【正文】 還 不夠成熟，專門(mén)建有特色高星級(jí)酒店與會(huì)議中心，同時(shí)也建設(shè)了游泳池、健康中心、網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉中心、 SPA 會(huì)館等與高爾夫運(yùn)動(dòng)契合度較高的康體設(shè)施。 ? 消費(fèi)人群 —— 高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費(fèi)人群相互重合 與其他兩個(gè)項(xiàng)目類似，深圳“觀瀾湖”早期物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群中，俱樂(lè)部會(huì)員占40%以上。 ? 休閑物業(yè)基本搭配 —— 俱樂(lè)部會(huì)所 +別墅 +高爾夫公寓 用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)價(jià)值以球場(chǎng)為中心向外遞減，開(kāi)發(fā)價(jià)值最高的為球場(chǎng)內(nèi)的土地與球場(chǎng)邊緣土地。 （二） 共性 研究 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開(kāi)發(fā)的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，具有以下共性： ? 發(fā)展思路 —— 以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng) 高端 休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 無(wú)論是 哪種高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 根據(jù)我們對(duì)三家球場(chǎng)的電話訪談，他們認(rèn)為高球產(chǎn)業(yè)對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 在于帶來(lái)了高端消費(fèi)人群、營(yíng)造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面 。 ? “上海湯臣高爾夫” —— “球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式” 的代表 與前兩者項(xiàng)目，上海湯臣高爾夫的休閑物業(yè)開(kāi)發(fā)最為成熟。 但由于 其體量過(guò)大，運(yùn)營(yíng)周期過(guò)長(zhǎng)，物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間也較短，模式不可直接復(fù)制。 （一） 案例簡(jiǎn)介 ? “ 觀瀾湖 高爾夫” —— “球場(chǎng)核心模式”的代表 。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （三） 本案高球球場(chǎng) 發(fā)展 建議 結(jié)合 場(chǎng)地條件，根據(jù)差異化原則， 建議 本案高球 發(fā)展方向?yàn)?： ? 形象 ： 西南首席高爾夫俱樂(lè)部 ? 規(guī)模 、檔次 ： 27 洞球場(chǎng) 的成都頂級(jí)球場(chǎng) ，球場(chǎng) 場(chǎng)地 面積 1500 畝左右 ? 風(fēng)情定位： 具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場(chǎng) ? 基本功能組合： “ 商務(wù)休閑 +體育休閑 ”，配套包括 俱樂(lè)部會(huì)所、獨(dú)立會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、商務(wù)中心 ? 目標(biāo)客群： 中國(guó)高爾夫愛(ài)家，西南頂尖商務(wù)人士，成都本地高端消費(fèi)人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè) 主 。 ? 綜合判斷，成都滯后于全國(guó)水平，甚至落后于西部 的重慶、昆明，市場(chǎng)需要引導(dǎo)。 ? 成都本地高爾夫球場(chǎng) 建設(shè)規(guī)模偏小，而且商務(wù)休閑設(shè)施不足。 對(duì)比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂(lè)部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場(chǎng)還有很大拓展空間。 特別值得一提的是， 牧馬山高爾夫球場(chǎng) 的會(huì)員中， 三分之二是近兩年才加入進(jìn)來(lái)的。根據(jù)我們的深訪，成都的這兩個(gè)球場(chǎng)一般都需要預(yù)約，而且周末在下午 3 點(diǎn)以前不接受訪客。 ? 市場(chǎng)狀況 經(jīng)過(guò)近年來(lái)的市場(chǎng)培育，高爾夫球場(chǎng)生意比較火熱。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （二） 成都高爾夫發(fā)展概況 （詳細(xì)情況見(jiàn)附件 二 ） ? 球場(chǎng) 成都 僅 有兩個(gè) 18 洞的標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場(chǎng)，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場(chǎng)的評(píng)定在國(guó)內(nèi)都排在中等偏上 。 模式化 我國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)從初期的萌芽、摸索，到 現(xiàn)在已經(jīng)形成了三種開(kāi)發(fā)模式 ： ? “球場(chǎng)核 心 模式” ，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會(huì)員滿額的高爾夫球場(chǎng)具有一定盈利能力； ? “球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式” ，球場(chǎng)收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利； ? “房產(chǎn)核心模式” ，高爾夫球場(chǎng) 入 不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤(rùn)獲得總體盈利。 這一比例大大高于國(guó)外。