【導(dǎo)讀】《2020年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢(shì)條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨(dú)特價(jià)值賣點(diǎn)的可行性建議。親水高爾夫球場(chǎng)”。際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。最終，我們分析認(rèn)為，本項(xiàng)目投資周期將為10年，資金成本約億，另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，建設(shè)成本價(jià)值億元，土地價(jià)值。億元，項(xiàng)目具備良好的風(fēng)險(xiǎn)抗性。（一）企業(yè)背景-----------------------------------------------------------------8. 第一章區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究-------------------------------------------------------------11. （二）成都高爾夫發(fā)展概況-------------------------------------------------20. （三）本案高球球場(chǎng)發(fā)展建議-----------------------------------------------21. （一）案例簡(jiǎn)介----------------------------------------------------------------22. （三）差異點(diǎn)分析-------------------------------------------------------------23

　　

【正文】 居住方 式 競(jìng)爭(zhēng)力分析 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 發(fā)展前景 青城山 距市區(qū)40 分鐘 天下幽的青城山 +森林 +河流 居住兼投資型的休閑度假 利用良好的文化背景和生態(tài)環(huán)境，發(fā)展旅游文化 文化氛圍較重，適宜開發(fā)旅游地產(chǎn)和度假型公寓 周邊生活配套有待改善 利用特有文化背景和旅游地產(chǎn)資源，打造郊區(qū)度假型別墅，產(chǎn)品應(yīng)多以聯(lián)排、疊拼和雙拼為主 龍泉 距市區(qū)30 分鐘 起伏的淺丘地帶 +森林 +湖泊 運(yùn)動(dòng)型休閑 度假 配套設(shè)施和地鐵建設(shè)，有利于發(fā)展該區(qū)經(jīng)濟(jì)，激活該區(qū)房地產(chǎn)業(yè) 房?jī)r(jià)較低，供應(yīng)充足，區(qū)域努力打造旅游業(yè)，有助區(qū)域發(fā)展 別墅檔次較低，區(qū)域建設(shè)有待提高和完善 以中檔價(jià)格吸引購(gòu)房者，開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅會(huì)成為該區(qū)域主力產(chǎn)品 牧馬山 距市區(qū)30 分鐘 起伏的山丘 +森林 +河流 +高爾夫球場(chǎng) 深度居家型的休閑度假 市政建設(shè)不斷完善，強(qiáng)大的開發(fā)聯(lián)盟陣容不可忽視 生態(tài)環(huán)境和自然景觀，具備高檔別墅開發(fā)條件 房?jī)r(jià)較高，交通和生活配套有待完善 依托自然的天然優(yōu)勢(shì)和市政發(fā)展，區(qū)域別墅檔次和客戶群定位較高，獨(dú)幢別墅將有望成為主要物業(yè)類型 麓山 市區(qū)車程 15分鐘 丘陵 +森林+湖泊 +高爾夫球場(chǎng) 深度居家型的休閑度假 城市副中心的建設(shè)將完善區(qū)域周邊所有市政配套 優(yōu)越區(qū)位條件；先天自然條件與后天人工改造，具備 高檔別墅開發(fā)條件 房?jī)r(jià)較高，區(qū)域配套有待完善，缺乏十分突出的自然資源 由于其突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及巨大的潛在供應(yīng)量，已成為未來(lái)成都 城市邊緣休閑居家市場(chǎng)的后起之秀 金堂 距離成都 30分鐘左右 高爾夫球場(chǎng) +丘陵 +森林 +水資源 +物種資源 深度居家型的休閑度假 ，兼具投資屬性 隨城市化進(jìn)程深入，其發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?，休閑產(chǎn)業(yè)的特色，在市場(chǎng)上具有唯一性、排它 性 休閑特色的唯一性、配套的完善性 與成都的心理距離有待消除 以高端別墅產(chǎn)品為核心產(chǎn)品，中高端物業(yè)產(chǎn)品為主體的綜合性郊區(qū)休閑主題大盤社區(qū) ? 從區(qū)位條件來(lái)看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。 ? 從資源稟賦比較來(lái)看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿? ? 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性 ? 從競(jìng)爭(zhēng)力分析，各個(gè)區(qū)域差異化明顯，未來(lái)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)可能性不強(qiáng) ? 從發(fā)展前景看，青城山長(zhǎng)線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 綜上所述，從這幾大板塊的發(fā)展特征看，青城山比較成熟，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)；麓山是后起之秀， 在未來(lái)將會(huì)對(duì)本案形成一定競(jìng)爭(zhēng)；牧馬山未來(lái)發(fā)展空間有限，而龍泉發(fā)展的類型與本案存在明顯差異化，直接競(jìng)爭(zhēng)不明顯。 和它們相比，我們的優(yōu)勢(shì)在于突出的高球球場(chǎng)、水資源、物種資源優(yōu)勢(shì)，我們的劣勢(shì)是相對(duì)尷尬的區(qū)位條件。針對(duì)高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將存在很大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （二）潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 在成都區(qū)域內(nèi)，在未來(lái)的一段時(shí)間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質(zhì)性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州 等。 已知潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 列舉與本項(xiàng) 目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的、已知具備開發(fā)條件的的項(xiàng)目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對(duì)比如下： 名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時(shí)機(jī) 發(fā)展前景 溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬(wàn)春鎮(zhèn)以北 6． 