【正文】 本案的中高檔物業(yè)，來(lái)自龍泉、新都、清白江的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)大于金堂區(qū)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)壓力 總體來(lái)看，能對(duì)本案形成直接有效競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競(jìng)爭(zhēng)作用主要是集中在本案來(lái)自中心城區(qū)的客戶，而對(duì)其他客群影響不大。 但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來(lái)該區(qū)域的中檔將面 臨著清白江、新都、龍泉的全面競(jìng)爭(zhēng)。 需求來(lái)源： 金堂購(gòu)房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購(gòu)房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房?jī)r(jià)低，有增值潛力。 已知潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 列舉與本項(xiàng) 目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的、已知具備開(kāi)發(fā)條件的的項(xiàng)目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對(duì)比如下： 名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī) 發(fā)展前景 溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬(wàn)春鎮(zhèn)以北 6． 5 平方公里以上 江安河風(fēng)光 +人文歷史景觀 +生態(tài)花木園區(qū) 最早 2020年 成青旅游環(huán)線上的體驗(yàn)型休閑度假物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 崇州西江濕地公園項(xiàng)目 崇州濕地公園側(cè) 1000 畝以上 濕地公園 最早 2020年 大型水上運(yùn)動(dòng)與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū) 文錦江溫泉區(qū) 距離成都 68 公里 3 平方公里 溫泉 +自然風(fēng)光 +休 閑配套 最早 2020年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū) 從已知的這幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件 和城市配套 相對(duì)弱于本案，且開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 二、高端物業(yè) 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 本案高端物業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將 主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、崇州 等區(qū)域 。 （ 四 ） 目標(biāo)客戶群 鎖定 根據(jù)我們對(duì)成都已有高爾夫物業(yè)的消費(fèi)者調(diào)查，結(jié)果省外案例，我們認(rèn)為本案目標(biāo)群為： 四 緣客戶 —— 高 爾夫緣、工作緣、地緣 、成都 情 緣 ? 高爾夫緣客戶： 分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞 等；關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關(guān)高爾夫方面的雜志等；會(huì)從球會(huì)的角度評(píng)價(jià)物業(yè)的價(jià)值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。 ? 酒店式高爾夫公寓 —— 主要分布在球場(chǎng)外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計(jì)。如北京龍熙順景，為貼補(bǔ)俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也為塑造物業(yè) 獨(dú)特賣(mài) 點(diǎn)，將物業(yè)與俱樂(lè)部會(huì)員卡捆綁銷(xiāo)售，買(mǎi)房贈(zèng)卡。 ? 休閑物業(yè)基本搭配 —— 俱樂(lè)部會(huì)所 +別墅 +高爾夫公寓 用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)價(jià)值以球場(chǎng)為中心向外遞減，開(kāi)發(fā)價(jià)值最高的為球場(chǎng)內(nèi)的土地與球場(chǎng)邊緣土地。 （一） 案例簡(jiǎn)介 ? “ 觀瀾湖 高爾夫” —— “球場(chǎng)核心模式”的代表 。 對(duì)比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂(lè)部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場(chǎng)還有很大拓展空間。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （二） 成都高爾夫發(fā)展概況 （詳細(xì)情況見(jiàn)附件 二 ） ? 球場(chǎng) 成都 僅 有兩個(gè) 18 洞的標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場(chǎng)，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場(chǎng)的評(píng)定在國(guó)內(nèi)都排在中等偏上 。 結(jié)論 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物為： —— 將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場(chǎng)。 為 找 準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從成都周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 一 、 特色吸引物的選擇 特色吸引物的選擇 方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過(guò)資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 生活配套一般 溫江 成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 進(jìn)城的時(shí)間在 10 分鐘以內(nèi)； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 3200元 /㎡ 處于成都上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富； “貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。 