【正文】 ? 面臨龍泉與新都的市場競爭，本案應做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣點多以山居為主） 、物種資源的文章，形成差異化的競爭優(yōu)勝。 ? 就交通通達度來看 ，金堂最遠，但隨成金路的開通，交通通達度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢 ； ? 就居住區(qū)域認可度來看， 龍泉 ＞金堂＞ 新都 ＞青白江； ? 從人口情況來看，金堂屬于人口大縣，同時每年有 18~19 萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中 不可忽視的力量； ? 從未來規(guī)劃方向上看，四者對工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)， 新都其次， 金堂 與龍泉 支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青 白 江 、新都 以外，其他較有優(yōu)勢； ? 從政府投資力度來看， 金堂、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對較大。 競爭力比較 這三個市場，與金堂的市場的未來競爭力比較如下： 金 堂 青 白 江 新都 龍泉 交通通達度 距成都市區(qū) 36公里 ,2020 年底，從成都到金堂距離將縮短 16 公里，車程 30分鐘左右 距成都 25 公里，車程 30 多分鐘 距離成都 12 公里，行程約 15分鐘 龍泉城區(qū)距成都市區(qū) 公里，行程約 10 分鐘。因此，對于區(qū)域內(nèi)部的競爭，本案具有很好的抗性。金堂正成為 成都市房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點區(qū)域。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 本地市場的需求特征 需求量： 目前 年銷售量大概在 20 ~30 萬平米左右，但是根據(jù)深訪得知 基本是供不應求。 （三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點在于 先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造 、 高爾夫主題 配套 ，同時借助本案獨特的水資源與物種資源， 形成特色的居住環(huán)境 ，也是發(fā)展的契機所在。 （二）潛在競爭分析 在成都區(qū)域內(nèi)，在未來的一段時間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州 等。 ? 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿? ? 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性 ? 從競爭力分析，各個區(qū)域差異化明顯，未來形成同質化競爭可能性不強 ? 從發(fā)展前景看，青城山長線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場競爭將主要來源于成都東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內(nèi)部市場。 一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 （一）成都郊區(qū) 物業(yè) 市場板塊分布 成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示： 根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾 夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 三 ）市場 鎖定 根據(jù) 省外案例分析與成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費人群與物業(yè)目標客戶的重疊性，我們認為休閑物業(yè)的市場定位為： 以成都為中心， 面向大西南，輻射全國及港臺 的西南 高端 休閑 物業(yè) 市場為主，帶動及吸引 金堂 及周邊地區(qū)中高檔住宅 消費 市場。 中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復合主題居住區(qū) 由于本案肩負 帶動區(qū)域市場發(fā)展的責任，因此可考慮為本地客戶提供一定量 的標桿產(chǎn)品，形成市場擠壓，帶動區(qū)域物業(yè)水平提升。 每種物業(yè)的建設構想如下： ? 高爾夫別墅 —— 包括獨棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。 （二）項目開發(fā)應注意的幾個要點 借鑒 案例 中 的差異性，結合本案的細部特征，本案在發(fā)展中應注意以下幾點： ? 開發(fā)模式 —— “球場、房產(chǎn)平衡模式” ? 物業(yè) 基本 組合 —— 球場 +俱樂部會所 +高星級酒店 +別墅 +高爾夫公寓 ? 功能設計 —— “ 生活、休閑、商務”三位一體 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 （一）休閑物業(yè) 總體 定位 根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動地產(chǎn)發(fā)展的思 路，本 項目 休閑物業(yè)定位為 ： —— 西南 國際 生態(tài) 高爾夫 小鎮(zhèn) 本 項目 物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費群體，是一個具有國際水準的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物， 而具備物種多樣性、生 物鏈完整性的 自然環(huán)境是本案的最大人居價值賣點 ； 4200 畝的體量，使本案將成為一個具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。 ? 物業(yè)銷售方式 由于經(jīng)營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。同時，從 高爾夫休閑人群與房產(chǎn) 消費人群 的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。 ? 功能 設計 —— 休閑、度假、保健、娛樂、會議、餐飲 根據(jù)我們對 三個項目的電話訪談，高球球場建設的一個重要目的 ，是營造高端消費人群生活、休閑、商務的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本功能設計應滿足他們?nèi)康纳虅?、生活、休閑需求。 ? “龍熙順景” —— “房產(chǎn)核心模式” 的代表 龍熙順景作為北京的 高爾夫 標桿項目，在當?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競爭當中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開發(fā)之路，同時其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)） 的產(chǎn)品組合，具有很強的獨特性 。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第三章 項目 發(fā)展模式 一、 案例考察 （詳細 案例介紹見附件 四 ） 我們綜合考察了珠江三角洲、長江三角洲、北京 這 三個中國高爾夫發(fā)展最成熟地區(qū)的情況，在各區(qū)域以企業(yè)為主體的高爾夫休閑地產(chǎn)開發(fā)的成功案例中，分別選取了“觀瀾湖高爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個地域標桿項目進行了重點分 析。 ? 成都本地高爾夫球場特色不夠突出 。 ? 消費客群組成 成都業(yè)余 高爾夫球手中有 90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學教授以及追求時尚的富家子弟是另外 10%的主要人員構成 ； 在目前成都千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為 20 比 1。 牧馬山高爾夫球場每個月要承接 35003800 場球，一年算下來就有 4 萬多場 。 由于第三種模式的不可持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)開始經(jīng)營與開發(fā)相分離，這變相促進了產(chǎn)業(yè)的成熟化發(fā)展。 近年來，我國高爾夫球場建設有三大趨勢： 規(guī)模化 我國 已經(jīng)建成注冊的 204 個球場中， 超過 標準 18 洞球場有 179 個，占總數(shù)的 %。同時，為形成差異化競爭，我們應將高爾夫的商務休閑功能與體育休閑功能相結合。 結論： 如果本案要想實現(xiàn)突破， 則人造特色 必須定位于高端， 并 在體育休閑 與娛樂休閑之間進行選擇。 ? 唯一可行的道路，是自己引入一個人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。 一般來講，稀缺資源可以分為 先天資源與后天資源： ? 先天稀缺性資源 —— 自然生態(tài)資源 、 歷史人文資源 ? 后天稀缺性資源 —— 人造 休閑設施 本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎評價 整體來看，依托于成都這個西南中心城市， 橫向比較成都各個區(qū)縣， 在 1 小時交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山 都江堰”、龍泉、大邑、崇州、 溫江、 牧馬山等區(qū)域， 其 資源基礎分析如下： 區(qū)域 擁有資源 評價 青城山 —都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜? 溫江 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質量成都最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但 近年通過人造 休閑設施 成功 打開了 成都休閑市場。 本案將進一步尋求本項目的“高效吸引物”。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風建設大量的基礎配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡發(fā)達，但交通狀況一般； 平均房價集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場為 目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場，吸引大量的商務客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車后， 進成都時間不到半小時 目前中端 均價2020 元 /㎡ 被譽為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。 生活配套 不足 龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路； 擁有成都最大客運站十陵客運站； 距成都的車程 2030 分鐘； 目前中端 平均房價為 2200元 /㎡ 有成都最近的山脈，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對匱乏； 具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風景區(qū) —十陵歷史文化風景區(qū)位于龍泉； 著名的 花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。 為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。 作為 國家級區(qū)域中心城市 ，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為 “中國休閑之都” —— 它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！ 中國城市經(jīng)濟發(fā)展格局圖 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 ？？ 長江流域經(jīng)濟帶 西西 部部 的的 致致 動動 點點 、 發(fā)發(fā)力力 點點 在在 哪哪 里里 ？？ 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 二、大成都總體規(guī)劃 對 區(qū)域 發(fā)展的影響 ? 華陽組團：小康居住新城 ? 溫江（柳城）組團：花園居住新城 ? 龍泉組團：山地型休閑旅游區(qū) ? 新都 —青白江組團：大型制造業(yè)基地 ? 雙流（東升）組團：新型工業(yè)基地 ? 郫縣（郫筒）組團：高新技術產(chǎn)業(yè)中心 在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、 龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而 青白江 等地房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得較為滯后， 這對本項目來說即是一個市場機遇，又是一個開拓全新市場的挑戰(zhàn)。 ? 通過開發(fā) 投資 ，實現(xiàn)項目可投資性 。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 必須 立足“ 城市運營 ”進行發(fā)展 本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項目 ，必須以項目帶動區(qū)域發(fā)展，通過區(qū) 域發(fā)展營造項目發(fā)展的機遇 。 ? 政、企關系決定 本案 開發(fā)的可行性 一方面， 政府擁有 原野生動物園 一定股權 ， 同時在土地運營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助 。 （三） 項目 發(fā)展 環(huán)境 項目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn) 。 b) 物種資源 —— 項目天然的物業(yè)價值賣點； 地塊區(qū)域原為成都野生動物園，共有各類動物 3 萬余只 ， 構成了野趣橫生、生機盎然的奇妙生態(tài)空間 。 以上三點， 這也是我們判斷項目可行性的基本準則。另外 沉淀高爾夫、酒店等物業(yè) ，建設 成本價值 億元， 土地價值 億元 （按未來 100 萬元 /畝計）， 項目 具備良好的風險抗性。 在此基礎上，綜合考量金堂區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展 “商務休閑 +體育休閑”的 27 洞、占地 1500 畝的高爾夫球場為特色吸引物 ，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風情為“具有 完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。 在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“ 高檔物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路， 建設成為“生活、休閑、商務”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式 。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載