5 平方公里以上 江安河風(fēng)光 +人文歷史景觀 +生態(tài)花木園區(qū) 最早 2020年 成青旅游環(huán)線上的體驗(yàn)型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū) 崇州西江濕地公園項(xiàng)目 崇州濕地公園側(cè) 1000 畝以上 濕地公園 最早 2020年 大型水上運(yùn)動(dòng)與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū) 文錦江溫泉區(qū) 距離成都 68 公里 3 平方公里 溫泉 +自然風(fēng)光 +休 閑配套 最早 2020年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū) 從已知的這幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件 和城市配套 相對(duì)弱于本案，且開發(fā)時(shí)機(jī)滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 可能出現(xiàn)的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 在 溫江、 大邑、新津、崇州 這些區(qū)域，從理論上分析，在本案 10 年運(yùn)營(yíng)周期中，可能出現(xiàn)具有真正競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目的幾率不會(huì)很大。一是因?yàn)殡S國(guó)家用地政策的進(jìn)一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)不太可能，而非常土地運(yùn)營(yíng)手段在未來(lái)的也將受到很多限制， 因此類似項(xiàng)目出現(xiàn)的幾率將很??；同時(shí)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，先發(fā)優(yōu)勢(shì)是致關(guān)重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質(zhì)項(xiàng)目，與本案的競(jìng)爭(zhēng)力度也不會(huì)很大。 （三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于 先發(fā)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造 、 高爾夫主題 配套 ，同時(shí)借助本案獨(dú)特的水資源與物種資源， 形成特色的居住環(huán)境 ，也是發(fā)展的契機(jī)所在。 三、中高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 （一）本地市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 本地市場(chǎng)的供應(yīng)特征 價(jià)格： 房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2020 年開始發(fā)展，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)在 500600 元 /平方米，到 2020年，房?jī)r(jià)意見(jiàn)飆升至 15001600 元 /平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價(jià)在 2020 元 /平方米以上，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3000 元 /平方米； 供應(yīng) 量 ： 過(guò)去兩年， 供應(yīng)量相應(yīng)控制在 20~30 萬(wàn)平方米之間 ，避免了供大于求帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 戶型： 金堂各個(gè)樓盤的戶型以 80—— 200 ㎡的中大戶型為主。 80 ㎡以下的小戶型幾乎沒(méi)有。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本地市場(chǎng)的需求特征 需求量： 目前 年銷售量大概在 20 ~30 萬(wàn)平米左右，但是根據(jù)深訪得知 基本是供不應(yīng)求。 需求來(lái)源： 金堂購(gòu)房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購(gòu)房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房?jī)r(jià)低，有增值潛力。 金堂屬于人口大縣，同時(shí)每年有18~19 萬(wàn)的外出打工人口，這部分人儲(chǔ)備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購(gòu)買人群中不可忽視的力量 需求特征： 臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。 發(fā)展趨勢(shì) 從內(nèi)部特征看，隨金堂城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價(jià)格、品質(zhì)正在逐步接近成都地產(chǎn)開發(fā)較成熟的郊區(qū)。金堂正成為 成都市房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。 從外部特征看，隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)無(wú)縫對(duì)接的趨勢(shì)將逐步明朗，依據(jù)自身資源條件看，成為成都北部人居后花園的可能性非常大，供應(yīng)將進(jìn)一步放大，區(qū)域產(chǎn)品的豐度、厚度、成熟度將進(jìn)一步發(fā)揮。 區(qū)域市場(chǎng)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)分析 針對(duì)區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，本案具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。除開休閑配套優(yōu)勢(shì)外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、外來(lái)開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)（區(qū)域內(nèi)首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。因此，對(duì)于區(qū)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，本案具有很好的抗性。 但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來(lái)該區(qū)域的中檔將面 臨著清白江、新都、龍泉的全面競(jìng)爭(zhēng)。 （二）與第一圈層阻隔性市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)的關(guān)系將徹底改變，由以前的二元關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹛贸蔀槌啥汲鞘谢械年P(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、供華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 應(yīng)將與外部市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性，也將由以前的封閉的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，轉(zhuǎn)變成為成都這個(gè)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)子系統(tǒng)。 但是，這種關(guān)系的轉(zhuǎn)變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對(duì)于中高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)由中心城區(qū)流向金堂的消費(fèi)者，在新都、 青白江 、龍泉都有很大幾率實(shí)現(xiàn)分流。 競(jìng)爭(zhēng)力比較 這三個(gè)市場(chǎng)，與金堂的市場(chǎng)的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力比較如下： 金 堂 青 白 江 新都 龍泉 交通通達(dá)度 距成都市區(qū) 36公里 ,2020 年底，從成都到金堂距離將縮短 16 公里，車程 30分鐘左右 距成都 25 公里，車程 30 多分鐘 距離成都 12 公里，行程約 15分鐘 龍泉城區(qū)距成都市區(qū) 公里，行程約 10 分鐘。 居住區(qū)域認(rèn)可度 區(qū)域認(rèn)可度很高 由于大量的污染工業(yè)存在，居住認(rèn)可度較低 居住認(rèn)可度一般 城市魅力較好，在該區(qū)域居住認(rèn)可度較好 人口情況 幅員面積 1154平方公里 ,全縣戶籍人口 萬(wàn)人，屬于人口大縣 主城區(qū)面積為 平方公里，現(xiàn)有人口 40余萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 萬(wàn) 幅員面積 482平方公里，人口62 萬(wàn)人。 區(qū)域人口約 52萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 20 萬(wàn)人。 未來(lái)規(guī)劃方向 居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游 化工、冶金、建材、物流基地 發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能 以國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級(jí)花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū) 政府投資 力度 大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資很大 工業(yè)投資力度最大 “北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度 區(qū)委、區(qū)政府以營(yíng)造 “ 成都 ?龍泉 —— 21 世紀(jì)成都最佳生態(tài)居住區(qū) ” 和實(shí)施 “ 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 略 ” 的 工作目標(biāo)，大力發(fā)展 區(qū)域 房地產(chǎn)業(yè)。 ? 就交通通達(dá)度來(lái)看 ，金堂最遠(yuǎn)，但隨成金路的開通，交通通達(dá)度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢(shì) ； ? 就居住區(qū)域認(rèn)可度來(lái)看， 龍泉 ＞金堂＞ 新都 ＞青白江； ? 從人口情況來(lái)看，金堂屬于人口大縣，同時(shí)每年有 18~19 萬(wàn)的外出打工人口，這部分人儲(chǔ)備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購(gòu)買人群中 不可忽視的力量； ? 從未來(lái)規(guī)劃方向上看，四者對(duì)工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)， 新都其次， 金堂 與龍泉 支持無(wú)污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來(lái)講，除了青 白 江 、新都 以外，其他較有優(yōu)勢(shì)； ? 從政府投資力度來(lái)看， 金堂、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對(duì)較大。 競(jìng)爭(zhēng)格局總結(jié) 針對(duì)本案的中高檔物業(yè)，來(lái)自龍泉、新都、清白江的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)大于金堂區(qū)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)壓力 總體來(lái)看，能對(duì)本案形成直接有效競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競(jìng)爭(zhēng)作用主要是集中在本案來(lái)自中心城區(qū)的客戶，而對(duì)其他客群影響不大。 相比龍泉，本案受新都、清白江市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較小，并且占有明顯優(yōu)勢(shì)，甚至可以實(shí)現(xiàn)對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部客群的直接引導(dǎo)。 （三）中高端物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 ? 從本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，因此，本案具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 對(duì)于中觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，雖然第一圈層的部分地域市場(chǎng)將對(duì)本案形成一定市場(chǎng)壓力，但是壓力僅僅在于龍泉會(huì)分流部分來(lái)自中心城區(qū)的消費(fèi)者上，而本案對(duì)于清白江、新都的內(nèi)部市場(chǎng)消費(fèi)客群反而更具有牽引力。 ? 面臨龍泉與新都的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本案應(yīng)做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣點(diǎn)多以山居為主） 、物種資源的文章，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款