房）施工面積走勢圖 單位：萬平方米 歷年房屋（住房）新開工面積走勢圖 單位：萬平方米 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 15 2020 年武漢市房屋竣工面積為 ，同比下降 ％。 歷年房屋（住房）竣工面積走勢圖 單位：萬平方米 2020 年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為 平方米 /人，比2020 年提高了 /人。其中，商品住房空置面積為 萬平方米，同比增長 ％。占商品房總銷售面積的 ％；套數(shù)為 51158 套，同比下降 ％。 房屋交易價格情況 2020年武漢市商品房綜合銷售均價為 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長 ％。 歷年商品房（住房）銷售均價走勢圖 單位：元 /平方米 存量房綜合交易均價為 /平方米，同比增長 ％。 歷年存量房（住房）交易均價走勢圖 單位：元 /平方米 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 17 本 項目 優(yōu)勢分析 （ 1） 地塊 價值 從區(qū)位上看，本項目在行政區(qū)劃上雖歸屬洪山區(qū)，但在地域上則更靠近傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過渡性區(qū)域，區(qū)域價值目前尚未得到充分體現(xiàn) 。 （ 2） 交通價值 根據(jù)市政府有關(guān)部門的交通規(guī)劃格局，在徐東片區(qū)要構(gòu)建一個四縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網(wǎng)?！叭龣M”是指徐東大街，團(tuán)結(jié)路和才盛街。規(guī)劃中，徐東片區(qū)緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機(jī)路的輕軌線。 二七大橋的開建及水 東路的規(guī)劃將對項目產(chǎn)生一定的利好， 已經(jīng)開工建設(shè)的 地鐵四號線一期工程 和 中 北路延長線 將 促進(jìn)本項目地段價值的提升 。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 18 （ 4） 此外， 本 項目 還具有如下 優(yōu)勢： 從人口結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域人口基數(shù)突 破百萬，為樓市的發(fā)展提供潛在的 支撐。龐大的人口基數(shù)是區(qū)域樓市購買力的潛在 支撐 。 武昌區(qū)人均工資水平穩(wěn)步增長且高于武漢市平均水平，市場整體消費(fèi)潛力與水平存在較大挖掘空間。 2020年武昌區(qū)在職居民工資水平達(dá) 24214元，較全市平均水平高出 1215元。 從投資結(jié)構(gòu)上看， 區(qū)域 房地產(chǎn)投資較為突出， 樓市相對活躍 。 2020年，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量排名武漢主城區(qū)第二位，達(dá) 億，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占 52%。 從居民消費(fèi)活躍程度上看，作為江南板塊的商業(yè)中心，武昌區(qū)消費(fèi)市場表現(xiàn)相對積極活躍，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。 2020 年，在 七大主城區(qū)中，武昌區(qū)社會消費(fèi)品零售總額僅落后于 江漢區(qū)排名全市第二位，較漢陽區(qū)高 出近 1倍。 項目的自然條件 地形及地震情況 本項目所用地塊地勢基本平坦，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112020）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），武漢市抗震設(shè)防烈度為 6 度，本地區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組，該場地擬建建筑物抗震設(shè)防烈城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 20 度為 7 度。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。 (2)混卵石粘土（ Q4al） 灰黃色，可塑 — 硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫 徑極不均勻，一般在 1090左右。 (3)淤泥質(zhì)粘土（ Q4al） 深灰色、灰褐色，軟塑 — 流塑狀，含腐殖質(zhì)，局部夾粉質(zhì)粘土及粉砂。 (4)砂層（ Q4al） 粉細(xì)紗（ Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深 1822m，厚度 25m。 中粗砂、砂礫石（ Q4al） :全新統(tǒng)沖積形成，中密－稍密，埋深 ，厚度 .515m。透水性強(qiáng)， 賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。該層全場區(qū)均有分布，城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 21 層厚 － 3m。該層全場區(qū)均有分布。 水文地質(zhì)條件 場地地形平坦，地表水系發(fā)育，項目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補(bǔ)給地下水。 (1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補(bǔ)給，水量一般較小。 (3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補(bǔ)給。 項目地點(diǎn)氣候情況 場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。 年平均氣溫為 ℃，多年月最高平均氣溫 ℃（ 7 月），最低平城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 22 均氣溫 ℃（ 1 月）。 年平均降水量 1284mm，降雨集中在 4至 9 月， 10月至次年 3 月降水量較少。年降水量最高 ，年降水量最低 ，年平均蒸發(fā)量 。 第六 部分 項目環(huán)境影響分析 項目建設(shè)期對環(huán)境的影響 環(huán)境空氣影響分析 項目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚(yáng)塵。為此要求項目施工時，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水 BOD COD、懸浮物，超過 GB89781996《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4 中一級標(biāo)準(zhǔn)。采取上述措施后可以減少 施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4中一級標(biāo)準(zhǔn)，受納水體有一定的影響。 聲學(xué)環(huán)境影響分析 施工期間對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動。 施工機(jī)械噪聲值及相應(yīng)限值表 單位： Db（ A） 機(jī)械名稱 測點(diǎn)距聲 源距離（ m） 實測值Db（ A） GB1252390 標(biāo)準(zhǔn) Db（ A） 達(dá)標(biāo)距離（ m） 晝 夜 晝 夜 挖掘機(jī) 10 86 75 55 35 355 推土機(jī) 10 87 75 55 40 398 攪拌機(jī) 10 81 70 55 35 200 振蕩器 10 82 70 55 40 224 壓路機(jī) 10 82 75 55 22 224 打樁機(jī) 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，晝夜即使距聲源 40m 處，許多施工機(jī)械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。對施工機(jī)械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機(jī)動車輛進(jìn)出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間（ 22 時至次日 6 時）嚴(yán)禁使用各