【正文】 51 二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52 （一）分析方法 52 （二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè) 52 （三）投資分析與收益測(cè)算 53 三、不同運(yùn)營方式下項(xiàng)目投資評(píng)價(jià) 60 （一）土地一級(jí)運(yùn)營 60 （二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā) 60 （三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā) 61 （四）總體評(píng)價(jià) 61 四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 62 （一）政策風(fēng)險(xiǎn) 62 （二）市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn) 63 （三）經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn) 64 （四）結(jié)論 65 附件 ： 附件一： 金堂政府部門深訪紀(jì)錄 附件二、成都高爾夫發(fā)展概況 附件三、 金堂 市場(chǎng)環(huán)境報(bào)告 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 附件四、典型高爾夫個(gè)案分析 附件五、土地 價(jià)值 研究 附件六：重點(diǎn)郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 一、本 項(xiàng)目 研究背景 （一） 企業(yè)背景 華寶集團(tuán)是一家多元化大型國際性集團(tuán)公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對(duì)于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對(duì)投資地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求在于： ? 資金安全性： 項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實(shí)現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。 最終，我們分析認(rèn)為，本 項(xiàng)目 投資周期將為 10 年， 資金成本約 億 ，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，項(xiàng)目進(jìn)入良性自循環(huán)，大約用 年時(shí)間實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn) 值為 0， 未來的 純資金 凈 收益將達(dá)到 億， 自有 資金回報(bào)率%。 在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“ 高檔物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場(chǎng)、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路， 建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式 。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司 2020 年 8 月 7 日 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 報(bào)告 總述 本案 以 項(xiàng)目 自身特殊性為出發(fā)點(diǎn)，站在城市運(yùn)營角度，分析了金堂發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢(shì)條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨(dú)特價(jià)值賣點(diǎn)的可行性建議。 在此基礎(chǔ)上，綜合考量金堂區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展 “商務(wù)休閑 +體育休閑”的 27 洞、占地 1500 畝的高爾夫球場(chǎng)為特色吸引物 ，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有 完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場(chǎng)”。 在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場(chǎng)層面、運(yùn)營層面、財(cái)務(wù)層面驗(yàn)證了其可行性。另外 沉淀高爾夫、酒店等物業(yè) ，建設(shè) 成本價(jià)值 億元， 土地價(jià)值 億元 （按未來 100 萬元 /畝計(jì)）， 項(xiàng)目 具備良好的風(fēng)險(xiǎn)抗性。 ? 項(xiàng)目可投資性： 未來項(xiàng)目開發(fā) 的投資強(qiáng)度，必須滿足企業(yè)對(duì)存量資金的消化需求。 以上三點(diǎn)， 這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，毗鄰客運(yùn)中心、三星級(jí)酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。 b) 物種資源 —— 項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)； 地塊區(qū)域原為成都野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物 3 萬余只 ， 構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間 。 d) 地貌資源 —— 區(qū)域內(nèi)地勢(shì)變化富有動(dòng)態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點(diǎn)，莫里森湖為低 洼區(qū)。 （三） 項(xiàng)目 發(fā)展 環(huán)境 項(xiàng)目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn) 。 三、項(xiàng)目的 特殊性 認(rèn)識(shí) ? 本案是 西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤 與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不 同 ，本案 遠(yuǎn)離市區(qū) 、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)力支撐。 ? 政、企關(guān)系決定 本案 開發(fā)的可行性 一方面， 政府擁有 原野生動(dòng)物園 一定股權(quán) ， 同時(shí)在土地運(yùn)營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助 。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保障。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 必須 立足“ 城市運(yùn)營 ”進(jìn)行發(fā)展 本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目 ，必須以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，通過區(qū) 域發(fā)展?fàn)I造項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇 。 五 、 本項(xiàng)目發(fā)展 的目標(biāo)體系 ? 通過 特色吸引物， 運(yùn)用“ 城市運(yùn)營 ”手段 ，提升區(qū)域競爭力 。 ? 通過開發(fā) 投資 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性 。 以上四點(diǎn)，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項(xiàng)目發(fā)展必須符合的剛 性要求 。 