【正文】 ........... 50 二、 新增服務(wù)業(yè)（甲級頂 級）寫字樓需求面積預(yù)測 ...... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 區(qū)域競爭項(xiàng)目研究 ......................................... 55 一、 現(xiàn)有典型競爭項(xiàng)目描述 ............................................................................ 55 二、 現(xiàn)有典型競爭項(xiàng)目滿意度 分析 ................................................................ 61 三、 在建在售典型競爭項(xiàng)目分析 .................................................................... 67 第五章 用戶需求研究 ............................................. 73 一、 潛在客群肖像分析及描述 ........................................................................ 73 二、潛在客戶需求分析 .......................................................................................... 76 三、本項(xiàng)目的接受度研究 .................................................................................... 102 第四章、項(xiàng)目 SWOT 分析和結(jié)論建議 .................................. 116 一、 SWOT 分析 .................................................................................................... 116 二、客群定位（主力、次主力、潛在） ............................................................ 118 三、產(chǎn)品定位 ........................................................................................................ 119 四、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)建議 ........................................................................................ 120 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 第一章 技術(shù)報(bào)告 一、 東直門交通樞紐簡介 東直門交通樞紐項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門東北角，項(xiàng)目總建筑面積 80 萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體 。南區(qū) 為中央面積達(dá) 3 萬平方米、高 8 米的空中綠化平臺(tái)，可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車帶來的影響。 2020 年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、雙塔寫字樓、酒店及酒店式公寓、商業(yè)正式投入使用；北區(qū)的公寓、中庭式寫字樓、商業(yè)也將達(dá)到亮相的要求。樞紐中建有首都機(jī)場第二始發(fā)大廳（候機(jī)大廳、售票大廳），乘坐高速輪軌列車只需十幾分鐘即可到達(dá)首都機(jī)場。 形象優(yōu)勢 東直門交通樞紐工程建成后，本項(xiàng)目將成為人們由機(jī)場高速公路或機(jī)場高速鐵路從“ 空中碼頭 ”直接 進(jìn)入京城 乃至中國 的 “ 第一落點(diǎn) ”。 區(qū)域優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于黃金地段，規(guī)劃中周邊高檔物業(yè)林立（如新保利、中石油大廈、南新倉商務(wù)樓、天恒大廈、華聲國際大廈、華麗大廈、凱恒中心、當(dāng)代萬國城等）必將成為國際性大型公司、本土大中型企業(yè)、 投資買家、地緣型客戶 的 首選 區(qū)域，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮?。高達(dá) 150 米的雙塔寫字樓，雄偉壯觀，可極大提升入住企業(yè)形象；中庭式生態(tài)寫字樓將揭開東部頂級寫字樓生態(tài)辦公的序幕。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 二、調(diào)查設(shè)計(jì)方案 一）、調(diào)研目的 根據(jù)委托方的要求，本次調(diào)研的主要目的 在于： 1. 界定本項(xiàng)目各類辦公物業(yè)（雙塔寫字樓、中庭式寫字樓、小戶型寫字樓）的目標(biāo)客戶及其需求特征； 2. 了解未來特別是本項(xiàng)目入市時(shí)北京寫字樓市場（特別是東部市場）的供需環(huán)境； 3. 界定未來特別是本項(xiàng)目寫字樓入市時(shí)面臨的主要競爭對手及其特征 ； 二）、調(diào)研內(nèi)容 針對委托方要求，本次調(diào)研的主要分為 3 個(gè)部分展開，分別是： 第一部分：北京市寫字樓市場未來供需趨勢分析 1． 供給分析 2． 需求分析 第二部分：本項(xiàng)目競爭對手研究 第三部分：本項(xiàng)目潛在用戶研究 三）、執(zhí)行情況 根據(jù)以上要求，本次研究在針對第一部分供需研究當(dāng)中供給研究以及競爭項(xiàng)目研究主要采用實(shí)地考察、項(xiàng)目人員訪問等方式；針對需求研究主要采用定性深度訪談和電話調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行。 d. 深訪企業(yè)目前辦公面積 本次深度訪問企業(yè)在抽樣時(shí)充分考慮了本項(xiàng)目 3 種產(chǎn)品將來會(huì)面對不同的消費(fèi)群體，所有在選擇訪問對象 時(shí)充分考慮了不同辦公面積規(guī)模的客戶群體，本次深度企業(yè)辦公面積主要集中在 5002020 平米之間。 161824122280 5 10 15 20 251 0 人以內(nèi)1 1 －2 0 人2 0 －5 0 人5 1 －1 0 0 人1 0 1 －3 0 0 人3 0 1 －5 0 0 人 附圖 深訪企業(yè)人員規(guī)模 g. 深訪企業(yè)年?duì)I業(yè)額 從深訪企業(yè)的年?duì)I業(yè)額來看， 5000 萬以上的占 4 成。 78%8%10%4%行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位 追隨地位 從屬地位 未回答 附圖 深訪企業(yè)行業(yè)地位 2． 定量訪問企業(yè)背景資料 a. 定量訪問企業(yè)數(shù)量： 152 家，其中 CBD 及東部成功訪問 101 家，金融街成功訪問 26 家，中關(guān)村成功訪問 25 家。 73%26%1%租賃 購買 自建 附圖 定量訪問企業(yè)入住方式 c. 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 定量訪問企業(yè)目前辦公面積在“ 1000 平米以上”、“ 5001000 平米”分別占 20%和 30%， 500 平米以下的占 50%。 