【正文】 右的三室兩廳為主 。 銷售狀況： 開(kāi)發(fā)區(qū)集中了大量 XX 市企業(yè)工薪階層，且目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)不多，目前在售幾個(gè)樓盤(pán)主要面向開(kāi)發(fā)區(qū)幾個(gè)工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，價(jià)位較低，因此消化速度均比較快。 ? 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 目前 XX 市在售樓盤(pán)除了至尊門(mén)第曾在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首開(kāi)先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤(pán)品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。樓盤(pán)的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤(pán)的條件與優(yōu)勢(shì)。 總體上，市場(chǎng)消化狀況較可觀，反應(yīng)了市場(chǎng)較高的需求潛力。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤(pán)（像瑄嘉名都、望?；▓@等 ）已開(kāi)始在后期調(diào)整產(chǎn)品。而中高檔住宅（例如至尊門(mén)第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。 43 三、 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) XX 作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場(chǎng)顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，XX 房地產(chǎn)需求市場(chǎng)所受影響較小，而供給市場(chǎng)將會(huì)有一定的變化，未來(lái) 12 年市場(chǎng)將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)： 市場(chǎng)仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場(chǎng)發(fā)展緩慢 未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，住宅仍將是 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。 而隨著 XX 舊城改造，以渤海國(guó)際、國(guó)貿(mào)新 天地為代表的商業(yè)項(xiàng)目將促進(jìn) XX 商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結(jié)構(gòu)的變化，引領(lǐng) XX 商業(yè)新一輪發(fā)展里程。同時(shí) XX 新區(qū)的商業(yè)也將開(kāi)始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購(gòu)物廣場(chǎng)及剛?cè)胧械臅r(shí)代生活廣場(chǎng)為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入， XX 的商業(yè)發(fā)展將走向一個(gè)新的高峰。 而未來(lái) XX 的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是 XX 當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所要求不高，導(dǎo)致辦公市場(chǎng)較難得到發(fā)展。 44 住房供給迅速增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 從右側(cè) 0106 年 XX 商品房施工面積與竣工面積對(duì)照表可以看出， 0104 年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。直到05 年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后 12 年內(nèi)將投放入市。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強(qiáng)， XX 新區(qū)將會(huì)有較多已經(jīng)審批的地塊開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，并且入市，未來(lái)市場(chǎng)供給量將迅速上漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯得愈加激烈。 中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端市場(chǎng)供給量少 據(jù)通過(guò)對(duì)未來(lái)供給項(xiàng)目最可能面向的市場(chǎng)層次進(jìn)行預(yù)測(cè)（見(jiàn)下表），可以看出，最近 1 年內(nèi) XX 市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個(gè)超大規(guī)模住宅區(qū)入市。這些樓盤(pán)地段均較偏遠(yuǎn)中心，價(jià)位中低，未來(lái) 將集中放量，對(duì) XX 整體市場(chǎng)將產(chǎn)生較大的影響。而另一面， XX目前的高檔住宅供應(yīng)量仍然不多。 050000010000001500000202100025000002021 2021 2021 2021 2021 2021施工面積竣工面積 45 項(xiàng)目名稱 位置 市場(chǎng)層次 中海城 中海北側(cè) 高檔 中海金都別墅 中海西北側(cè) 高檔 海上世界花園 中海南岸 高檔 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南、渤海十八路西 中高檔 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 中高檔 新城廣場(chǎng)花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 中高檔 益動(dòng)置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 中高檔 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 中高檔 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 中檔 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 中檔 萬(wàn)鑫時(shí)代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 中檔 時(shí)間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 中檔 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 中檔 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 中檔 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 中檔 山柳杜開(kāi)發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 中檔 水岸豪庭 長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西 低檔 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 低檔 46 高端樓盤(pán)將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主 由上表可以看 出， XX 高端市場(chǎng)供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。 市場(chǎng)需求增長(zhǎng)穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢(shì)看， XX 市場(chǎng)需求增長(zhǎng)穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 07 年消化量可突破 60 萬(wàn)平方米。而根據(jù) XX 近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加 5 萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口，合計(jì)每年將增加約 萬(wàn)套住房需求，需求面積至少 100 萬(wàn)平方米以上，可見(jiàn) XX 實(shí)現(xiàn)近期規(guī)劃目標(biāo)的難度較大，未來(lái)市場(chǎng)供過(guò)于求的形勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)消化壓力較大。 近幾年住宅銷售面積發(fā)展趨勢(shì)8442118202129455735609242260548202101000002021003000004000005000006000002021 2021 2021 2021 2021 2021 47 中小面積戶型供需比例增加 從目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)的銷售 情況看，除了個(gè)別高檔樓盤(pán)大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門(mén)第），大部分中高檔、低檔樓盤(pán)大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。