【正文】 98 :69031789 中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨成都第一圈層?xùn)|北向區(qū)域市場的阻隔。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 綜上所述，從這幾大板塊的發(fā)展特征看，青城山比較成熟，同時競爭力最強；麓山是后起之秀， 在未來將會對本案形成一定競爭；牧馬山未來發(fā)展空間有限，而龍泉發(fā)展的類型與本案存在明顯差異化，直接競爭不明顯。 三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 （一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 本地市場的供應(yīng)特征 價格： 房地產(chǎn)市場從 2020 年開始發(fā)展，當時房價在 500600 元 /平方米，到 2020年，房價意見飆升至 15001600 元 /平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在 2020 元 /平方米以上，最高價已經(jīng)達到 3000 元 /平方米； 供應(yīng) 量 ： 過去兩年， 供應(yīng)量相應(yīng)控制在 20~30 萬平方米之間 ，避免了供大于求帶來的市場風(fēng)險； 戶型： 金堂各個樓盤的戶型以 80—— 200 ㎡的中大戶型為主。 從外部特征看，隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)無縫對接的趨勢將逐步明朗，依據(jù)自身資源條件看，成為成都北部人居后花園的可能性非常大，供應(yīng)將進一步放大，區(qū)域產(chǎn)品的豐度、厚度、成熟度將進一步發(fā)揮。 居住區(qū)域認可度 區(qū)域認可度很高 由于大量的污染工業(yè)存在，居住認可度較低 居住認可度一般 城市魅力較好，在該區(qū)域居住認可度較好 人口情況 幅員面積 1154平方公里 ,全縣戶籍人口 萬人，屬于人口大縣 主城區(qū)面積為 平方公里，現(xiàn)有人口 40余萬人，其中城區(qū)人口 萬 幅員面積 482平方公里，人口62 萬人。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款
。 未來規(guī)劃方向 居住、會務(wù)、休閑、旅游 化工、冶金、建材、物流基地 發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能 以國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū) 政府投資 力度 大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場投資很大 工業(yè)投資力度最大 “北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度 區(qū)委、區(qū)政府以營造 “ 成都 ?龍泉 —— 21 世紀成都最佳生態(tài)居住區(qū) ” 和實施 “ 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 略 ” 的 工作目標，大力發(fā)展 區(qū)域 房地產(chǎn)業(yè)。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內(nèi)首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機會。 中高 端 物業(yè)的競爭格局判斷 中高端物業(yè)的需求，對方位和距離的抗性相對較強，因此根據(jù)我們上一部分的客戶群體分析，客戶將主要來自成都城北、城東，及成都到金堂交通干道周邊地域。根據(jù)市場的不同需求，中高檔物業(yè)將呈現(xiàn)多遠化、復(fù)合主題的特征，其中將 包括以滿足中長期居住的花園洋房、聯(lián)排別墅，以滿足短居為主的高爾夫公寓，以滿足養(yǎng)老需求的老年公寓等。 本案休閑物業(yè)主要劃分為 兩類，具體設(shè)想如下： 核心物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū) 根據(jù)高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為： —— 以 “ 高爾夫別墅 ” 為物業(yè)主體，配以 “ 酒店式公寓 ” 、 “ 俱樂部會所 ” 、 “ 高星級別酒店 ” 等休閑、生活、商務(wù)配套?？傮w來看，隨行業(yè)的專業(yè)性增加，近年來的 高球球場由外來經(jīng)營者經(jīng)營已成為大勢。 （二） 共性 研究 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產(chǎn)項目，具有以下共性： ? 發(fā)展思路 —— 以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動 高端 休閑地產(chǎn)開發(fā) 無論是 哪種高爾夫地產(chǎn)項目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動休閑地產(chǎn)開發(fā)， 根據(jù)我們對三家球場的電話訪談，他們認為高球產(chǎn)業(yè)對地產(chǎn)的拉動作用華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 在于帶來了高端消費人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面 。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （三） 本案高球球場 發(fā)展 建議 結(jié)合 場地條件，根據(jù)差異化原則， 建議 本案高球 發(fā)展方向為 ： ? 形象 ： 西南首席高爾夫俱樂部 ? 規(guī)模 、檔次 ： 27 洞球場 的成都頂級球場 ，球場 場地 面積 1500 畝左右 ? 風(fēng)情定位： 具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場 ? 基本功能組合： “ 商務(wù)休閑 +體育休閑 ”，配套包括 俱樂部會所、獨立會議中心、運動中心、商務(wù)中心 ? 目標客群： 中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，成都本地高端消費人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè) 主 。 特別值得一提的是， 牧馬山高爾夫球場 的會員中， 三分之二是近兩年才加入進來的。 模式化 我國高爾夫球場建設(shè)從初期的萌芽、摸索，到 現(xiàn)在已經(jīng)形成了三種開發(fā)模式 ： ? “球場核 心 模式” ，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會員滿額的高爾夫球場具有一定盈利能力； ? “球場、房產(chǎn)平衡模式” ，球場收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利； ? “房產(chǎn)核心模式” ，高爾夫球場 入 不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤獲得總體盈利。 