【正文】 住宅區(qū)，商業(yè)街20萬㎡2006年12月時(shí)間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東多層、小高層商住區(qū)10萬㎡2007年4月益動置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西未定5萬㎡2007年10月金座豪庭黃河四路北，渤海六路西未定㎡2007下半年萬鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)多層、小高層商住區(qū)近10萬㎡2007下半年黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西多層、小高層住宅，商業(yè)街㎡2007下半年新區(qū)新區(qū)區(qū)域城市楓景黃河二路北，渤海十七路西多層、小高層商住區(qū)2萬㎡2007年7月水岸豪庭長江一路北，渤海十八路西聯(lián)排別墅、多層住宅㎡2007年年中中海城黃河十二路北，渤海十九路西大型別墅住宅區(qū)154萬㎡2008年中海金都別墅中海西北側(cè)別墅住宅區(qū)㎡2007下半年中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東多層、小高層商住區(qū)5萬㎡2007年年中新城廣場花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東小高層住宅約5萬㎡2007下半年黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東多層，小高層商住區(qū)約50萬㎡2008年現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東未定約5萬㎡2008年山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西商住區(qū)約25萬㎡2008年金和房產(chǎn)地塊黃河五路南，渤海十八路西商住區(qū)約35萬㎡2008年上半年濱海明珠黃河二路南，渤海十六路西商住區(qū)10萬㎡2008年合計(jì)405萬㎡另外，*市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量儲備用地，由于目前*房地產(chǎn)市場化程度不高，一級市場欠缺規(guī)范，未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時(shí)開發(fā)項(xiàng)目，未來競爭環(huán)境將頻繁變化，難以掌控。相比如此巨大的供應(yīng)量，*需求量的增長顯得相形見絀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位共約12000戶家庭合計(jì)4萬人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等10多個小區(qū)。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在*市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對較少。*未來房地產(chǎn)市場競爭將顯得激烈與殘酷。 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展*市02年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足2億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，*房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至06年投資額達(dá)15億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。 商品房交易旺盛，市場需求呈現(xiàn)較大潛力近年*房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。但未來幾年將有大量的房屋竣工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢。 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷在近幾年*房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微，%。216。但從05年開始，*房價(jià)未來上漲趨勢明顯。06年實(shí)際價(jià)格尚未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實(shí)際市場比較，認(rèn)為誤差不會太大，可作為參考。 房地產(chǎn)市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟在03年之前，由于*存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了*房地產(chǎn)的發(fā)展。06年*市在會展中心成功舉辦了首屆房展會，標(biāo)志著*的房地產(chǎn)已開始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題，開始了對全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析①雙“70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（一）自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。l 國六條中“90平方米”政策將大大改變市場供給結(jié)構(gòu)，特別是*市目前供給以120平方米以上的住房為主，在未來市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化；90平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費(fèi)階層的需求同時(shí)，也給一部分對居住品質(zhì)要求較高的中高層消費(fèi)者帶來了不便。②加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門”（一）加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。（三）地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。（四）從2007年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報(bào)、待國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。目前*房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項(xiàng)政策的執(zhí)行力度決定了*房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的稀缺性與珍貴性。l 近幾年*新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。③利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對利率進(jìn)行了兩次上調(diào)。特別是5月19日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢。而近幾年*的房地產(chǎn)投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調(diào)的影響較小。其中，*新城區(qū)域已成為*市樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬㎡住宅均價(jià)：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪㎡住宅均價(jià)：2100商鋪均價(jià)：5000金座豪庭未確定（預(yù)計(jì)為小高層住宅+商鋪）約4萬㎡未公開橄欖御園多層住宅3萬㎡1700渤海國際廣場商鋪26萬㎡外街一層：15000內(nèi)街一層：6000國貿(mào)新天地商鋪6萬多㎡，未開盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為*商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的首選區(qū)域。產(chǎn)品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到1套/天以上的銷售速度。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112120銷售率達(dá)90%，剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。