三、金堂規(guī)劃 與定位 導(dǎo)致 其在 大成都 中競(jìng)爭(zhēng) 地位改變 金堂政府力 圖 把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂(lè)中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美清白江金堂：起步階段 龍泉：發(fā)展中期 華陽(yáng)：高速發(fā)展期 東升：發(fā)展初期 溫江：高速發(fā)展期 郫縣：發(fā)展初期 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 休閑人居環(huán)境； 區(qū)域定位以“ 居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游 ”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 這要求 在政、企攜手的前提下， 企業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)行為 必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運(yùn)營(yíng)的角度 進(jìn)行 思考 ?，F(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來(lái)地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。 （二） 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 項(xiàng)目地塊總面積 4200 畝，位于原成都野生動(dòng)物園區(qū)域。 在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“ 高檔物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場(chǎng)、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路， 建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國(guó)際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式 。另外 沉淀高爾夫、酒店等物業(yè) ，建設(shè) 成本價(jià)值 億元， 土地價(jià)值 億元 （按未來(lái) 100 萬(wàn)元 /畝計(jì)）， 項(xiàng)目 具備良好的風(fēng)險(xiǎn)抗性。 b) 物種資源 —— 項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)； 地塊區(qū)域原為成都野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物 3 萬(wàn)余只 ， 構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間 。 ? 政、企關(guān)系決定 本案 開(kāi)發(fā)的可行性 一方面， 政府擁有 原野生動(dòng)物園 一定股權(quán) ， 同時(shí)在土地運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助 。 ? 通過(guò)開(kāi)發(fā) 投資 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性 。 為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關(guān)系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會(huì)的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般； 平均房?jī)r(jià)集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場(chǎng)為 目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場(chǎng)，吸引大量的商務(wù)客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無(wú)其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車(chē)后， 進(jìn)成都時(shí)間不到半小時(shí) 目前中端 均價(jià)2020 元 /㎡ 被譽(yù)為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國(guó)獨(dú)具的水城特色。 一般來(lái)講，稀缺資源可以分為 先天資源與后天資源： ? 先天稀缺性資源 —— 自然生態(tài)資源 、 歷史人文資源 ? 后天稀缺性資源 —— 人造 休閑設(shè)施 本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評(píng)價(jià) 整體來(lái)看，依托于成都這個(gè)西南中心城市， 橫向比較成都各個(gè)區(qū)縣， 在 1 小時(shí)交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山 都江堰”、龍泉、大邑、崇州、 溫江、 牧馬山等區(qū)域， 其 資源基礎(chǔ)分析如下： 區(qū)域 擁有資源 評(píng)價(jià) 青城山 —都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜? 溫江 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量成都最佳 “國(guó)色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但 近年通過(guò)人造 休閑設(shè)施 成功 打開(kāi)了 成都休閑市場(chǎng)。 結(jié)論： 如果本案要想實(shí)現(xiàn)突破， 則人造特色 必須定位于高端， 并 在體育休閑 與娛樂(lè)休閑之間進(jìn)行選擇。 近年來(lái)，我國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)有三大趨勢(shì)： 規(guī)模化 我國(guó) 已經(jīng)建成注冊(cè)的 204 個(gè)球場(chǎng)中， 超過(guò) 標(biāo)準(zhǔn) 18 洞球場(chǎng)有 179 個(gè)，占總數(shù)的 %。 牧馬山高爾夫球場(chǎng)每個(gè)月要承接 35003800 場(chǎng)球，一年算下來(lái)就有 4 萬(wàn)多場(chǎng) 。 ? 成都本地高爾夫球場(chǎng)特色不夠突出 。 ? “龍熙順景” —— “房產(chǎn)核心模式” 的代表 龍熙順景作為北京的 高爾夫 標(biāo)桿項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開(kāi)發(fā)之路，同時(shí)其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂(lè)部、休閑物業(yè)） 的產(chǎn)品組合，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性 。同時(shí)，從 高爾夫休閑人群與房產(chǎn) 消費(fèi)人群 的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。 （二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 借鑒 案例 中 的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ? 開(kāi)發(fā)模式 —— “球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式” ? 物業(yè) 基本 組合 —— 球場(chǎng) +俱樂(lè)部會(huì)所 +高星級(jí)酒店 +別墅 +高爾夫公寓 ? 功能設(shè)計(jì) —— “ 生活、休閑、商務(wù)”三位一體 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 （一）休閑物業(yè) 總體 定位 根據(jù)通過(guò)休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展的思 路，本 項(xiàng)目 休閑物業(yè)定位為 ： —— 西南 國(guó)際 生態(tài) 高爾夫 小鎮(zhèn) 本 項(xiàng)目 物業(yè)的市場(chǎng)面將立足西南，面向全國(guó)的高端消費(fèi)群體，是一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的休閑社區(qū)；高爾夫球場(chǎng)是本案的特色吸引物， 而具備物種多樣性、生 物鏈完整性的 自然環(huán)境是本案的最大人居價(jià)值賣(mài)點(diǎn) ； 4200 畝的體量，使本案將成為一個(gè)具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。 中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū) 由于本案肩負(fù) 帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的責(zé)任，因此可考慮為本地客戶提供一定量 的標(biāo)桿產(chǎn)品，形成市場(chǎng)擠壓，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)水平提升。 一、本案所面臨的市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)格局 （一）成都郊區(qū) 物業(yè) 市場(chǎng)板塊分布 成都郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)按距成都市區(qū)的車(chē)程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示： 根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾 夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局有所不同，必須分別加以分析。 ? 從資源稟賦比較來(lái)看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿? ? 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性 ? 從競(jìng)爭(zhēng)力分析，各個(gè)區(qū)域差異化明顯，未來(lái)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)可能性不強(qiáng) ? 從發(fā)展前景看，青城山長(zhǎng)線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。 （三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于 先發(fā)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造 、 高爾夫主題 配套 ，同時(shí)借助本案獨(dú)特的水資源與物種資源， 形成特色的居住環(huán)境 ，也是發(fā)展的契機(jī)所在。金堂正成為 成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。 競(jìng)爭(zhēng)力比較 這三個(gè)市場(chǎng)，與金堂的市場(chǎng)的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力比較如下： 金 堂 青 白 江 新都 龍泉 交通通達(dá)度 距成都市區(qū) 36公里 ,2020 年底，從成都到金堂距離將縮短 16 公里，車(chē)程 30分鐘左右 距成都 25 公里，車(chē)程 30 多分鐘 距離成都 12 公里，行程約 15分鐘 龍泉城區(qū)距成都市區(qū) 公里，行程約 10 分鐘。 ? 面臨龍泉與新都的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本案應(yīng)做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)多以山居為主） 、物種資源的文章，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝。 ? 就交通通達(dá)度來(lái)看 ，金堂最遠(yuǎn)，但隨成金路的開(kāi)通，交通通達(dá)度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢(shì) ； ? 就居住區(qū)域認(rèn)可度來(lái)看， 龍泉 ＞金堂＞ 新都 ＞青白江； ? 從人口情況來(lái)看，金堂屬于人口大縣，同時(shí)每年有 18~19 萬(wàn)的外出打工人口，這部分人儲(chǔ)備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購(gòu)買(mǎi)人群中 不可忽視的力量； ? 從未來(lái)規(guī)劃方向上看，四者對(duì)工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)， 新都其次， 金堂 與龍泉 支持無(wú)污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來(lái)講，除了青 白 江 、新都 以外，其他較有優(yōu)勢(shì)； ? 從政府投資力度來(lái)看， 金堂、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對(duì)較大。因此，對(duì)于區(qū)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，本案具有很好的抗性。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本地市場(chǎng)的需求特征 需求量： 目前 年銷(xiāo)售量大概在 20 ~