I T 通訊類咨詢服務(wù)類制造類金融投資類運(yùn)輸貿(mào)易類廣告?zhèn)髅筋惼渌?附圖 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 e. 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 從本次定量訪問的人員規(guī)模分布來看，主要集中在 50 人以下，占 2/3；其次是人員規(guī)模在 50300 人之間的企業(yè)，占 30%。 5 0 0 萬以下5012020萬20205000萬5 0 0 1 萬 1 億15億520億1 0 0 億以上 附圖 定量訪問企業(yè)年?duì)I業(yè)額 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 第二章 北京寫字樓市場供給分析 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析 a) 頂級甲級寫字樓的劃分標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓的等級劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的軟硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到 5A 級寫字樓水平，5A 具體指 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BA)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng) (CA)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)，消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FA)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OA)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方 面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。另外從銷 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 售價(jià)格和租金來看，頂級寫字樓售價(jià)基本上在 USD2400元 /平米以上，租金在 USD30 元 /月 *平米 以上； 甲級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級酒店，達(dá)到 5A 級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于 40 秒，中央空調(diào)為四管式 ；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。 從銷售價(jià)格和租金來看， 甲級寫字樓售價(jià) 基本在USD1800 元 /平米左右，租金在 USD18 元 /月 *平米 以上； 乙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級寫字樓相比較差，部分達(dá)到 5A 級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于 40 秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)。 從售價(jià)和租金來看，乙級寫字樓售價(jià)在 RMB12020 元 /平方米左右，租金在人民幣 35 元 /天 *平米 ； 丙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。 丙級寫字樓售價(jià)在 RMB8000 元 /平米以下，租金在 3 元 /天 *平米 以下 ； b) 北京頂級寫字樓供給及租金分析 i. 總體狀況 按照頂級寫字樓租金標(biāo)準(zhǔn)在 USD30 元 /月 *平米，目前北京市已經(jīng)入住的頂級辦公物業(yè)的總面積達(dá)到 ，其中朝陽區(qū) ，占 %，平均租金水平為 元 /平米 *月；東城區(qū) 萬平米，占 %，平均租金水平為 元 /平米 *月；西城區(qū) 萬平米， 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 平均租金為 元 /平米 *月，占 %；海淀區(qū) 萬平米，占%，海淀區(qū)平均租金為 元 /平米，目前所有在建在售頂級寫字樓的 總體平均租金為 元 /平米 *月。 附表 北京頂級（租金及地標(biāo)建筑）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國貿(mào)中心 朝陽區(qū) 48 嘉里中心 朝陽區(qū) 38 京廣中心 朝陽區(qū) 35 京城大廈 朝陽區(qū) 32 南銀大廈 朝陽區(qū) 32 華潤大廈 東城區(qū) 東方廣場 東城區(qū) 27 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū) 30 數(shù)碼大廈 25 海淀 21 合計(jì) 平均 以上項(xiàng)目總體建筑面積為 萬平米，平均租金接近 USD33 元 /平米 *月。 東直門區(qū)域租金最高的是港澳中心，租金為 USD35 元 /月 *平米。其中，朝陽區(qū)為 萬平米，占總體的，平均租金為 USD21元 /平米 *月；東城區(qū)為 ，占 %，平均租金為 USD21 元 /平米 *月；海淀 區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 元 /平米 *月；西城區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 萬 /平米 *月；宣武區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 元 /平米 *月。 附表 朝陽區(qū)甲級寫字樓名單 項(xiàng)目名稱 總建面 租金 項(xiàng)目名稱 總建面 租金 京匯大廈 漢威大廈 20 首都陽光大廈 28 遠(yuǎn)大中心 20 盈科中心 28 中國國際科技會(huì)展中心 20 招商局大廈 28 金泰大廈 匯賓大廈 26 中服大廈 19 靜安中心 26 北京國際會(huì)議中心 18 聯(lián)合大廈 26 富頓中心 18 贏嘉中心 25 高斕大廈 18 中國人壽大廈 25 匯欣大廈 18 中旅大廈 25 惠通時(shí)代 18 豐聯(lián)廣場 24 科倫大廈 18 新恒基大廈 24 鵬潤大廈 18 泛利大廈 23 深房大廈 8 18 國航大廈 23 現(xiàn)代城寫字樓 18 名人廣場 23 幸福大廈 18 艾維克大廈 22 華鵬大廈 15 第一上海中心 22 三元大廈 17 東海中心 22 東方藝術(shù)大廈 16 華彬大廈 22 華普國際大廈 9 16 京泰大廈 22 昆泰大廈 16 新族大廈 21 迪陽大廈 15 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 長青大廈 20 浙江大廈 15 說明：租金單位： USD/平米 *月。 140130 50 100 150 200 250 300國貿(mào)金融街中關(guān)村東直門亞奧建國門外朝陽門西直門北三環(huán)西長安街王府井東長安街 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目區(qū)域總量分布 b) 頂級寫字樓項(xiàng)目供給分析 從目前掌握的情況來看，無論是從銷售價(jià)格水平（ USD2400 元 /平米以上，或者 RMB20200 元 /平米以上），還是租金水平（ USD30 元 /平米 *天）的標(biāo)準(zhǔn)，軟硬件以及地標(biāo)性建筑等指標(biāo)來考察，符合頂級寫字樓的項(xiàng)目主要有以下項(xiàng)目，