但是，在 2020 年1 月 10 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知 ， 在此之后，現(xiàn)存的高爾夫球場(chǎng)則不得不向著合理、規(guī)范的發(fā)展過(guò)程進(jìn)行過(guò)渡。 結(jié)論 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物為： —— 將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場(chǎng)。 如本案開(kāi)發(fā)體育休閑設(shè)施， 鑒于地塊的改造難度，結(jié)合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動(dòng)態(tài)變化的淺 丘地勢(shì)、充沛的水系資源，本案 特色吸引物應(yīng)確定為 高爾夫 球場(chǎng) 。 （三）人造 特色吸 引物的確定 項(xiàng)目可選擇的特色吸引物比較 根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的 人造 特色吸引物大致為 兩類 ， 分別 為大型的娛樂(lè)休閑設(shè)施 、 大型的體育休閑設(shè)施 。 ? 高檔休閑消費(fèi)較少 由于成都周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產(chǎn)業(yè)，幾乎都是由旅游產(chǎn)業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴(yán)重，消費(fèi)集中在中檔，而針對(duì)于高端人群而打造的新型休閑產(chǎn)業(yè)比較匱乏。 為 找 準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從成都周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。 結(jié)論 ? 對(duì)比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在 發(fā)展前景上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 龍泉 獨(dú)特的人文歷史風(fēng)情 生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然山體植被 大型運(yùn)動(dòng)基地 先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當(dāng)突出，具有很好休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 大邑 稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉 一定的歷史知名度 先天資源稀缺性突出，但資源過(guò)于單一，具有一定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 牧馬山 高爾夫景觀球場(chǎng) 森林公園 先天資源條件一般，但通過(guò)具有稀缺性的高爾夫建設(shè)，已成功啟動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè) 崇州 文景江溫泉開(kāi)發(fā)區(qū) 先天資源稀缺性一般，過(guò)于單一 金堂（趙鎮(zhèn)） 豐富的水系資源 先天資源具有 一定的稀缺性，但多樣性不足 對(duì)比其他區(qū)域，我們認(rèn)為： ? 金堂在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè) 存在 一定 難度 主要表現(xiàn) 在先天性的 自然資源與人文 歷史 資源 稀缺性不足 ， 同時(shí) 由于野生動(dòng)物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的 項(xiàng)目也將退出歷史舞臺(tái) 。 資源基礎(chǔ)，決定了各個(gè)區(qū)域發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的類型與檔次。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 一 、 特色吸引物的選擇 特色吸引物的選擇 方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過(guò)資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 五、 金堂 差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略 作為 未來(lái) 成都半小時(shí)圈層的成員之一，金堂 暫 不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果 在現(xiàn)狀條件下 將其 與其它幾個(gè)區(qū)域定位雷同，其未來(lái)在 成都 休閑房地產(chǎn)市場(chǎng) 中 存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力； 故本項(xiàng)目需要 跳出金堂區(qū)域市場(chǎng)，以“高起點(diǎn)、高效吸引物”為核心 ，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng) 打造西南 個(gè)性化 休閑 旗艦 基地 。 本項(xiàng)目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 花博會(huì)永久性展館的建設(shè)與展示，將對(duì)區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。 