作為 國家級(jí)區(qū)域中心城市 ，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢(shì)和人文稟賦，成為 “中國休閑之都” —— 它所面對(duì)的休閑市場(chǎng)將是全國乃至全球！ 中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局圖 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 ？？ 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 西西 部部 的的 致致 動(dòng)動(dòng) 點(diǎn)點(diǎn) 、 發(fā)發(fā)力力 點(diǎn)點(diǎn) 在在 哪哪 里里 ？？ 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二、大成都總體規(guī)劃 對(duì) 區(qū)域 發(fā)展的影響 ? 華陽組團(tuán)：小康居住新城 ? 溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城 ? 龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū) ? 新都 —青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地 ? 雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地 ? 郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、 龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場(chǎng)發(fā)生了革命性突破；而 青白江 等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯得較為滯后， 這對(duì)本項(xiàng)目來說即是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，又是一個(gè)開拓全新市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。 同時(shí)，金堂 圍繞打造“成都市東北部次 中心”，全方位推進(jìn)對(duì)外開放；正建設(shè)成為無污染的中國西部紡織城。 為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關(guān)系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。 下面本案將進(jìn)一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 生活配套 不足 龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路； 擁有成都最大客運(yùn)站十陵客運(yùn)站； 距成都的車程 2030 分鐘； 目前中端 平均房價(jià)為 2200元 /㎡ 有成都最近的山脈，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對(duì)匱乏； 具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū) —十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉； 著名的 花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。 空氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會(huì)的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般； 平均房價(jià)集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場(chǎng)為 目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場(chǎng)，吸引大量的商務(wù)客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車后， 進(jìn)成都時(shí)間不到半小時(shí) 目前中端 均價(jià)2020 元 /㎡ 被譽(yù)為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國獨(dú)具的水城特色。 生活配套一般 從上述幾個(gè)典型區(qū)域比較來看，金堂 憑借目前的現(xiàn)狀暫時(shí) 不具備明顯 區(qū)域 休閑華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn) 發(fā)展 優(yōu)勢(shì)。 本案將進(jìn)一步尋求本項(xiàng)目的“高效吸引物”。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目，我們 如何選擇 特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？ 如何在各個(gè)區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？ （一） 本案 發(fā)展 休閑 產(chǎn)業(yè) 的資源基礎(chǔ) 發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類 衡量一個(gè)區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢(shì)是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。 一般來講，稀缺資源可以分為 先天資源與后天資源： ? 先天稀缺性資源 —— 自然生態(tài)資源 、 歷史人文資源 ? 后天稀缺性資源 —— 人造 休閑設(shè)施 本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評(píng)價(jià) 整體來看，依托于成都這個(gè)西南中心城市， 橫向比較成都各個(gè)區(qū)縣， 在 1 小時(shí)交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山 都江堰”、龍泉、大邑、崇州、 溫江、 牧馬山等區(qū)域， 其 資源基礎(chǔ)分析如下： 區(qū)域 擁有資源 評(píng)價(jià) 青城山 —都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜? 溫江 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量成都最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但 近年通過人造 休閑設(shè)施 成功 打開了 成都休閑市場(chǎng)。 ? 要想改變現(xiàn)狀， 必須在人造 休閑設(shè)施 上做文章 在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源 ，這一點(diǎn)上 可參考溫江 與牧馬山的 模式 —— 溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開 了 休閑市場(chǎng) 。 ? 唯一可行的道路，是自己引入一個(gè)人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。 （二） 各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 區(qū)域 休閑類型 檔次 青城山 — 都江堰 養(yǎng)生休閑為主 中高檔次為主 溫江 養(yǎng)生休閑 、娛樂休閑 為主 中端 為主 龍泉 體育休閑 、民俗風(fēng)情休閑 中檔為主 大邑 康體 休閑 、民俗風(fēng)情休閑 中檔為主 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 牧馬山 商務(wù)休閑、 體育 休閑 高檔為主 崇州 溫泉康體休閑 中檔為主 根據(jù)對(duì)比 我們發(fā)現(xiàn) ： ? 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺 現(xiàn)在成都 周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的