【正文】 航空：某雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)第四大國(guó)際航空港，有航班飛往北京、上海、廣州、青島、南京、杭州、張家界、西安、蘭州、烏魯木齊、拉薩、昌都、廈門、桂林、昆明、海口等國(guó)內(nèi)60多個(gè)大、中城市，并開(kāi)辟了香港、曼谷等國(guó)際和地區(qū)航線。某擁有首批批準(zhǔn)的民營(yíng)航空公司某航空，經(jīng)營(yíng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線140余條，航線總長(zhǎng)16萬(wàn)公里，運(yùn)輸能力達(dá)9億噸公里，通航國(guó)際國(guó)內(nèi)50多個(gè)大中城市，是中國(guó)六大航空樞紐之一。鐵路：某是成渝、成昆、寶成、內(nèi)昆、達(dá)成五大鐵路干線的交匯點(diǎn)，是我國(guó)重要的鐵路運(yùn)輸樞紐。寶成線北起陜西寶雞，過(guò)略陽(yáng)、陽(yáng)平關(guān)進(jìn)入四川，再經(jīng)廣元到達(dá)某，全長(zhǎng)669公里，四川境內(nèi)374公里，它是四川與全國(guó)溝通的第一條鐵路，又是中國(guó)第一條電氣化鐵路；成渝線連接某和重慶，一直通往貴州和華南地區(qū)，全程505公里；成昆線南接南昆線，是某經(jīng)昆明至廣西北海的主要鐵路線；內(nèi)昆線是由內(nèi)江至昆明的鐵路干線；達(dá)成線是連接川北的鐵路干線。公路：某是西南地區(qū)最大的公路樞紐，有6條國(guó)道在此交匯：108國(guó)道（川陜、川滇公路）、213國(guó)道（川甘、成昆公路）、317國(guó)道（川藏北線）、318國(guó)道（川漢、川藏公路）、319國(guó)道（成渝公路）、321國(guó)道（川黔公路）。某汽車中心客運(yùn)站是四川最大的公路客運(yùn)樞紐站。某—都江堰、某—綿陽(yáng)、某—樂(lè)山—峨眉山、某—雅安以及內(nèi)江—自貢—宜賓，都有高速公路把省內(nèi)各主要景點(diǎn)連成一體。[18]改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸形成了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是我國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，擔(dān)負(fù)著中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色[19]。而要實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)作用。作為西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，某無(wú)疑將擔(dān)當(dāng)起啟動(dòng)西部大發(fā)展的帶頭作用，抓住機(jī)遇建設(shè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代田園城市，將成為某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心方向。青羊區(qū)為某市中心區(qū)，是某乃至四川政治，經(jīng)濟(jì)，科技，文化中心。全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。青羊區(qū)歷史悠久，人文環(huán)境和地域經(jīng)濟(jì)同樣發(fā)達(dá)，是某市功能分區(qū)中的文化旅游區(qū)。這里有享譽(yù)已久的杜甫草堂、青羊?qū)m、百花潭公園、文殊院、文化公園等歷史文化遺跡。人們流連此地，或泛舟浣花溪、或趕青羊?qū)m廟會(huì)、或聚文殊院聽(tīng)經(jīng)。如今，一個(gè)集觀光旅游，餐引娛樂(lè)、古玩藝術(shù)等為一體的“杜甫草堂文化旅游區(qū)”正在規(guī)劃建設(shè)中。在這個(gè)新的規(guī)劃中，光華片區(qū)和金沙片區(qū)將連成一片整體構(gòu)成“金沙太陽(yáng)城”，發(fā)展成為集商務(wù)中心、生活購(gòu)物、醫(yī)療教育、文化休閑為一體的新興高尚居住區(qū)。而光華大道和成飛大道也將構(gòu)成十字型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并重點(diǎn)引進(jìn)購(gòu)物中心和甲級(jí)寫字樓，形成“城西新興的商務(wù)商業(yè)中心”。如今某城西發(fā)展定位從“人文城西”提升為“西城新中心，現(xiàn)代化新城區(qū)”。