生活配套一般 溫江 成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 進(jìn)城的時(shí)間在 10 分鐘以內(nèi)； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 3200元 /㎡ 處于成都上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富； “貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 區(qū)域 交通條件 房?jī)r(jià)水平 自然環(huán)境 生活配套 青城山 成灌高速、老成灌路； 106 國(guó)道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達(dá)； 車(chē)程高速 40 分鐘，老成灌路 1 小時(shí)；但均需交納過(guò)路費(fèi)； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 4000元 /㎡ 自然景觀資源突出，避暑勝地； 世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源； 氣候宜人，空氣質(zhì)量高； 生活配套匱乏 華陽(yáng) 有人民南路南延線，成仁路等； 華陽(yáng)新客運(yùn)中心 及 府河成都港 ； 距離成都車(chē)程 10 分鐘； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 4000元 /㎡ 位居城南，“富”氣順延，人氣較足； 緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 金堂區(qū)位條件的變化， 將 使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)： ? 第一圈層與第二圈層綜合比較分析： 第一圈層 第二圈層 土地儲(chǔ)備狀況 土地儲(chǔ)備豐富 土地儲(chǔ)備相當(dāng)豐富 土地成本 較 高 很 低 交通狀況 相對(duì)完善 交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快 居住環(huán)境狀況 配套 較 成熟 .居住質(zhì)量較 好 自然環(huán)境較好 ,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品多樣化 ,可選擇度大 產(chǎn)品多樣化不夠 價(jià)格 接受度 相對(duì) 較 高 相對(duì)較低 競(jìng)爭(zhēng) 相當(dāng)激烈 相對(duì)較弱 投資環(huán)境 較 成熟 正在完善 金堂區(qū)域未來(lái)優(yōu)勢(shì) 特點(diǎn) ： ? 具有規(guī)模開(kāi)發(fā)條件 ? 土地成本低 ? 交通便捷 ? 生態(tài)環(huán)境優(yōu) ? 價(jià)格接受度逐漸提升 金堂區(qū)域未來(lái)也面臨著 同時(shí)來(lái)自第一圈層和第二圈層 更為嚴(yán)峻的 競(jìng)爭(zhēng)。 2020 年底，成金路開(kāi)通，金堂與成都的距離為 31 公里，半徑屬于 30—50 公里的地域 ， 與成都的距離在 30 分鐘車(chē)程內(nèi) ，成金快速通道的建成使金堂完全進(jìn)入 30分鐘的大成都第一圈層。 三、金堂規(guī)劃 與定位 導(dǎo)致 其在 大成都 中競(jìng)爭(zhēng) 地位改變 金堂政府力 圖 把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂(lè)中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美清白江金堂：起步階段 龍泉：發(fā)展中期 華陽(yáng)：高速發(fā)展期 東升：發(fā)展初期 溫江：高速發(fā)展期 郫縣：發(fā)展初期 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 休閑人居環(huán)境； 區(qū)域定位以“ 居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游 ”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 一、大成都城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義 成都 憑借自身的地理優(yōu)勢(shì) 獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展 ，已成為中國(guó)城市發(fā)展的第四極 。 ? 通過(guò)聯(lián)動(dòng)政府，搭建起雙方互動(dòng)、合作的平臺(tái)，共同實(shí)現(xiàn)投資可持續(xù)性。 ? 通過(guò)土地 投資 ，保證資金安全性 。 這要求 在政、企攜手的前提下， 企業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)行為 必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運(yùn)營(yíng)的角度 進(jìn)行 思考 。 四 、 本 項(xiàng)目 發(fā)展的前提條件 分析 ? 必須建立一個(gè)特色吸引物 參考中國(guó)郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)，類似 本案的郊區(qū)大盤(pán)， 必須進(jìn)行 產(chǎn)業(yè) 復(fù)合， 引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣(mài)點(diǎn)。 企業(yè) 為保證土地 低價(jià) 獲取， 必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。 因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)放大整個(gè)成都、四川、中國(guó)西南進(jìn)行考量，作為一個(gè) 中國(guó)西部 中心城市的郊區(qū) 綜 合性 大盤(pán)來(lái)進(jìn)行研究?，F(xiàn)階段，金堂在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來(lái)地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。 土地證將分期獲得 2800 畝土地?fù)碛型恋刈C， 可一次性直接獲??； 1400 畝 土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過(guò)其他手段獲取。 c) 植被資源 —— 地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場(chǎng)、林區(qū)等。 根據(jù)我方對(duì)地塊的實(shí)地勘察，結(jié) 合對(duì)國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商等的深訪，我們對(duì)土地有以下基本認(rèn)識(shí)： 地塊資源稟賦優(yōu)越 較為突出的資源為四大類： a) 水資源 —— 該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），項(xiàng)目地塊 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789