望海花園、瑄嘉名都等項(xiàng)目在其后期的開(kāi)發(fā)中，也開(kāi)始設(shè)計(jì)迎合市場(chǎng)需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來(lái)小面積戶型供給比例將突增。而隨著 XX 市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開(kāi)始慢慢發(fā)生變化，未來(lái)市場(chǎng)中小面積戶型將受到廣大消費(fèi)者青睞，需求比例將逐漸提高。中、小面積戶形將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。 房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上漲，幅度不會(huì)太大 在全國(guó) 宏觀調(diào)控 的形勢(shì) 下， XX 房地產(chǎn) 市場(chǎng)則剛剛開(kāi)始邁進(jìn)快速發(fā)展軌道 ， 隨著城市化進(jìn)程和 XX 規(guī)劃人口的迅速增加， XX 今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的趨勢(shì)是不可阻擋的。小高層住宅 產(chǎn)品的開(kāi)始被市場(chǎng)接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對(duì)“大盤(pán)”出現(xiàn)、樓盤(pán)品質(zhì)逐漸提高， XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但是由于大量集資房仍然存在，且未來(lái)市場(chǎng)將有大量的低價(jià)位樓盤(pán)（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目集中入市，對(duì) XX 房?jī)r(jià)的上漲將有一定的抑制作用。 48 第三篇 客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談 49 一、客戶群消 費(fèi)需求調(diào)查分析 為了更好地對(duì)項(xiàng)目有更為清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，也為了使項(xiàng)目的整體定位有科學(xué)依據(jù)，我們采用了抽樣問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì) XX 的消費(fèi)者進(jìn)行入戶問(wèn)卷及當(dāng)面訪問(wèn)調(diào)查。以下是本次市調(diào)的基本情況。 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說(shuō)明 ① 項(xiàng)目名稱： XX房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求入戶調(diào)查 ② 抽樣方式： 分區(qū)配額隨機(jī)抽樣 ③ 調(diào)查對(duì)象： 年齡在 2260 歲之間的 XX 地區(qū)消費(fèi)者；未來(lái) 1到 2 年有購(gòu)房計(jì)劃；在家庭購(gòu)房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作；三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有接受過(guò)市場(chǎng)調(diào)查員訪問(wèn) ； ④ 執(zhí)行地點(diǎn)： XX市濱城區(qū) ⑤ 考核結(jié)果： ? 調(diào)查問(wèn)卷 500 份 ? 作廢問(wèn)卷 69 份 ? 有效問(wèn)卷 431 份 50 問(wèn)卷重點(diǎn)數(shù)據(jù)提煉 A、消費(fèi)體驗(yàn)及影響購(gòu)買決策因素 Q1 被調(diào)查者目前居住的住宅狀況 本次調(diào)查訪問(wèn)對(duì)象中，被調(diào)查者中目前的住宅是“自己購(gòu)買的商品住宅”最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，其次是購(gòu)買集資房 /經(jīng)濟(jì)適用房 /福利房者占 %，再次為租用房群體占 %。說(shuō)明目前 XX 市購(gòu)房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。 目前居住的住宅的情況156 3 6 . 2 3 6 . 4 3 6 . 4100 2 3 . 2 2 3 . 3 5 9 . 742 9 . 7 9 . 8 6 9 . 560 1 3 . 9 1 4 . 0 8 3 . 467 1 5 . 5 1 5 . 6 9 9 . 14 .9 .9 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 0自己購(gòu)買的商品住宅自己購(gòu)買的福利房 / 經(jīng)濟(jì)適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的其他T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t自己購(gòu)買的商品住宅自己購(gòu)買的福利房 / 經(jīng)濟(jì)適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的 其他目前居住的住宅的情況050100150Frequency目前居住的住宅的情況 51 Q2 被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間 被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間在“ 01－ 03 年”的最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，而 03 年以前入住的比例高達(dá) 72%，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，該部分人群開(kāi)始更換住宅二次置業(yè)，該部分需求在未來(lái) 12 年將逐漸放量。 90 年前 91 － 95 年 96 － 00 年 01 － 03 年 04 年后入住目前住宅的時(shí)間050100150200Frequency入住目前住宅的時(shí)間入住目前住宅的時(shí)間24 5 . 6 5 . 6 5 . 635 8 . 1 8 . 2 1 3 . 872 1 6 . 7 1 6 . 8 3 0 . 6177 4 1 . 1 4 1 . 4 7 2 . 0120 2 7 . 8 2 8 . 0 1 0 0 . 0428 9 9 . 3 1 0 0 . 03 .7431 1 0 0 . 090 年前91 － 95 年96 － 00 年01 － 03 年04 年后To t a lV a l idS y s t e mM is s i n gTo t a lFr e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t 52 Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米） 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積在“ 91－ 110 平方 米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %；現(xiàn)居住面積在 111130 平方米的占到 9%，現(xiàn)居住面積在 130 平方米以上的比例也占到了 12%。根據(jù)第 1 題購(gòu)房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了 130 平方米以上大戶型的市場(chǎng)將有可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的 20%以上。 目前住宅建筑面積28 6 . 5 6 . 5 6 . 554 1 2 . 5 1 2 . 6 1 9 . 1109 2 5 . 3 2 5 . 4 4 4 . 5143 3 3 . 2 3 3 . 3 7 7 . 939 9 . 0 9 . 1 8 6 . 934 7 . 9 7 . 9 9 4 . 912 2 . 8 2 . 8 9 7 . 710 2 . 3 2 . 3 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 050 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t50 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上目前住宅建筑面積0306090120150Frequency目前住宅建筑面積 53 Q4 被調(diào)查者目前居住的住宅是幾房幾廳 被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“三房?jī)蓮d”，占總?cè)藬?shù)的“ %。這一數(shù)據(jù)在一定程度上反映了三房以上戶型的市場(chǎng)將有可能 達(dá)到總體需求市場(chǎng)的 50%以上，而四房以上戶型市場(chǎng)也可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的 5%以上。 目前住宅幾房幾廳29 6 . 7 6 . 7 6 . 738 8 . 8 8 . 8 1 5 . 553 1 2 . 3 1 2 . 3 2 7 . 8109 2 5 . 3 2 5 . 3 5 3 . 192 2 1 . 3 2 1 .