本地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)要抓住四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是某城西，二是某三環(huán)路以外，三是某光華大道沿線，四是青羊泛金沙片區(qū)。其中的泛金沙片區(qū)是某市青羊區(qū)城市總體規(guī)劃中提出的人文生態(tài)宜居生活圈，是某的小康居住新城。秉承“上風(fēng)上水上城西，南富西貴”某地域傳統(tǒng)，抓住青羊區(qū)新工業(yè)基地、新人文生態(tài)居住新城的發(fā)展方向，城西將在傳統(tǒng)與現(xiàn)代、時(shí)尚與保守的對(duì)立反差中找到自己發(fā)展的動(dòng)力和核心。[10]本項(xiàng)目地塊東臨成飛大道南延線，南鄰光華大道，北靠日月大道，周邊5公里范圍內(nèi)即可到達(dá)三環(huán)路、清江路和貝森路，同時(shí)還靠近規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線。從宏觀交通上來(lái)看，本區(qū)域交通機(jī)能完善，規(guī)劃的地鐵四號(hào)線可直達(dá)市中區(qū)的天府廣場(chǎng)。光華大道、成飛大道、日月大道、三環(huán)路等便捷的交通，使得距離市區(qū)的距離大大縮短，交通時(shí)間成本得以控制。但從微觀交通來(lái)看，離本項(xiàng)目地塊最近的公交線路只有309路、904路、701路，其他公交線路均有一站以上的路程，因此地塊本身的通達(dá)性不高。[10]從總體上來(lái)看，城西地區(qū)整體的交通機(jī)能體系較為發(fā)達(dá)成熟，但是本項(xiàng)目地塊恰恰處于成熟交通網(wǎng)絡(luò)體系的部分“真空帶”部位，周邊都是新開(kāi)發(fā)的樓盤，交通設(shè)施還沒(méi)有得到完善。不過(guò)如此安靜的環(huán)境更適宜打造舒適的居住社區(qū)。相信隨著城西片區(qū)開(kāi)發(fā)的不斷深入，交通將會(huì)更加的便利。按照某市政府的最新規(guī)劃，城西地區(qū)這將依托光華大道、成飛大道構(gòu)成的十字形構(gòu)架布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成“城西新興的商務(wù)商業(yè)中心”。同時(shí)，該區(qū)域還與內(nèi)光華、金沙片區(qū)納入統(tǒng)一的整體規(guī)劃，被政府定位為“金沙太陽(yáng)城”，逐步發(fā)展為集商務(wù)中心、生活購(gòu)物、醫(yī)療教育、文化休閑為一體的新興高尚居住區(qū)，這將帶來(lái)巨大的商機(jī)。[10]東行進(jìn)入三環(huán)范圍之內(nèi)是一片成熟的生活休閑娛樂(lè)區(qū)域，這一片區(qū)有眾多的高檔餐飲、休閑場(chǎng)所，是某人耳熟能詳?shù)拿朗臣械?。隨著中海國(guó)際社區(qū)、派克公館等項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)，城西三環(huán)外延的市政配套以及生活配套等已逐步成熟。而又由于該新城毗鄰高新西區(qū)以及現(xiàn)代工業(yè)港等經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)，這些區(qū)域目前所擁有的醫(yī)療等設(shè)施等也與新城呼應(yīng)。通過(guò)資源共享等自然搭配，該新城已經(jīng)具備有了一定的配套設(shè)施基礎(chǔ)。周邊有多所綜合醫(yī)院（其中某市婦女兒童醫(yī)院已在建）、幼兒園（規(guī)劃中）、小學(xué)、中學(xué)（樹(shù)德中學(xué)、某七中、三十七中、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、泡桐樹(shù)小學(xué)、培風(fēng)小學(xué)）和菜市產(chǎn)。項(xiàng)目緊鄰約80畝的市政公園（規(guī)劃中）約200畝商業(yè)用地（規(guī)劃中）。青羊綠洲公園建設(shè)中，家樂(lè)福，麥德龍等大型超市，國(guó)色天鄉(xiāng)主題游樂(lè)公園。總體來(lái)說(shuō)，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮、生活配套完備，人居環(huán)境較好，擁有滿足日常生活的基礎(chǔ)商業(yè)配套設(shè)施。按照“五分鐘步行生活圈”來(lái)說(shuō)，周邊配套是豐富多樣的，短距出行滿足多元化消費(fèi)需求的生活狀態(tài)亦能保證本項(xiàng)目對(duì)商業(yè)配套的基本要求[10]。