國貿(mào)新天地?zé)o住宅（2）老區(qū)北部區(qū)域代表樓盤：吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域環(huán)境差的劣勢。產(chǎn)品狀況：住宅供給以90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況吉泰陽光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達(dá)98%以上，其170以上的大戶型銷售緩慢。三期未推出，部分用于安置。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）至尊門第高層住宅㎡2550中海豪庭小高層住宅+沿街商鋪㎡2300望?；▓@多層、小高層住宅+商業(yè)街30萬㎡多層1850小高層未推出麗景新園多層住宅小區(qū)+沿街商鋪20萬㎡一期2004年，住宅：2000商業(yè)一層：4000優(yōu)士閣獨(dú)棟小高層住宅㎡2250現(xiàn)代城多層住宅+商業(yè)廣場40萬㎡，二期2005年底1600國際大廈住宅+辦公樓+商業(yè)7萬㎡未公開區(qū)域特征：主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。價(jià)格范圍：住宅16002550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以*市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向?yàn)I城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團(tuán)購。銷售狀況：新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價(jià)位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。而兩室兩廳銷售速度緩慢。三室兩廳130現(xiàn)代城1200套兩室兩廳8494一期520套銷售達(dá)90%，二期約500套銷售60%，三期即將動工。三室兩廳125151國際大廈未開盤銷售，前期預(yù)約登記中（4）開發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤：明日星城、第五大道等。價(jià)格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。銷售狀況：開發(fā)區(qū)集中了大量*市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購，價(jià)位較低，因此消化速度均比較快。樓盤的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望?；▓@等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。三、*房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 *作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，*房地產(chǎn)需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來12年市場將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢：市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢未來較長的一段時(shí)間，住宅仍將是*房地產(chǎn)市場的主體。同時(shí)*新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r(shí)代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，*的商業(yè)發(fā)展將走向一個新的高峰。住房供給迅速增長，未來市場競爭激烈從右側(cè)0106年*商品房施工面積與竣工面積對照表可以看出，0104年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強(qiáng)，*新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設(shè)，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。這些樓盤地段均較偏遠(yuǎn)中心，價(jià)位中低，未來將集中放量，對*整體市場將產(chǎn)生較大的影響。項(xiàng)目名稱位置市場層次中海城中海北側(cè)高檔中海金都別墅中海西北側(cè)高檔海上世界花園中海南岸高檔金和房產(chǎn)地塊黃河五路南、渤海十八路西中高檔中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東中高檔新城廣場花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東中高檔益動置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西中高檔金座豪庭黃河四路北，渤海六路西中高檔城市楓景黃河二路北，渤海十七路西中檔黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西中檔萬鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)中檔時(shí)間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東中檔麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東中檔黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東中檔現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東中檔山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西中檔水岸豪庭長江一路北，渤海十八路西低檔二十里堡黃河十路八，渤海九路西低檔高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主由上表可以看出，*高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。而根據(jù)*近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加5萬非農(nóng)業(yè)人口，需求面積至少100萬平方米以上，可見*實(shí)現(xiàn)近期規(guī)劃目標(biāo)的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明顯，市場消化壓力較大。望?；▓@、瑄嘉名都等項(xiàng)目在其后期的開發(fā)中，也開始設(shè)計(jì)迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。小高層住宅產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，*房地產(chǎn)市場價(jià)格將繼續(xù)上漲。第三篇 客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析為了更好地對項(xiàng)目有更為清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識，同時(shí)，也為了使項(xiàng)目的整體定位有科學(xué)依據(jù)，我們采用了抽樣問卷調(diào)查的方式對*的消費(fèi)者進(jìn)行入戶問卷及當(dāng)面訪問調(diào)查。入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明①項(xiàng)目名稱：*房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求入戶調(diào)查②抽樣方式：分區(qū)配額隨機(jī)抽樣③調(diào)查對象：年齡在2260歲之間的*地區(qū)消費(fèi)者；未來1到2年有購房計(jì)劃；在家庭購房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā)/建筑公司、房產(chǎn)銷售/咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作；三個月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問；④執(zhí)行地點(diǎn)：*市濱城區(qū)⑤考核結(jié)果：216。 作廢問卷69份216。說明目前*市購房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米）被調(diào)查者目前居住的住宅的面積在“91－110平方米”