【正文】 本案的中高檔物業(yè)，來自龍泉、新都、清白江的競爭壓力相對大于金堂區(qū)域內(nèi)部的競爭壓力 總體來看，能對本案形成直接有效競爭的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競爭作用主要是集中在本案來自中心城區(qū)的客戶，而對其他客群影響不大。 但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面 臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。 需求來源： 金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。 已知潛在競爭項目 列舉與本項 目有競爭關(guān)系的、已知具備開發(fā)條件的的項目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下： 名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時機 發(fā)展前景 溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬春鎮(zhèn)以北 6． 5 平方公里以上 江安河風(fēng)光 +人文歷史景觀 +生態(tài)花木園區(qū) 最早 2020年 成青旅游環(huán)線上的體驗型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū) 崇州西江濕地公園項目 崇州濕地公園側(cè) 1000 畝以上 濕地公園 最早 2020年 大型水上運動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū) 文錦江溫泉區(qū) 距離成都 68 公里 3 平方公里 溫泉 +自然風(fēng)光 +休 閑配套 最早 2020年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū) 從已知的這幾個項目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件 和城市配套 相對弱于本案，且開發(fā)時機滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。 二、高端物業(yè) 市場 競爭分析 本案高端物業(yè)面臨的市場競爭，將 主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、崇州 等區(qū)域 。 （ 四 ） 目標(biāo)客戶群 鎖定 根據(jù)我們對成都已有高爾夫物業(yè)的消費者調(diào)查，結(jié)果省外案例，我們認(rèn)為本案目標(biāo)群為： 四 緣客戶 —— 高 爾夫緣、工作緣、地緣 、成都 情 緣 ? 高爾夫緣客戶： 分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞 等；關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關(guān)高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業(yè)的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。 ? 酒店式高爾夫公寓 —— 主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計。如北京龍熙順景，為貼補俱樂部經(jīng)營，同時也為塑造物業(yè) 獨特賣 點，將物業(yè)與俱樂部會員卡捆綁銷售，買房贈卡。 ? 休閑物業(yè)基本搭配 —— 俱樂部會所 +別墅 +高爾夫公寓 用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價值最高的為球場內(nèi)的土地與球場邊緣土地。 （一） 案例簡介 ? “ 觀瀾湖 高爾夫” —— “球場核心模式”的代表 。 對比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場還有很大拓展空間。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （二） 成都高爾夫發(fā)展概況 （詳細(xì)情況見附件 二 ） ? 球場 成都 僅 有兩個 18 洞的標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場的評定在國內(nèi)都排在中等偏上 。 結(jié)論 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物為： —— 將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場。 為 找 準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從成都周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進行分析。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第二章 項目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 一 、 特色吸引物的選擇 特色吸引物的選擇 方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 生活配套一般 溫江 成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 進城的時間在 10 分鐘以內(nèi)； 目前中高端 平均房價為 3200元 /㎡ 處于成都上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富； “貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。 三、金堂規(guī)劃 與定位 導(dǎo)致 其在 大成都 中競爭 地位改變 金堂政府力 圖 把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美清白江金堂：起步階段 龍泉：發(fā)展中期 華陽：高速發(fā)展期 東升：發(fā)展初期 溫江：高速發(fā)展期 郫縣：發(fā)展初期 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 休閑人居環(huán)境； 區(qū)域定位以“ 居住、會務(wù)、休閑、旅游 ”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 這要求 在政、企攜手的前提下， 企業(yè)的投資、開發(fā)行為 必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運營的角度 進行 思考 。現(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。 （二） 項目自身條件 項目地塊總面積 4200 畝，位于原成都野生動物園區(qū)域。 在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“ 高檔物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路， 建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式 。另外 沉淀高爾夫、酒店等物業(yè) ，建設(shè) 成本價值 億元， 土地價值 億元 （按未來 100 萬元 /畝計）， 項目 具備良好的風(fēng)險抗性。 b) 物種資源 —— 項目天然的物業(yè)價值賣點； 地塊區(qū)域原為成都野生動物園，共有各類動物 3 萬余只 ， 構(gòu)成了野趣橫生、生機盎然的奇妙生態(tài)空間 。 ? 政、企關(guān)系決定 本案 開發(fā)的可行性 一方面， 政府擁有 原野生動物園 一定股權(quán) ， 同時在土地運營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助 。 ? 通過開發(fā) 投資 ，實現(xiàn)項目可投資性 。 