由于本區(qū)域已成型的特定市政規(guī)劃定位及市政規(guī)劃用途導(dǎo)向，所以，區(qū)域內(nèi)公園較多、綠化環(huán)境好、生態(tài)資源豐富、公共空間有序。本項(xiàng)目所處的城西地區(qū)是某市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，隨著政策的引導(dǎo)和周邊配套、商業(yè)設(shè)施的不斷完善，大量知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入城西，開(kāi)發(fā)了大量的新樓盤，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。下面列舉部分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的概況。1. 凱德風(fēng)尚凱德，光華大道樹(shù)德中學(xué)斜對(duì)面，緊鄰本項(xiàng)目地塊，是本項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。凱德風(fēng)尚是由知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商凱德置信重點(diǎn)投資的項(xiàng)目，其建筑類型為高層雙拼別墅，戶型面積區(qū)間為80200平方米，二期均價(jià)在7800元/平方米左右。主要銷售重點(diǎn)就是信譽(yù)和品質(zhì)，因而其售價(jià)比同類樓盤要高。由于此樓盤與本項(xiàng)目臨近，周邊配套、交通設(shè)施接近，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為銷售價(jià)格。西部印象國(guó)際社區(qū)將于2011年3月開(kāi)始發(fā)售，預(yù)計(jì)售價(jià)7600元/平方米左右。屆時(shí)凱德三期即將開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)將突破8500元/平方米。本項(xiàng)目在價(jià)格上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2. 金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際金陽(yáng)易城國(guó)際位于青羊區(qū)光華大道樹(shù)德中學(xué)對(duì)面，青年質(zhì)感社區(qū)。臨近西三環(huán)蘇坡立交，在城市與自然的環(huán)抱之中。項(xiàng)目臨近占地是30萬(wàn)平方米青羊區(qū)城市商業(yè)副中心，距光華與金沙繁華商圈僅3分鐘車程。銷售均價(jià)為6700元/平方米。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格便宜，周邊高校眾多，交通便捷，具備較大的競(jìng)爭(zhēng)力。3. 頤和京都頤和京都地處某市新光華片區(qū)，居于光華大道龍頭，西傍雙星大道武青路段，緊鄰一河六公園，與樹(shù)德中學(xué)、某市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、三十七中僅一墻之隔，周邊商業(yè)設(shè)施基本齊備。交通道路已形成通車，總規(guī)劃占地面積100余畝。均價(jià)5300元/平方米，是三環(huán)主城外的居家首選，不過(guò)現(xiàn)已售完。4. 東立光華杏林東立光華杏林與重點(diǎn)名校樹(shù)德中學(xué)（新校區(qū)）為鄰，優(yōu)越的教育環(huán)境令許多人無(wú)法拒絕。光華杏林占地約22萬(wàn)平方米，步行至樹(shù)德中學(xué)僅50余米。建筑外形為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，戶型多為外挑高空陽(yáng)臺(tái)的觀景戶型，將拓展室外空間，最大限度將自然融入住宅。，總戶數(shù)：2216戶。銷售均價(jià)6300元/平方米。其中售價(jià)最高的是凱德風(fēng)尚。這個(gè)樓盤是由知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)，品牌因素在價(jià)格中占了很大一部分。同時(shí)，凱德風(fēng)尚提倡的居家空間是一種具有流動(dòng)性、開(kāi)放性、透明性、藝術(shù)性的閣樓空間，規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間的整體性，也強(qiáng)調(diào)空間與人的和諧性，更強(qiáng)調(diào)人與生活的緊密關(guān)系，從而提高了它的建筑品質(zhì)，所以價(jià)格偏高。