如本案開發(fā)體育休閑設(shè)施， 鑒于地塊的改造難度，結(jié)合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動態(tài)變化的淺 丘地勢、充沛的水系資源，本案 特色吸引物應(yīng)確定為 高爾夫 球場 。 結(jié)論 ? 對比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在 發(fā)展前景上存在一定的風(fēng)險性。 五、 金堂 差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 作為 未來 成都半小時圈層的成員之一，金堂 暫 不具備明顯競爭優(yōu)勢，如果 在現(xiàn)狀條件下 將其 與其它幾個區(qū)域定位雷同，其未來在 成都 休閑房地產(chǎn)市場 中 存在較大競爭壓力； 故本項目需要 跳出金堂區(qū)域市場，以“高起點、高效吸引物”為核心 ，通過差異化競爭 打造西南 個性化 休閑 旗艦 基地 。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 區(qū)域 交通條件 房價水平 自然環(huán)境 生活配套 青城山 成灌高速、老成灌路； 106 國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達； 車程高速 40 分鐘，老成灌路 1 小時；但均需交納過路費； 目前中高端 平均房價為 4000元 /㎡ 自然景觀資源突出，避暑勝地； 世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源； 氣候宜人，空氣質(zhì)量高； 生活配套匱乏 華陽 有人民南路南延線，成仁路等； 華陽新客運中心 及 府河成都港 ； 距離成都車程 10 分鐘； 目前中高端 平均房價為 4000元 /㎡ 位居城南，“富”氣順延，人氣較足； 緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 成都 憑借自身的地理優(yōu)勢 獲得了突飛猛進的發(fā)展 ，已成為中國城市發(fā)展的第四極 。 四 、 本 項目 發(fā)展的前提條件 分析 ? 必須建立一個特色吸引物 參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似 本案的郊區(qū)大盤， 必須進行 產(chǎn)業(yè) 復(fù)合， 引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點。 土地證將分期獲得 2800 畝土地擁有土地證， 可一次性直接獲取； 1400 畝 土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。 ? 發(fā)展可持續(xù)性： 通過項目的開發(fā)運行，能聯(lián)動、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺，自主衍生許多項目以外的新利潤點與投資機會。 華寶集團金堂項目可行性研究報告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 2020 年 8 月 7 日 華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 報告 總述 本案 以 項目 自身特殊性為出發(fā)點，站在城市運營角度，分析了金堂發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨特價值賣點的可行性建議。 ? 項目可投資性： 未來項目開發(fā) 的投資強度，必須滿足企業(yè)對存量資金的消化需求。 d) 地貌資源 —— 區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低 洼區(qū)。同時作為一個“城市運營”項目，政府的支持也是項目必要的保障。 以上四點，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項目發(fā)展必須符合的剛 性要求 。 下面本案將進一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 生活配套一般 從上述幾個典型區(qū)域比較來看，金堂 憑借目前的現(xiàn)狀暫時 不具備明顯 區(qū)域 休閑華寶集團金堂項目可行性研究報告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn) 發(fā)展 優(yōu)勢。 ? 要想改變現(xiàn)狀， 必須在人造 休閑設(shè)施 上做文章 在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源 ，這一點上 可參考溫江 與牧馬山的 模式 —— 溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開 了 休閑市場 。 特色吸引物類別 主要類型 案例代表 娛樂休閑設(shè)施 大型主題公園等 華僑城 體育休閑設(shè)施 體育場館集群、高爾夫等 “ 新亞洲?體育城” “觀瀾湖” 以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于項目自身條件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。 特色化： 隨著高爾夫運動與旅游、度假的掛鉤，球場建設(shè)越來越特色化，如 海南省 與云南省的“四季球場 ” ，云南省的“高原球場” 等。 ? 俱樂部經(jīng)營狀況 成都兩個標準球場的會員 總 數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認為成都市場正處于快速發(fā)展中。 以上市場的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機與定位的啟示。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā) 8 期，進入開發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開發(fā)周期從 99 年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。 ? 高球球場經(jīng)營 與開發(fā)分離 在成功開發(fā)高爾夫球場后，發(fā)展商有可能自己經(jīng)營，也可能引入專業(yè)的高爾夫俱樂部進行經(jīng)營。結(jié)合高球球場檔次， 本案高爾夫主題社區(qū)應(yīng)定位于 —— 西部頂級休閑物業(yè)。 中檔物業(yè)將獨立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠離球場的區(qū)域。 （二）發(fā)展模式下的競爭 格局 判斷 高端物業(yè)競爭格局判斷 休閑類高端物業(yè)的需求，對距離和方位的抗性相對較弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、彭州、崇州 。 和它們相比，我們的優(yōu)勢在于突出的高球球場、水資源、物種資源優(yōu)勢，我們的劣勢是相對尷尬的區(qū)位條件。 80 ㎡以下的小戶型幾乎沒有。 區(qū)域市場的內(nèi)部競爭分析 針對區(qū)域內(nèi)部競爭，本案具有明顯競爭優(yōu)勢。 區(qū)域人口約 52萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 20 萬