為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關(guān)系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般； 平均房價集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場為 目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場，吸引大量的商務(wù)客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車后， 進成都時間不到半小時 目前中端 均價2020 元 /㎡ 被譽為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。 一般來講，稀缺資源可以分為 先天資源與后天資源： ? 先天稀缺性資源 —— 自然生態(tài)資源 、 歷史人文資源 ? 后天稀缺性資源 —— 人造 休閑設(shè)施 本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評價 整體來看，依托于成都這個西南中心城市， 橫向比較成都各個區(qū)縣， 在 1 小時交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山 都江堰”、龍泉、大邑、崇州、 溫江、 牧馬山等區(qū)域， 其 資源基礎(chǔ)分析如下： 區(qū)域 擁有資源 評價 青城山 —都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜? 溫江 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量成都最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但 近年通過人造 休閑設(shè)施 成功 打開了 成都休閑市場。 結(jié)論： 如果本案要想實現(xiàn)突破， 則人造特色 必須定位于高端， 并 在體育休閑 與娛樂休閑之間進行選擇。 近年來，我國高爾夫球場建設(shè)有三大趨勢： 規(guī)?；? 我國 已經(jīng)建成注冊的 204 個球場中， 超過 標(biāo)準(zhǔn) 18 洞球場有 179 個，占總數(shù)的 %。 牧馬山高爾夫球場每個月要承接 35003800 場球，一年算下來就有 4 萬多場 。 ? 成都本地高爾夫球場特色不夠突出 。 ? “龍熙順景” —— “房產(chǎn)核心模式” 的代表 龍熙順景作為北京的 高爾夫 標(biāo)桿項目，在當(dāng)?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競爭當(dāng)中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開發(fā)之路，同時其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)） 的產(chǎn)品組合，具有很強的獨特性 。同時，從 高爾夫休閑人群與房產(chǎn) 消費人群 的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。 （二）項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個要點 借鑒 案例 中 的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點： ? 開發(fā)模式 —— “球場、房產(chǎn)平衡模式” ? 物業(yè) 基本 組合 —— 球場 +俱樂部會所 +高星級酒店 +別墅 +高爾夫公寓 ? 功能設(shè)計 —— “ 生活、休閑、商務(wù)”三位一體 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 （一）休閑物業(yè) 總體 定位 根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動地產(chǎn)發(fā)展的思 路，本 項目 休閑物業(yè)定位為 ： —— 西南 國際 生態(tài) 高爾夫 小鎮(zhèn) 本 項目 物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費群體，是一個具有國際水準(zhǔn)的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物， 而具備物種多樣性、生 物鏈完整性的 自然環(huán)境是本案的最大人居價值賣點 ； 4200 畝的體量，使本案將成為一個具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。 中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū) 由于本案肩負(fù) 帶動區(qū)域市場發(fā)展的責(zé)任，因此可考慮為本地客戶提供一定量 的標(biāo)桿產(chǎn)品，形成市場擠壓，帶動區(qū)域物業(yè)水平提升。 一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 （一）成都郊區(qū) 物業(yè) 市場板塊分布 成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示： 根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾 夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。 ? 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿? ? 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性 ? 從競爭力分析，各個區(qū)域差異化明顯，未來形成同質(zhì)化競爭可能性不強 ? 從發(fā)展前景看，青城山長線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。 （三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點在于 先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造 、 高爾夫主題 配套 ，同時借助本案獨特的水資源與物種資源， 形成特色的居住環(huán)境 ，也是發(fā)展的契機所在。金堂正成為 成都市房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點區(qū)域。 競爭力比較 這三個市場，與金堂的市場的未來競爭力比較如下： 金 堂 青 白 江 新都 龍泉 交通通達(dá)度 距成都市區(qū) 36公里 ,2020 年底，從成都到金堂距離將縮短 16 公里，車程 30分鐘左右 距成都 25 公里，車程 30 多分鐘 距離成都 12 公里，行程約 15分鐘 龍泉城區(qū)距成都市區(qū) 公里，行程約 10 分鐘。 ? 面臨龍泉與新都的市場競爭，本案應(yīng)做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣點多以山居為主） 、物種資源的文章，形成差異化的競爭優(yōu)勝。 ? 就交通通達(dá)度來看 ，金堂最遠(yuǎn)，但隨成金路的開通，交通通達(dá)度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢 ； ? 就居住區(qū)域認(rèn)可度來看， 龍泉 ＞金堂＞ 新都 ＞青白江； ? 從人口情況來看，金堂屬于人口大縣，同時每年有 18~19 萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中 不可忽視的力量； ? 從未來規(guī)劃方向上看，四者對工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)， 新都其次， 金堂 與龍泉 支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青 白 江 、新都 以外，其他較有優(yōu)勢； ? 從政府投資力度來看， 金堂、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對較大。因此，對于區(qū)域內(nèi)部的競爭，本案具有很好的抗性。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 本地市場的需求特征 需求量： 目前 年銷售量大概在 20 ~