因此，價(jià)格并不是評(píng)價(jià)樓盤價(jià)值的唯一標(biāo)準(zhǔn)，正確的定位和合理的銷售方案將對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售起到至關(guān)重要的作用。[10]從項(xiàng)目的地理位置來(lái)看，在城西“生活中心，生態(tài)宜居新城區(qū)”的規(guī)劃定位下，以及成為青羊區(qū)行政辦公中心、生態(tài)旅游和區(qū)域總部的帶動(dòng)下，在加快發(fā)展生活配套與市政配套的背景下，眾多知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資城西，房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)一片欣欣向榮，房?jī)r(jià)也一路走高。圖31是青羊區(qū)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)說(shuō)明。 圖31 青羊區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 單位：（元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：青羊區(qū)政務(wù)網(wǎng)由上圖可見(jiàn)，除03年由于“非典”的爆發(fā)，使得房?jī)r(jià)有所下跌外，城西的住宅價(jià)格穩(wěn)步攀升。%，%，%，%，%。從03年起，房?jī)r(jià)連續(xù)3年漲幅超過(guò)了20%，其中以06年幅度最大，%。雖然近兩年來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所減緩，但前景依然看好。從項(xiàng)目地處某市的環(huán)線位置上看，是屬于三環(huán)路以外，已經(jīng)沖出了傳統(tǒng)意義上的老某范圍。從歷史發(fā)展?fàn)顩r上看，城市居住環(huán)境形成了“南富北亂東窮西貴”的歷史傳統(tǒng)。盡管這種狀況近年來(lái)有所改善，但從研究分析的角度來(lái)說(shuō)，將某市各個(gè)方位的三環(huán)路以外的房?jī)r(jià)進(jìn)行聚類分析和對(duì)比，可以比較清楚地把握某各個(gè)區(qū)及各個(gè)方位的樓盤整體狀況，提供一個(gè)比較有價(jià)值的參考依據(jù)。某市三環(huán)外的在售樓盤情況見(jiàn)附表1。從此表可見(jiàn)：從單個(gè)樓盤的均價(jià)來(lái)說(shuō)，南三環(huán)片區(qū)的房?jī)r(jià)最高；從在售樓盤的數(shù)量來(lái)說(shuō)，西三環(huán)片區(qū)的供應(yīng)量最多；從建筑類別來(lái)說(shuō)，以高層或小高層的電梯公寓為主；從裝修狀況來(lái)說(shuō)，除了萬(wàn)科金域西嶺等樓盤精裝修以外，其他項(xiàng)目多為毛坯房。通過(guò)進(jìn)一步分析計(jì)算，得出某市各區(qū)三環(huán)路以及三環(huán)路以外的在售住宅樓盤的均價(jià)情況表31所示。表35 某市三環(huán)區(qū)域分區(qū)房?jī)r(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：某泰達(dá)中歐建設(shè)公司金沙太陽(yáng)城項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告由此可見(jiàn)，南三環(huán)片區(qū)的房?jī)r(jià)最高，比排名第二的西三環(huán)片區(qū)高出了406元/㎡，比均價(jià)最低的北三環(huán)高出了3285元/㎡。從表面看，主要是因?yàn)樵搮^(qū)部分高價(jià)樓盤的拉動(dòng)影響。從更深層來(lái)看，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域有著良好的區(qū)位條件和強(qiáng)勁的價(jià)值支撐。綜上所述，通過(guò)某各三環(huán)片區(qū)現(xiàn)在售樓盤的房?jī)r(jià)對(duì)比可見(jiàn)，該項(xiàng)目所在的西三環(huán)片區(qū)的房?jī)r(jià)列居第二，均價(jià)已達(dá)到7429元/㎡，看來(lái)某市的住宅市場(chǎng)仍然持續(xù)著“西貴”的狀況。在如此景氣的城西房地產(chǎn)大環(huán)境下，本項(xiàng)目將更容易收回投資，實(shí)現(xiàn)盈利。4西部印象項(xiàng)目策